En los últimos
20
años, la población mayor de 64 años ha registrado
una tasa de crecimiento anual compuesto (TCAC) del 1,5%, impulsando la
demanda de plazas en residencias de mayores de forma significativa. Hasta
2035, se estima que esta tasa siga aumentando a un ritmo del 2,3% anual.
La población
mayor de 64 años seguirá aumentando un 2,3% al año
hasta 2035
En España,
la proporción de personas mayores de 64 años varía
en función del territorio.
El norte de
España muestra la mayor proporción de personas mayores, incluyendo
a Asturias, Galicia, Castilla y León, País Vasco y Cantabria,
con una tasa superior al 22% de la población.
Se prevé
que estas áreas alcancen una proporción entre el 27% y el
32% en 2030. Por su parte, las islas Canarias y Balearas, así como
zonas del sur de España (Murcia, Andalucía) y la Comunidad
de Madrid presentan tasas más bajas, entre un 16% y un 18%.
La mayoría
(el 53%) de la población española mayor de 64 años
se localiza en las áreas metropolitanas de más de 80.000
habitantes. De ellos, un 34% reside en las 10 principales áreas
metropolitanas. El conjunto de las principales áreas metropolitanas
y las grandes ciudades de España (un total de 270 municipios) concentran
más de la mitad de los grandes municipios en España. El interés
de inversores institucionales y operadores se orienta, fundamentalmente,
a estos municipios con mayor densidad de población en detrimento
de las zonas rurales con menor densidad poblacional, en las que la demanda
se encuentra más dispersa.
El área
metropolitana de Bilbao reúne la mayor proporción de personas
mayores (24% de la población total), incluso se estima que este
porcentaje pueda alcanzar un 30% en 2030. Por el contrario, Murcia muestra
la menor proporción de personas mayores (15% de la población
total) entre las principales áreas urbanas, con previsiones de alcanzar
un 19% en 2030.
La mayoría
del stock actual de residencias de mayores se concentra en las ciudades
de menos de 80.000 habitantes, agrupando el 54% del total de plazas.
No obstante,
se observa un cambio de tendencia en el mercado, con cada vez más
inversores que centran su interés en áreas urbanas de más
de 80.000 habitantes para el desarrollo de nuevos proyectos. Las principales
áreas urbanas (top 10) reúnen el 43% de las plazas en proyecto.
Las áreas
metropolitanas de Madrid y Barcelona concentran cerca de 70.000 plazas
y más de 6.000 plazas en proyecto. En conjunto, ambas ciudades representan
el 17% del stock total y reúnen el 24% de las plazas en proyecto.
Entre las últimas
operaciones firmadas en julio también destaca el compromiso de adquisición
por parte de Cofinimmo del 100% de las acciones de la compañía
que actualmente desarrolla una residencia geriátrica en Legazpi,
en la Comunidad Autónoma de Madrid. La inversión asciende
a unos 12 millones de euros.
Durante el
último año, otras operaciones destacadas han incluido la
compra de Healthcare Activos Yield SOCIMI S.A., por más de 600 millones
de euros, adquirida a finales de 2021 por el fondo soberano de Abu Dhabi
y otros inversores institucionales gestionados por CBRE IM.
La socimi Healthcare
Activos es un buen ejemplo de la madurez que está alcanzando el
mercado, con la entrada de fondos institucionales y soberanos en el mercado
sanitario. Esta fase de madurez está impulsando la diversificación
de activos dentro del sector sanitario.
También
Care Property Invest ha continuado expandiendo su cartera en España.
El fondo de inversión belga adquirió la residencia de mayores
Forum Mare Nostrum, ubicada en Alicante, por 35 millones de euros en la
segunda mitad de 2021. En el mismo periodo, Cofinimmo compró tres
residencias de mayores ubicadas en Madrid (en Vallecas y Vicálvaro)
y Navarra (en Sarriguren), por 34 millones de euros.
El modelo senior
living sigue creciendo en España, aunque aún a un ritmo lento
debido a la rigidez regulatoria en la mayor parte del territorio. La Comunidad
de Madrid ha sido pionera en detectar la necesidad de dar una solución
y ha dado un gran paso regulando este año los criterios que han
de regir el régimen de autorización de viviendas colaborativas
para la promoción de la autonomía personal y la atención
a la dependencia de personas mayores. Creemos que la iniciativa madrileña
animará a otras Comunidades a crear una regulación específica
y dar respuesta a la necesidad de la población “senior”, lo que
implicará un aumento importante de la inversión en este segmento
durante los próximos años.
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