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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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  • 1ª Revista Iberoamericana de construcción, urbanismo e inmobiliario. 
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DEBATES INMOBILIARIOS. LA BRECHA ENTRE LOS SALARIOS Y LOS PRECIOS DE LAS NUEVAS VIVIENDAS SE HA AMPLIADO EN EUROPA

21 de septiembre de 2022
¿Qué guía práctica soluciona este tipo de casos? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • El empeoramiento de la asequibilidad de la vivienda puede tener efectos económicos adversos.
  • Los políticos europeos no son capaces de encontrar soluciones prácticas y efectivas para aumentar los niveles de construcción de vivienda en Europa.
  • En este ejemplo didáctico sobre la situación en Alemania se puede ver la diferencia respecto a España por la comparativa salarial que llega a triplicar los suelos de los jóvenes. Aún así, el acceso a una vivienda nueva en Berlín alcanza el 60% del sueldo. Estos niveles son inaceptables en países desarrollados comprometidos con el derecho a la vivienda.
  • En Alemania, mientras que los salarios han crecido entre un 10 y un 16 por ciento en los últimos cinco años, los precios de los nuevos edificios a menudo se han duplicado.
Según datos de la Comisión Europea, los precios de la vivienda han estado creciendo constantemente en toda la zona del euro durante casi una década. Tras la fuerte corrección de los precios de la vivienda que tuvo lugar en la crisis financiera mundial, la reanudación del crecimiento a partir de 2013 estuvo acompañada de un aumento de los precios de la vivienda. Desde entonces, el crecimiento de los precios de la vivienda se ha ido acumulando gradualmente hasta alcanzar un aumento acumulado de alrededor del 40 % en el tercer trimestre de 2021, alrededor de cuatro veces más que el aumento en el nivel general de precios. Dentro de este total, ha habido variaciones entre países, con algunos de los más afectados por la crisis financiera global mostrando un crecimiento más modesto, mientras que otros países han visto un crecimiento acumulado cercano al 100%.

 
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A lo largo de la pandemia, el crecimiento de los precios de la vivienda se ha acelerado aún más y los precios actuales son más altos que cuando estalló la crisis financiera mundial en 2008. Del aumento general de los precios de la vivienda desde 2013, alrededor de la mitad ha tenido lugar desde 2019, lo que marcó un cambio de tendencia. El crecimiento anual del precio de la vivienda en el tercer trimestre de 2021 ha sido el más alto desde 2013, alcanzando un 10 % en general para la zona del euro y superando el 30 % en ocho países. La Comisión estima que los precios de la vivienda están actualmente sobrevalorados en más de la mitad de los países de la zona del euro. 

El aumento actual de los precios de la vivienda es parte de una tendencia más prolongada, arraigada en las características particulares de la vivienda. El aumento actual en los precios de la vivienda se puede ver dentro de una 

A corto y mediano plazo, hay muchos factores de oferta y demanda que determinan los precios de la vivienda. En cuanto a la oferta, mientras que el suelo tiene una oferta fija, la vivienda no. La construcción de viviendas conduce a aumentos en la oferta que silencia la respuesta de los precios a la fuerte demanda. Los factores de demanda también juegan un papel. Los cambios demográficos, incluidos los cambios en la composición de los hogares, el tamaño de la población y la migración regional afectan la demanda de vivienda, al igual que los ingresos.
 
Las condiciones determinan tanto el costo descontado de la vivienda para los hogares como la restricción presupuestaria que enfrentan. La caída de los tipos de interés reales desde mediados de la década de 1990 aumentó los préstamos máximos que podían obtener los hogares, lo que jugó un papel determinante en el crecimiento del precio de la vivienda.

La acumulación actual de los precios de la vivienda es diferente a la anterior a 2008, ya que está impulsada por la oferta limitada, en lugar del crecimiento de las hipotecas. El auge de los precios de la vivienda antes de la crisis financiera mundial había sido impulsado por fuertes aumentos en los préstamos hipotecarios. 

El crecimiento del precio de la vivienda se ha visto afectado por la crisis del COVID-19. A medida que el impacto de COVID-19 en el economías se ha percibido como temporal y los gobiernos implementaron una serie de medidas de apoyo a los ingresos, la demanda de vivienda se mantuvo fuerte. La reducción de las oportunidades de consumo puede han desempeñado un papel en la liberación de los ingresos de los hogares. La pandemia puede haber cambiado algunas preferencias, ya que el teletrabajo y el trabajo desde casa impulsaron la demanda de viviendas más espaciosas, en ubicaciones alternativas. La entrega de las licencias de construcción se vio limitada aún más por las medidas relacionadas con la pandemia y las interrupciones comerciales causaron escasez de materiales de construcción.

EL EMPEORAMIENTO DE LA ASEQUIBILIDAD DE LA VIVIENDA PUEDE TENER EFECTOS ECONÓMICOS ADVERSOS

La crisis económica y financiera puso de manifiesto el riesgo que puede suponer para la zona del euro una corrección del precio de la vivienda; sin embargo, el deterioro de la asequibilidad de la vivienda también es perjudicial debido a la reducción del crecimiento y la inversión. La crisis financiera mostró el riesgo que los altos precios de la vivienda pueden representar para la zona del euro.

En la actualidad, la limitada oferta de viviendas limita las perspectivas de una corrección significativa de los precios. Esto limita, pero no elimina, el riesgo de los tipos de bucles de retroalimentación observados en la crisis financiera entre el precio de la vivienda, la financiación hipotecaria, el sector financiero y el sector de la construcción, materializándose. Sin embargo, dada la perspectiva de aumento de las tasas de interés y la pérdida de poder adquisitivo debido a la inflación, la capacidad de los hogares para cumplir con sus pagos de intereses podría convertirse en una preocupación.

No obstante, el aumento de los precios de la vivienda es motivo de preocupación para la zona del euro, debido al impacto que la reducción de la asequibilidad de la vivienda puede tener sobre el crecimiento y la inversión.

LA SITUACIÓN EN ALEMANIA

Los precios de la nueva construcción aumentaron nuevamente en el rango porcentual de dos dígitos (excepto en Frankfurt). Berlín destaca con los salarios brutos más bajos (3.631 euros en la mediana). Debido a que los precios de las nuevas construcciones han aumentado rápidamente (en un 54 por ciento desde 2017), la relación entre salarios y precios inmobiliarios es la más desfavorable aquí después de Múnich. El metro cuadrado de una obra nueva en Hamburgo costó una media de 7.668 euros en 2021 y aumentó un 10,2 % en un año. En los últimos cinco años, los precios de los nuevos edificios de Hamburgo han aumentado un 37 por ciento, pero menos que en las otras ciudades importantes.

Los ingresos volvieron a aumentar en 2021, de forma similar a los años anteriores al coronavirus: un 2,6 % hasta los 3.962 euros brutos al mes (mediana). Sin embargo, la brecha entre los precios de la nueva construcción y los ingresos volvió a ampliarse significativamente. Los ciudadanos de Hamburgo solo pueden cubrir con sus ingresos brutos el 52 por ciento del precio promedio del metro cuadrado. En el año anterior todavía era del 56 por ciento, cinco años antes del 64 por ciento.

PRECIOS DE OBRA NUEVA Y SALARIOS BRUTOS EN BERLÍN

El precio medio por metro cuadrado de los apartamentos nuevos en Berlín fue de 7.347 euros en 2021, que es relativamente bajo en una comparación metropolitana. Solo en Colonia los compradores pagan menos. Sin embargo, los precios en la capital han subido alrededor de un 11 por ciento desde el año anterior. Hasta un 54 por ciento en los últimos cinco años.

Los berlineses ganan una mediana de 3.631 euros brutos, que es la más baja en una comparación metropolitana. Aunque el aumento de los ingresos ha sido relativamente significativo con un 4,2 % desde el año anterior, la brecha entre los ingresos y los precios de los nuevos edificios se ha ampliado: los ingresos de Berlín solo cubren alrededor del 50 % del precio medio por metro cuadrado de los nuevos edificios, la proporción es de solo menos favorable en Munich.

PRECIOS DE OBRA NUEVA Y SALARIOS BRUTOS EN COLONIA

Colonia destaca en comparación con los precios de obra nueva más baratos: "Sólo" el metro cuadrado cuesta "sólo" 6.420 euros de media. Sin embargo, el aumento de precios desde el año anterior es considerable: los precios de los edificios nuevos han subido alrededor de un 26 por ciento.

Al mismo tiempo, la gente de Colonia tuvo que estar satisfecha con los aumentos más bajos en los salarios brutos: los salarios aumentaron solo un 1,9 por ciento en el segundo año de Corona a una mediana de 3988 euros. A pesar de los fuertes aumentos de los precios inmobiliarios, los residentes de Colonia pueden cubrir la mayor parte del precio por metro cuadrado con este salario en comparación con la ciudad, es decir, el 62 por ciento. Un año antes era del 70 por ciento, cinco años antes era del 86 por ciento.

PRECIOS DE OBRA NUEVA Y SALARIOS BRUTOS EN FRÁNCFORT

En 2021, los precios del metro cuadrado para los nuevos edificios de Frankfurt aumentaron al nivel más bajo en una comparación metropolitana con un 8,4 por ciento. Sin embargo, los precios de Frankfurt son los segundos más altos con 8.290 EUR por metro cuadrado. Durante un período de cinco años, la inflación fue incluso la más fuerte de la metrópolis financiera, con un aumento del 55 por ciento.

Los salarios brutos en Fráncfort crecieron el año pasado un 2,7 por ciento hasta los 4.605 euros (mediana) y, por tanto, casi al nivel de Múnich. Con esto se puede cubrir al menos el 56 por ciento del precio por metro cuadrado, la proporción solo es mejor en Colonia (62 por ciento).

PRECIOS DE OBRA NUEVA Y SALARIOS BRUTOS EN MÚNICH

Los apartamentos nuevos en Múnich cuestan una media de 10.650 euros el metro cuadrado en 2021, un 15 por ciento más que el año anterior. Solo los residentes de Colonia tuvieron que aceptar un salto de precios aún mayor en este segmento. En los últimos cinco años, el aumento de precios ha sido de alrededor del 47 por ciento.

Aunque los residentes de Múnich tienen el salario bruto más alto, concretamente una media de 4.681 euros, son los que menos metros cuadrados de nueva construcción pueden permitirse. El salario mensual solo cubre el 44 por ciento del precio promedio del metro cuadrado; la relación es la más desfavorable en una comparación metropolitana.

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