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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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  • 1ª Revista Iberoamericana de construcción, urbanismo e inmobiliario. 

30 de junio de 2022
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©

LA INFLACIÓN LO CAMBIA TODO, LA FINANCIACIÓN Y LA DEMANDA INMOBILIARIA.
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • El sector inmobiliario depende claramente de la financiación y ésta se va a encarecer, tanto para países (no compra de bonos estatales) y para los particulares (subidas de tipo de interés).
El caso de Europa es especialmente complejo. Hace una década Mario Dragui, siendo presidente del BCE, salvó una crisis del euro, pero ahora viene una segunda y Dragui es presidente de Italia, un país con una deuda sobre el PIB muy alta y con el riesgo de unas elecciones que saquen a Dragui del gobierno. Ante esta situación, los países del norte no están muy dispuestos a apoyar una política de compra de bonos a los países del sur, sobrendeudados, sin condicionarla a un plan de reformas, que es lo que exige el Mecanismo Europeo de Estabilidad (MEDE) que implantó Dragui siendo presidente del BCE. Sin embargo, estos condicionantes ya se han exigido para los fondos europeos de la pandemia y aparentemente se están cumpliendo. La Comisión Europea ya ha aceptado el segundo tramo de España y en breve lo hará con Italia. Pero por el camino se ha cruzado la inflación y eso complica la situación en Italia y en España, de modo que se volverá a especular sobre sus bonos nacionales y tendrá que volver a intervenir el BCE. Esta situación ha despertado los fantasmas del 2008 en el mercado inmobiliario, pero agravada porque en esta situación no se podrá corregir con una bajada de tipos de interés debido a la alta inflación.  

 
DIRECTOR FINANCIERO INMOBILIARIO

El BCE anunció que terminaría su programa de compra de bonos en julio, como era de esperar, y luego consideraría subir las tipos de interés. Esto inmediatamente hizo que los mercados se pusieran nerviosos, lo que provocó que los rendimientos de los bonos italianos y españoles aumentaran su diferencial con el bono alemán. 

El BCE tranquilizó a los mercados al anunciar que creará una “herramienta antifragmentación” para evitar una nueva crisis.

Esta herramienta permitiría al BCE aumentar las tipos de interés y reducir su balance al deshacerse de los bonos de países de bajo rendimiento (es decir, bonos alemanes), mientras que al mismo tiempo continuar comprando bonos de países de alto rendimiento como Italia y España.

Sin embargo, los países del norte de Europa no son favorables a la perspectiva de que el BCE financie los déficits italianos y españoles en el futuro. En el peor escenario esta sería la única solución para evitar unas crisis nacionales que afectasen al euro.

Y es entonces cuando surgen voces discrepantes. No es lo mismo que  Mario Draghi siga en el gobierno tras las próximas elecciones a que no. 
 

El problema de fondo es que los países del sur no han podido hacer las reformas exigidas y se han sobrendeudado. Y esto nos conduce a una segunda crisis del euro por la misma causa que en 2013, el "spread" (la diferencia entre los rendimientos de los bonos italianos/españoles y alemanes) 

La diferencia entre 2022 y 2013 es que el epicentro de estas preocupaciones está en Italia y España, no Grecia. La relación deuda/PIB de Italia se encuentra en un 150% y España ronda el 120%. Los rendimientos de los bonos italianos han saltado del 0,5% a casi el 4% en menos de un año (los rendimientos de los bonos se mueven inversamente a los precios). 

Si el BCE no hubiera convocado su "reunión de emergencia" hace unas semanas, podrían haber disparado aún más hacia la zona de peligro de la insostenibilidad de la deuda.

El BCE tiene un importante dilema: tiene que defender la integridad de la moneda única, pero tiene prohibido financiar directamente los déficits de los estados. 

Los inversores aprovechan esto hacen ventas de bonos para impulsar los rendimientos cada vez más, hasta el punto de ruptura, cuando el BCE anuncia una intervención directa. En ese momento, los inversores en bonos vuelven a comprar y se embolsan la ganancia (Lagarde Put). 

La inflación y la necesidad de subir las tipos crean una situación muy complicada para el BCE. Para contener la inflación, el BCE debería vender deuda y sacar dinero del sistema, no comprar, pero si hace esto países como Italia y España no podrán financiarse.

Por otro lado, la inflación ha traído al mercado inmobiliario todos los males posibles. Si el porcentaje de ingresos para comprarse una vivienda era del 33%, vamos a superar el 40%. Si las hipotecas estaban caras, lo van a estar mucho más y encima los bancos van a ser más restrictivos en concederlas. Si el coste de los materiales de obra estaba retrasando las obras, los promotores se lo van a pensar mucho más antes de empezar un proyecto. De hecho, en la inmologística sólo se inicia obra llave en mano (prevendida).

A modo de conclusión, España entra en un túnel económico financiero del que sólo se sale con reformas impopulares de control del gasto público, algo imposible en período electoral, salvo que Europa vuelva a llamar al orden como lo hizo en 2008. Un ejemplo, el peaje de las autopistas acordado con Europa se debe imponer en 2023, año electoral. ¿Alguien cree que se va a aprobar antes de unas elecciones generales?
 

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