PARTE PRIMERA.

Fundamentos de la valoración de empresas constructoras basada en cartera de obra, riesgos, margen futuro y caja de obra

Cartera de obra (backlog) y pipeline: calidad, visibilidad y convertibilidad a margen futuro y caja de obra

Margen futuro por obra: control económico, desviaciones, claims y cierre para estimar valor

Riesgos críticos que destruyen valor: subcontratación, precios/materiales, avales y siniestralidad

Caja de obra, tesorería y financiación: del ciclo de cobros/pagos a la resiliencia financiera

Métodos de valoración y modelización: del backlog al enterprise value integrando riesgo, margen futuro y caja de obra

Due diligence y transacción: convertir el análisis de cartera, margen futuro, riesgos y caja de obra en decisiones y condiciones

CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA

PRÁCTICA DE VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA

En el sector de la construcción, el mercado no paga por “volumen”: paga por visibilidad, control y credibilidad. Una constructora puede facturar mucho y, aun así, ser percibida como un riesgo si su cartera no es trazable, si el margen futuro depende de supuestos débiles o si la caja de obra se tensiona con cada certificación. Y cuando llega el momento de captar financiación, atraer un inversor, cerrar una alianza o negociar una venta, esa percepción se convierte en precio, condiciones y garantías. En otras palabras: la forma en que “presentas” tu empresa al mercado —y cómo demuestras lo que dices— puede marcar la diferencia entre una operación sólida y un descuento doloroso.

Esta guía práctica nace para resolver esa necesidad: convertir la realidad técnica y económica de la obra (backlog, coste a término, claims, avales, riesgos y caja) en un relato profesional, defendible y vendible. No hablamos de marketing superficial ni de “dossiers bonitos”, sino de estrategias y técnicas aplicadas a un producto muy específico: una empresa constructora. Aprenderás a estructurar la información que exige el mercado, a anticipar preguntas incómodas, a preparar evidencias, a ordenar un data room y a construir mensajes claros que aguanten una due diligence exigente en España y Latinoamérica. Porque cuando el comprador o el banco percibe control, el tipo de interés mejora, los escrows se reducen y el margen futuro se valora con menos penalización.

A lo largo de la guía encontrarás un marco completo y operativo: desde los fundamentos de la valoración basada en cartera, riesgos, margen futuro y caja de obra, hasta el análisis de calidad del backlog, la convertibilidad a producción y caja, y el impacto real de la subcontratación, los suministros, la siniestralidad y las garantías fuera de balance. Verás cómo se modeliza la caja (incluyendo el horizonte de 13 semanas), cómo se incorporan claims con prudencia y cómo se plantean escenarios para defender un rango de valor sin inflarlo. Y, para que puedas aplicarlo de inmediato, la guía incluye checklists de data room, formularios de entrevistas y visitas a obra, plantillas técnicas (matrices, KPIs y dashboards) y modelos de entregables (informe de valoración, investment memo, VDD y actas de comité).

El beneficio para ti, como profesional, es directo: ganarás capacidad para comunicar y demostrar lo que realmente importa. Aprenderás a presentar una cartera con calidad (no solo con importe), a explicar el margen futuro con disciplina de evidencias, a traducir riesgos a medidas concretas y a sostener la caja de obra con criterios operativos. Eso se traduce en mejores decisiones internas y, también, en mejores resultados externos: acceso a financiación en condiciones más razonables, negociaciones más equilibradas, menos fricción en la due diligence y más opciones para proteger valor en la transacción. Además, dominarás herramientas que elevan tu credibilidad: plantillas y formularios que ordenan conversaciones críticas con dirección, producción, compras, PRL y jefes de obra, evitando que el relato dependa de impresiones y convirtiéndolo en hechos verificables.

Si estás preparando una operación (venta total o parcial, entrada de inversor, refinanciación, alianza o crecimiento), o si simplemente quieres profesionalizar cómo tu empresa se posiciona y se defiende ante terceros, esta guía es una inversión inteligente. No se trata de “aprender más”, sino de aprender mejor: con método, con estructura y con herramientas listas para usar. Cada apartado está pensado para ahorrarte tiempo, reducir incertidumbre y mejorar tu capacidad de negociación sin sacrificar el rigor técnico que el sector exige.

El mercado cambia, los tipos de interés se mueven, los riesgos se acumulan y la competencia no se detiene. Pero hay algo que siempre permanece: quien controla el dato, controla la conversación. Y quien controla la conversación, protege el margen y la caja. Da el siguiente paso hacia una gestión más sólida y una posición más fuerte: utiliza esta guía práctica para transformar tu conocimiento técnico en valor defendible y decisiones que realmente mejoren tu resultado.
 

• Fundamentos de la valoración de empresas constructoras basada en cartera de obra, riesgos, margen futuro y caja de obra

1. Concepto de valor en constructoras: de la cuenta de resultados a la caja de obra
a. Diferencias entre constructora, promotora y contratista EPC.
b. Por qué el backlog y el coste a término explican el valor.
c. Señales de creación y destrucción de valor.
2. Variables críticas del modelo: cartera, margen por obra, riesgo y tesorería de obra
a. Backlog, pipeline y tasa de conversión a producción.
b. Margen contractual vs margen real (reestimaciones).
c. Caja de obra, circulante y consumo de líneas.
3. Tipologías de obras y su impacto en el riesgo/valoración
a. Edificación, obra civil, industrial, mantenimiento/servicios.
b. Contratos a precio cerrado, precios unitarios, coste más margen, llave en mano.
c. Riesgos de plazo, calidad, productividad y disponibilidad de suministros.
4. Enfoque internacional (España y Latinoamérica): prácticas comparables
a. Estructuras de contratación y subcontratación habituales.
b. Moneda, inflación, indexación y transferencias de riesgo.
c. Particularidades de cobro/certificación y retenciones.
5. Mapa de riesgos “típicos” en constructoras y su traducción a valoración
a. Riesgo contractual, técnico, cliente, subcontrata y suministro.
b. Riesgo de avales/garantías, litigios y claims.
c. Riesgo de siniestralidad, PRL, reputación y continuidad operativa.
6. Metodología de la guía: cómo pasar del dato de obra a una conclusión de valor
a. Lectura integrada de cartera–margen–caja.
b. Principios de prudencia y trazabilidad (evidencia documental).
c. Estructura de entregables: informe, anexos, checklists y formularios. 

1. Estados financieros y contabilidad analítica en constructoras
a. Pérdidas y ganancias por centros/obras.
b. Balance operativo: anticipos, acopios, clientes y proveedores.
c. Conciliación entre contabilidad financiera y control de obra.
2. Reconocimiento de ingresos y margen por obra (criterios generales y comparables)
a. Medición de avance: físico vs económico.
b. Provisiones por pérdidas, sobrecostes y penalidades.
c. Tratamiento de modificaciones, claims y litigios.
3. Normalización de EBITDA/resultado: qué ajustar y por qué
a. Extraordinarios, litigios no recurrentes, reorganización.
b. Subcontratación “pasante” vs margen real.
c. Remuneraciones, alquileres intragrupo y costes no operativos.
4. Deuda neta y compromisos fuera de balance
a. Avales, garantías, fianzas y cartas de crédito.
b. Leasing, renting técnico y contratos de suministro a largo plazo.
c. Pasivos contingentes (reclamaciones, PRL, defectos).
5. Capital circulante normalizado y estacionalidad de obra
a. Retenciones, certificaciones, anticipos y acopios.
b. Proveedores y subcontratas: plazos reales vs contractuales.
c. Impuestos, nóminas y pagos recurrentes de estructura.
6. Diseño del “paquete mínimo” de información para una valoración fiable
a. Data set por obra: presupuesto, avances, CTC, riesgo, caja.
b. Extractos de contratos, anexos, órdenes de cambio y correspondencia.
c. Cuadros de avales/garantías, seguros y siniestralidad.

• Cartera de obra (backlog) y pipeline: calidad, visibilidad y convertibilidad a margen futuro y caja de obra

1. Definiciones operativas: cartera firmada, cartera pendiente, pipeline y probabilidad
a. “Firmado” vs “adjudicado” vs “en negociación”.
b. Identificación de hitos de entrada/salida de cartera.
c. Reglas de probabilidad y sesgos típicos.
2. Reconciliación de cartera: de contrato a control de obra y a contabilidad
a. Importes contractuales, modificaciones y mediciones.
b. Cronograma base, reprogramaciones y reestimaciones.
c. Libro de obra/evidencias y trazabilidad documental.
3. Estructura del backlog: segmentación útil para valorar riesgos y margen
a. Por cliente, sector, geografía y tipo de contrato.
b. Por tamaño de obra y complejidad técnica.
c. Por fase: inicio, pico de producción, cierre y postventa.
4. Análisis de “convertibilidad” del backlog
a. Restricciones: licencias, suministros, subcontratas, personal clave.
b. Riesgos de rescisión, suspensión y penalidades.
c. Sensibilidad por escenarios (plazo/coste/precio/materiales).
5. Medición del avance y del margen esperado por obra
a. Curva de producción y curva de caja.
b. Coste a término (CTC) y margen estimado actualizado.
c. Señales de alerta: margen que “se evapora” y cambios tardíos.
6. Gobierno del dato de cartera en grupos (España y Latinoamérica)
a. Estandarización de reporting por obra.
b. Controles de calidad de datos (validaciones y auditoría interna).
c. Frecuencia de actualización y responsabilidades. 

1. Concentración de clientes y dependencia de adjudicadores
a. Índices de concentración y umbrales prácticos.
b. Cliente público/privado y efectos en cobro/caja.
c. Riesgo de renovación de contratos marco.
2. Concentración por obra y “obras ancla”
a. Dependencia de 1–3 proyectos para el resultado anual.
b. Riesgo de cuello de botella y recursos compartidos.
c. Impacto en la continuidad del negocio (sucesión de obras).
3. Riesgo contractual por tipología: reparto de riesgos y penalidades
a. Precio cerrado vs unitarios vs coste más margen.
b. Penalidades por plazo, calidad, disponibilidad y rendimiento.
c. Limitaciones de responsabilidad y garantías.
4. Riesgo de alcance: cambios de proyecto, interferencias y coordinación
a. Variaciones (órdenes de cambio) y su trazabilidad.
b. Dependencias con terceros (utilities, ingeniería, permisos).
c. Costes indirectos por reprogramación y paradas.
5. Exposición a claims y disputas: probabilidad, cuantía y calendario
a. Claim “defensivo” vs claim “ofensivo”.
b. Evidencia, notificaciones y plazos contractuales.
c. Modelización: % éxito, timing y costes legales/técnicos.
6. Matriz de calidad del backlog (score) para integrar en valoración
a. Variables y ponderaciones (margen, riesgo, caja, cliente).
b. Semáforos y triggers de revisión.
c. Uso en escenarios y en mecanismos de precio (earn-out)

1. Capacidad instalada: estructura, equipos, maquinaria y subcontratas recurrentes
a. Recursos propios vs externalizados.
b. Disponibilidad, obsolescencia y costes de mantenimiento.
c. Flexibilidad ante picos de producción.
2. Planificación y control de producción
a. Programación, ruta crítica y gestión de restricciones.
b. Medición de productividad y rendimientos.
c. Reprogramaciones: causas y disciplina de control.
3. Dependencia de personas clave (jefes de obra, encargados, compras)
a. Riesgo de continuidad y retención de talento.
b. Sustituibilidad y documentación de conocimiento.
c. Incentivos alineados con margen/caja (sin distorsiones).
4. Madurez de sistemas (ERP, control de obra, compras, PRL)
a. Integración dato económico–producción–tesorería.
b. Calidad de reporting y cierres mensuales.
c. Ciberseguridad y continuidad del dato.
5. Capacidad de gestionar simultaneidad y complejidad
a. Número óptimo de obras por estructura.
b. Riesgo de dispersión geográfica.
c. Impacto en siniestralidad, calidad y desviaciones.
6. Indicadores de ejecución (KPIs) para valoración
a. SPI/CPI, curva S, desviación de plazo y coste.
b. Rotación de personal clave y absentismo.
c. Histórico de reclamaciones, defectos y penalidades.

• Margen futuro por obra: control económico, desviaciones, claims y cierre para estimar valor

1. Estructura del presupuesto: costes directos, indirectos y estructura
a. Mano de obra, materiales, maquinaria, subcontrata.
b. Gastos generales de obra y de empresa (overhead).
c. Contingencias y provisiones: criterios de prudencia.
2. Margen contractual vs margen objetivo vs margen real
a. Descuentos comerciales y partidas “gancho”.
b. Riesgos no cubiertos y supuestos implícitos.
c. Señales de “margen de papel” sin soporte.
3. Compras y contratación: impacto en margen y riesgo
a. Paquetes críticos y estrategia de compras.
b. Revisión de precios, indexación y plazos.
c. Dependencia de proveedores únicos.
4. Productividad: rendimientos y desviaciones típicas
a. Curvas de aprendizaje y arranques de obra.
b. Retrabajos, defectos y costes de calidad.
c. Impacto de PRL y siniestralidad en el coste.
5. Coste a término (CTC): método y disciplina de reestimación
a. Frecuencia, responsables y evidencias.
b. Reconciliación con avance y producción.
c. Provisiones por pérdidas y umbrales de intervención.
6. Puente de margen futuro a caja de obra
a. Calendario de certificación y cobro.
b. Retenciones y liberaciones.
c. Anticipos, acopios y pagos a subcontrata. 

1. Sistema de control: medición, imputación y comparabilidad entre obras
a. Estructura de capítulos/presupuesto (WBS).
b. Centros de coste y reglas de imputación.
c. Cierres mensuales y controles de coherencia.
2. Gestión de desviaciones: identificación de causa raíz
a. Precio, cantidad, productividad, plazo y calidad.
b. Efecto cascada: retraso ? sobrecoste ? penalidad.
c. Acciones correctoras y su seguimiento.
3. Reestimaciones y gobernanza: quién cambia el CTC y cuándo
a. Comité de riesgos de obra.
b. Evidencia mínima para ajustes (documentación).
c. Prevención de “maquillaje” del margen.
4. Indicadores de alerta temprana (early warning)
a. % subcontratación adjudicada vs pendiente.
b. Desviación de rendimientos y horas.
c. Disputas abiertas, órdenes de cambio sin aprobar.
5. Cierre económico y postventa: riesgos latentes
a. Liquidaciones, mediciones finales y controversias.
b. Garantías, defectos y costes post-entrega.
c. Retenciones pendientes y su recuperabilidad.
6. Integración del control económico en la valoración
a. Ajustes prudenciales por obra.
b. Escenarios por desviaciones (base, adverso, severo).
c. Relación con mecanismos de precio (earn-out por margen/caja).

1. Tipología de claims y disputas en construcción
a. Por cambios de alcance, plazo, interferencias, fuerza mayor.
b. Por mediciones, precios, calidades y defectos.
c. Claims de subcontratas contra la contratista.
2. Proceso de claim: notificación, evidencia y negociación
a. Plazos contractuales y pérdida de derechos.
b. Dossier de evidencia y trazabilidad.
c. Estrategia: negociación vs adjudicación vs arbitraje.
3. Valoración del claim: cuantía, probabilidad y coste asociado
a. Componentes: coste directo, indirecto, lucro cesante, financiación.
b. Coste de gestión: peritos, abogados, técnicos.
c. Riesgo reputacional y de relación con el cliente.
4. Calendario de caja del claim: cuándo se cobra (si se cobra)
a. Pagos parciales, acuerdos transaccionales.
b. Retenciones y compensaciones.
c. Descuento por tiempo y riesgo (prudencia).
5. Registro contable y prudencia: comparables internacionales
a. Diferencia entre expectativa y reconocimiento.
b. Provisiones por litigio y pérdidas probables.
c. Presentación en informe: transparencia de supuestos.
6. Incorporación de claims a la valoración de la constructora
a. Como upside (opcional) vs como base (prudente).
b. Escenarios: éxito parcial/total/fracaso.
c. Relación con earn-out y garantías en la transacción.

• Riesgos críticos que destruyen valor: subcontratación, precios/materiales, avales y siniestralidad

1. Mapa de subcontratación por obra y por paquetes críticos
a. Paquetes de alto importe y alta criticidad.
b. Dependencia de subcontratas “estrella”.
c. Riesgo de sustitución y capacidad alternativa.
2. Condiciones contractuales con subcontratas
a. Back-to-back: coherencia con contrato principal.
b. Penalidades, garantías y retenciones.
c. Riesgo de reclamaciones en cascada (claim chain).
3. Riesgo de precio/materiales y disponibilidad
a. Materiales volátiles y cuellos de botella.
b. Indexación, revisiones y cláusulas de ajuste.
c. Estrategias de compra anticipada y acopios.
4. Performance y control: calidad, plazos, seguridad y productividad
a. Evaluación y homologación de subcontratas.
b. Control de obra y aceptación de trabajos.
c. PRL: coordinación de actividades empresariales.
5. Impacto en caja: plazos de pago, confirming, litigios y paralizaciones
a. Cadena de pagos y tensiones de tesorería.
b. Retenciones y liberaciones.
c. Riesgo de suspensión por impagos.
6. Medidas de mitigación y su reflejo en la valoración
a. Política de compras, contratos marco y diversificación.
b. KPIs de subcontrata y governance.
c. Ajustes por riesgo y escenarios en el modelo. 

1. Tipos de garantías y avales habituales en construcción
a. Licitación, anticipo, fiel cumplimiento, garantía de calidad.
b. Retenciones sustituidas por aval.
c. Garantías de subcontratas y back-to-back.
2. Cuantificación de la exposición: nominal, consumido y disponible
a. Límites bancarios y costes (comisiones).
b. Concentración por cliente y por obra.
c. Riesgo de ejecución y llamadas a aval.
3. Calendario de liberación: hitos y demoras
a. Recepción, liquidación, fin de garantía.
b. Disputas que bloquean liberaciones.
c. Impacto en líneas y coste financiero.
4. Contingencias: penalidades, defectos, responsabilidades y litigios
a. Identificación y clasificación (probable/posible/remoto).
b. Provisiones y notas explicativas (prudencia).
c. Riesgo de “sorpresas” post-compra.
5. Relación entre avales, caja y financiación
a. Consumo de líneas que compiten con circulante.
b. Coste financiero y sensibilidad a tipos de interés.
c. Estrategias: seguro de caución y diversificación bancaria.
6. Incorporación en la valoración y en la transacción
a. Ajustes al enterprise value por contingencias.
b. Mecanismos de protección: indemnidades, escrow, W&I.
c. Covenants y restricciones de gestión.

1. Siniestralidad y cultura preventiva: indicadores comparables
a. Frecuencia, gravedad y tendencias.
b. Causas raíz: planificación, subcontrata, supervisión.
c. Relación con productividad y retrabajos.
2. Riesgo laboral y operativo: paradas, sanciones y costes indirectos
a. Impacto del accidente en el plazo y en el coste.
b. Costes de sustitución y rotación.
c. Riesgo reputacional y pérdida de adjudicaciones.
3. Seguros: coberturas, franquicias y exclusiones
a. RC, todo riesgo construcción, decenal donde aplique, transporte.
b. Historial de siniestros y renovaciones.
c. Riesgo de infraaseguramiento.
4. Calidad: defectos, retrabajos y costes de postventa
a. Sistema de calidad y controles.
b. Reclamaciones de cliente y garantías.
c. Impacto en retenciones y cobros finales.
5. Cumplimiento (compliance) y riesgos reputacionales en adjudicación
a. Ética, anticorrupción y relación con terceros.
b. Subcontratas: riesgos compartidos.
c. Consecuencias económicas (exclusión, rescisión).
6. Tratamiento en valoración: provisiones, escenarios y due diligence
a. Ajustes prudenciales por histórico.
b. Stress test: accidente grave en obra clave.
c. Plan de mitigación y coste de implementación.

• Caja de obra, tesorería y financiación: del ciclo de cobros/pagos a la resiliencia financiera

1. Flujo de cobro en construcción: certificación, aprobación y pago
a. Riesgo de retraso en aprobación.
b. Discrepancias de medición y documentación.
c. Efecto en tesorería y coste financiero.
2. Retenciones: cuantía, liberación y recuperabilidad
a. Retención contractual y sustitución por aval.
b. Bloqueos por defectos o disputas.
c. Ajustes prudenciales en el modelo de caja.
3. Anticipos y acopios: financiación del cliente y sus riesgos
a. Condiciones de uso y justificación.
b. Riesgo de devolución por rescisión.
c. Impacto en circulante y en avales.
4. Pagos a subcontratas y proveedores: sincronización con cobros
a. Plazos reales vs contractuales.
b. Cadena de pagos y tensiones.
c. Riesgo de suspensión por impago.
5. Caja por obra: cuadro de mando mínimo
a. Entradas/salidas semanales.
b. Posición de caja, líneas y garantías.
c. Alertas: semanas negativas y drivers.
6. Integración de la caja de obra en valoración
a. DCF por obra: timing real de caja.
b. Escenarios por retrasos de cobro.
c. Medidas de mitigación y su efecto en el valor. 

1. Capital circulante operativo en constructoras
a. Clientes, proveedores, anticipos, acopios, retenciones.
b. Estacionalidad y picos de consumo.
c. Normalización para mecanismos de precio.
2. Herramientas de financiación del circulante
a. Factoring (con/sin recurso) y confirming.
b. Descuento de certificaciones y pólizas de crédito.
c. Coste financiero y dependencia bancaria.
3. Covenants y restricciones: lectura desde la valoración
a. Limitaciones de endeudamiento y garantías.
b. Cláusulas de aceleración.
c. Riesgo de refinanciación.
4. Gestión de tesorería multiobra y multimoneda (enfoque internacional)
a. Moneda de contrato vs moneda de costes.
b. Coberturas y riesgos de tipo de cambio.
c. Control de exposición por país/proyecto.
5. Coste de financiación y sensibilidad a tipos de interés
a. Traslado a margen (si es posible) y limitaciones.
b. Escenarios de subida/bajada de tipos.
c. Impacto en la capacidad de licitar (avales).
6. Señales de alerta de tesorería en constructoras
a. Dependencia de anticipos para sobrevivir.
b. Aumento de litigios con subcontratas por pagos.
c. Degradación del backlog por falta de capacidad financiera.

1. Diseño de stress tests de caja de obra
a. Retraso de cobros + sobrecostes + penalidades.
b. Caída de pipeline y vacío de producción.
c. Ejecución de avales y bloqueo de líneas.
2. Priorización de obras y decisiones de gestión en crisis
a. Obras rentables vs obras “trampa”.
b. Renegociación con cliente y subcontratas.
c. Paradas controladas y costes asociados.
3. Plan de contingencia de tesorería
a. Medidas inmediatas (13 semanas).
b. Medidas estructurales (12 meses).
c. Gobernanza: comité de caja y reporting.
4. Resiliencia operativa: continuidad por dependencia de personas y proveedores
a. Sustitución de jefes de obra críticos.
b. Alternativas de suministro.
c. Protocolos para PRL y calidad en tensión.
5. Impacto en valoración y mecanismos de transacción
a. Ajustes por riesgo de continuidad.
b. Earn-out condicionado a caja/margen.
c. Escrow/indemnidades por contingencias.
6. Lecciones típicas: patrones de colapso y de recuperación
a. Señales tempranas ignoradas.
b. Disciplina de control que salva valor.
c. Cómo “blindar” la organización.

• Métodos de valoración y modelización: del backlog al enterprise value integrando riesgo, margen futuro y caja de obra

1. Particularidades de valorar constructoras frente a otros sectores
a. Volatilidad de margen por obra.
b. Cash conversion cíclica y avales.
c. Riesgo de cola (litigios y garantías).
2. Enfoque DCF por obra y por cartera
a. Construcción del cash flow de obra.
b. Agregación de obras y gastos de estructura.
c. Horizonte: backlog + pipeline prudente.
3. Múltiplos en constructoras: cuándo valen y cuándo engañan
a. EV/EBITDA normalizado y límites.
b. Múltiplos por calidad del backlog.
c. Ajustes por riesgo país/cliente.
4. Valor de cartera: aproximaciones prácticas
a. Margen futuro esperado (probabilístico).
b. Penalización por concentración y riesgo contractual.
c. Descuento por tiempo y financiación.
5. NAV ajustado y enfoque patrimonial (cuando procede)
a. Activos no operativos, inmuebles, maquinaria.
b. Deuda, contingencias y compromisos.
c. Limitaciones del método en negocio de obra.
6. Selección del método y triangulación
a. Coherencia entre métodos.
b. Señales de incoherencia (márgenes irreales).
c. Presentación de rango de valor y sensibilidad. 

1. Modelo base: estructura mínima y trazabilidad
a. Módulo de cartera (por obra).
b. Módulo de margen (CTC y reestimaciones).
c. Módulo de caja (cobros/pagos/garantías).
2. Escenarios operativos: base, adverso y severo
a. Inflación de materiales y caída de productividad.
b. Retrasos de cobro y extensión de plazos.
c. Ejecución parcial de claims/penalidades.
3. Sensibilidades clave (drivers de valor)
a. ±1% de margen por obra.
b. ±30 días en cobro medio.
c. Variación de coste financiero por tipo de interés.
4. Modelización de claims: enfoque prudente y defendible
a. Matriz probabilidad–importe–timing.
b. Costes de gestión del claim.
c. Tratamiento como upside/neutral/baja probabilidad.
5. Riesgo de cola y eventos extremos
a. Accidente grave en obra clave.
b. Rescisión de contrato con ejecución de aval.
c. Ruptura de proveedor/subcontrata crítica.
6. Salidas del modelo: lectura para inversión/compra-venta
a. Rango de valor y variables dominantes.
b. Necesidad de financiación y consumo de líneas.
c. Recomendaciones de mitigación y condiciones.

• Due diligence y transacción: convertir el análisis de cartera, margen futuro, riesgos y caja de obra en decisiones y condiciones

1. Due diligence financiera enfocada a obra
a. Calidad del EBITDA y normalización.
b. Deuda neta real y compromisos fuera de balance.
c. Capital circulante y caja de obra.
2. Due diligence operativa y de capacidad de ejecución
a. Organización, personas clave y sucesión.
b. Sistema de control de obra y compras.
c. Productividad y rendimiento histórico.
3. Due diligence contractual y de cartera
a. Contratos principales y anexos críticos.
b. Modificaciones, penalidades, rescisión.
c. Claims activos/pasivos y disputas.
4. Due diligence de subcontratación y supply chain
a. Dependencias y contratos marco.
b. Riesgo de precio/materiales.
c. Cumplimiento, PRL y coordinación.
5. Due diligence HSE/ESG y reputación
a. Siniestralidad, sanciones y litigios.
b. Seguros y suficiencia de coberturas.
c. Reputación en licitaciones/adjudicaciones.
6. Due diligence de sistemas y dato
a. ERP y control de obra: integridad.
b. Calidad de datos y auditabilidad.
c. Riesgo ciber y continuidad. 

1. Estructuras de precio: locked box vs completion accounts
a. Adecuación a negocio de obra.
b. Ajustes por deuda y circulante.
c. Tratamiento de avales y contingencias.
2. Earn-out y variables: margen futuro, caja de obra, hitos de cartera
a. Definición precisa de métricas.
b. Riesgos de manipulación y controles.
c. Calendario y auditorías.
3. Declaraciones y garantías (reps & warranties) específicas
a. Backlog y ausencia de hechos relevantes.
b. Claims, litigios, PRL y calidad.
c. Subcontratas y cumplimiento.
4. Indemnidades, escrows y seguros W&I
a. Cuándo conviene cada mecanismo.
b. Límites, franquicias y exclusiones.
c. Gestión de siniestros post-cierre.
5. Covenants y control durante transición
a. Operación ordinaria y límites.
b. Gestión de pagos, compras y subcontratas.
c. Gobernanza de riesgos y caja.
6. Plan de 100 días post-cierre
a. Control de obras críticas.
b. Reforzar tesorería y reporting.
c. Retención de talento clave (jefes de obra).

• CHECKLISTS Y FORMULARIOS DE VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA

1. CHECKLIST. Data room corporativo y financiero (estructura societaria, estados financieros, deuda y circulante)
Sección 1. Estructura societaria y perímetro
Sección 2. Estados financieros, deuda y circulante
Sección 3. Contratos bancarios, líneas y costes
2. CHECKLIST. Data room de cartera (backlog) y pipeline (listado de obras, probabilidades, hitos y concentración)
Sección 1. Listado de obras, importes y cronogramas
Sección 2. Probabilidades, hitos y dependencias (pipeline)
Sección 3. Concentración por cliente/obra/zona
3. CHECKLIST. Data room de control de obra y margen futuro (presupuestos, CTC, desviaciones y reporting)
Sección 1. Presupuestos, CTC y reestimaciones
Sección 2. Desviaciones, causas y acciones
Sección 3. KPIs y reporting mensual
4. CHECKLIST. Data room contractual y de claims (contratos, modificaciones, disputas, penalidades y responsabilidades)
Sección 1. Contratos, anexos y modificaciones
Sección 2. Claims, disputas, arbitrajes y acuerdos
Sección 3. Penalidades, rescisión y responsabilidades
5. CHECKLIST. Data room de avales, garantías, seguros y siniestralidad (exposición fuera de balance)
Sección 1. Cuadro de avales y liberaciones
Sección 2. Pólizas, siniestros y franquicias
Sección 3. PRL, sanciones y litigios
6. CHECKLIST. Data room de subcontratación y supply chain (subcontratas críticas, riesgo de materiales y cumplimiento PRL)
Sección 1. Subcontratas críticas y contratos
Sección 2. Riesgo de materiales y precios
Sección 3. Cumplimiento y coordinación PRL en supply chain 

1. FORMULARIO. Entrevista a dirección general y dirección financiera (visión integrada cartera–margen–caja)
Sección 1. Datos generales de la entrevista y participantes
Sección 2. Política de riesgo y límites
Sección 3. Financiación, líneas y avales
Sección 4. Principales incertidumbres y mitigaciones
2. FORMULARIO. Entrevista a director de producción y operaciones (capacidad de ejecución, plazo y personas clave)
Sección 1. Datos generales de la entrevista y alcance
Sección 2. Capacidad de ejecución y cuellos de botella
Sección 3. Planificación y control de plazo
Sección 4. Dependencia de personas clave
3. FORMULARIO. Entrevista a jefe de obra por obra crítica (situación real, riesgos latentes y claims)
Sección 1. Identificación de la obra y alcance
Sección 2. Situación real vs reporting
Sección 3. Desviaciones y riesgos latentes
Sección 4. Claims y relación con cliente y subcontratas
4. FORMULARIO. Entrevista a compras y supply chain (paquetes críticos, riesgo de precios y acopios)
Sección 1. Datos generales
Sección 2. Paquetes críticos y contratos
Sección 3. Riesgo de precios/materiales
Sección 4. Estrategias de acopio y alternativas
5. FORMULARIO. Entrevista PRL, calidad y seguros (siniestralidad, retrabajos y coberturas)
Sección 1. Datos generales
Sección 2. Siniestralidad y cultura preventiva
Sección 3. Controles de calidad y retrabajos
Sección 4. Coberturas, exclusiones y riesgos no asegurables
6. CHECKLIST. Guion de visita a obra (evidencias para validar producción, calidad, seguridad, cambios y claims)
Sección 1. Preparación de la visita y documentación a llevar
Sección 2. Producción, logística y rendimientos
Sección 3. Calidad y seguridad en campo
Sección 4. Evidencias de cambios/claims y documentación

1. FORMULARIO. Plantilla técnica “Ficha de obra” para valoración (una página por obra)
Sección 1. Datos clave de la obra
Sección 2. Avance, producción y CTC
Sección 3. Margen estimado y sensibilidad
Sección 4. Caja de obra y financiación asociada
Sección 5. Riesgos y acciones (resumen ejecutivo)
2. FORMULARIO. Matriz de riesgos por obra (probabilidad–impacto–mitigación)
Sección 1. Encabezado de la matriz
Sección 2. Escala y criterios de valoración
Sección 3. Registro de riesgos (probabilidad–impacto–mitigación)
3. FORMULARIO. Plantilla técnica de claims (registro, cuantificación y calendario)
Sección 1. Identificación del claim
Sección 2. Documentación y plazos
Sección 3. Importe, probabilidad y costes
Sección 4. Impacto en caja y margen
4. FORMULARIO. Dashboard de cartera (concentración, calidad y convertibilidad)
Sección 1. Encabezado del dashboard
Sección 2. Semáforo por obra y por cliente
Sección 3. Alertas por desviación de margen/plazo y evolución mensual
5. FORMULARIO. Modelo de caja de obra (13 semanas + horizonte de obra)
Sección 1. Identificación del modelo y supuestos generales
Sección 2. Cobros previstos y supuestos (13 semanas)
Sección 3. Pagos críticos y calendario (13 semanas)
Sección 4. Consumo de líneas y avales
6. FORMULARIO. Cuadro de KPIs operativos (SPI/CPI, productividad, PRL, calidad)
Sección 1. Definiciones y fuentes de dato
Sección 2. Umbrales y triggers
Sección 3. Reporte para comité de riesgos (formato mínimo)

1. FORMULARIO. Modelo de índice de informe de valoración de constructora
Sección 1. Datos de identificación del informe
Sección 2. Índice propuesto del informe (estructura y contenidos)
2. FORMULARIO. Modelo de investment memo (comprador/inversor)
Sección 1. Identificación y resumen de la oportunidad
Sección 2. Tesis y drivers de valor
Sección 3. Principales riesgos y mitigaciones
Sección 4. Condiciones de transacción recomendadas
3. FORMULARIO. Modelo de informe VDD (vendor due diligence)
Sección 1. Alcance, metodología y fuentes
Sección 2. Transparencia de backlog y CTC (núcleo del VDD)
Sección 3. Claims y contingencias
Sección 4. Calidad de datos y limitaciones
4. FORMULARIO. Modelo de acta de comité de riesgos de obra
Sección 1. Encabezado del acta
Sección 2. Agenda estándar y decisiones
Sección 3. Seguimiento de acciones (registro en acta)
5. FORMULARIO. Modelo de acta de comité de caja (tesorería y líneas)
Sección 1. Encabezado del acta
Sección 2. Posición de caja y consumo
Sección 3. Prioridades de pago y riesgos
Sección 4. Plan 13 semanas y medidas acordadas
6. FORMULARIO. Modelo de plan post-cierre (100 días) y reporting
Sección 1. Identificación del plan y objetivos
Sección 2. Obras críticas y responsables (control intensivo)
Sección 3. KPIs de margen/caja/PRL (cuadro de mando post-cierre)
Sección 4. Calendario de revisiones y auditorías (100 días)

• PRÁCTICA DE VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA

1. Situación inicial y descripción de la cartera
a. Tipos de obra y geografía.
b. Concentración de clientes.
c. Pipeline prudente.
2. Revisión del margen por obra y CTC
a. Desviaciones y reestimaciones.
b. Subcontratación y compras críticas.
c. Calidad del control mensual.
3. Análisis de caja de obra y circulante
a. Cobros, retenciones y anticipos.
b. Pagos a subcontratas y financiación.
c. Consumo de líneas y avales.
4. Riesgos y mitigaciones
a. Precio/materiales y productividad.
b. PRL/seguros y calidad.
c. Contingencias y “colas” de riesgo.
5. Valoración (métodos y triangulación)
a. DCF por cartera + sensibilidad.
b. Múltiplos con ajustes por calidad.
c. Conclusión de rango de valor.
6. Condiciones de transacción y plan post-cierre
a. Ajustes de precio y covenants.
b. Reporting y control de obras críticas.
c. Lecciones aprendidas.

1. Situación inicial: cartera “tensionada” y dependencia de obra clave
a. Concentración y riesgo contractual.
b. Estado real de ejecución.
c. Restricciones de recursos.
2. Margen futuro: desviaciones, sobrecostes y penalidades
a. CTC deteriorado y causas raíz.
b. Riesgo de pérdida en obra.
c. Acciones correctoras y realismo.
3. Claims y disputas: probabilidad y calendario
a. Evidencias y plazos.
b. Cuantificación y escenarios.
c. Costes legales/técnicos.
4. Caja de obra y financiación: estrés de liquidez
a. Retrasos de cobro y cadena de pagos.
b. Consumo de líneas y avales.
c. Riesgo de ejecución de garantías.
5. Valoración prudente y rangos
a. Escenario base vs adverso vs severo.
b. Ajustes por contingencias y continuidad.
c. Conclusión y límites de valor.
6. Estructura de transacción protectora
a. Escrow/indemnidades/W&I.
b. Earn-out condicionado a caja/margen.
c. Plan de 100 días: control, tesorería y personas clave.

Caso práctico 1. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Ordenar la cartera y el coste a término para valorar una constructora mediana con datos inconsistentes.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Estandarización del “paquete mínimo” de información por obra (data set y ficha de obra)
2. Reconciliación formal de cartera: contrato ? control de obra ? contabilidad (puentes y explicaciones)
3. Gobernanza del CTC y del riesgo: comité mensual con disciplina de evidencias (anti-maquillaje)
4. Modelo de caja de obra en doble horizonte (13 semanas + vida de obra) con escenarios
5. Normalización de resultados y clarificación de “pasantes” (EBITDA defendible)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 2. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Evaluar la calidad del backlog ante concentración de cliente y riesgo de cobro.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diagnóstico cuantitativo de concentración y “calidad de cliente” (score de backlog)
2. Reingeniería del ciclo certificación–aprobación–pago (control de cobrabilidad por obra)
3. Normalización de capital circulante y modelización prudente de caja (escenarios de cobro)
4. Mitigación contractual y de garantías (avales, retenciones y protecciones “back-to-back”)
5. Plan de diversificación realista (pipeline prudente) y condiciones de transacción alineadas a riesgo
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 3. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Medir la evaporación del margen por reestimaciones tardías y señales de alerta temprana en varias obras simultáneas.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Implantación de un sistema de alertas tempranas (early warning) por obra, conectado a CTC, plazo y caja
2. Reestimación mensual del CTC con trazabilidad por “puentes de desviación” (precio–cantidad–productividad–plazo–calidad)
3. Gestión profesional de cambios y claims: registro, notificación, evidencia y valoración probabilística
4. Cierre de subcontratación crítica y compras: estrategia de paquetes, homologación y cláusulas coherentes
5. Integración margen–caja: modelo por obra con imputación del coste financiero y plan de tesorería 13 semanas
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 4. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Integrar el riesgo de inflación y multimoneda en la valoración de una constructora con cartera internacional y cláusulas de indexación imperfectas.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Mapeo detallado de exposición por obra: moneda, cesta de costes e “índice real” de la obra
2. Revisión contractual y “eficacia de indexación”: medir cobertura, retraso, techo y recuperabilidad
3. Reestimación robusta del CTC con escenarios macro y disciplina mensual (inflación, divisa, plazo)
4. Estrategia de cobertura y “natural hedging” por obra: reglas simples, controlables y auditables
5. Integración caja–circulante–financiación: modelo por obra con coste financiero imputado y plan 13 semanas multiobra
6. Tratamiento prudente de claims de revisión de precios y cambios: matriz probabilidad–importe–timing
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 5. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Traducir avales, garantías y contingencias fuera de balance a valor y a estructura de transacción en una due diligence exigente.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Inventario completo y “mapa de avales” por obra con calendario de liberación y riesgo de ejecución
2. Stress test de avales y contingencias: escenario base/adverso/severo con impacto en caja, líneas y continuidad
3. Plan de “cierre administrativo” para liberar avales/retenciones: actas, liquidaciones, defectos y documentación
4. Estrategia de mitigación en la obra “roja”: negociación, plan técnico de recuperación y estructura de claim defensible
5. Sustitución parcial de aval bancario por seguro de caución y diversificación bancaria para reducir restricción financiera
6. Trasladar riesgos a la estructura de transacción: indemnidades específicas, escrow focalizado, W&I y earn-out con métricas auditables
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 6. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Valorar el backlog cuando la capacidad de ejecución depende de personas clave y de una simultaneidad de obras al límite.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diagnóstico de capacidad instalada y “límite de simultaneidad” (capacidad real de ejecución)
2. Plan de continuidad y reducción de dependencia de personas clave (sucesión operativa)
3. Estandarización de KPIs de ejecución para valoración (SPI/CPI, productividad, PRL, calidad y claims)
4. Refuerzo de planificación y compras para estabilizar productividad y reducir reprogramaciones
5. Modelo de caja de obra multiobra (13 semanas + horizonte) y políticas de sincronización cobro/pago
6. Traducción a valoración y a estructura de transacción: escenarios y condiciones alineadas a capacidad
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 7. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Incorporar el riesgo de subcontratación crítica y ruptura de cadena de suministro en el margen futuro y la caja de obra sin inflar la valoración.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Mapa de subcontratación y cadena de suministro por obra (criticidad, dependencia y sustituibilidad)
2. Auditoría contractual back-to-back y “cierre de brechas” (penalidades, garantías, cambios y evidencias)
3. Plan de resiliencia de supply chain: diversificación, homologación y estrategia de compras (incluyendo acopios prudentes)
4. Modelo integrado CTC–plazo–caja con stress test de supply chain (base/adverso/severo)
5. Gestión de claims en cascada (cliente–contratista–subcontrata–proveedor) con matriz probabilidad–importe–timing
6. Traducción a condiciones de transacción: escrows focalizados, covenants operativos y earn-out por métricas de supply chain y caja
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 8. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Valorar una constructora con claims relevantes y disputas abiertas sin convertir expectativas en valor, integrando probabilidad, calendario y coste de financiación.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Inventario único de claims y variaciones con clasificación operativa y trazabilidad documental
2. Cuantificación técnica-económica defendible: descomposición del claim (coste directo, indirecto, financiación y margen)
3. Matriz probabilidad–importe–timing (PIT) y regla de prudencia: base sin expectativas; upside limitado y descontado
4. Integración caja–circulante–financiación por obra: modelizar el “coste de cobrar” y el riesgo de compensaciones
5. Plan de resolución de disputas: estrategia dual (negociación transaccional + preparación de resolución formal) y coste de gestión
6. Traducción a estructura de transacción: precio base prudente + earn-out/escrow focalizados en cobros efectivos y métricas de caja
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 9. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Integrar inflación, indexación imperfecta y riesgo de tipo de cambio en el valor del backlog y en la caja de obra en un grupo España–Latinoamérica.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. “Mapa de moneda e inflación” por obra: identificar mismatches, indexación real y drivers de coste
2. Reexpresión del CTC por obra incorporando inflación y lags: del “margen contractual” al “margen real defendible”
3. Estrategia de coberturas y “natural hedging”: casar moneda de ingresos con moneda de costes y con financiación
4. Modelo de caja de obra multiobra y multimoneda: distinguir caja operativa, caja restringida y conversión a euros
5. Ajuste del descuento (riesgo) y triangulación de valoración: DCF por obra + múltiplos ajustados por calidad del backlog internacional
6. Estructura de transacción para encapsular riesgo macro: earn-out por caja en euros, escrows focalizados y covenants de política de coberturas
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 10. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Ajustar el valor por avales, garantías y contingencias fuera de balance cuando el consumo de líneas amenaza la continuidad operativa.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Cuadro maestro de avales y garantías (nominal, consumo, disponibilidad y calendario de liberación) con trazabilidad por obra
2. Auditoría de “liberabilidad” y plan acelerado de cierres (liquidaciones, documentación, calidad) para liberar avales
3. Stress test de continuidad por avales: escenarios de llamada a aval, bloqueo de liberaciones y efecto en líneas y caja
4. Ajuste de CTC y provisiones prudentes por contingencias ligadas a garantías (defectos, penalidades, disputas) y colas de riesgo
5. Reasignación del coste de avales y garantías a obras y a estructura: del “coste oculto” al “margen real”
6. Traducción a condiciones de transacción: escrows focalizados, indemnidades específicas y covenants de gestión de avales
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 11. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Corregir una valoración inflada por divergencias entre contabilidad y control de obra, con margen “de papel” y provisiones insuficientes.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reconciliación contrato–control de obra–contabilidad (puente único por obra) para eliminar divergencias
2. Disciplina mensual de CTC y provisiones: comité de riesgos de obra con umbrales y evidencias mínimas
3. Normalización del EBITDA: separar volumen “pasante”, ajustar extraordinarios y reflejar el coste financiero operativo de obra
4. Revisión del balance operativo de obra: acopios, anticipos, retenciones y “aprobado no pagado” (capital circulante real)
5. Modelo integrado de valoración: DCF por obra + escenarios (base/adverso/severo) con coherencia contable-operativa
6. Traducción a transacción: completion accounts, garantías específicas y earn-out por margen/caja (para evitar pagar por margen no realizado)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 12. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Valorar el riesgo de capacidad de ejecución y dependencia de personas clave cuando la simultaneidad de obras amenaza el margen y la caja.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Diagnóstico de capacidad de ejecución (capacidad instalada vs demanda del backlog) y “mapa de simultaneidad” por complejidad
2. Implantación de un sistema mínimo de KPIs operativos vinculados a decisiones (SPI/CPI, productividad, subcontratación adjudicada, alertas de caja)
3. Disciplina de reestimación (CTC) y “puente” de desviaciones por causa raíz (precio, cantidad, productividad, plazo, calidad)
4. Plan de mitigación de dependencia de personas clave (retención, sucesión y documentación de conocimiento)
5. Refuerzo selectivo de estructura (compras, planificación, control económico y tesorería) con coste cuantificado e impacto en valor
6. Integración del riesgo de capacidad/personas en la valoración y en la transacción (escenarios y mecanismos de precio)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 13. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Aplicar un stress test de liquidez y recalibrar el valor cuando la caja de obra depende de anticipos y el riesgo de covenants amenaza la continuidad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Modelo de caja “13 semanas” consolidado y por obra (con gobernanza semanal) para medir la supervivencia operativa
2. Normalización del capital circulante y deuda neta económica (incluyendo coste financiero operativo) para evitar pagar por una caja inexistente
3. Stress test de liquidez y continuidad (base/adverso/severo) conectado a margen real (CTC) y a cobros
4. Plan de contingencia de tesorería (13 semanas + 12 meses): medidas inmediatas y estructurales, con coste y efecto en valor
5. Revisión contractual y “palancas” de caja: retenciones, anticipos, certificación y pagos parciales (por obra y por cliente)
6. Traducción a valoración y transacción: rango de valor con descuento por riesgo de liquidez y mecanismos (earn-out/escrow/covenants) ligados a caja real
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 14. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Incorporar claims, variaciones y disputas a la valoración sin inflar el valor: matriz probabilidad–importe–timing y estructura protectora de transacción.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Inventario único de claims y disputas con trazabilidad contractual (registro, evidencia, plazos y estado)
2. Matriz probabilidad–importe–timing (PIT) por claim y por componente: del “importe reclamado” al “valor esperado”
3. Coste de gestión del claim y “coste de fricción” (peritos, abogados, técnicos, gestión interna) incorporado al modelo
4. Integración con margen futuro y caja de obra: claims como upside opcional y downside modelizado (defensivos y cascada)
5. Gobierno operativo del claim (proceso, roles, disciplina de evidencia y negociación) para aumentar P y reducir T
6. Traducción a transacción: mecanismo “cobro–pago” (earn-out por cobro de claims) + escrows específicos + reglas de neteo
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 15. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Modelizar el impacto de inflación, tipo de cambio y restricciones de repatriación en obras internacionales para evitar sobrevalorar el margen y la caja.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Segmentar la cartera internacional por moneda funcional y “moneda económica” de cada obra (ingreso, coste y financiación)
2. Construir un “módulo de inflación e indexación” por obra: cobertura real, desfase y límites (del contrato al CTC)
3. Matriz FX de cobros y pagos críticos + sensibilidades (±10% y ±20%) para margen y caja por obra
4. Política de cobertura y “natural hedge” por obra y por país, con reglas prácticas (sin prometer cobertura perfecta)
5. Tratamiento de repatriación y caja utilizable: separación entre caja local, caja restringida y caja transferible (con descuento temporal)
6. Integración en la valoración: DCF por obra en euros equivalentes con escenarios macro (inflación/FX/repatriación) + ajuste coherente del descuento
7. Traducción a transacción: earn-out ligado a caja transferida/convertida en euros + covenants macro-operativos + escrows por riesgos identificados
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 16. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Triangular DCF por obra y múltiplos cuando el EBITDA engaña por mix de cartera, capital circulante y consumo de avales.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Construir un modelo integrado por obra (cartera–margen–caja) como “fuente de verdad” para el DCF
2. Definir escenarios operativos (base/adverso/severo) vinculados a drivers concretos y medibles
3. Sensibilidades de valor (drivers dominantes) para explicar el rango y negociar condiciones
4. Recalcular EBITDA normalizado desde la economía de obra: separar volumen pasante y reconocer fricción de caja
5. Ajustar múltiplos por calidad del backlog y restricción de avales (múltiplo “calibrado”)
6. Incorporar avales, contingencias y capital circulante a la valoración y a la transacción (completion accounts, escrows y earn-out por caja/margen)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 17. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Diseñar una due diligence de sistemas y dato (ERP–control de obra–compras) para detectar “maquillaje” de CTC y evitar pagar por un margen que no existe.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Auditoría de “cadena del dato” (contrato ? presupuesto ? compras/compromisos ? producción ? certificación ? contabilidad)
2. Pruebas de integridad del CTC: reglas, evidencias y control de cambios (quién cambia qué y cuándo)
3. Test de subcontratación adjudicada vs pendiente (paquetes críticos) y recalibración de precios a mercado
4. Reconciliación avance físico vs económico y revisión de criterios de reconocimiento (sin entrar en normas locales específicas)
5. Análisis del dato de caja: aprobado no pagado, envejecimiento, retenciones y conciliación con contabilidad y bancos
6. Revisión de incentivos y gobernanza: comité de riesgos de obra, separación de funciones y controles antifraude blando
7. Traducción a valoración y transacción: ajustes prudenciales, escrows por riesgo de dato, earn-out por métricas auditables y plan de 100 días
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 18. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Estructurar la transacción para que el precio refleje margen y caja reales: locked box vs completion accounts, earn-out auditables, W&I, escrows y plan de 100 días.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Decidir el mecanismo de precio adecuado: locked box “con disciplina” vs completion accounts “con definiciones robustas”
2. Definir deuda neta económica y circulante normalizado “a prueba de obra” (no solo contable)
3. Diseñar un earn-out específico de constructoras: métricas auditables ligadas a margen real (CTC) y caja neta, evitando manipulación
4. Tratamiento de claims: upside pagadero por cobro neto real (cash-in) con matriz probabilidad–importe–timing y reglas de costes
5. Reps & warranties, indemnidades y W&I (seguro de manifestaciones y garantías) adaptados a riesgos de construcción
6. Covenants de operación ordinaria y control durante transición: proteger caja, avales y margen hasta el cierre y en los primeros meses
7. Plan de 100 días post-cierre: convertir la valoración en creación de valor (no solo control)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 19. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Stress test extremo: rescisión de contrato en obra ancla, ejecución de avales y colapso de liquidez; valoración en escenario severo y plan de continuidad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Construir el escenario severo “rescisión + ejecución parcial de avales + bloqueo de cobros” y cuantificar su impacto en 13 semanas
2. Reestimación de CTC y provisiones en la obra ancla: del margen “positivo” a pérdida probable
3. Plan de choque 13 semanas: “comité de caja” + estabilización operativa + negociación urgente con cliente y banca
4. Repriorización de cartera: proteger obras rentables y evitar “contagio” al resto del negocio
5. Ajuste de valoración y estructura de transacción: rangos severos, escrows, earn-out y condiciones suspensivas
6. Plan estructural 12 meses: reforzar control de obra, governance de riesgos, política de avales y disciplina de cobros
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 20. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Valorar una constructora multimoneda con inflación alta e indexación imperfecta: convertir backlog a margen real y caja, y diseñar coberturas y estructura de transacción.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Separar moneda funcional por filial y modelizar cash flows por obra en su moneda natural antes de convertir a euros
2. Construir un módulo de indexación por contrato: fórmula, base, retraso, caps, partidas excluidas y recuperabilidad real
3. Analizar y modelizar el “doble golpe” a la caja: cobros tardíos + depreciación de moneda
4. Identificar exposición a divisa en costes críticos y diseñar coberturas operativas y financieras (sin confiar solo en derivados)
5. Incorporar riesgo país, restricciones de convertibilidad y repatriación al modelo de valoración (descuento, escenarios y “haircuts” de caja)
6. Stress test integrado (base/adverso/severo) específico de inflación-divisa-indexación-aval
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 21. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Valorar una constructora con riesgo reputacional y de compliance que amenaza el backlog: suspensión de adjudicaciones, rescisión de contratos y bloqueo de cobros.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Due diligence de compliance “orientada a backlog”: mapear exposición por contrato, cliente, país y terceros
2. Revisión forense “suave” de terceros: servicios reales, remuneración, trazabilidad y banderas rojas
3. Modelización de impacto: escenarios de suspensión, rescisión, bloqueo de cobros y ejecución de avales; stress test de caja 13 semanas
4. Ajuste de valoración: de múltiplos “de mercado” a múltiplos calibrados por calidad de backlog y riesgo de continuidad; DCF por obra con probabilidad
5. Estructura de transacción protectora: condiciones suspensivas, escrows por sanción/avales/cobros, earn-out por continuidad y W&I para riesgos no conocidos
6. Plan post-cierre de refuerzo de compliance y gobierno del riesgo: controles sobre terceros, compras, subcontratas y reporting
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 22. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Valorar un carve-out: separar una unidad constructora de un grupo mixto, normalizar EBITDA, aislar caja de obra real y fijar un precio con protección por perímetro, intragrupo y servicios compartidos.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Definir perímetro económico y contractual “lo que se vende y lo que no” (perímetro operativo vs perímetro jurídico)
2. Normalizar EBITDA con enfoque de obra: separar margen operativo real de asignaciones intragrupo y extraordinarios
3. Calcular standalone costs y diseñar un TSA (Transitional Services Agreement) realista: coste, duración y riesgos
4. Reconstituir caja de obra y capital circulante real fuera del cash pooling: modelo 13 semanas + horizonte por obra
5. Avales y garantías: separar exposición real, reemitir garantías y medir coste de financiación post-separación
6. Modelización integrada de valor (DCF por obra + ajustes por independencia) y triangulación con múltiplos calibrados
7. Estructura de transacción específica de carve-out: completion accounts, condiciones de perímetro, escrows por cesión de contratos y por avales, y earn-out por continuidad
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 23. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Valoración paso a paso de una constructora con cartera diversificada, margen estable y caja de obra positiva: triangulación de métodos y condiciones de transacción.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Situación inicial y descripción de la cartera: definir backlog “real” y pipeline prudente
2. Revisión del margen por obra y CTC: validar que el margen estable es “real”
3. Análisis de caja de obra y circulante: comprobar que la caja positiva no es “anticipos”
4. Riesgos y mitigaciones: convertir riesgos “normales” en ajustes y planes
5. Valoración (métodos y triangulación): DCF por cartera, múltiplos calibrados y valor de cartera
6. Condiciones de transacción y plan post-cierre: proteger el valor que el modelo asume
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 24. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Valoración prudente de una constructora con claims relevantes, concentración de cliente, siniestralidad y tensión de tesorería: estructura de protección en la transacción y plan de 100 días.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Situación inicial: depurar cartera y “estado real” de la obra ancla (sin confiar en reporting)
2. Revisión de margen futuro: reestimación rigurosa de CTC y reconocimiento prudente de pérdidas probables
3. Claims y disputas: cuantificar probabilidad, coste y calendario de caja; separar upside de base
4. Caja de obra y financiación: stress test 13 semanas, plan de tesorería y negociación con banca
5. Modelización de escenarios y rango de valor: base, adverso y severo; sensibilidad a margen, cobro y avales
6. Estructura de transacción protectora: escrows, earn-out por caja/margen, indemnidades y covenants
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 25. "VALORACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS: CARTERA DE OBRA, RIESGOS, MARGEN FUTURO Y CAJA DE OBRA." Cierre de la operación: integrar todos los drivers en una decisión final de compra-venta, fijar precio con mecanismos (completion accounts, earn-out, escrows), y ejecutar el plan post-cierre para convertir cartera en caja sin destruir margen.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Integración de información y “score” de cartera: clasificar obras por riesgo y convertibilidad a caja
2. Valoración por DCF por obra con escenarios y sensibilidad: base, adverso y severo como núcleo de decisión
3. Triangulación con múltiplos calibrados y valor de cartera: coherencia y límites
4. Decisión final: fijar rango de enterprise value y “precio invertible” (EV objetivo + protecciones)
5. Estructura de transacción (mecanismos de precio): completion accounts, escrows, indemnidades, earn-out y covenants
6. Plan post-cierre: 100 días y 12 meses para convertir backlog en caja sin destruir margen
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas