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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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  • 1ª Revista Iberoamericana de construcción, urbanismo e inmobiliario. 

24 de diciembre de 2021
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©

VULNERABILIDAD BANCARIA A LA SOBREVALORACIÓN INMOBILIARIA
¿Qué guía práctica soluciona este tipo de casos? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • Los riesgos de una reversión de la economía europea son menores que hace un año, pero la situación de los bancos sigue siendo vulnerable a una caída en el mercado inmobiliario. 
  • Los bancos europeos son cada vez más vulnerables a un mercado inmobiliario sobrevalorado y las autoridades financieras deberían obligar a los prestamistas a acumular reservas de capital.
  • Esto es lo que ya se está haciendo en Alemania y España.
  • Circular 5/2021, de 22 de diciembre, del Banco de España, por la que se modifica la Circular 2/2016, de 2 de febrero, a las entidades de crédito, sobre supervisión y solvencia, que completa la adaptación del ordenamiento jurídico español a la Directiva 2013/36/UE y al Reglamento (UE) n.º 575/2013. 
El colchón de capital anticíclico no toma en cuenta explícitamente el auge del mercado inmobiliario residencial, que requiere un monitoreo cuidadoso y una posible acción por parte de los reguladores como el Bundesbank o el Banco de España. Los precios de las propiedades continúan subiendo y los indicadores sugieren que aún se avecinan nuevas subidas, lo que deja a los bienes inmuebles sobrevaluados a medida que el precio y el crecimiento del alquiler superan a los ingresos. Esto significa que los bancos pueden estar sobrestimando el valor de la garantía del préstamo, dejándolos expuestos a grandes pérdidas en caso de un ajuste de precios. Los bancos también son vulnerables a los aumentos de las tasas de interés, ya que una gran parte de sus préstamos a largo plazo se realiza a tasas fijas, particularmente en el caso de las hipotecas. El Banco de España ve una pequeña sobrevaloración en los precios inmobiliarios españoles. El sector inmobiliario español está ligeramente sobrevalorado tras los recientes aumentos de precios, pero sigue lejos de los niveles vistos antes de que estallara la burbuja inmobiliaria hace 15 años, que hundió al sistema bancario en una crisis, dijo el jueves un alto funcionario del Banco de España. El resultado ha sido una Circular del Banco de España que regula el colchón de capital anticíclico y que tendrá consecuencias en los préstamos inmobiliarios.

 
ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO.

Después de verse afectados por las medidas de bloqueo introducidas en marzo de 2020 para combatir la pandemia de COVID-19, los precios de las propiedades en España han comenzado a recuperarse y las ventas de viviendas también se han disparado.

A principios de este mes, el instituto nacional de estadísticas INE dijo que su índice de precios inmobiliarios subió un 4,2% en el tercer trimestre, el mayor aumento desde el mismo trimestre de 2019, tras un aumento del 3,3% en el segundo trimestre.

"En este momento lo que tenemos es una ligera sobrevaloración, es pequeña y ciertamente está lejos de los niveles que teníamos antes de la crisis financiera mundial", dijo en una rueda de prensa Angel Estrada, jefe de estabilidad financiera del banco central.

CIRCULAR 5/2021, DE 22 DE DICIEMBRE, DEL BANCO DE ESPAÑA, POR LA QUE SE MODIFICA LA CIRCULAR 2/2016, DE 2 DE FEBRERO, A LAS ENTIDADES DE CRÉDITO, SOBRE SUPERVISIÓN Y SOLVENCIA, QUE COMPLETA LA ADAPTACIÓN DEL ORDENAMIENTO JURÍDICO ESPAÑOL A LA DIRECTIVA 2013/36/UE Y AL REGLAMENTO (UE) N.º 575/2013.  

La circular hace operativo un paquete de nuevas herramientas de actuación que el Gobierno aprobó en 2018 y 2019 y que emanan de los cambios regulatorios impulsados a nivel global y europeo como consecuencia de la anterior crisis internacional. El organismo podrá activar una o varias de estas medidas a la vez y tanto para créditos a particulares como a empresas. Según calculó a principios de año, de haber estado estas herramientas activas antes de la anterior crisis, los bancos se habrían visto obligados a tener entre 64.000 y 109.000 millones de euros de capital más (frente a los en torno a 60.000 millones que costó al Estado rescatar a las entidades quebradas).

El Banco de España, así, va a poder imponer a los bancos que guarden una hucha de capital específica para afrontar las futuras pérdidas de sus hipotecas u otras carteras de créditos o activos (colchón anticíclico sectorial), lo que desincentivará su concesión. Si con ello no es suficiente, también podrá establecer límites máximos al peso de dichas carteras en el capital de la entidad. Además, podrá limitar el porcentaje máximo que la hipoteca u otro crédito puede financiar del valor o el precio del inmueble, la renta disponible máxima del cliente que puede ir destinada a pagar el crédito, y los plazos de vencimiento y de carencia del préstamo, entre otros indicadores.

Los colchones de capital sectorial se podrán aplicar para las hipotecas, el resto de crédito a hogares, el sector inmobiliario y el resto de créditos a empresas. Normalmente, se dará a las entidades seis meses para completar dichos colchones, pero el tiempo se puede acortar si se considera necesario. Su liberación será paulatina si los riesgos acumulados se van reduciendo o inmediata si se materializan (es decir, si estalla una burbuja y hay que echar mano del capital para asumir pérdidas por impagos). 

LAS TRES HERRAMIENTAS. 

Por una parte, la activación del colchón anticíclico para la exposición de los bancos a un sector concreto, que se traducirá en un aumento de sus requerimientos de capital y que tendrá el fin de que el crédito a esa actividad concreta se reduzca.

En segundo lugar, la restricción de los volúmenes de exposición crediticia de las entidades a un sector específico. Estas dos herramientas afectarían tanto al crédito nuevo como al ya concedido.

Por último, la normativa permite al Banco de España fijar límites en las condiciones en las que se conceden los préstamos, algo que, lógicamente, solo afectaría al crédito nuevo. Se se permite limitar el endeudamiento máximo de un cliente, el plazo de vencimiento de los préstamos, las exigencias mínimas de amortización del principal, tanto en operaciones de particulares como de empresas.

EL BANCO DE ESPAÑA PODRÁ LIMITAR EL LOAN TO VALUE 

El Banco de España podrá limitar el loan to value -el porcentaje sobre el valor de la vivienda que representa la financiación de una hipoteca-, el loan to income -lo que representa un préstamo sobre la renta de un individuo- o las carencias de un préstamo. Además, estas restricciones se podrán aplicar sobre toda la cartera de las entidades o solamente sobre un porcentaje (por ejemplo, que el loan to value no pueda ser superior al 70% pero una parte de la cartera sí pueda estar por encima).

Esta última herramienta se establece dado que, como explican desde el Banco de España, las condiciones de un préstamo influyen en la probabilidad de impago del mismo. Mientras que las dos primeras herramientas se utilizarían para reforzar la solvencia de los bancos, la última buscaría apuntalar la de los deudores.

Estos tres instrumentos, de ser aplicados, en un primer momento conllevarían una caída de la actividad, si bien a medio plazo el impacto sobre el Producto Interior Bruto (PIB) sería inferior a la que habría de no tomar estas medidas, según los estudios que ha realizado el Banco de España.
 

Circular 5/2021, de 22 de diciembre, del Banco de España, por la que se modifica la Circular 2/2016, de 2 de febrero, a las entidades de crédito, sobre supervisión y solvencia, que completa la adaptación del ordenamiento jurídico español a la Directiva 2013/36/UE y al Reglamento (UE) n.º 575/2013. (BOE de 23 de diciembre de 2021)

Una de las principales lecciones que se aprendieron a raíz de la crisis financiera que experimentó la economía global hace más de una década fue que es necesario que la regulación y la supervisión bancarias adopten una perspectiva macroprudencial que complemente el enfoque tradicional microprudencial. En efecto, para salvaguardar la estabilidad financiera de un país no basta con garantizar la seguridad y la solidez de cada entidad financiera de forma individual, sino que también es necesario que el sistema financiero en su conjunto sea estable y resistente. De esta forma, el objetivo fundamental de la política macroprudencial es proteger la economía del riesgo sistémico, entendido este como queda definido en la disposición adicional única del Real Decreto-ley 22/2018, de 14 de diciembre, por el que se establecen herramientas macroprudenciales.

El riesgo sistémico tiene un carácter multidimensional, por lo que es imposible reducirlo a un objetivo único que permita abordar cada una de sus dimensiones de la forma más eficiente posible. Además, su naturaleza dinámica hace que pueda experimentar grandes variaciones a lo largo de los ciclos financieros. Por ello, resulta fundamental disponer de un conjunto amplio y lo suficientemente variado de herramientas macroprudenciales que permitan, por un lado, abordar cada una de estas dimensiones de la forma más eficiente posible y, por otro, adaptar la política macroprudencial a las oscilaciones temporales del riesgo sistémico.

Dadas estas consideraciones, y teniendo en cuenta la valoración de distintos organismos internacionales, como el Fondo Monetario Internacional (FMI) o la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS), el Real Decreto-ley 22/2018 introdujo en nuestro ordenamiento jurídico herramientas macroprudenciales adicionales para hacer frente a posibles vulnerabilidades para el sistema financiero, de forma que las tres autoridades supervisoras financieras –el Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones– pudieran contar con los instrumentos necesarios para contribuir a mitigar eventuales perturbaciones con un potencial impacto sistémico. Por su parte, el Real Decreto 102/2019, de 1 de marzo, por el que se crea la Autoridad Macroprudencial Consejo de Estabilidad Financiera, se establece su régimen jurídico y se desarrollan determinados aspectos relativos a las herramientas macroprudenciales, completó el marco institucional de la supervisión macroprudencial.

El artículo segundo del Real Decreto-ley 22/2018 introdujo una serie de modificaciones en la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, para incluir en el ordenamiento jurídico de este subsector de entidades financieras las nuevas herramientas macroprudenciales. Por su parte, el artículo 15.1 del Real Decreto 102/2019 prevé que el Banco de España pueda adoptar las siguientes herramientas macroprudenciales:

a)Los requerimientos de colchones de capital, según lo previsto en los artículos 43 a 49 de la Ley 10/2014.

b)El establecimiento de límites a la concentración sectorial, de acuerdo con el artículo 69 ter de la Ley 10/2014.

c)La fijación de condiciones sobre la concesión de préstamos y otras operaciones, en virtud del artículo 69 quáter de la Ley 10/2014.

Asimismo, el apartado 2 de la disposición final tercera del Real Decreto 102/2019 habilita al Banco de España para que, mediante circular, y conforme a lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley 13/1994, de 1 de junio, de Autonomía del Banco de España, dicte cuantas disposiciones sean necesarias para el desarrollo, la ejecución y el cumplimiento de las herramientas macroprudenciales previstas en las letras b) y c) de su artículo 15.1, así como las previstas en su letra a) cuando solo se exijan respecto de exposiciones frente a un determinado sector o categoría y respecto a lo previsto en los artículos 43 a 49 de la Ley 10/2014. A dichos efectos, la norma habilitante señala que la circular detallará la regulación de su contenido y el procedimiento de comunicación al público y a los interesados, entre otros aspectos. Estas tres herramientas macroprudenciales complementan las ya establecidas en la citada Ley 10/2014, cuyo objetivo fundamental era transponer a nuestro ordenamiento jurídico los cambios normativos sobre las entidades de crédito introducidos en la Unión Europea (UE) a través de la Directiva 2013/36/UE, de 26 de junio.

Como recoge la exposición de motivos del Real Decreto-ley 22/2018, en ciertas ocasiones han sido las exposiciones a sectores concretos las que han concentrado la mayor parte de los riesgos sistémicos. Este fue el caso del sector inmobiliario español en la pasada crisis financiera, pero existen otros ejemplos a escala internacional. En una situación de este tipo, activar herramientas macroprudenciales agregadas podría tener efectos contraproducentes. En concreto, si el crecimiento del crédito es excesivo en un solo sector, un aumento de los requerimientos de capital para todas las exposiciones podría llevar a que las entidades incrementaran aún más su exposición a ese sector, ya que esa herramienta no permite alterar el coste relativo en términos de capital regulatorio de la concesión de crédito al sector para que refleje el mayor riesgo sistémico que lleva aparejado. Al contrario, las herramientas macroprudenciales agregadas incrementarían el coste en términos de capital regulatorio del crédito para todas las ramas de forma homogénea. En cambio, si la medida afecta a un sector o a un grupo determinado de sectores, aumenta el coste relativo del crédito a esos sectores, lo que altera las rentabilidades relativas de las distintas carteras en contra del sector o sectores que están generando el riesgo sistémico. En todo caso, la aplicación de una herramienta de ámbito sectorial debe venir acompañada de un estricto seguimiento de sus potenciales efectos de desbordamiento (spillovers) hacia el resto de los sectores para evitar que el problema de excesivo crecimiento del crédito se vaya desplazando entre sectores. Además, los sectores considerados deben tener una dimensión sistémica para prevenir que la herramienta tenga un carácter microprudencial. A estos efectos, esta circular permite que el Banco de España fije el colchón anticíclico sobre las exposiciones de las entidades frente a un determinado sector, además de sobre las exposiciones totales.

Otra herramienta macroprudencial sería el establecimiento de límites a la concentración sectorial de las exposiciones de las entidades. Al igual que el colchón de capital anticíclico, cuando este se establece sobre un sector concreto, gira en torno al volumen total de las exposiciones de un sector. Esta concentración se define en términos de la ratio de exposición sectorial sobre capital de nivel 1 ordinario (CET1), por lo que no supone un límite cuantitativo absoluto a la exposición. Se trata también de una herramienta sectorial, por lo que parece lógico esperar que tenga los mismos efectos señalados para el colchón de capital anticíclico cuando se establece sobre uno o varios sectores, y se debe subrayar la necesidad de analizar cuidadosamente los potenciales efectos de desbordamiento hacia otros sectores. También en este caso los sectores deben tener una dimensión sistémica y ser coherentes, en la medida de lo posible, con los contemplados en el colchón de capital anticíclico. La diferencia fundamental de esta herramienta con respecto al colchón de capital anticíclico establecido sobre uno o varios sectores estriba en que su activación frenaría de forma más efectiva el crecimiento de la concentración sectorial, mientras que el colchón de capital anticíclico únicamente lo desincentivaría, al encarecer en términos de capital el incremento de la exposición crediticia al sector o sectores sobre los que hubiera sido activado.

La capacidad para fijar condiciones sobre la concesión de préstamos y otras operaciones tiene el potencial de afectar de forma directa al crédito; en concreto, al flujo de crédito nuevo. Este instrumento establecería límites a las condiciones de concesión de los créditos nuevos, por lo que sería susceptible de ser aplicado cuando, por ejemplo, se observe un nivel de sobrevaloración de los precios de la vivienda que haga que las potenciales correcciones futuras reduzcan el valor del colateral por debajo del préstamo comprometido, cuando un acreditado no cuente con una situación patrimonial lo suficientemente saneada o cuando se aprecie que los indicadores de concesión de préstamos de un porcentaje significativo de la cartera crediticia alcanzan niveles preocupantes desde el punto de vista de la solvencia de una entidad o de un grupo de entidades.

La evidencia empírica disponible muestra que los préstamos que han sido concedidos con criterios más estrictos en términos de su apalancamiento, del esfuerzo realizado para su devolución o de su vencimiento (esto es, con menores plazos de vencimiento) presentan, a posteriori, tasas de morosidad significativamente inferiores. De hecho, aquellos préstamos en los que se satisfacen de forma simultánea varios de estos criterios más estrictos suelen experimentar probabilidades de impago sensiblemente inferiores a las de aquellos préstamos en los que solo se satisface uno de ellos. En este sentido, los estándares crediticios son claves para garantizar la seguridad y la solidez de los bancos, así como para reducir el riesgo sistémico. Por tanto, la evaluación de las políticas de concesión de préstamos por parte de los bancos es crucial para reducir el impacto de las perturbaciones en el futuro.

Las características de los préstamos susceptibles de ser afectadas por esta herramienta pueden ser variadas. La decisión de establecer condiciones sobre unas características y no sobre otras dependerá, por tanto, de la situación concreta que haya que confrontar, es decir, de la naturaleza del riesgo sistémico, para decidir cuál es la más eficaz para su mitigación. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que el establecimiento de condiciones en una característica puede conducir a excesos en otras, por lo que podría ser necesario actuar sobre varias características a la vez. Además, también puede ocurrir que se produzcan efectos de desbordamiento hacia otras carteras de crédito no afectadas por los límites introducidos (por ejemplo, desde las operaciones con garantía hipotecaria hacia las que no cuenten con dicha garantía), lo cual podría llevar también a extender las medidas a esos ámbitos. La regulación de este instrumento debe contemplar asimismo la posibilidad de que las condiciones sean moduladas en función de las características del prestatario y del prestamista para así garantizar su eficacia.

En el ejercicio de la habilitación conferida, en esta circular se regulan el establecimiento del colchón de capital anticíclico sobre uno o varios sectores, los límites a las exposiciones frente a determinados sectores y la posibilidad de establecer límites y condiciones sobre la concesión de préstamos y otras operaciones por parte de las entidades para operaciones con el sector privado en España.

En línea con lo establecido en el artículo 15.2.d) del Real Decreto 102/2019, la regulación del colchón anticíclico se fundamenta en las mejores prácticas internacionales en relación con los objetivos, instrumentos e indicadores de naturaleza macroprudencial. En concreto, esta circular incorpora en el marco del colchón anticíclico gran parte de los principios directores del Comité de Supervisión Bancaria de Basilea (BCBS, por sus siglas en inglés) publicados en noviembre de 2019.

El establecimiento del colchón de capital anticíclico sobre uno o varios sectores es una mejora técnica de esta herramienta, por permitir su aplicación tanto sobre el conjunto de las exposiciones como sobre algunos sectores, o incluso sobre ambos simultáneamente.

Para la activación y determinación del colchón anticíclico sobre sectores concretos, se identifica un conjunto amplio de variables con capacidad para actuar como indicadores de alerta temprana sobre desequilibrios sectoriales en España, correlacionados con incrementos del riesgo sistémico en el sistema financiero. Sobre la base de la literatura empírica y de las directrices del BCBS en el contexto del colchón anticíclico, se consideran, en particular, las siguientes categorías de indicadores: i) indicadores de volumen de crédito sectoriales –medidas de crecimiento de crédito, intensidad y brechas–; ii) indicadores de precios de activos –evolución y medidas de desequilibrio especializadas para cada sector–, y iii) indicadores de desequilibrios macrofinancieros sectoriales –endeudamiento, riqueza neta, capacidad o necesidad de financiación, tasa de ahorro y brechas de consumo e inversión, entre otros–.

Por lo que respecta a los límites sectoriales a la concentración de exposiciones, parece necesario establecer una continuidad con el colchón de capital anticíclico sobre uno o varios sectores. Por eso, la única diferencia entre estas medidas, en términos de la segmentación sectorial de la cartera de crédito, es que se añaden dos sectores adicionales que recogen las exposiciones al sector financiero. Además, al igual que en la perspectiva supervisora microprudencial, la concentración se define en términos del peso que esa exposición tiene sobre los recursos propios; en este caso, sobre el CET1 de la entidad. De esta forma, no se establece un límite absoluto a las exposiciones, sino que este depende de los recursos de las entidades para cubrir potenciales pérdidas. En este sentido, otra diferencia de estas medidas con el colchón de capital anticíclico es que las exposiciones a las que se refieren no están ponderadas por riesgo. Estos límites se podrán exigir para un sector en concreto, o para varios de ellos conjuntamente, y podrán estar vigentes junto con otras herramientas macroprudenciales.

Dado que, en el momento de su introducción, podrá haber entidades que se encuentren por encima de los límites sectoriales a la concentración, se especificará un período de tiempo de ajuste que facilite la rápida convergencia hacia estos. Para determinar los límites a la concentración, el Banco de España tendrá en cuenta, entre otros criterios, la evolución de la exposición agregada en cada sector, su peso histórico en la cartera total de exposiciones y su evolución reciente, su relevancia en el PIB y en el valor añadido sectorial, y, por supuesto, su peso en el CET1 agregado.

Respecto a la fijación de límites y de condiciones sobre la concesión de préstamos y otras operaciones, esta circular establece distintas condiciones susceptibles de ser activadas. Así, de acuerdo con la exposición de motivos del Real Decreto-ley 22/2018, el Banco de España podrá fijar límites al endeudamiento máximo que puede obtener un prestatario, dadas las garantías aportadas (loan to value), a la parte de la renta disponible que puede destinar al pago de su deuda (debt service to income), al nivel que representa la deuda en la renta (debt to income) y al plazo de vencimiento de la operación, entre otras medidas. Estos límites se podrán activar individualmente o de forma conjunta, y podrán estar vigentes otros instrumentos macroprudenciales simultáneamente. Asimismo, estos límites podrán ser distintos para determinados colectivos, tanto en el caso de personas físicas como en el de jurídicas. Esto puede ocurrir, bien porque tales distinciones beneficien a la estabilidad financiera, bien porque la aplicación de límites distintos para determinados colectivos facilite la aplicación de las medidas y no perjudique su efectividad en la reducción del riesgo sistémico. De la misma forma, las medidas podrán considerar un determinado porcentaje de créditos que quede excluido de los límites.

Para determinar la necesidad de activación de estas herramientas, el Banco de España analizará, entre otros criterios, la evolución reciente del crédito y de la actividad real, las características de la concesión de los préstamos y múltiples indicadores del grado de solvencia, las rentas y el endeudamiento de las personas, físicas y jurídicas.

La circular consta de una norma única, una disposición final y un anejo. La norma única viene a introducir en la Circular 2/2016 el nuevo marco macroprudencial descrito anteriormente.

Esta circular responde a los principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia y eficiencia, como exige el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

Por lo que se refiere a los principios de necesidad y de eficacia, esta circular es el instrumento necesario para el desarrollo del régimen aplicable a las nuevas herramientas macroprudenciales que tiene a su disposición el Banco de España, de acuerdo con el Real Decreto-ley 22/2018 y el Real Decreto 102/2019, cuyo objetivo final es identificar, prevenir y mitigar el desarrollo del riesgo sistémico y procurar una contribución sostenible del sistema financiero al crecimiento económico.

En cuanto a los principios de proporcionalidad, de seguridad jurídica y de eficiencia, esta circular establece la regulación mínima imprescindible para el cumplimiento de sus fines y es coherente con el resto del ordenamiento jurídico, tanto nacional como internacional, y las únicas cargas administrativas que impone se refieren al requerimiento de que las entidades reporten la información necesaria para que puedan ser implementadas. Por último, en lo que se refiere al principio de transparencia, la circular ha sido sometida al pertinente trámite de audiencia e información pública. 

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