Se define
como el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca
sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante
y siempre que se cumplan los requisitos:
-
Que el solicitante
y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad
igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa
o gran dependencia.
-
Que el deudor
disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones
periódicas o únicas.
-
Que la deuda sólo
sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca
el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca
el último de los beneficiarios.
-
Que la vivienda
hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños.
Las hipotecas
inversas pueden ser concedidas no sólo por las entidades de crédito
sino también por las entidades aseguradoras autorizadas para operar
en España. Para favorecer el desarrollo de este producto, existen
una serie de incentivos fiscales como son la exención del Impuesto
sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados y de reducción
de los honorarios notariales y registrales. Las hipotecas inversas pueden
instrumentarse sobre cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda
habitual del solicitante, pero en tal caso no resultan de aplicación
los incentivos fiscales y de reducción de los honorarios notariales
y registrales.
Una de las
principales novedades que la Ley 26/2014, de 27 de noviembre, introdujo
en la Ley del IRPF (artículo 38.3) fue la introducción de
un importante beneficio fiscal dirigido a favorecer la licuación
del patrimonio inmobiliario y mobiliario.. Dicho incentivo fiscal consiste
en la exclusión de gravamen de las ganancias patrimoniales que se
obtengan como consecuencia de la venta de cualquier elemento patrimonial
(2ª vivienda, acciones, fondos de inversión, etc.) por contribuyentes
mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la
transmisión se destine en el plazo de 6 meses a constituir una renta
vitalicia asegurada a su favor.
La cantidad
máxima total que puede destinarse a constituir rentas vitalicias
exenta de tributación es de 240.000 euros.
La renta vitalicia
debe tener una periodicidad inferior o igual al año, comenzar a
percibirse en el plazo de un año desde su constitución y
el importe anual de las rentas no puede decrecer en más de un 5%
respecto del año anterior. En el contrato de renta vitalicia pueden
establecerse mecanismos de reversión o períodos ciertos de
prestación o fórmulas de contraseguro en caso de fallecimiento
una vez constituida la renta vitalicia.
A pesar de
que estos productos llevan comercializándose poco tiempo (a partir
de julio de 2015, cuando se publicó la modificación del Reglamento
del IRPF en el que se concretaron sus requisitos), a 30 de septiembre de
2017 se habían realizado 13.574 operaciones, con un volumen acumulado
de aproximadamente 1.278 millones de euros.
La hipoteca
inversa se encuentra regulada en España en la Disposición
Adicional Primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. Se define como
el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre
un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y
siempre que se cumplan los requisitos:
-
Que el solicitante
y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad
igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa
o gran dependencia.
-
Que el deudor
disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones
periódicas o únicas.
-
Que la deuda sólo
sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca
el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca
el último de los beneficiarios.
-
Que la vivienda
hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños.
Las hipotecas
inversas pueden ser concedidas no sólo por las entidades de crédito
sino también por las entidades aseguradoras autorizadas para operar
en España. Para favorecer el desarrollo de este producto, existen
una serie de incentivos fiscales como son la exención del Impuesto
sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados y de reducción
de los honorarios notariales y registrales. Las hipotecas inversas pueden
instrumentarse sobre cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda
habitual del solicitante, pero en tal caso no resultan de aplicación
los incentivos fiscales y de reducción de los honorarios notariales
y registrales.
El régimen
de transparencia y comercialización de la hipoteca inversa se encuentra
establecido en el artículo 32 y Anexos III y IV de la Orden EHA/2899/2011,
de 28 de octubre. Las entidades que concedan hipotecas inversas deberán
suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes
de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del
solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción
de este producto.
Sin embargo,
las hipotecas inversas son un producto financiero poco conocido por las
personas mayores de 60 años: el 77% no ha oído hablar nunca
sobre las hipotecas inversas, y de aquellos que han oído hablar
sobre ellas, una cuarta parte tiene una idea incorrecta de las mismas.
Como consecuencia, un 83% de las personas mayores desconocen o conocen
incorrectamente este producto.
Un gran número
de personas mayores considera que sus hijos adoptarían una posición
negativa si decidiesen contratar este producto financiero y hay que tener
en cuenta que los hijos son los principales consejeros de las personas
mayores ante decisiones financieras como la hipoteca inversa. El componente
de herencia también pesa mucho en la sociedad española.
Aunque no
existen estadísticas sobre hipotecas inversas, se considera que
el desarrollo de este producto en España desde su nacimiento a finales
de 2007 ha sido muy marginal.
Si bien las
entidades aseguradoras pueden conceder hipotecas inversas, no se dispone
de información sobre ninguna operación de hipoteca inversa
realizada directamente por una entidad aseguradora autorizada para operar
en España. Es posible que se haya realizado alguna operación
puntual de rentas vitalicias contratada con todo o parte del importe obtenido
de la hipoteca inversa concedida por una entidad de crédito, pero
no se dispone de estadísticas.
En términos
generales, los motivos que se señalan a la hora de explicar el escaso
desarrollo de este producto en nuestro país se sintetizan en: 1)
existencia de un mercado poco maduro; 2) producto complejo; 3) influencia
de la crisis inmobiliaria y evolución del mercado de la vivienda;
4) negativa a que los herederos asuman las consecuencias de una hipoteca;
5) gastos iniciales y seguros adicionales que incrementan el coste de la
operación, y 6) posibles reclamaciones y riesgos que dañan
la imagen y la reputación de las entidades, así como los
balances.
Por lo que
respecta al mercado español, si se compara la experiencia de la
hipoteca inversa desde 2007 con el efecto de la transformación del
patrimonio en rentas vitalicias aseguradas desde mediados de 2015, se considera
que el mejor instrumento para la licuación de cualquier tipo de
patrimonio, no sólo inmobiliario, en España sería
la transformación del patrimonio en rentas vitalicias aseguradas,
por los siguientes motivos:
-
Por los importantes
beneficios fiscales de los que goza esta operación (límite
máximo de reinversión hasta 240.000 euros).
-
Porque es posible
acoger a dichos beneficios fiscales la ganancia patrimonial obtenida de
la venta no sólo del patrimonio inmobiliario, sino también
mobiliario.
-
Porque evita a
las entidades incurrir en riesgos que no gestionan habitualmente (concesión
de préstamos a particulares con la garantía de un inmueble).
-
Porque la prestación
se cobra en forma de renta vitalicia hasta el fallecimiento del asegurado
(a diferencia de la hipoteca inversa donde si el contratante vive más
allá de su esperanza de vida puede encontrarse con que ya no recibe
ninguna cuantía en el momento que más lo necesita).
-
Porque la renta
vitalicia es el instrumento de previsión social más finalista
y más complementario de la pensión pública de jubilación.
-
Porque es posible
gestionar este tipo de negocio a largo plazo sin estar sometido a excesivas
volatilidades en el balance de la entidad aseguradora mediante la utilización
de técnicas de gestión activo-pasivo como el ajuste por casamiento
(Matching adjustment) en Solvencia II.
-
Porque los riesgos
de «misseling» son sensiblemente menores.
Además
de las medidas a las que se ha hecho referencia con anterioridad, consistentes
en informar a los ciudadanos de su expectativa real de pensión pública
futura, e incentivar desde el punto de vista fiscal las aportaciones al
ahorro, existen otras posibles medidas que podrían impulsarse en
España para que la previsión social complementaria, tanto
a nivel de las empresas (Segundo pilar), como de los individuos (Tercer
pilar), se desarrolle de manera comparable a otros países de nuestro
entorno.
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