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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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28 de enero de 2021
 
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CENTRO COMERCIAL ABIERTO AZCA DE MADRID. PROYECTO RENAZCA
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • Iniciado el proceso de rehabilitación urbanísticas de la delimitación del ámbito es la definida en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (“PGOUM”) como Área de Planeamiento Incorporado 06.03 “AZCA” (el “API AZCA”).
En 2019, el Ayuntamiento de Madrid (“Ayuntamiento”) firmó un convenio de colaboración público-privada con MERLIN Properties SOCIMI, S.A. (“Merlin”) para renovar y rehabilitar tanto el espacio público como el espacio privado de uso público, en el entorno del edificio Picasso y la plaza principal de AZCA, la plaza Ruiz Picasso. Las acciones de dicho convenio estaban previstas para mejorar la movilidad y accesibilidad de la zona, potenciar el uso del área urbana, garantizar la limpieza y el mantenimiento de la urbanización y crear una zona estancial de arbolado y jardinería. Durante el año 2020, Merlin y GMP Property SOCIMI, S.A. (“GMP”) han constituido una joint venture para la rehabilitación del API AZCA denominada Renazca S.A. (“Renazca”), y a la que se han ido incorporando otros grandes propietarios de edificios en AZCA para añadir valor y compromiso al proyecto inicial, entre otras, Pontegadea Inmobiliaria S.L., Alba Patrimonio Inmobiliario S.A. y Monthisa Residencial S.A. Asimismo,  el Ayuntamiento de Madrid ha firmado un protocolo público-privado de colaboración con la sociedad empresarial Renazca para seguir impulsando la regeneración, rehabilitación y revitalización de la supermanzana de AZCA, con la intención de reformar el complejo de 6 hectáreas de terreno limítrofe con el Paseo de la Castellana. 

 
CENTROS COMERCIALES ABIERTOS.

ACTUACIONES QUE SE EJECUTARÁN

En concreto, se demolerá la rampa situada en la esquina noroeste de la plaza de Pablo Ruíz Picasso que, en estos momentos, ofrece inseguridad e insalubridad a la zona; se dotará al complejo de una nueva conexión entre los tres niveles que lo componen para eliminar las barreras visuales existentes y se instalará un ascensor panorámico que recorra los mismos. 

En el entorno de la plaza se creará una zona de verde y de arbolado y, en el entorno del edificio de MERLIN Properties, se realizarán mejoras paisajísticas.

En cuanto a la adecuación de la conexión entre los niveles, se construirá una escalera que conecte el nivel de la plaza de Pablo Ruiz Picasso con la avenida de la Vaguada y se realizará otra actuación para que esta vía tenga un enlace casi directo con la calle Orense y la plaza Carlos Trías Beltán. La plaza de Pablo Ruiz Picasso se enlazará con la pasarela de la entreplanta de AZCA, que rodea por completo al edificio y, finalmente, se prolongará el pasaje situado al sur con una rampa que conecte directamente con la avenida de la Vaguada. 

 
ANTECEDENTES

3 de septiembre de 2020
 
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LA REHABILITACIÓN URBANÍSTICA DEL BID DE AZCA MADRID REVALORIZARÁ LA ZONA UN 15% (AMPLIACIÓN DE NOTICIA)
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La guía práctica inmoley.com de CENTROS COMERCIALES ABIERTOS.
o Business Improvement Districts (BIDs)
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
• El pasado año se firmó un convenio público-privado de dos millones de euros entre el ayuntamiento de Madrid y Merlin Properties. Las obras para rehabilitar tanto el espacio público como el espacio privado de uso público, en el entorno del edificio Picasso y la plaza principal de Azca, que lleva el mismo nombre, comenzarán en breve y tendrán un plazo de ejecución de cinco meses, aunque el tiempo total dependerá, finalmente, de las constructoras, aseguran fuentes de la compañía inmobiliaria.

Merlin y GMP crearon una empresa rehabilitadora de Azca denominada Renazca
El alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, ha firmado un protocolo de colaboración con responsables de la sociedad Renazca. S.A.
• Ver informe

El alcalde ha destacado que los Acuerdos de la Villa dan sus frutos, ya que la regeneración y revitalización de AZCA “es una de esas 352 medidas acordadas por los distintos grupos municipales y muestra la voluntad del equipo de Gobierno de entender que la recuperación del futuro de ciudad de Madrid se tiene que hacer articulando mecanismos de colaboración público-privada”. El alcalde ha agradecido el compromiso de GMP y Merlin Properties con la ciudad de Madrid, así como del resto de empresas que tienen su sede en un lugar tan emblemático como Azca, del que ha señalado que tiene “una situación privilegiada como centro de negocios y como nudo de comunicaciones y requiere, por tanto, de las mejores condiciones”. La zona se verá reforzada en sus mejoras gracias a las obras de reforma del estadio Santiago Bernabéu y el proyecto de reforma, rehabilitación y reapertura del Palacio de Congresos y Exposiciones de la Castellana. 

 
 
CENTROS COMERCIALES ABIERTOS.
Business Improvement Districts (BIDs)

  

 
 
Almeida ha destacado que este proyecto “va a permitir recuperar las características del lugar emblemático de negocio empresarial y también va a revitalizar un espacio para el disfrute de los vecinos. Es un proyecto que muestra la voluntad de este equipo de Gobierno de ejecutar los Acuerdos de la Villa y que permite entender que el futuro de la ciudad de Madrid pasa por la colaboración de todos y con todos, y, en este sentido, el ámbito empresarial tiene un papel determinante”, ha concluido el alcalde. 
En el acto han participado también representantes de los distintos grupos municipales. El concejal de Más Madrid, José Manuel Calvo, ha destacado el apoyo de su grupo a este proyecto “necesario para la ciudad de Madrid, que apuesta por el espacio público y por las mejoras de las condiciones urbanas para disfrute de todos los madrileños”. Este proyecto, ha subrayado, “va a atraer inversión, conocimiento y va a ajustar nuestra ciudad a la realidad del siglo XXI y a las demandas de la ciudad tras la crisis por la COVID-19”. 
El concejal de Ciudadanos, y delegado del Área de Desarrollo Urbano, Mariano Fuentes, ha calificado de “honor” apoyar este proyecto, “un gran ejemplo de la colaboración público-privada, que va a permitir la regeneración, rehabilitación y revitalización de la zona de AZCA, que queremos sea una zona de estar, no de paso únicamente, que los turistas y todos los madrileños podamos disfrutar”. 
RENAZCA
Entre los propietarios de los inmuebles están las dos Socimis Merlin Properties, dueña de Torre Castellana, GMP, propietaria de Castellana 81, y Pontegadea, dueña de Torre Picasso, y la aseguradora Mutua Madrileña.
REHABILITACIÓN INTEGRAL 
La transformación, que nace con el consenso de los Acuerdos de la Villa, será profunda y busca dar una nueva imagen a la primera manzana de rascacielos del eje de la Castellana.
«Esperamos que todo el conjunto de Azca tenga un tratamiento integral, uniforme y homogéneo que permita que se produzca ese ‘Renazca’ tan importante para la ciudad de Madrid«, ha apuntado el alcalde.
Para ello, se abrirá un concurso internacional de ideas y serán los vecinos de la zona los que decidan, en cierta forma, qué se va a hacer. Finalmente, un equipo de arquitectos seleccionados por concurso plasmarán en un proyecto urbanístico las proposiciones de los madrileños. El proceso de participación se iniciará la semana que viene.
Pese a que todavía no se conoce el presupuesto, «será un proyecto importante, no de cambiar bordillos, sino un proyecto de rehabilitación integral», según ha explicado el director general de Renazca, Miguel Hernández.
Asimismo, el directivo ha asegurado que van a abordar «todo el espacio público y la relación de todos estos», ya que es lo que «liga y llena de vida a esta zona de la ciudad», ha matizado.
 
ANTECEDENTES 20 de febrero de 2020
 
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LA REHABILITACIÓN URBANÍSTICA DEL BID DE AZCA MADRID REVALORIZARÁ LA ZONA UN 15% 
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La guía práctica inmoley.com de Centros comerciales abiertos. Business Improvement Districts (BIDs). Reurbanización urbanística.
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
El pasado año se firmó un convenio público-privado de dos millones de euros entre el ayuantamiento de Madrid y Merlin Properties. Las obras para rehabilitar tanto el espacio público como el espacio privado de uso público, en el entorno del edificio Picasso y la plaza principal de Azca, que lleva el mismo nombre, comenzarán en breve y tendrán un plazo de ejecución de cinco meses, aunque el «tiempo total dependerá, finalmente, de las constructoras», aseguran fuentes de la compañía inmobiliaria.
Merlin y GMP crean una empresa rehabilitadora de Azca denominada Renazca
Ver informe anterior relativo al BID de Azca.
La principal actuación consistirá en la demolición de la rampa que conecta los tres niveles de Azca (Ruiz Picasso, avenida de la Vaguada y Carlos Trías Bertrán) y que está situada en la esquina noroeste de la plaza de Pablo Ruiz Picasso. Actualmente, ese pasadizo «es el principal escollo para la recuperación» de la City madrileña, ya que crea zonas «inseguras e insalubres». En este sentido, la propuesta que ultima Merlin sustituye la rampa por un ascensor público y una escalera nueva que conectará Ruiz Picasso con la avenida de la Vaguada, «una conexión limpia y directa que permitirá en todo momento que el peatón sepa adonde se dirige, sin ningún obstáculo visual». El proyecto tiene como objetivo crear accesos despejados, evitar los recovecos y mejorar la iluminación para hacer el espacio más diáfano. «Azca será completamente permeable hacia la calle de Orense», aseguran desde Merlin. Asimismo, se cambiará el pavimento y se arreglarán falsos techos. También se crearán zonas ajardinadas y se plantarán árboles –seguramente abedules– en alcorques, creando una zona estancial y no de paso.
La avenida de la Vaguada será uno de los epicentros de la remodelación. Una pasarela exterior conectará Ruiz Picasso con esta calle, por delante del edificio Merlin, antiguo edificio Solluble. En la zona sur se propondrá prolongar el pasaje con una rampa que conectará la plaza con el edificio Serantes, actualmente sede de la oficina de Empleo.
El proyecto supone una mejora en la movilidad y accesibilidad entre los tres niveles de Azca, ya que se instalará un ascensor panorámico para conectarlos, que tendrá cuatro paradas y doble embarque.
El objetivo del área de Obras y Equipamientos que dirige Paloma García Romero es que este acuerdo no sea un hecho aislado, sino seguir firmando convenios con empresas de la zona para mejorar el lugar. «En las próximas semanas y meses nos reuniremos con empresas y propietarios de la zona para abordar las futuras actuaciones, así como la conservación del espacio», explica Blanca Pinedo, concejal presidenta del distrito de Tetuán. Pinedo aboga por que el entorno de Azca acoja diferentes actividades que sirvan de atractivo para revitalizar la zona.
Según informa el diario Cinco Días, Merlin y GMP crean una empresa rehabilitadora de Azca denominada Renazca, a la que se incorporarán otros grandes propietarios de esa zona de Madrid.
La compañía común creada por Merlin Properties y GMP está presidida por Miguel Oñate, directivo de Merlin y consejero de Distrito Castellana Norte –la promotora de la Operación Chamartín–. Como consejeros aparecen también Ismael Clemente (consejero delegado de Merlin), Francisco Montoro Alemán (presidente de GMP y miembro de la familia dueña de la inmobiliaria) y Xabier Barrondo (director general de GMP).
La empresa arranca ahora su actividad pero se espera que se incorporen a ella otros propietarios de inmuebles en Azca, según fuentes conocedoras de la iniciativa. Entre ellos se encuentran Pontegadea (family office de Amancio Ortega), El Corte Inglés, Mapfre, Mutua Madrileña o Corporación Financiera Alba, compañías con las que ya existen conversaciones avanzadas.
La idea de estas inmobiliarias es trabajar en una fórmula público-privada junto al Ayuntamiento de Madrid para realizar una mejora integral y definitiva de Azca, una zona llena de recovecos, desniveles, pasadizos degradados y que por la noche, fuera de horarios del tráfico de empleados de las oficinas, se convierte en un área donde aumenta la inseguridad.
Renazca será el impulsor de lo que se denomina en inglés como Business Improvement District (o distrito de negocios en desarrollo), una figura jurídica, utilizada en Reino Unido, EE UU en el Meatpacking District de Nueva York o en Alemania, que no tiene un encaje equivalente en la regulación española, como ya publicó este diario. En Europa se ha utilizado en planeamientos como King Cross and Saint Pancras en Londres, o en Hafen City en Hamburgo. El pacto municipal de Gobierno entre Ciudadanos y PP ya hablaba de esta figura y ambos partidos han reconocido la necesidad de mejora de ese entorno. Esa promesa ha sido reiterada por los alcaldes anteriores de distinto signo político sin grandes avances, aunque ya en la pasada legislatura de Manuela Carmena como regidora se avanzó en las mejoras de distintos puntos de Azca.
Los propietarios, a través de Renazca, financiarán la urbanización, además de firmar algún modelo de colaboración con el Ayuntamiento, que deberá controlar y aprobar la planificación de las obras. De momento se desconoce el cálculo de inversión en estas mejoras urbanísticas de Azca, pero se estima que superen los 20 millones de euros. La idea en el futuro es que Renazca se encargue incluso de algunos negocios como bares o galerías en la zona, que a su vez proporcionen recursos para organizar conciertos u otros eventos culturales.
ANTECEDENTES 10 de julio de 2019
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EL BID DE AZCA MADRID REVALORIZARÁ LA ZONA UN 15%
¿Qué guía práctica soluciona este tipo de casos?
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
Zara, El Corte Inglés, Mapfre, Mutua Madrileña, Corporación Financiera Alba, Merlin Properties y GMP, entre otros, han tomado la decisión de llevar adelante un proyecto con financiación privada para rehabilitar por fin el área del distrito financiero de la capital de España en Madrid, 
El BID es una figura jurídica, utilizada en Reino Unido, EE UU y Alemania, que no tiene un encaje equivalente en la regulación española. En Europa se ha utilizado en planeamientos como King Cross and Saint Pancras en Londres, o en Hafen City en Hamburgo.
El BID es un instrumento que permitiría a AZCA (y a Madrid) luchar en igualdad de condiciones con otros distritos de negocios del mundo, para así atraer más empresas multinacionales, más inversión, más consumo y más bienestar.
AZCA podría servir de ejemplo en España para la proliferación del BID como herramienta de progreso y colaboración público/privada en todo el territorio nacional.
Ver informe (30 págs.)
Un BID (Business Improvement District) o un Distrito de Mejora de Negocio es un sistema mediante el que se pueden financiar servicios públicos ampliados en zonas urbanas deprimidas o desatendidas que requieran de mayor cuidado en ámbitos relacionados con la seguridad, la limpieza y el mantenimiento. El BID también es una herramienta muy útil para coordinar estrategias conjuntas de marketing y comunicación, que sirvan para dar mayor visibilidad, atraer más público y, en resumidas cuentas, revitalizar áreas de la ciudad que, por diferentes razones, no están alcanzando todo su potencial. El potencial de AZCA es evidente; podría ser una referencia internacional como centro de negocios y comercio, y equipararse con el Canary Wharf de Londres, La Défense de París, o incluso el FiDi (Financial District of Lower Manhattan) de Nueva York.
La articulación de un BID facilitaría enormemente la regeneración de AZCA, porque la esencia de un Distrito de Mejora de Negocio reside en la colaboración público/privada, entre propietarios de inmuebles, usuarios de edificios, comerciantes, residentes, y la autoridad correspondiente. La particularidad de los BID’s se encuentra en que la gestión de las zonas públicas pasa a ser privada, pero se financia con los fondos recaudados mediante un tributo municipal que solamente grava a las empresas que pertenecen al área de actuación.
En un Distrito de Mejora de Negocio, todos salen ganando. El Ayuntamiento cede determinadas competencias de gestión a los propios usuarios y propietarios de la zona, sin tener que asignar partidas presupuestarias extraordinarias. Solamente los beneficiados directamente por el BID (empresas y negocios pertenecientes a la zona correspondiente) soportan su coste, a cambio de poder liderar y decidir sobre las mejoras que sean necesarias en materia de seguridad, limpieza, mantenimiento, regeneración e incluso nueva construcción.
En última instancia, todos los ciudadanos del municipio se benefician del BID, porque pueden disfrutar (tanto de día como de noche) de una zona urbana regenerada y revitalizada, que atrae más talento a las empresas que operan en ella, que favorece una mayor afluencia de público a los negocios y tiendas, y que ofrece un espacio público susceptible de aprovechamiento para todo tipo de eventos públicos y privados.
Sólo en Nueva York se estimaba en 2007 que operaban 57 BID’s, dando servicio a más de 70.000 negocios locales y empresas.
Los BID’s de Nueva York son muy dispares: existen BID’s para calles comerciales muy acotadas y concretas, pero también hay ejemplos de BID’s para grandes distritos de negocios con alta densidad de oficinas (como AZCA).
Estudiar cuantitativamente el efecto de un BID sobre la limpieza o la seguridad de un Distrito de Mejora de Negocio es un ejercicio complejo, pero calcular el impacto sobre los precios inmobiliarios, no lo es tanto; es relativamente fácil tomar los precios y las rentas de oficinas y viviendas antes de la instauración de un BID, así como los precios desde ese momento en adelante, y compararlos con los precios de los inmuebles que no forman parte del BID.
Éste es el ejercicio que llevó a cabo Furman Center, comparando precios entre los años 2002 y 2007, para un total de 44 BID’s en toda la ciudad de Nueva York.
La primera conclusión a la que llegaron fue que los BID’s grandes de oficinas tenían un impacto mayor en los precios inmobiliarios que los BID’s comerciales más pequeños.
En segundo lugar, estimaron que el impacto positivo promedio del BID sobre los precios inmobiliarios fue del 15%, pero que dicho impacto quedó restringido a los inmuebles terciarios, sin afectar a los precios residenciales.
Una última conclusión interesante fue que los BID’s no producían ningún efecto contagio sobre los precios de los inmuebles colindantes, quedando muy restringido el impacto a los edificios pertenecientes a la zona de actuación.
AZCA podría considerarse un “BID grande de oficinas”, conforme a la clasificación que hace el Furman Center, por lo que sería fácil asumir que el impacto de un BID para esta manzana de Madrid sería también de un 15% al alza en la valoración de los inmuebles.  
Los factores que afectan a los precios inmobiliarios son muy variados y diversos, por lo que es difícil aislar una única causa para el alza de los precios. Además de los ciclos inmobiliarios y otras variables coyunturales, hay que tener en cuenta muchos otros factores.
Existen muchos beneficios inherentes a la constitución de un BID y que no son medibles cuantitativamente, o que no son de fácil medición, tales como el incremento de la seguridad, la mejora en la calidad de vida de los residentes y visitantes de la zona, el mayor nivel de limpieza o la mayor afluencia en tiendas y negocios. Tampoco es nada despreciable la ventaja que supone para las empresas usuarias de oficinas en un BID estar situadas en un entorno que favorece la atracción y retención de talento.
 
SÍNTESIS DEL PLAN DIRECTOR, DELIMITACION Y DIAGNÓSTICO.
8.- SINTESIS DE AZCA.
8.1.- SINTESIS DE ACTUACIONES PREVIAS SOBRE AZCA.
En síntesis, desde la creación del Centro Comercial, ha habido las siguientes actuaciones:
Aprobación definitiva por la comisión de Planeamiento y Coordinación del Área Metropolitana de Madrid con fecha de Julio de 1966. (El texto del acuerdo se encuentra en la Aprobación Definitiva del Proyecto de Urbanización de 29 Noviembre de 1967, Punto 3).
El Proyecto de Urbanización de la Manzana fue sometido a los siguientes trámites y aprobaciones:
o Informe favorable del Pleno del Excmo. Ayuntamiento de Madrid con fecha 27 de Octubre de 1967, imponiendo determinadas condiciones que fueron íntegramente aceptadas.
o Aprobación definitiva por la comisión de Planeamiento y coordinación del Área Metropolitana de Madrid con fecha 29 de Noviembre de 1967.
Estudio de Detalle de 1993 El Corte Inglés parcelas B-10 y B-12B (711/93/25515) ED del “APD 6/5” A.Z.C.A., (mencionado en el A.P.I. 06.03 posterior).
Plan Parcial de Ordenación del Centro Comercial en la Avenida del Generalísimo.
(Asociación mixta de Compensación de la Manzana “A” de a Zona comercial de la
Avenida del Generalísimo de Madrid. A.Z.C.A.) Ministerio de la Vivienda. Comisión del Área Metropolitana de Madrid.
Estatutos de la “Asociación de Conservación de la Manzana “A” de la Zona Comercial de la Avenida del Generalísimo de Madrid”. (CON-AZCA). Aprobados por la Comisión del Área Metropolitana de Madrid el 20 de diciembre de 1976. Inscritos en el Registro General de Entidades urbanísticas Colaboradoras el 20 de Junio de 1977. 
DATOS COMPLETOS EN EL INFORME ADJUNTO

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