Entidades
Dedicadas al Arrendamiento de Viviendas (EDAV)
REQUISITOS
PARA LA APLICACIÓN DEL REGIMEN ESPECIAL
Los requisitos
que han de cumplirse para la aplicación de este régimen son
los siguientes:
Número
de viviendas: En todo momento del periodo impositivo deben arrendarse u
ofrecerse en arrendamiento un número de, al menos, 8 viviendas.
Periodo de mantenimiento:
Las viviendas deben arrendarse o estar ofrecidas en arrendamiento durante
al menos 3 años.
Contabilización:
debe contabilizarse separadamente la actividad de promoción inmobiliaria
y la de arrendamiento de forma que se pueda diferenciar la renta obtenida
por cada vivienda.
Actividades complementarias:
Si la sociedad realiza otra actividad complementaria, al menos, el 55%
de las rentas de la sociedad deberá proceder del arrendamiento de
viviendas con derecho a bonificación. O, alternativamente,
al menos el 55% del activo de la sociedad debe ser susceptible de generar
rentas con derecho a bonificación.El régimen especial será
de aplicación, de acuerdo con lo establecido en el artículo
48 de la LIS, para las sociedades que tengan como actividad económica
principal el arrendamiento de viviendas, situadas en territorio español,
que hayan construido, promovido o adquirido.
No obstante, a
las sociedades que tengan como actividad económica principal el
arrendamiento de viviendas se les permite:
–
Tener otra actividad económica complementaria.
– La transmisión
de los inmuebles arrendados, una vez transcurrido el plazo de tres años.
En los casos
en que la entidad desarrolle otras actividades complementarias a la principal
de arrendamiento se tiene que cumplir, para poder aplicar el régimen
especial, lo siguiente:
– Que al menos
el 55 % de las rentas del periodo impositivo, excluidas las derivadas de
la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido
el periodo de tres años, se les pueda aplicar la bonificación
que establece el régimen especial.
– O, alternativamente,
que al menos el 55 % del valor del activo de la entidad, sea susceptible
de generar rentas que tengan derecho a la bonificación que establece
el régimen especial.
Por arrendamiento
de viviendas únicamente se entenderá:
–
El definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre,
Ley de arrendamientos urbanos, es decir, siempre que se cumplan las condiciones
establecidas en dicha ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.
– Se asimilan
a las viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje, con
el máximo de dos y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados
o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador,
siempre que se arrienden conjuntamente con la vivienda.
– Se excluyen
expresamente los locales de negocio.
Y los requisitos
que tienen que cumplir son los siguientes:
– El número
de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento sea en todo momento
igual o superior a ocho.
– Que las viviendas
permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres
años. El incumplimiento de este requisito implicará, para
cada vivienda, la pérdida de la bonificación que le hubiera
correspondido. Junto con la cuota del periodo impositivo en que se produjo
el incumplimiento deberá ingresarse el importe de las bonificaciones
aplicadas.
Este plazo
se computará del siguiente modo:
-
Si las viviendas
figuraban en el patrimonio de la entidad antes de acogerse al régimen,
desde la fecha de inicio del periodo impositivo que comunique la opción,
siempre que, en ese momento, se encontrara arrendada.
-
En otro caso,
desde la fecha que fueron arrendadas por primera vez.
-
Que las actividades
de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de una
contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido
y que se conozca, de una manera clara, la renta que corresponde a cada
vivienda, local o finca registral independiente en que estos se dividan.
Tributación
de la entidad arrendadora
De acuerdo
con lo establecido en el artículo 49.1 de la LIS, la especialidad
del régimen se concrete en el establecimiento de una bonificación
del 85 % de la parte de la cuota íntegra que corresponda a las rentas
derivadas del arrendamiento de viviendas.
RÉGIMEN
LEGAL. LEY 27/2014, DE 27 DE NOVIEMBRE, DEL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES.
CAPÍTULO
III
Entidades
dedicadas al arrendamiento de vivienda
Artículo
48.
Ámbito
de aplicación.
Podrán
acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades
que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de
viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido
o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización
de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los
inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo
de mantenimiento a que se refiere la letra b) del apartado 2 siguiente.
A efectos
de la aplicación de este régimen especial, únicamente
se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo
2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre
que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para
los contratos de arrendamiento de viviendas.
Se asimilarán
a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo
de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios
cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos
los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente
con la vivienda.
La aplicación
del régimen fiscal especial regulado en este capítulo requerirá
el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) Que el
número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por
la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual
o superior a 8.
b) Que
las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante
al menos 3 años. Este plazo se computará:
1.º
En el caso de viviendas que figuren en el patrimonio de la entidad antes
del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del
período impositivo en que se comunique la opción por el régimen,
siempre que a dicha fecha la vivienda se encontrara arrendada. De lo contrario,
se estará a lo dispuesto en el párrafo siguiente.
2.º
En el caso de viviendas adquiridas o promovidas con posterioridad por la
entidad, desde la fecha en que fueron arrendadas por primera vez por ella.
El incumplimiento
de este requisito implicará para cada vivienda, la pérdida
de la bonificación que hubiera correspondido. Junto con la cuota
del período impositivo en el que se produjo el incumplimiento, deberá
ingresarse el importe de las bonificaciones aplicadas en la totalidad de
los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación
este régimen especial, sin perjuicio de los intereses de demora,
recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes.
c) Que las
actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto
de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido,
con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente
a cada vivienda, local o finca registral independiente en que éstos
se dividan.
d) En el
caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad
económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos
el 55 por ciento de las rentas del período impositivo, excluidas
las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una
vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que
se refiere la letra b) anterior, o, alternativamente que al menos el 55
por ciento del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar
rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación
a que se refiere el artículo 49.1 de esta Ley.
La opción
por este régimen deberá comunicarse a la Administración
tributaria. El régimen fiscal especial se aplicará en el
período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación
y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración
tributaria la renuncia al régimen.
Cuando a
la entidad le resulte de aplicación cualquiera de los restantes
regímenes especiales previstos en este Título VII, excepto
el de consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional y
el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores
y el de determinados contratos de arrendamiento financiero, no podrá
optar por el régimen regulado en este capítulo, sin perjuicio
de lo establecido en el párrafo siguiente.
Las entidades
a las que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 101 de esta
Ley, les sean de aplicación los incentivos fiscales para las empresas
de reducida dimensión previstos en el Capítulo XI de este
Título VII, podrán optar entre aplicar dichos incentivos
o aplicar el régimen regulado en este capítulo.
Artículo
49.
Bonificaciones.
Tendrá
una bonificación del 85 por ciento la parte de cuota íntegra
que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que
cumplan los requisitos del artículo anterior.
La bonificación
prevista en este apartado resultará incompatible, en relación
con las rentas bonificadas, con la reserva de capitalización prevista
en el artículo 25 de esta Ley.
La renta
que se bonifica derivada del arrendamiento estará integrada para
cada vivienda por el ingreso íntegro obtenido, minorado en los gastos
fiscalmente deducibles directamente relacionados con la obtención
de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan
proporcionalmente al citado ingreso.
Tratándose
de viviendas que hayan sido adquiridas en virtud de los contratos de arrendamiento
financiero a los que se refiere el Capítulo XII del Título
VII de esta Ley, para calcular la renta que se bonifica no se tendrán
en cuenta las correcciones derivadas de la aplicación del citado
régimen especial.
En el caso
de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos con cargo a
las rentas a las que haya resultado de aplicación la bonificación
prevista en el apartado 1 anterior, la exención prevista en el artículo
21 de esta Ley se aplicará sobre 50 por ciento de su importe. No
serán objeto de eliminación dichos dividendos o participaciones
en beneficios cuando la entidad tribute en el régimen de consolidación
fiscal. A estos efectos, se considerará que el primer beneficio
distribuido procede de rentas no bonificadas.
En el caso
de rentas derivadas de la transmisión de participaciones en el capital
de entidades que hayan aplicado este régimen fiscal, se aplicarán
las reglas generales de este Impuesto. No obstante, en caso de que proceda
la aplicación del artículo 21 de esta Ley, la parte de la
renta que se corresponda con reservas procedentes de beneficios no distribuidos
bonificados, tendrá derecho a la exención prevista en el
mismo sobre el 50 por ciento de dichas reservas. No serán objeto
de eliminación dichas rentas cuando la transmisión corresponda
a una operación interna dentro de un grupo fiscal.
SOCIMI
El régimen
fiscal de las SOCIMIS. Estas empresas, reguladas en la Ley 11/2009, son
Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado
Inmobiliario y son aquellas que se dedican a la promoción o adquisición
de inmuebles urbanos para su arrendamiento.
Hay que destacar
que estas entidades han de repartir dividendos obligatoriamente año
tras año según el siguiente detalle:
Al menos el
80% de los beneficios procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos
deben repartirse a los socios.
Si la SOCIMI
participa en otra SOCIMI se debe repartir el 100% de los beneficios que
reciba de ella.
Deben repartirse
el 50% de ganancias derivadas de activos o acciones en otras SOCIMI. El
otro 50% puede ser reinvertido en el plazo de 3 años.
Estas entidades
pueden optar por la aplicación del régimen fiscal especial
previsto en los artículos 9 al 13 de la ley mencionada 11/2009.
Y, para que le resulte de aplicación, deben comunicar la opción
por este régimen a la AEAT antes de los tres meses previos al fin
del periodo impositivo.
De forma resumida,
este régimen supone la tributación de los beneficios de la
SOCIMI al 0% en el Impuesto sobre Sociedades frente al 25% del régimen
general, siempre que se cumplan ciertos requisitos. De esta forma, y vista
la política de dividendos expuesta, serán los socios quienes
tributen los rendimientos obtenidos por la SOCIMI.
IMPUESTO SOBRE
SOCIEDADES. PRESUPUESTOS 2022
Con efectos
para los períodos impositivos iniciados a partir de 1 de enero de
2022, se establece una tributación mínima del 15 por ciento
de la base imponible para aquellos contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades
con un Importe Neto de la Cifra de Negocios igual o superior a 20 millones
de euros o que tributen en el régimen de consolidación fiscal
(en este último caso, con independencia del importe de su cifra
de negocios). Esta medida también será aplicable a contribuyentes
del Impuesto sobre la Renta de los No Residentes que obtengan rentas mediante
un establecimiento permanente en España.
La Ley de Presupuestos
introduce en la ley del Impuesto el concepto de cuota líquida como
la minoración de la cuota íntegra en las bonificaciones y
deducciones que procedan con arreglo a la propia norma del Impuesto. Y
contempla que dicha cuota líquida no pueda ser inferior al 15 por
ciento de la base imponible, una vez minorada o incrementada, en su caso,
por la reserva de nivelación.
No obstante,
para el cálculo de la cuota líquida se minorará en
primer lugar, la cuota íntegra en el importe de las bonificaciones
y la deducción por inversiones realizadas por las autoridades portuarias;
y, en segundo lugar, se aplicarán las deducciones por doble imposición,
estableciéndose que si la cuota líquida resultante de la
aplicación de estas bonificaciones y deducciones es inferior a la
cuota mínima, esa cuantía tendrá como excepción
a la regla general la consideración de cuota líquida mínima.
El tipo de
tributación mínima será del 10 por ciento para las
entidades de nueva creación (cuyo tipo ordinario de tributación
es el 15 por ciento) y del 18 por ciento para las entidades de crédito
y de exploración, investigación y explotación de yacimientos
y almacenamientos subterráneos de hidrocarburos (que tributan a
un tipo general del 30 por ciento).
-
Por último,
esta medida no afectará a los contribuyentes cuyo tipo de gravamen
sea del 10 por ciento, 1 por ciento y 0 por ciento (apartados 3, 4 y 5
del artículo 29 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades) ni a las
SOCIMIs.
Entre las principales
modificaciones de carácter normativo que tienen repercusión
cuantitativa en el PBF 2022 ocupan un lugar destacado: en el IRPF, el recorte
del límite máximo de la reducción por aportaciones
a sistemas de previsión sociales que pasó de 8.000 a 2.000
euros anuales desde 1 de enero de 2021; en el IS, las mejoras introducidas
en 2021 para la deducción por producciones cinematográficas,
series audiovisuales y espectáculos en vivo de artes escénicas
y musicales, así como la creación de un gravamen especial
del 15 por ciento sobre los beneficios no distribuidos de las Sociedades
Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario
(SOCIMI), con vigencia desde comienzo de este año; y, en el IVA,
las reducciones en los tipos de gravamen aplicables a las mascarillas quirúrgicas
desechables y a determinados suministros de energía eléctrica,
ambas medidas de carácter transitorio que estarán vigentes
hasta finales de 2022 y 2021, respectivamente, así como la sujeción
de las bebidas que contienen edulcorantes al tipo impositivo general del
21 por ciento a partir de 1 de enero de 2021, que anteriormente estaban
gravadas al tipo reducido del 10 por ciento.
Si bien continúa
el auge de las SOCIMI, que también tributan a tipos reducidos, la
creación del gravamen especial del 15 por ciento atenúa el
crecimiento inercial de los beneficios fiscales asociados a estas entidades,
de tal modo que su importe se estima en 235 millones de euros para 2022,
lo que supone 68 millones de euros más que en 2021 y una tasa del
40,8 por ciento.
El nuevo gravamen
del 15% sobre los beneficios no distribuidos implicaría que tendríamos
un sistema fiscal mixto en la socimi, donde una parte podría ahora
estar sujeta a tributación en sede de la sociedad, y otra parte
estaría sometida a imposición en sede del accionista como
actualmente ocurre.
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