¿Quién
paga la plusvalía de un inmueble en una compraventa?
En principio,
la obligación de abonar la plusvalía de un inmueble en una
compraventa recae siempre sobre el vendedor, que es el sujeto pasivo del
IIVTNU. Sin embargo, puede llegar a corresponder al comprador en los siguientes
casos:
•
Cuando ambas partes acuerdan que sea el comprador quien abone el impuesto.
• Cuando el
vendedor no tenga residencia en España.
• Sin embargo,
cabe aclarar aquí que, en caso de no producirse el pago por la plusvalía
municipal, el ayuntamiento correspondiente reclamará al sujeto pasivo,
es decir, al vendedor, luego de transcurridos treinta días hábiles
desde la fecha de la transacción.
Otros casos en
los que debe abonarse la plusvalía de un inmueble y sus sujetos
pasivos
Las operaciones
de compraventa de un inmueble no son las únicas sujetas al pago
del IIVTNU o plusvalía municipal. También lo exigen los municipios
en los siguientes casos:
• Donación:
en este caso, el sujeto pasivo y quien debe abonar el impuesto es el donatario,
es decir, el beneficiario de la donación.
• plusvalía
de un inmueble
• Herencia:
en este caso, el sujeto pasivo y quien debe afrontar el pago de la plusvalía
es el heredero.
¿Qué
excepciones existen al pago de la plusvalía de un inmueble?
Como ocurre
con casi todos los tributos, existen algunas excepciones al pago del Impuesto
sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
o plusvalía municipal. ¿Cuáles son?
•
Reinversión de vivienda habitual: en caso de que un propietario
decida vender su propiedad de residencia habitual con el fin de reinvertir
la totalidad del dinero obtenido en una nueva vivienda habitual, no será
obligatorio para él abonar la plusvalía municipal. En este
artículo te contamos todas las condiciones de este beneficio.
• Transmisión
de inmuebles entre cónyuges: el pago de la plusvalía no será
obligatorio si la entrega del inmueble es realizada por una de las partes
de un matrimonio a la otra, en beneficio de la sociedad conyugal, como
pago de haberes comunes o a favor de los hijos en caso de deber cumplir
con alguna sentencia.
• Venta de
inmuebles considerados patrimonio histórico-cultural: en caso de
que la propiedad sea parte del conjunto histórico-artístico
o haya sido declarada de interés cultural, también habrá
exención de abonar la plusvalía. Esto, siempre y cuando sus
propietarios acrediten haberse encargado de realizar las obras necesarias
para la conservación o mejora del inmueble en cuestión.
• Transmisión
de inmuebles que pertenecen a entidades estatales o benéficas: los
inmuebles que son propiedad del Estado nacional, de las diferentes comunidades
autónomas, de los municipios o sus entidades locales o de instituciones
benéficas o tampoco deben abonar la plusvalía municipal cuando
se produce su transmisión.
En cada una de
estas formas, si ha existido algún incremento de valor del terreno
transmitido, la plusvalía la asume:
• En las compraventas,
el vendedor.
• En las donaciones,
el donatario.
• En las herencias
o legados, evidentemente, el heredero o legatario.
Regulación
de la plusvalía municipal
Su regulación
la podemos encontrar en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas
Locales.
En su artículo
104 podemos leer lo siguiente:
1. El Impuesto
sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un
tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos
terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión
de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución
o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del
dominio, sobre los referidos terrenos.
Artículo
104.1 de la Ley de Haciendas Locales
La confusión
queda solventada cuando acudimos a la regulación del impuesto de
la Plusvalía Municipal y comprobamos que es una exigencia sine qua
non (sin la cual) del impuesto que el incremento de valor que se experimente
sea el de los terrenos y no el de la edificación u otros conceptos.
Por lo anterior,
si se realiza una compraventa de una vivienda, lo que se emplea para calcular
la plusvalía no es el valor del inmueble, edificación o construcción,
sino el valor del terreno sobre el que se construyó.
A pesar de
que es necesario un aumento en el precio de los terrenos, manifestado a
la hora de la transmisión de los inmuebles, los ayuntamientos siguen
girando el IIVTNU aunque la propiedad comprada, donada o heredada no lo
haya sufrido. Esta es la clave por la que la Plusvalía Municipal
está creando tanto conflicto en la actualidad.
Sin embargo,
no siempre se encarece el valor del terreno transmitido, y esto supone
que el patrimonio del vendedor, donatario o heredero no mejora, y como
resultado el Impuesto no tendría que devengarse al no existir tal
enriquecimiento.
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