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De las cooperativas de viviendas

Artículo 112 Objeto y finalidad social

1. Son aquellas que tienen por objeto procurar exclusivamente a las personas socias, viviendas o locales, edificaciones o servicios complementarios, construidos o rehabilitados por terceros; mejorar, conservar y administrar dichos inmuebles y los elementos comunes; crear y prestar los servicios correspondientes, pudiendo también realizar la rehabilitación de viviendas, locales y otras edificaciones e instalaciones destinadas a las mismas.

Asimismo, podrán tener como objeto promover la construcción de edificios para las personas socias en régimen de uso y disfrute, ya sea para descanso o para vacaciones, ya sea para destinar a residencias para personas socias de la tercera edad o personas con discapacidad o dependencia.

Podrán ser socias de las cooperativas de viviendas las personas físicas que necesiten alojamiento para sí y sus familiares, así como los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro que precisen alojamientos para aquellas personas que, dependientes de ellos, tengan que residir por razón de su trabajo o función en el entorno de una promoción cooperativa o que precisen locales para desarrollar sus actividades.

2. Las cooperativas de viviendas podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar todas las actividades y trabajos que sean necesarias para el cumplimiento del objeto social, respetando, en su caso, la normativa de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas.

La propiedad o el uso y disfrute de las viviendas y de los locales podrán ser adjudicados o cedidos a las personas socias mediante cualquier título admitido en derecho, ya sea para el uso habitual o permanente, ya sea para descanso o vacaciones, ya sean destinadas a residencias para personas de la tercera edad o con discapacidad o dependencia.

Las cooperativas de viviendas podrán enajenar o arrendar a terceros no socios los locales comerciales y las instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad, pero no las viviendas. La asamblea general acordará el destino del importe obtenido por enajenación o arrendamiento de los mismos.

3. Cuando la sociedad cooperativa retenga la propiedad de las viviendas y/o locales, los estatutos establecerán las normas a que han de ajustarse tanto su uso y disfrute por las personas socias como los demás derechos y obligaciones de estas y de la sociedad cooperativa; pudiendo prever y regular la posibilidad de cesión o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda y/o local con personas socias de otras cooperativas de viviendas que tengan establecida la misma modalidad.

4. Las cooperativas de viviendas podrán acoger sus promociones a los beneficios que otorgan las disposiciones para las denominadas viviendas protegidas de promoción privada u otras tipologías a las que por ley pudieran tener acceso. Así mismo podrán acogerse a cualquier otro régimen de financiación pública, cumpliendo las obligaciones que como promotora le correspondan según la legislación específica.

Artículo 113 Construcción por fases o promociones

1. Si la cooperativa de viviendas desarrollase más de una promoción o fase separada, estará obligada a dotar a cada una de ellas de autonomía de gestión y patrimonial, para lo que deberá llevar una contabilidad diferenciada con relación a cada una, sin perjuicio de la general de la cooperativa, individualizando todos los justificantes de cobros o pagos que no sean generales.

2. Cada promoción o fase se identificará con una denominación específica que deberá figurar de forma clara y destacada en toda la documentación relativa a la misma, incluyendo permisos, inscripciones registrales o licencias administrativas y cualquier contrato celebrado con terceros. En la inscripción en el Registro de la Propiedad de los terrenos o solares a nombre de la cooperativa se hará constar la promoción o fase a que están destinados y si ese destino se acordase con posterioridad a su adquisición, se hará constar por nota marginal a solicitud de los representantes legales de la cooperativa.

3. Deberán constituirse por cada fase o promoción juntas especiales de personas socias, cuya regulación deberá contener los estatutos, siempre respetando las competencias propias de la asamblea general sobre las operaciones y compromisos de la cooperativa y sobre lo que afecta a más de un patrimonio separado o a los derechos u obligaciones de las personas socias no adscritas a la fase respectiva. La convocatoria de las juntas se hará en la misma forma que las de la asamblea general.

4. Los bienes que integran el patrimonio contabilizado de una promoción o fase no responderán de las deudas de las restantes.

Artículo 114 Disposiciones específicas sobre las personas socias

1. Son causas de baja justificada de las personas socias de las cooperativas de viviendas, además de las generales previstas en esta ley y en los estatutos, las siguientes:

a) Los cambios del centro o lugar de trabajo de la persona socia a un municipio alejado más de 40 kilómetros del emplazamiento de la promoción.
b) Las situaciones sobrevenidas de desempleo, grave enfermedad u otra circunstancia familiar o personal que impidan hacer efectivas las aportaciones comprometidas en la promoción.
c) Un aumento superior al veinte por ciento de la cuantía total de las aportaciones previstas por la cooperativa para la financiación de las viviendas.
d) El retraso en la entrega de las viviendas que supere los dieciocho meses a la fecha prevista por la cooperativa.
e) La modificación sustancial del contrato de adjudicación.
2. En caso de baja no justificada, el consejo rector podrá acordar las deducciones que se establezcan estatutariamente, que no podrán ser superior al veinte por ciento de las cantidades entregadas en concepto de capital social y al diez por ciento de las cantidades entregadas para financiar el pago de la vivienda y locales.

Las cantidades a que se refiere el párrafo anterior de este artículo podrán ser retenidas por la cooperativa hasta que la persona socia saliente sea sustituida en sus derechos y obligaciones por otra persona socia. En todo caso, el plazo de reembolso no podrá exceder de cinco años a partir de la fecha de la baja no justificada o de tres años si la baja fuese justificada. En caso de fallecimiento de la persona socia, el reembolso a los causahabientes deberá realizarse en un plazo no superior a un año.

Artículo 115 Auditoría de cuentas

Las cooperativas de viviendas, antes de presentar las cuentas anuales a la aprobación de la asamblea general ordinaria, tienen que someterlas a una auditoría externa de cuentas sin perjuicio de lo que establece el artículo 83 de esta ley, en los siguientes supuestos:

a) Que la cooperativa tenga en promoción, entre viviendas y locales, un número superior a cincuenta.
b) Cualquiera que sea el número de viviendas y locales en promoción, cuando correspondan a distintas fases, o cuando se construyan en distintos bloques que constituyan, a efectos económicos, promociones diferentes.
c) Que la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas físicas o jurídicas, distintas de los miembros del consejo rector.
d) Cuando lo prevean los estatutos o los acuerdos de la asamblea general.

Artículo 116 Transmisión de derechos

1. En las cooperativas de viviendas en régimen de cesión de uso (COHOUSING), el derecho de uso y disfrute no podrá ser transmitido inter vivos. En caso de baja de la persona socia su derecho de uso se pondrá a disposición de la cooperativa, que lo cederá, por riguroso orden de antigüedad, a las socias expectantes.

Este orden será alterado en los siguientes supuestos:

a) Cuando la transmisión del derecho de uso se produzca entre cónyuges decretadas o aprobadas judicialmente en los casos de separación o divorcio.
b) Si así lo fijan los estatutos, en los supuestos de baja voluntaria justificada o baja obligatoria, a favor de los componentes de la unidad de convivencia.
El derecho de uso es transmisible mortis causa a quienes sean causahabientes de la persona socia fallecida, previa su admisión como personas socias, de conformidad con los requisitos generales, si así lo solicitaren en el plazo de tres meses. En otro caso, tendrán derecho a la liquidación del crédito correspondiente.

En el supuesto de ser varios los causahabientes, la cooperativa podrá exigir que el derecho a solicitar la condición de persona socia sea ejercitado por una sola de ellas.

Los estatutos podrán prever la transmisión mortis causa a los miembros de la unidad de convivencia de la persona socia fallecida.

2. La persona socia que pretenda transmitir inter vivos sus derechos de propiedad sobre la vivienda antes de haber transcurrido cinco años u otro plazo superior fijado por los estatutos, que no podrá ser superior a diez años desde la fecha de concesión de la licencia de la primera ocupación de la vivienda o local, o del documento que legalmente le sustituya, y de no existir, desde la entrega de la posesión de la vivienda o local, deberá ponerlos a disposición de la cooperativa, que los ofrecerá por riguroso orden de antigüedad a las personas socias expectantes.

3. El precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por la persona socia que transmite sus derechos sobre la vivienda o local, incrementada con la revalorización que haya experimentado de acuerdo con el índice de precios al consumo, durante el periodo comprendido entre las fechas de los diferentes desembolsos parciales y la fecha de la comunicación a la cooperativa de la intención de la persona socia de transmitir sus derechos sobre la vivienda o local.

Transcurridos tres meses desde que la persona socia ha puesto en conocimiento del órgano de administración el propósito de transmitir sus derechos sobre la vivienda o local, sin que ninguna persona socia expectante solicitante de admisión como socia por orden de antigüedad haga uso del derecho de preferencia para adquirirlos, la persona socia queda autorizada para transmitirlos, inter vivos, a terceras personas no socias.

4. Si, en el supuesto a que se refieren los puntos anteriores de este artículo, la persona socia no cumple los requisitos que se establecen y transmite a terceras personas sus derechos sobre la vivienda o local, la cooperativa, si quisiera adquirirlos alguna persona socia expectante, ejercerá el derecho de retracto, debiendo reembolsar al comprador el precio establecido en el punto 2 de este artículo, incrementado con los gastos a que se refiera el artículo 1518.2 del Código Civil. Los gastos previstos en el artículo 1518.1 del Código Civil serán a cargo de la persona socia que incumplió lo establecido en los puntos anteriores de este artículo.

El derecho de retracto podrá ejercerse durante un año, contado desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, durante tres meses, contados desde que el retrayente tuviese conocimiento de la transmisión.

5. Las limitaciones establecidas en los puntos anteriores de este artículo no serán de aplicación a las transmisiones realizadas a favor de los descendientes o de los ascendientes, así como en las transmisiones entre cónyuges decretadas o aprobadas judicialmente en los casos de separación o divorcio, o entre parejas de hecho.

6. Cuando la cooperativa promueva viviendas de promoción pública, la transmisión inter vivos de la vivienda o local estará sujeta a las limitaciones y derechos de adquisición preferente previstos en el correspondiente régimen administrativo y, en su defecto, por la normativa general supletoria sobre cooperativas de viviendas.

Artículo 117 Disposiciones específicas sobre las personas socias

1. Son causas de baja justificada de las personas socias de las cooperativas de viviendas, además de las generales previstas en esta ley y en los estatutos, las siguientes:

a) Los cambios del centro o lugar de trabajo de la persona socia a un municipio alejado más de 40 kilómetros del emplazamiento de la promoción.
b) Las situaciones sobrevenidas de desempleo, grave enfermedad u otra circunstancia familiar o personal que impidan hacer efectivas las aportaciones comprometidas en la promoción.
c) Un aumento superior al veinte por ciento de la cuantía total de las aportaciones previstas por la cooperativa para la financiación de las viviendas.
d) El retraso en la entrega de las viviendas que supere los dieciocho meses a la fecha prevista por la cooperativa.
e) La modificación sustancial del contrato de adjudicación.
2. En caso de baja no justificada, el consejo rector podrá acordar las deducciones que se establezcan estatutariamente, que no podrán ser superior al veinte por ciento de las cantidades entregadas en concepto de capital social y al diez por ciento de las cantidades entregadas para financiar el pago de la vivienda y locales.

Las cantidades a que se refiere el párrafo anterior de este artículo podrán ser retenidas por la cooperativa hasta que la persona socia saliente sea sustituida en sus derechos y obligaciones por otra persona socia. En todo caso, el plazo de reembolso no podrá exceder de cinco años a partir de la fecha de la baja no justificada o de tres años si la baja fuese justificada. En caso de fallecimiento de la persona socia, el reembolso a los causahabientes deberá realizarse en un plazo no superior a un año, desde que el hecho causante se ponga en conocimiento de la cooperativa.

Artículo 118 Garantías especiales

1. En el supuesto de que se solicite por parte de la cooperativa cantidades anticipadas para financiar la construcción de las viviendas, las referidas cantidades deberán estar garantizadas mediante el correspondiente contrato de aval o seguro que indemnice en caso de incumplimiento de contrato.

2. Con carácter previo al ingreso de cantidades de las personas socias para financiar la promoción a la que estén adscritas, esta deberá estar definida y dotada de unas reglas básicas denominadas «normas de la promoción».

3. Las cooperativas de viviendas necesariamente adoptarán la forma de consejo rector como órgano de administración.

4. Ninguna persona podrá desempeñar simultáneamente el cargo de miembro del consejo rector en más de una cooperativa de viviendas.

5. Los miembros del consejo rector, en ningún caso, podrán percibir remuneraciones o compensaciones por desempeñar las obligaciones del cargo, sin perjuicio del derecho a ser resarcidos por los gastos que les originen.

Artículo 119 Personas socias expectantes

Tendrán la consideración de personas socias expectantes aquellas que, habiendo sido admitidas como personas socias y efectuado la suscripción de su aportación obligatoria al capital social, aún no están adscritas a una promoción, quedando a la espera de que eventualmente se produzca tal circunstancia, en los siguientes supuestos:

a) Por existir más personas socias que viviendas en promoción.
b) Por permanecer a la espera del lanzamiento de una promoción que, por localización, condiciones económicas, tipología, etc. sea de su interés.
c) Por permanecer a la espera de la baja de una persona socia en las promociones de cooperativas en régimen de cesión de uso (COHOUSING).
La preferencia para la adjudicación o cesión de las viviendas, edificaciones y obras complementarias vendrá determinada por la fecha de ingreso de la persona socia en la cooperativa, garantizándose en todo caso la preferencia de los descendientes y ascendientes del transmitente, así como del cónyuge separado o divorciado en aplicación de sentencia o convenio judicial.

En el supuesto de promociones acogidas al régimen de viviendas protegidas de promoción privada u otras tipologías a las que por ley pudieran tener acceso, la forma de adjudicación vendrá determinada por la normativa de aplicación.

Las personas socias expectantes figurarán inscritas con tal carácter en el libro registro de personas socias. El régimen de derechos y obligaciones será el establecido con carácter general para las personas socias, con las siguientes particularidades:

- No se les podrá exigir la entrega de cantidades para financiar el pago de viviendas o locales.
- El conjunto de los votos a ellas correspondientes, sumados entre sí, no podrán superar el veinte por ciento en los órganos sociales de la cooperativa. 

REQUISITOS FORMALES

La sociedad cooperativa se constituirá mediante escritura pública, que deberá ser inscrita en el Registro de Sociedades Cooperativas de Canarias, adquiriendo personalidad jurídica con dicha inscripción. Del cumplimiento de los actos y contratos celebrados en nombre de la proyectada sociedad cooperativa antes de su inscripción, responderán solidariamente quienes los hayan formalizado.

En cuanto al número mínimo de personas socias, las sociedades cooperativas de primer grado deberán estar integradas, al menos, por tres personas socias que presten actividad cooperativizada de duración indefinida, excepto las sociedades cooperativas de trabajo asociado que estarán integradas por un mínimo de dos personas socias trabajadoras de duración indefinida, mientras que las de segundo grado deberán estar constituidas por, al menos, dos sociedades cooperativas de primer grado.

En este contexto la norma detalla el contenido a incluir en la escritura de constitución y de los estatutos sociales.

Registro de Sociedades Cooperativas de Canarias

El Registro de Sociedades Cooperativas de Canarias es público y único con delegaciones en las dos capitales canarias y se estructura en secciones insulares, en la forma que se determine reglamentariamente. Su eficacia se define por los principios de publicidad formal y material, legalidad, legitimación o presunción de validez y de exactitud, prioridad y tracto sucesivo.

La publicidad se hará efectiva a través de la manifestación de los libros y de los documentos del archivo a que hagan referencia los asientos registrales, así como mediante certificación o por nota simple informativa sobre tales asientos. La certificación será el único medio de acreditar fehacientemente el contenido de los asientos registrales, pero la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos de conformidad con la legislación vigente.

RÉGIMEN SOCIAL

El texto señala que pueden ser personas socias tanto las personas físicas como las jurídicas, públicas o privadas y las comunidades de bienes, con las salvedades que se establecen para cada clase de cooperativa.

De forma específica se refiere a la categoría de persona socia temporal, cuyo vínculo con la cooperativa tendrá la duración determinada expresamente, no pudiendo exceder de cinco años, salvo en los casos de las cooperativas que tengan personas socias trabajadoras y de aquellas otras que tengan personas socias de trabajo, en las que el vínculo temporal de quienes cooperativicen su trabajo no podrá exceder de tres años; a las personas socias de trabajo, personas físicas cuya actividad cooperativizada consistirá en la prestación de su trabajo personal en la cooperativa; y a las personas socias colaboradoras, personas físicas o jurídicas que, sin poder desarrollar o participar en la actividad cooperativizada, podrán contribuir a la consecución de su objeto social mediante la realización de aportaciones al capital, así como las personas socias que causen baja justificada u obligatoria.

Se regula el proceso de admisión de nuevas personas socias y se detallan los derechos y obligaciones de las personas socias, así como su régimen de responsabilidad. Y se distingue entre su baja voluntaria y su baja obligatoria, cuando pierdan los requisitos exigidos para serlo según la ley o los estatutos de la sociedad cooperativa.

Por otra parte, en cuanto a la disciplina social, dispone la norma que las personas socias solo podrán ser sancionadas por las infracciones previamente tipificadas en los estatutos sociales, que se clasificarán en leves, graves y muy graves. Los estatutos también fijarán las sanciones que puedan ser impuestas a las personas socias por cada clase de infracción y establecerán los procedimientos sancionadores y los recursos que procedan, respetando las normas mínimas que legalmente se imponen.

Las infracciones prescribirán si son leves a los dos meses, si son graves a los cuatro meses y si son muy graves a los seis meses, computándose los plazos a partir de la fecha en la que se hayan cometido. El plazo se interrumpe al incoarse el procedimiento sancionador y corre de nuevo si en el plazo de cuatro meses no se dicta y notifica la resolución.

Asimismo, la norma explicita el régimen de suspensión de los derechos de la persona socia, así como su expulsión, que solo podrá acordarla el órgano de administración, por infracción muy grave mediante expediente instruido al efecto y con audiencia de la persona interesada.

ÓRGANOS

Son órganos necesarios de las sociedades cooperativas:

- La asamblea general, órgano supremo de expresión de la voluntad social en las materias cuyo conocimiento le atribuye esta ley y los estatutos. Pueden ser ordinarias y extraordinarias. La norma determina sus competencias y regula su convocatoria (dentro de los seis meses siguientes a la fecha del cierre del ejercicio económico, constitución y funcionamiento, ejercicio del derecho de voto y voto por representante, la adopción e impugnación de acuerdos y el acta de la misma.

- El órgano de administración, que podrá ser una administración única en las sociedades cooperativas con un número de personas socias inferior a diez, o un consejo rector, órgano colegiado de gobierno, gestión y representación de la cooperativa. El texto determina sus competencias, composición y regula la elección, duración, cese y vacantes de sus miembros, su organización y funcionamiento, la delegación de facultades y la impugnación de sus acuerdos

- La intervención, órgano de fiscalización de la sociedad cooperativa. Las personas designadas tienen derecho a consultar y a comprobar toda la documentación de la cooperativa y a hacer las verificaciones que estimen necesarias. La norma contempla su duración y cese, así como sus funciones y facultades.

Además, contiene una serie de disposiciones comunes al órgano de administración y a la intervención, concretamente las relativas a sus incompatibilidades, incapacidades y prohibiciones, a su retribución, que deberá guardar una proporción razonable con la importancia de la cooperativa, con la situación económica que tuviera en cada momento y, sobre todo, con las prestaciones efectivas realizadas por las personas administradoras en el desempeño del cargo, y al conflicto de intereses.

Además, los estatutos podrán prever la existencia de un comité de recursos y de otras instancias de carácter consultivo o asesor y determinarán su composición, régimen de actuación y competencias, sin que en ningún caso les sean atribuibles las propias de los órganos necesarios.

RÉGIMEN ECONÓMICO

Régimen jurídico de las aportaciones sociales. Dispone que el capital social de la sociedad cooperativa estará constituido por las aportaciones, ya sean obligatorias o voluntarias, realizadas a la misma por las distintas clases de personas socias, que podrán ser:

- Aportaciones exigibles, con derecho a rembolso, en caso de baja.

- Aportaciones no exigibles, cuya solicitud de reembolso, en caso de baja, podrá ser rehusada incondicionalmente por el órgano de administración.

Los estatutos sociales fijarán la aportación obligatoria mínima al capital social para adquirir la condición de persona socia, que podrá ser diferente para las distintas clases de personas socias o para cada persona socia en proporción al compromiso o uso potencial que cada una de ellas asuma de la actividad cooperativizada.

Por su parte, la asamblea general fijará la cuantía de la aportación obligatoria para incorporar a nuevas personas socias y las condiciones y plazos para hacer el desembolso, armonizando las necesidades económicas de la sociedad cooperativa y facilitando nuevas incorporaciones, importe que no podrá superar para cada clase de persona socia el valor actualizado que resulte de aplicar el índice de precios al consumo (IPC) de cada año a la aportación más elevada dentro de cada clase de persona socia.

Los estatutos sociales establecerán si las aportaciones obligatorias al capital social dan derecho al devengo de intereses por la parte efectivamente desembolsada. En el caso de las aportaciones voluntarias, será el acuerdo de admisión el que fije la remuneración o el procedimiento para determinarla. Pero debe tenerse en cuenta que esta remuneración de las aportaciones al capital social estará condicionada a la existencia en el ejercicio económico de resultados positivos previos a su reparto, limitándose el importe máximo de las retribuciones al citado resultado positivo que, en ningún caso, excederá en más seis puntos del interés legal del dinero.

Asimismo, la asamblea general podrá acordar la admisión de aportaciones voluntarias al capital social por parte de las personas socias, las cuales deberán desembolsarse totalmente en el momento de la suscripción y tendrán el carácter de permanencia propio del capital social del que pasan a formar parte.

Dentro de esta materia la norma regula la transmisión de las aportaciones y el reembolso de las misma.

Además, señala que los estatutos o la asamblea general podrán establecer cuotas de ingreso y/o periódicas que no integrarán el capital social ni serán reintegrables, o prever la posibilidad de captar recursos financieros de personas socias o de terceras personas, con el carácter de subordinados y con un plazo mínimo de vencimiento de cinco años.

En segundo lugar, dispone la nueva ley que el ejercicio económico tendrá una duración de doce meses, excepto en los casos de constitución, fusión o extinción de la sociedad y, salvo que otra cosa dispusieren los estatutos, coincidirá con el año natural. La determinación de los resultados del ejercicio económico se llevará a cabo de acuerdo con la normativa general contable. Y se refiere a la aplicación de los excedentes, así como a la imputación de las pérdidas.

Y, en tercer lugar, y dentro de los fondos sociales, la norma distingue entre los fondos sociales obligatorios (fondo de reserva obligatorio y fondo de educación y promoción), y los fondos sociales voluntarios (fondo de reserva voluntario y fondos de sostenibilidad).

DOCUMENTACIÓN SOCIAL Y CONTABILIDAD

Impone la nueva a las sociedades cooperativas llevar en orden y al día los libros siguientes:

- Libro de registro de personas socias y de aportaciones al capital social.

- Libro de actas de la asamblea general y de las juntas preparatorias, del órgano de administración, de la liquidación y, en su caso, de los otros órganos que se prevean estatutariamente.

- Libro de inventarios, cuentas anuales y libro diario.

- Cualesquiera otros que sean exigidos por otras disposiciones legales.

Todos los libros sociales y contables serán diligenciados y legalizados, con carácter previo a su utilización, por el Registro de Sociedades Cooperativas de Canarias.

Por lo que respecta a su contabilidad, la misma deberá llevarse de forma ordenada y adecuada a su actividad, de acuerdo con lo que establece el Código de Comercio y normativa contable con las singularidades de la naturaleza del régimen económico de las sociedades cooperativas.

Asimismo, el órgano de administración está obligado a formular, en un plazo máximo de tres meses, contados desde la fecha del cierre del ejercicio social establecida estatutariamente, las cuentas anuales, el informe de gestión y una propuesta de aplicación de los excedentes o de imputación de pérdidas.

Y estarán obligadas a auditar las cuentas anuales y el informe de gestión cuando así resulte de la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas, o norma que la sustituya, y de sus normas de desarrollo, cuando lo prevean los estatutos o lo acuerde la asamblea general y cuando lo establezca la nueva ley.