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8. Iniciativa pública y privada en las actuaciones de transformación
urbanística y en las edificatorias.
1. La iniciativa
para proponer la ordenación de las actuaciones de transformación
urbanística y las edificatorias podrá partir de las Administraciones
Públicas, las entidades públicas adscritas o dependientes
de las mismas y, en las condiciones dispuestas por la ley aplicable, los
propietarios.
Cuando se trate
de actuaciones sobre el medio urbano, la iniciativa en la ordenación
de las actuaciones podrá partir, además, de las comunidades
y agrupaciones de comunidades de propietarios, las cooperativas de vivienda
constituidas al efecto, los propietarios de construcciones, edificaciones
y fincas urbanas, los titulares de derechos reales o de aprovechamiento,
y las empresas, entidades o sociedades que intervengan en nombre de cualesquiera
de los sujetos anteriores. Todos ellos serán considerados propietarios
a los efectos de ejercer dicha iniciativa.
2. Los particulares,
sean o no propietarios, deberán contribuir, en los términos
establecidos en las leyes, a la acción urbanística de los
entes públicos, a los que corresponderá, en todo caso, la
dirección del proceso, tanto en los supuestos de iniciativa pública,
como privada.
Artículo
9. Participación pública y privada en las actuaciones de
transformación urbanística y en las edificatorias.
1. Las Administraciones
Públicas podrán utilizar, para el desarrollo de la actividad
de ejecución de las actuaciones, todas las modalidades de gestión
directa e indirecta admitidas por la legislación de régimen
jurídico, de contratación de las Administraciones Públicas,
de régimen local y de ordenación territorial y urbanística.
2. En los supuestos
de ejecución de las actuaciones a que se refiere este capítulo
mediante procedimientos de iniciativa pública, podrán participar,
tanto los propietarios de los terrenos, como los particulares que no ostenten
dicha propiedad, en las condiciones dispuestas por la legislación
aplicable. Dicha legislación garantizará que el ejercicio
de la libre empresa se sujete a los principios de transparencia, publicidad
y concurrencia.
3. En las actuaciones
de iniciativa pública en el medio urbano, la Administración
resolverá si ejecuta las obras directamente o si procede a su adjudicación
por medio de la convocatoria de un concurso público, en cuyo caso,
las bases determinarán los criterios aplicables para su adjudicación
y el porcentaje mínimo de techo edificado que se atribuirá
a los propietarios del inmueble objeto de la sustitución forzosa,
en régimen de propiedad horizontal. En dichos concursos podrán
presentar ofertas cualesquiera personas físicas o jurídicas,
interesadas en asumir la gestión de la actuación, incluyendo
los propietarios que formen parte del correspondiente ámbito. A
tales efectos, éstos deberán constituir previamente una asociación
administrativa que se regirá por lo dispuesto en la legislación
de ordenación territorial y urbanística, en relación
con las Entidades Urbanísticas de Conservación. La adjudicación
del concurso tendrá en cuenta, con carácter preferente, aquellas
alternativas u ofertas que propongan términos adecuadamente ventajosos
para los propietarios afectados, salvo en el caso de incumplimiento de
la función social de la propiedad o de los plazos establecidos para
su ejecución, estableciendo incentivos, atrayendo inversión
y ofreciendo garantías o posibilidades de colaboración con
los mismos; y aquellas que produzcan un mayor beneficio para la colectividad
en su conjunto y propongan obras de eliminación de las situaciones
de infravivienda, de cumplimiento del deber legal de conservación,
de garantía de la accesibilidad universal, o de mejora de la eficiencia
energética.
Asimismo podrán
suscribirse convenios de colaboración entre las Administraciones
Públicas y las entidades públicas adscritas o dependientes
de las mismas, que tengan como objeto, entre otros, conceder la ejecución
a un Consorcio previamente creado, o a una sociedad de capital mixto de
duración limitada, o por tiempo indefinido, en la que las Administraciones
Públicas ostentarán la participación mayoritaria y
ejercerán, en todo caso, el control efectivo, o la posición
decisiva en su funcionamiento.
4. En la ejecución
de las actuaciones sobre el medio urbano, además de las Administraciones
Públicas competentes y las entidades públicas adscritas o
dependientes de las mismas, podrán participar.
a) las comunidades
y agrupaciones de comunidades de propietarios,
b) las cooperativas
de viviendas,
c) los propietarios
de construcciones, edificaciones y fincas urbanas y los titulares de derechos
reales o de aprovechamiento,
d) las empresas,
entidades o sociedades que intervengan por cualquier título en dichas
operaciones y
e) las asociaciones
administrativas que se constituyan de acuerdo con lo previsto en la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística o, en su defecto,
por el artículo siguiente.
5. Todos los
sujetos referidos en el apartado anterior, podrán, de acuerdo con
su propia naturaleza:
a) Actuar en
el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas
las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento
del deber de conservación, así como con la participación
en la ejecución de actuaciones de rehabilitación y en las
de regeneración y renovación urbanas que correspondan. A
tal efecto podrán elaborar, por propia iniciativa o por encargo
del responsable de la gestión de la actuación de que se trate,
los correspondientes planes o proyectos de gestión correspondientes
a la actuación.
b) Constituirse
en asociaciones administrativas para participar en los concursos públicos
que la Administración convoque a los efectos de adjudicar la ejecución
de las obras correspondientes, como fiduciarias con pleno poder dispositivo
sobre los elementos comunes del correspondiente edificio o complejo inmobiliario
y las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas,
sin más limitaciones que las establecidas en sus correspondientes
estatutos.
c) Asumir,
por sí mismos o en asociación con otros sujetos, públicos
o privados, intervinientes, la gestión de las obras.
d) Constituir
un fondo de conservación y de rehabilitación, que se nutrirá
con aportaciones específicas de los propietarios a tal fin y con
el que podrán cubrirse impagos de las cuotas de contribución
a las obras correspondientes.
e) Ser beneficiarios
directos de cualesquiera medidas de fomento establecidas por los poderes
públicos, así como perceptoras y gestoras de las ayudas otorgadas
a los propietarios de fincas.
f) Otorgar
escrituras públicas de modificación del régimen de
propiedad horizontal, tanto en lo relativo a los elementos comunes como
a las fincas de uso privativo, a fin de acomodar este régimen a
los resultados de las obras de rehabilitación edificatoria y de
regeneración y renovación urbanas en cuya gestión
participen o que directamente lleven a cabo.
g) Ser beneficiarios
de la expropiación de aquellas partes de pisos o locales de edificios,
destinados predominantemente a uso de vivienda y constituidos en régimen
de propiedad horizontal, que sean indispensables para instalar los servicios
comunes que haya previsto la Administración en planes, delimitación
de ámbitos y órdenes de ejecución, por resultar inviable,
técnica o económicamente cualquier otra solución y
siempre que quede garantizado el respeto de la superficie mínima
y los estándares exigidos para locales, viviendas y espacios comunes
de los edificios.
h) Solicitar
créditos con el objeto de obtener financiación para las obras
de conservación y las actuaciones reguladas por esta ley.
6. La participación
en la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano se producirá,
siempre que sea posible, en un régimen de equidistribución
de cargas y beneficios.
7. Tanto los
propietarios, en los casos de reconocimiento de la iniciativa privada para
la transformación urbanística o la actuación edificatoria
del ámbito de que se trate, como los particulares, sean o no propietarios,
en los casos de iniciativa pública en los que se haya adjudicado
formalmente la participación privada, podrán redactar y presentar
a tramitación los instrumentos de ordenación y gestión
precisos, según la legislación aplicable. A tal efecto, previa
autorización de la Administración urbanística competente,
tendrán derecho a que se les faciliten, por parte de los Organismos
Públicos, cuantos elementos informativos precisen para llevar a
cabo su redacción, y a efectuar en fincas particulares las ocupaciones
necesarias para la redacción del instrumento con arreglo a la Ley
de Expropiación Forzosa.
8. Los convenios
o negocios jurídicos que el promotor de la actuación celebre
con la Administración correspondiente, no podrán establecer
obligaciones o prestaciones adicionales ni más gravosas que las
que procedan legalmente, en perjuicio de los propietarios afectados. La
cláusula que contravenga estas reglas será nula de pleno
Derecho.
Artículo
10. Asociaciones administrativas.
1. Las asociaciones
administrativas a que se refiere el apartado 4, letra e) del artículo
anterior tendrán personalidad jurídica propia y naturaleza
administrativa, y se regirán por sus estatutos y por lo dispuesto
en este artículo, con independencia de las demás reglas procedimentales
específicas que provengan de la legislación de ordenación
territorial y urbanística. Dependerán de la Administración
urbanística actuante, a quién competerá la aprobación
de sus estatutos, a partir de cuyo momento adquirirán la personalidad
jurídica.
2. Los acuerdos
de estas asociaciones se adoptarán por mayoría simple de
cuotas de participación, salvo que en los estatutos o en otras normas
se establezca un quórum especial para determinados supuestos. Dichos
acuerdos podrán impugnarse en alzada ante la Administración
urbanística actuante.
3. La disolución
de las asociaciones referidas en este artículo se producirá
por el cumplimiento de los fines para los que fueron creadas y requerirá,
en todo caso, acuerdo de la Administración urbanística actuante.
No obstante, no procederá la aprobación de la disolución
de la entidad mientras no conste el cumplimiento de las obligaciones que
queden pendientes.
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