| INTRODUCCIÓN |
|
El Project Monitoring es distinto del Project
Management y del Construction Management, que tratamos en guías
prácticas específicas.
El Project Monitoring puede definirse como la
forma de proteger los intereses del cliente identificando y asesorando
sobre los riesgos asociados con la adquisición de proyecto inmobiliario
que no está bajo el control directo del cliente.
El Project Monitoring se lleva a cabo en nombre
de una gama de clientes alternativos, por ejemplo:
Una institución financiadora, que adquirirá
el proyecto como una inversión a la terminación.
Un arrendador o comprador que se comprometa a arrendar
o comprar una propiedad al finalizarla.
Un banco u otra compañía de financiación
para el desarrollo donde un préstamo vence en el final del periodo
del desarrollo (entrega de obra).
Subvencionadores.
Financiadores de la iniciativa de financiación
privada y usuarios finales.
Aunque el perfil de riesgo de cada uno de estos grupos
de clientes difiere, en cada caso, el desarrollo será diseñado,
construido y supervisado por un Project Monitor que empleará un
equipo de diseño y construcción.
El Project Monitor no reemplaza ninguna de las
funciones principales de los responsables técnicos de la obra (constructor,
arquitecto, Project manager, etc), pero protegerá los intereses
del cliente mediante el seguimiento del rendimiento de la obra.
El rol del Project Monitor es el de investigador
y asesor del Cliente. No interfiere con las responsabilidades del constructor
o del equipo de construcción.
El Project Monitor se limitará a asesorar
al cliente sobre los riesgos asociados con una promoción inmobiliaria
y protegerá los intereses del cliente en la promoción inmobiliaria.
El Project Monitor proporciona una evaluación
independiente e imparcial de la Promoción inmobiliaria a medida
que avanza y al hacerlo le da al cliente una herramienta de gestión
de riesgos para proteger objetivamente sus intereses.
El Project Monitor debe ser proactivo en lugar
de reactivo, y anticiparse como un sistema de alerta temprana para el cliente
anticipando posibles problemas que puedan afectar la entrega del proyecto.
Al hacerlo, el Project Monitor mantiene al cliente
al tanto de los cambios materiales para el desarrollo o cambios emergentes
permitiendo la toma de decisiones informada y mejorada.
Normalmente, un Project Monitor aconsejará
sobre:
-
Competencia del constructor, su equipo y cualquier
proyecto propuesto.
-
Sistemas de gestión.
-
Tasaciones financieras.
-
Acuerdos de desarrollo, finanzas, consultoría
y construcción.
-
Costes y programas de construcción
-
Diseño y calidad de construcción.
|
PRELIMINAR
-
El Project Monitoring de la construcción
en 15 preguntas y respuestas.
|
1. ¿Qué es el project monitoring de
construcción?
a. No vivimos en un mundo
perfecto y menos en la construcción.
b. ¿Qué es el Project
Monitoring?
c. El Project Monitoring es un método
de gestión de proyectos que se utiliza para realizar un seguimiento
del progreso de las tareas de un proyecto.
d. El Project Monitoring es crucial
para maximizar el ROI (retorno sobre la inversión) del proyecto.
e. El Project Monitoring garantiza
el cumplimiento del proyecto de obra.
2. ¿Por qué es tan útil el Project
Monitoring?
a. Evaluar los resultados
del proyecto
b. Para mejorar la planificación
del proceso
c. Para promover el aprendizaje
d. Para comprender las perspectivas
de las partes interesadas
e. Para asegurar la rendición
de cuentas
3. ¿Por qué es importante el seguimiento
y control de proyectos de construcción?
a. La falta de metas y objetivos
medibles es la razón principal por la que los proyectos constructivos
fracasan.
b. Minimizar los riesgos asociados
con la calidad y la construcción.
c. Los bancos exigen el Project
Monitoring de las construcciones que financian.
4. ¿Por qué razón el Project
Monitoring es un método que se ha vuelto imprescindible?
a. Durante un proyecto,
es importante saber a dónde se dirige uno.
b. Es una herramienta de control
y validación.
c. La importancia del Project Monitoring
d. Ventajas del Project Monitoring
e. Herramientas de Project Monitoring
-
La reunión de seguimiento
f. Software de Project Monitoring
5. ¿Cuáles son las revisiones que aporta
el Project Monitoring a la supervisión del progreso de la construcción?
6. ¿Qué función tiene un
Project Monitor como profesional de gestión de proyectos constructivos?
a. Lo que debe saber el
Project Monitor
b. Identificar y mitigar el riesgo
de manera temprana
c. Utilizar un software de gestión
de riesgos
d. Seguimiento de los indicadores
clave de rendimiento
e. Desempeñar una función
de control que tiene lugar en todas las etapas de un proyecto constructivo.
f. Solicitudes de cambio
g. Acción preventiva
h. Reparación de defectos
7. ¿Cuál es la mejor manera de realizar
un Project Monitoring de una obra?
a. Seguimiento del tiempo
del proyecto en tiempo real
-
Ver dónde va el presupuesto del
proyecto
-
Mantener a todos trabajando según
las prioridades
-
Asignar los recursos del proyecto de
manera inteligente
-
Ver cuánto tiempo implica cada
tarea y fase del proyecto
-
Cuantificar todo lo que entra en el
proyecto
b. Comunicación eficaz del equipo
c. Todo lo que hay que aprender
de un proyecto completo.
8. ¿Cuáles son los procesos de Project
Monitoring de seguimiento y control de la obra?
a. Seguimiento y control
del trabajo del proyecto
b. Control Integrado de Cambios
(Integrated Change Control process).
c. Verificación del alcance
d. Control de alcance
e. Control de programación
f. Control de costes
g. Realización del control
de calidad
h. Gestión del equipo del
proyecto
i. Informes de ocupación
o rendimiento
j. Gestión de las partes
interesadas
9. ¿Cómo gestionar los procesos de seguimiento
y control de proyectos constructivos?
a. Supervisar y controlar
el trabajo del proyecto y realizar el control de cambios integrado
b. Verificar y controlar el alcance
c. Control de programación
y control de costes
d. Control de calidad
e. Informe de rendimiento
f. Control de riesgos
g. Administrar adquisiciones y subcontratas.
10. ¿Cuáles son las fases del Project
Monitoring?
a. ¿Cómo empezar
con el Project Monitoring y la evaluación de proyectos?
b. Crear un plan para monitorear
y evaluar los proyectos
-
Software de organización de proyectos
-
Identificar responsabilidades
-
Registrar los cuellos de botella del
proyecto
-
Crea un plan de evaluación
c. Monitorear el desempeño en
tiempo real
d. Evaluar los informes del proyecto
e. Mejorar los procesos de flujo
de trabajo
f. Concentrarse en aprender y mejorar
11. ¿Cuáles son las claves para monitorear
y administrar su proyecto de construcción de manera más efectiva
a diario?
a. Comparar los datos reales
de la obra con las previsiones.
b. Establecer indicadores clave
de desempeño (KPI).
c. Mantener una línea de
comunicación fluida.
d. Cumplir con los plazos.
e. Combinar recursos en tiempo real
f. Documentar toda la actividad
g. Seguimiento de horas perdidas
h. Utilizar informes diarios
i. Planificar las contingencias
j. Utilizar software de construcción
12. ¿Qué debe saber un Project Monitor
del control remoto de la construcción?
a. Cámaras monitoreando
la construcción.
b. Beneficios al instalar sistemas
de monitoreo remoto en un proyecto de construcción
-
Productividad y la seguridad.
-
Vigilar su proyecto es fundamental para
mejorar la eficiencia del proyecto.
13. ¿Cuáles son las herramientas digitales
para monitorear el sitio de construcción de forma remota?
a. ¿Qué es
el software de Project Monitoring?
b. El uso de un software de Project
Monitoring es esencial para administrar cualquier proyecto.
c. ¿Dónde son imprescindibles
las herramientas digitales para monitorear el sitio de construcción
de forma remota?
d. Plataforma de análisis
y documentación de progreso en la obra impulsada por inteligencia
artificial
e. Software de seguimiento de la
construcción para la gestión de defectos y la documentación
de la construcción.
f. Crear, editar y enviar registros
de campo para realizar un seguimiento del progreso diario ela obra.
g. Motor de búsqueda para
proyectos de construcción
h. Sistema integrado e inteligentemente
vinculado del proceso de obra.
i. Software de gestión de
proyectos de construcción
j. Software de gestión de
la construcción y de planos con todas las funciones
k. Gestión de documentos
y planos mediante colaboración del equipo de construcción
local y remoto.
14. ¿Cómo son las herramientas de Project
Monitoring alojadas en la nube?
a. Herramientas de Project
Monitoring online.
b. ¿Cómo realizar
un seguimiento del progreso del proyecto?
15. ¿Puede aplicarse Inteligencia Artificial
al Project Monitoring?
a. Monitoreo en tiempo real
b. Informes periódicos de
estado y progreso
c. Proporcionar recomendaciones
y sugerencias
|
PARTE
PRIMERA.
-
¿Qué es el Project
Monitoring?
|
|
| Capítulo
1. |
El Project Monitoring.
1. Project Monitoring,
el Due Diligence Técnico para las entidades financieras.
2. ¿Qué es
el Project Monitoring?
El
Project Monitoring es un servicio independiente de monitorización,
supervisión y/o control de la gestión de la ejecución
y desarrollo de las promociones en construcción financiadas por
una entidad bancaria.
a. El Project
Monitoring es una herramienta de gestión.
b. Equipo
de trabajo para la ejecución del Project Monitoring.
c. Desarrollo
del plan de trabajo del Project Monitoring. Hitos.
d. Actualización
del plan de trabajo.
3. Funciones del Project Monitoring.
a.
Proceso continuo de recolección y análisis de datos.
b. Factores
del Project Monitoring.
c. El control
interno. La selección de lo que debería ser monitoreado.
d. El Project
Monitoring externo
e. La revisión
del proyecto.
f. Informes.
-
Informe de Origen
(fase inicial)
-
Plan de Anual
de Operación (fase inicial y la fase de aplicación)
-
Informe de situación
(fase de ejecución)
-
Informe técnico
(fase de ejecución)
-
Los informes financieros
(ejecución y fase de finalización)
-
Informes de terminación
(fase de finalización)
4. Fases del Project Monitoring
a.
Due Diligence Inicial. Informe de inicio.
b. Monitorización
Obra
Plan de Anual
de Operación (POA)
Plan de trabajo
detallado
Proyecto de
informe de situación
c. Due Diligence
Final
5. Ventajas del Project Monitoring.
TALLER DE
TRABAJO
¿Qué es
Project Monitoring?
1. ¿Qué es
Project Monitoring?
2. El Project Monitoring
tiene que separarse del Project Management.
3. Las respuestas que nos
da el Project Monitoring.
-
¿Las tareas
se están llevando a cabo según lo planeado?
-
¿Hay alguna
consecuencia imprevista que surja como resultado de estas tareas?
-
¿Cómo
se desenvuelve su equipo en un período de tiempo determinado?
-
¿Cuáles
son los elementos del proyecto que deben cambiar?
-
¿Cuál
es el impacto de estos cambios?
¿Estas
acciones nos llevarán a los resultados esperados?
|
| Capítulo
2. |
Todo lo que hay que saber
de la monitorización de proyecto "project monitoring".
1. ¿Por qué
requieren los bancos y los fondos el Project Monitoring de la obra que
financian?
2. ¿Qué es
la monitorización de proyecto "project monitoring"?
a.
¿Cuál es el objetivo del proceso de monitoreo y control del
proyecto?
b. ¿Qué
se hace durante el proceso de monitoreo y control del proyecto?
c. Aprobar
solicitudes de cambio.
d. Reparación
de defectos.
3. ¿Qué servicios
incluye la monitorización de proyecto "project monitoring"?
a.
Análisis inicial y análisis técnico del proyecto
b. Monitorización
de la fase de construcción
c. Monitorización
de la entrega de la obra.
4. ¿Cuáles son
los tres roles del gerente de proyecto durante la fase de monitoreo y control
del proyecto?
|
| Capítulo
3. |
¿Cómo manejar
perfectamente los Project Monitoring y el control de proyectos?
1. Supervisar y
controlar el trabajo del proyecto y realizar un control de cambio integrado
2. Verificar alcance del
control.
3. Programa de control y
coste de control
4. Realizar control de calidad
5. Informe de rendimiento
6. Control de riesgo
7. Monitorear a los subcontratistas.
TALLER DE
TRABAJO
¿Por qué
es importante la fase de monitoreo y control del proyecto?
1. Tomar medidas para controlar
el proyecto
2. Medir el rendimiento
para verificar si el proyecto va bien.
3. Determinar las variaciones
y si justificar una solicitud de cambio.
4. Anticiparse a los factores
que causan cambios
5. Solicitar cambios si
hay una desviación de los valores planificados.
6. Realizar el control de
los cambio de manera integrada.
7. Aprobar o rechazar cambios.
8. Informar a los interesados
de los cambios aprobados.
9. Administrar la configuración.
10. Elaborar pronósticos.
11. Obtener la aceptación
del cliente.
12. Realizar el control
de calidad
|
| Capítulo
4. |
Monitorización
de proyectos inmobiliarios o Project Monitoring
1. La monitorización
de proyectos inmobiliarios o Project Monitoring
a.
Los bancos exigieron este control tras la crisis inmobiliaria.
b. Control
durante todo el proceso de la promoción inmobiliaria capaz de prever
los riesgos inmobiliarios.
c. Los bancos
externalizan el Project Monitoring.
2. El Project Monitoring es
una herramienta para gestionar el riesgo de la inversión inmobiliaria.
3. Homologación de
las consultoras que se dedican al Project Monitoring.
4. Estudio preliminar de
viabilidad de la promoción inmobiliaria.
5. Informe inicial (Due
Diligence).
6. Monitorización
del desarrollo de las obras a través de informes periódicos.
7. Control del riesgo del
proyecto de una obra. Control del pago de las certificaciones.
8. Informe final de monitorización
de obras.
9. Coste final del Project
Monitoring.
TALLER DE
TRABAJO
Casos reales de projects
monitoring para la banca en España. Monitorización de proyectos
inmobiliarios para entidades financieras de una promoción inmobiliaria.
-
Casos publicitados de Project
Monitoring en España a Barclays e Hypo Real Estate.
TALLER DE TRABAJO
Esquema
del proceso del Project Monitoring.
TALLER DE
TRABAJO
Monitorización
de promociones inmobiliarias.
TALLER DE
TRABAJO
El Project Monitoring
del futuro. Gemelos digitales para inspecciones de infraestructuras.
CHECK-LIST
¿Qué
es el Project Monitoring y para qué sirve?
Aseguramiento de la inversión
y reducción de riesgos.
Modelos de control de
proyectos basado en el Project Monitoring Monitoring.
|
| Capítulo
5. |
Project Monitoring y
Cost Control.
1. ¿Qué
es el Project Monitoring y Cost Control?
-
Su definición
y valor de ejecución
-
Las obligaciones
legales y administrativas
-
Su planificación
y desarrollo
-
Su gestión
económica y presupuestaria
-
El cumplimiento
de objetivos
2. ¿Para qué sirve
el Project Monitoring y Cost Control?
-
Está definido
en todo su alcance y se ha presupuestado en su totalidad.
-
Dispone de todas
las autorizaciones y cumple con todas sus obligaciones legales.
-
Se desarrolla
según planificación, presupuesto y objetivos
3. El Project Monitoring y Control
como una de fases del Project Management.
4. Los procesos del Project
monitoring y Control
-
Monitorea y controla
el trabajo del proyecto.
-
Realiza el control
de cambio integrado.
-
Validar el alcance
-
Alcance de control.
-
Horario de control
-
Control de los
costes.
-
Calidad de control
-
Controle las comunicaciones.
-
Controlar los
riesgos
-
Adquisiciones
de control.
-
Controlar la participación
de las partes interesadas.
5. Análisis del valor
ganado (Earned Value Analysis).
-
Variación
de coste
-
Variación
de horario
-
Presupuesto
-
Fechas de inicio
y finalización
6. La relación crítica
(critical ratio (CR))
7. Línea de equilibrio
(Line of Balance (LOB))
8. Técnica gráfica
de evaluación y revisión (Graphical Evaluation and Review
Technique GERT)
9. Reuniones de revisión
-
Realización
de reuniones diarias del equipo
-
Realización
de reuniones de satisfacción del proyecto.
10. Fallo del proyecto (Project
Crashing) y compensación de tiempo y coste (Time-Cost Trade-Off).
-
Fallo del proyecto
(Project Crashing)
-
"Bloqueo de una
actividad". (“Crashing an activity” (“Crashing the network”))
CHECK-LIST
1. ¿Por qué
se dice que el Project Monitoring es la gestión indispensable para
el control del riesgo en los desarrollos inmobiliarios?
2. Cost Control: control
económico y de desarrollo y evolución de la promoción.
3. ¿Por qué
se dice que el project monitoring es anticiparse a los problemas?
4. Las fases del project
monitoring
-
Monitorización
-
Fase de Due
Diligence
-
Fase de Monitorización
5. ¿Qué garantiza
el Project Monitoring de una promoción inmobiliaria?
-
Legalidad
-
Salud y seguridad
-
Normativa
-
Cumplimiento
de viabilidad económica del proyecto y de los objetivos
-
Organización
de documentos
6. ¿Por qué
es indispensable el Project Monitoring para un banco o un fondo inmobiliario?
|
PARTE
SEGUNDA
-
Los sujetos
del Project Monitoring.
|
| z |
| Capítulo
6. |
El cliente del Project
Monitoring. Las diferentes clases de clientes que contratan un Project
Monitoring.
1. Instituciones
financieras e inversores institucionales.
a.
Financiación para financiar los costes de construcción.
b. Compra
del proyecto a su terminación.
c. Riesgo
antes y después de concluir el proyecto inmobiliario.
2. Cliente con compromiso de
compra o arrendamiento de promoción inmobiliaria a la finalización
de la obra.
a.
Si el Project Monitoring falla, el comprador o el arrendador asumirán
el riesgo por deterioros.
b. En esta
fase preliminar del proyecto inmobiliario la información es incompleta:
riesgo para le cliente.
c. Riesgos.
3. Banco u otra empresa financiera.
a.
El préstamo vence al finalizar la obra.
b. Riesgos.
4. Administraciones y subvenciones
de proyectos inmobiliarios.
a.
Responsabilidad política que permanece al finalizar el proyecto
inmobiliario.
b. Riesgos.
TALLER DE TRABAJO
El Project Monitor debe
comprender al inversor o al banco que financia una promoción inmobiliaria.
1. El Proyect Monitor debe
correlacionar lo que se ha valorado con lo que se está construyendo
y reportar cualquier discrepancia al Cliente.
2. El rol del Monitor de
Proyecto es llevar a cabo una revisión o evaluación para
determinar los riesgos asociados con el proyecto inmobiliario.
a.
Evaluación / auditoría para establecer una comprensión
del proyecto e identificar aquellos riesgos que son relevantes para el
Cliente e informar sobre ellos en una informe inicial de auditoría.
b. El Project
Monitor inspeccionará el progreso y el cumplimiento de las tareas
del constructor conforme a los términos del acuerdo.
c. Informes
mensuales de monitoreo y, en su caso, certificados de reducción
de fondos.
TALLER DE TRABAJO
Contratación del
Project Monitoring.
1. Entrega de documentación
de la obra al Project Monitor y elaboración de presupuesto.
2. Contrato de Project Monitoring
y entrega de copia al banco para que pueda empezar a financiar la obra.
3. Planificación
de agenda e informes periódicos de la obra.
4. Informe final para cliente
(promotor/constructor) y al banco.
5. Costes del project monitoring
6. Acceso a la información
de cooperativistas o clientes de la promotora.
|
| Capítulo
7. |
El Project Monitor
1. El Project Monitor
equivale a los "ojos y oídos" del cliente en la obra.
-
En efecto, el
Project Monitor actúa como los "ojos y oídos" del cliente
durante el proceso de desarrollo.
-
El Project Monitor
es muy útil para el Project manager.
2. Funciones de control. La
misión de la alerta temprana.
-
Adquisición
de tierras y propiedades.
-
Consentimientos
legales
-
Problemas relacionados
con el desarrollador y los sistemas de gestión de proyectos.
-
Evaluaciones financieras.
-
Acuerdos de construcción
-
Costes.
-
Programa.
-
Diseño
y calidad de construcción.
3. Ventajas para el cliente
de contratar un Project Monitor.
-
Mejora de la gestión
de riesgos.
-
Mejora de la gestión
financiera.
-
Gestión
mejorada del programa.
-
Gestión
de calidad mejorada.
-
Mayor protección
de los intereses del cliente.
-
Toma de decisiones
mejor informada.
4. Cualidades del Project Monitor.
5. Deberes del Project Monitor
-
Informe de auditoría
inicial
-
La especificación.
-
Diseño
breve y restricciones.
-
Evaluación
de desarrollo.
-
Plan de costes.
-
Diseño
y programa de construcción.
-
Equipo de diseño
y construcción.
-
Riesgos asociados
con el proyecto.
-
Informe de finalización
-
Los consentimientos
legales y no legales relevantes.
-
Cualquier horario
de defectos o listas de trabajos pendientes.
-
Informe financiero.
-
Lecciones aprendidas.
-
Recomendaciones.
-
Documentación
de entrega como; archivo de salud y seguridad, certificados pertinentes,
borrador del manual del propietario del edificio, creación de libro
de registro, creación de una guía del usuario, prueba y puesta
en marcha de datos, etc.
TALLER DE TRABAJO
Estándares profesionales del Project
Monitor.
TALLER DE TRABAJO
El Project Monitor, la
profesión del futuro.
-
Modelos de oferta de trabajo para “Project monitoring”
(supervisor de la marcha del proyecto o de alguna de sus partes)
Modelo 1
Project Monitoring - Control de
Proyectos a nivel global
• Proporcionar supervisión
de la gestión de controles del proyecto y apoyo a los equipos de
desarrollo y construcción del proyecto.
• Supervise los proyectos asignados
para asegurarse de que cumplan con el alcance, el presupuesto y las líneas
de base del cronograma.
• Haga un seguimiento con el plan
de gestión de riesgos.
• Supervise que los equipos del
proyecto cumplan con las políticas de informes y gestión
de documentos.
• Asistir a los equipos del proyecto
en la implementación de procesos, herramientas y técnicas
de gestión de proyectos.
• Título calificado. Experiencia
técnica
• La certificación Project
Management Professional (PMP) se consideraría un plus.
• Debe estar familiarizado con las
herramientas y técnicas de administración de proyectos y
DMS (MS Project, Primavera, Redmine, Open-Project, Alfresco, Nuxeo, Sharepoint,
ACONEX, etc.)
• Mínimo 2 años de
experiencia en la realización de funciones similares a las descritas
(gestión de documentación, gestión de riesgos, alcance,
control de costos y programación, etc.).
• Capacidad de trabajar con modelos
de financiación de proyectos (MS Excel).
Modelo 2
Modelo 3
|
PARTE
TERCERA
-
Funciones del
Project Monitoring.
|
| z |
| Capítulo
8. |
Funciones del Project
Monitor en las diferentes fases de la obra.
1. La definición
del rol del Project Monitor.
2. Project Monitoring en
fase de adquisición de terrenos y propiedades.
3. Project Monitoring en
fase desarrollo urbanístico.
4. Project Monitoring en
fase de valoración de la cualificación del promotor-constructor,
la dirección de obra y los equipos de obra.
a.
Valoración del promotor constructor.
b. Valoración
de la dirección de obra y equipos de obra.
c. Valoración
de los costes de adquisición de materiales de obra.
d. Valoración
de aspectos técnicos de los contratos de obra.
e. Valoración
de los honorarios y tarifas de la obra.
5. El Project Monitoring en
la revisión del plan de costes y programa de la obra.
a.
El plan de costes y el programa de la obra
b. Importancia
de los requisitos del programa. Consecuencias del retraso en obra.
c. Área
de preocupación y omisiones significativas.
d. Edificación
sostenible.
6. Project Monitoring del diseño
y calidad constructiva.
TALLER DE TRABAJO
Procesos de supervisión
y control del proyecto del Project Monitoring.
-
Supervisa y controla
el trabajo del proyecto.
-
Realiza el control
de cambio integrado.
-
Validar el alcance
de actividades.
-
Alcance de control.
-
Control del cronograma
-
Control de los
costes.
-
Control de calidad
-
Control de las
comunicaciones.
-
Control de riesgos
-
Control de subcontratistas
y proveedores
-
Controlar la participación
de las partes interesadas.
|
| Capítulo
9. |
El Project Monitoring
como proceso de control de obra.
1. El Project Monitoring
es aplicado por el Project Manager
2. La clave del Project
Monitoring es la prevención de sobrecostes de la obra.
3. Planificación
de recursos de la obra.
4. Avance de obra según
programa.
5. Planificación
y avance real de la obra.
a.
Project Monitoring de actividades
b. Comparación
del progreso con las metas establecidas
c. Implementación
de acciones correctivas o preventivas
6. Técnicas de control
del Project Monitoring.
7. Técnicas para
el Project Monitoring.
8. Control de materiales
y recursos humanos
9. Flujo de efectivo.
TALLER DE
TRABAJO
Project Monitor = Mayor
Control y Menor Riesgo.
1. Control del proceso de
una promoción inmobiliaria.
2. Diagrama (Flow Chart)
de Project Monitoring para Entidades Financieras (Promotor, entidad financiera,
obra, promotores, Project monitor e informe técnico financiero).
3. Diagrama de diferencias
entre el sistema de valoración intermedia de la obra (VIO) y el
Project Monitoring.
|
| Capítulo
10. |
Los servicios integrales del
Project Monitoring.
1. Supervisión de costes, tiempos
y calidades de un proyecto ejecutado y gestionado por un tercero.
2. Monitorización de costes y plazos de
la obra.
3. Supervisión documental de
la obra, la certificación de su
estado y el análisis de riesgos,
costes y plazos.
a. Due Diligence Técnica
Inmobiliaria.
b. Informes de Progreso y Certificados
de Desembolso.
c. Informe final.
4. Servicio integral: análisis de
coyuntura inmobiliaria del activo inmobiliario.
TALLER DE TRABAJO
Dossier de servicios de una empresa de Project
Monitoring.
1. Control de facturación.
2. Informes mensuales de servicios.
3. Auditoría técnica del proyecto.
4. Ventajas para agentes, promotores y entidades
financieras.
5. Identificación y cuantificación
de riesgos.
6. Cumplimiento de objetivos y requerimientos
legales o contractuales.
TALLER DE TRABAJO
2º Dossier de servicios de una empresa
de Project Monitoring.
Project Monitoring
Monitorización técnica,
económica y administrativa de una promoción financiada en
su desarrollo para prevenir riesgos y asegurar su finalización con
éxito.
Dirigido a Entidades Financieras y Promotores
en el marco del acuerdo de financiación entre ambas partes.
Ventajas
Verificación y control del desarrollo
de la promoción hasta finalización, cumplimiento legal, normativo
y equilibrio en avance, en términos de planificación, costes
y ventas.
Procedimiento del Project Monitoring
Trabajos iniciales
Informe de situación
inicial
-Plan de monitorización de
la Promoción.
-Análisis del Plan de Viabilidad
de la Promoción.
-Evaluación de los posibles
riesgos de la Promoción.
-Cumplimiento administrativo para
su inicio (L.O.E.).
Trabajos durante la ejecución
de las obras
Informes periódicos
-Seguimiento de la Promoción
(producción, planificación y ventas).
-Inspección periódica
visual de obra.
-Revisión de pagos mensuales
y facturas.
-Supervisión del cumplimiento
de los requerimientos administrativos de la Promoción.
Trabajos a la finalización de
las obras
Informe final de la situación
de la Promoción:
-Situación entrega de la
Promoción y posibles riesgos aún latentes.
-Revisión cierre económico.
|
| Capítulo
11. |
Monitorización
del Proyecto (Project Monitoring) para las entidades financieras.
1. Evolución
del Project Monitoring en España.
2. Supervisión y
control constante del riesgo de una promoción inmobiliaria financiada.
3. Monitorización
de promociones inmobiliarias para entidades financieras.
|
PARTE
CUARTA
-
Fases y planificación del
Project Monitoring.
|
|
| Capítulo
12. |
Fases del Project Monitoring.
ESQUEMAS DE LAS
FASES DEL PROJECT MONITORING.
1. Estudio de viabilidad.
2. Programación general y planificación.
3. Gestión del proyecto. Auditoria de proyectos.
4. Gestión de preconstrucción. Estudio
de ofertas.
5. Gestión de construcción. Planificación.
6. Fase de recepción.
|
| Capítulo
13. |
Informes sobre el progreso
del plan de trabajo y sobre los estados financieros.
1. Proyecto de informes
técnicos. Los informes técnicos son diferentes de informes
de progreso.
2. Informe de auditoría
financiera.
3. Informes especiales por
acontecimientos externos.
4. Informe de Terminación.
|
| Capítulo
14. |
Etapas del Project Monitoring.
Etapa 1 - Informe de auditoría
inicial.
Etapa 2 - Informes de progreso
Suelo y Propiedad
Cumplimiento legal
Terminación.
Costes y programas de construcción.
Diseño y calidad constructiva.
Informe de progreso.
Inspecciones
Dirección, supervisión
y mano de obra.
Etapa 3 - Finalización práctica
El Project Monitor conserva
un rol hasta el final del período de responsabilidad por defectos.
|
| Capítulo
15. |
Control del proyecto en construcción.
1. Introducción. Planificación
de recursos.
2. Proyectar es saber dónde queremos ir:
objetivos.
3. Controlar es comparar el plan inicial con la
“realidad” del “día a día”.
4. Fases del proceso de control
5. Control de plazos
6. Control de costes.
7. Control integrado de plazos y costes. Métodos
control del avance del proyecto. Hitos y unidades completadas.
a. Concepto de valor ganado
b. Medida del avance del proyecto.
c. El análisis del valor
ganado.
TALLER DE TRABAJO
Supervisión de
ejecución, el seguimiento y la evaluación final del Project
Monitoring.
|
| Capítulo
16. |
Control técnico del cumplimiento del
presupuesto de obra.
1. ¿Qué es el presupuesto
de obra?
2. Clases de presupuestos
a. Presupuesto estimativo
b. Presupuesto valorativo
c. Presupuesto valorativo detallado
d. Presupuesto cerrado
3. Estructura de costes de un presupuesto
a. Costes directos
b. Costes indirectos.
-
Coste de mano de obra indirecta
-
Coste de medio auxiliares indirectos
-
Coste de los gastos generales
-
Aplicación de los costes indirectos
-
Gastos generales de empresa
|
| Capítulo
17. |
Gestión documental del proyecto de obra.
1. Gestión documental del proyecto
de obra.
2. Documentación de la obra.
a. Información de
obra. Identificación de obra, estado y seguimiento.
b. Proyectos y actualizaciones.
c. Licencias
d. Contratos
e. Planes de obra
f. Memoria de calidades.
g. Seguridad y salud
h. Control de Calidad
i. Actas
j. Libro de órdenes y varios.
TALLER DE TRABAJO
El Project monitoring
y sus programas informáticos asistidos con inteligencia artificial.
-
El software del Project Monitoring.
Las herramientas y tecnologías automatizadas
-
Monitoreo en tiempo
real del desempeño del equipo
-
Estado regular
e informes de progreso
-
Proporcionar recomendaciones
y sugerencias
-
Asegura que las
acciones recomendadas sean implementadas
|
| Capítulo
18. |
Control de Costes durante la construcción.
Planificación de plazos y costes.
1. ¿Qué es la planificación
de un proyecto?: saber cuándo y cómo hago lo que debo hacer.
-
¿Cómo se planifica un
proyecto?
-
¿Qué aspectos debemos
considerar en la planificación?
-
¿Qué es la planificación
de un proyecto?
-
¿Qué es la programación
de un proyecto?
-
¿Cuáles son los objetivos
de la planificación de los proyectos?
-
¿Qué factores inciden
en la buena planificación de un proyecto?
-
¿Qué es el Control del
proyecto?
-
Objetivos de la planificación
y control de proyectos
2. Planificación y programación del
proyecto
a. Definiciones
-
Planificar
-
Unidades de trabajo
-
Hitos
b. Proceso de planificación
|
Causas de los retrasos en la obras.
1. Causas de retrasos en la obra ocasionados
por el promotor.
2. Causas de retrasos ocasionados por el contratista.
3. Clasificación de los retrasos en construcción
4. Asignación de responsabilidades por
los retrasos de la obra.
a. Retrasos no excusables.
b. Retrasos compensables.
c. Retrasos no compensables.
5. Origen de los retrasos.
-
Retrasos independientes.
-
Retrasos en serie.
-
Retrasos concurrentes.
6. Retrasos temporales.
7. Métodos para el análisis de retrasos
en construcción.
a. Clasificación
de los cinco niveles.
Nivel 1. Tiempo
-
Análisis Prospectivo.
-
Análisis Retrospectivo.
Nivel 2. Métodos Básicos
-
Método de Observación.
As-planned vs. As-built
-
Método de Modelación.
Collapse As-built, Time Impact Analysis [TIA] y el Impacted As-planned.
Nivel 3. Métodos Específicos
-
Observación de lógica
estática (Static Logic Observation). As-planned vs. As-built.
-
Observación de lógica
dinámica. (Dynamic Logic Observation).
-
Modelación Aditiva. Impacted
As-planned, Window Analysis Method y el análisis TIA
-
Modelación Sustractiva. Collapse
As-built
Nivel 4 Implementaciones Básicas
-
Método de observación
de lógica estática
-
Modo Global o Periódico.
-
As-Is Contemporaneous / Split.
-
Modified or Recreated.
-
Simulación de Base simple, o
Simulación de Base múltiple.
Nivel 5. Implementaciones específicas
-
Periodos Fijos / Periodos Variables/Periodos
Agrupados. Window Analysis Method.
-
Global (insertar o extraer) / Paso a
paso (insertar o extraer).
b. Métodos de la ASCE.
1. Método As-planned
vs. As-built
2. Método Impact As-planned.
What-if. As-planned technique unit of measure.
3. Método Collapse As-built
(“but-for”).
4. Método Time Impact Analysis
[TIA]. Contemporaneous Impact.
5. Método Window Analysis
(“Snapshot Technique”).
6. Método Contemporaneous
Period Analysis [CPA] (“But-for Window”).
c. Validación de recursos para
la aplicación de los métodos.
Selección, validación
y rectificación del cronograma de “línea base”
Recursos, reconstrucción
y validación del cronograma As-built
Recursos, reconstrucción
y validación del cronograma As-built
|
| Capítulo
20. |
El control de costes en el Project Monitoring.
1. Control en base a mediciones.
2. Control de Gestión. Relación
con pliegos técnicos.
-
Presupuesto de Licitación.
-
Presupuesto de estudio.
-
Presupuesto de contratación o
adjudicación.
3. Planificación
4. Seguimiento diario y ejecución.
-
Ejecución.
-
Costes
-
Ingresos
-
Certificaciones y cobros
-
Pagos
-
Amortizaciones
-
Resultados financieros
5. Planificación económica y financiera.
-
Coste directo
-
Coste indirecto
-
Gastos internos
-
Gastos externos
-
Resultado financiero (interno y externo).
6. Operaciones de cierre de proyectos. Mediciones
reales.
a. Obra ejecutada mensual
b. Estudio de costes directos.
|
| Capítulo
21. |
Presupuesto del Project monitoring. Herramientas
de control presupuestario.
1. Unidades de medición
2. Organización del estado de mediciones.
3. Descripción de las unidades de obra
-
Clasificación y ordenación
de los capítulos de obra.
-
Movimientos de tierras
-
Cimentaciones
-
Estructura
-
Cubierta
-
Cerramientos
-
Acabados exteriores
-
Acabados interiores
-
Carpintería
-
Instalaciones
4. Tipos de mediciones
-
a. Mediciones preliminares
-
b. Mediciones de gestión
-
c. Mediciones de proyecto
-
d. Mediciones de ejecución
5. Cuando el presupuesto se enfrenta a la realidad
de la obra.
a. Coste estándar
y coste histórico o real
b. Análisis de las desviaciones
7. El almacenaje de materiales.
-
Control y funcionamiento del almacén.
-
Hoja de registro.
-
Valoración de consumos o salidas
-
Imputación a costes
8. El control del gasto en mano de obra.
-
Modos de retribución
-
Retribución por trabajo medido
-
Trabajos con incentivo
-
Trabajo a tarea
-
Trabajos a destajo
9. Subcontratación.
-
Control de coste de subcontratación.
-
Medición de trabajos.
10. El beneficio de la obra para el constructor.
-
Criterios de decisión empresariales.
-
Clasificación de los costes.
-
Coste específico y coste total.
-
Coste específico de producción.
11. La amortización como coste de obra.
|
PARTE
QUINTA.
-
Project Monitoring de la gestión
financiera.
|
|
| Capítulo
22. |
La gestión financiera del proyecto.
1. Proyecto de Gestión Financiera.
2. Sistemas de Project Monitoring impuestos por
los financiadores.
a. Requisitos del sistema
de gestión financiera del deudor.
b. Sistemas de contabilidad y control
interno.
3. Auditoría de los estados financieros anuales
del proyecto.
4. Evaluación del sistema de gestión
financiera del proyecto.
5. Evaluación de riesgos.
a. La evaluación
de los riesgos involucrados.
b. Control de Riesgos y Planes de
Acción.
c. Responsabilidades de seguimiento
Plan de Acción.
d. Las decisiones de evaluación
del Proyecto de Gestión Financiera.
6. Informe de gestión del proyecto.
a. Control documental.
b. Tablas de coste del proyecto.
Hojas de cálculo.
c. Documento de Evaluación
del Proyecto.
d. Documentos Legales.
|
| Capítulo
23. |
Evaluación de la gestión financiera
de proyectos.
1. Examen de la gestión financiera.
2. Alcance de la revisión del Sistema de
Gestión de Documentos.
3. Control interno.
4. Planificación de proyectos.
|
| Capítulo
24. |
Gestión financiera del Project Monitoring.
El presupuesto financiero de la obra.
1. Variables financiera de planificación
de obra.
a. Variables económicas.
b. Variables técnicas.
c. Variables financieras.
2. Fases presupuestarias.
a. Previsión de los
ingresos
b. Previsión de pagos
c. Cobros e ingresos (cash-flow).
3. Estimación de costes directos e indirectos
de una obra.
a. Costes directos de la
obra.
Mano de obra.
Materiales.
b. Costes indirectos de obra.
4. Seguimiento y control presupuestario del planning
de la obra.
-
Costes directos
-
Costes por medición de unidades
de obra
-
Costes soportados en albaranes recibidos
en conformidad.
-
Costes indirectos
-
Revisión de la planificación
(proceso de compras y contratación, registro periódico de
producción y costes reales, ejecución real de la obra).
5. Nuevo presupuesto financiero de la obra.
-
Análisis del coste directo
-
Análisis del coste indirecto
-
Análisis de la contratación
6. Aspectos contables en la gestión de obra.
-
Corrección de los ingresos.
-
Gastos y los ingresos de forma departamentalizada.
Mecánica contable automática.
|
| Capítulo
25. |
Viabilidad financiera de una obra.
1. Estudio de viabilidad económica
y financiera
2. Calendario de la obra.
-
Redacción y visados de proyectos.
-
Escrituración del suelo.
-
Obtención de licencias.
-
Firma de préstamos.
-
Ejecución de obra.
-
Ventas o comercialización.
-
Licencia de primera ocupación.
-
Escrituración y entrega de pisos.
3. Previsión de costes.
-
Suelo y mantenimiento hasta obra.
-
Gastos de urbanización
-
Coste de la ejecución de la obra
-
Honorarios técnicos (proyecto
y dirección de obra).
-
Gastos legales y fiscalidad societaria.
-
Tasas, licencias y acometidas.
-
Comercialización inmobiliaria.
-
Gestión y seguros de responsabilidad
civil, todo riesgo construcción, garantía decenal, etc.
-
Gastos financieros
-
Amortizaciones de activos de promotora
y otros gastos imprevistos.
4. Previsión de ventas en caso de promoción.
5. Previsión de ingresos y pagos.
6. Control de gastos e ingresos de la promoción
7. Control de tesorería o financiero de
la promoción inmobiliaria.
8. Distribución del préstamo financiero
en las fases de la promoción inmobiliaria.
-
Disponible para suelo.
-
Disponible para edificación.
-
Disponible para urbanización
exterior.
-
Disponible para subrogaciones.
9. Viabilidad económica y financiera.
| Capítulo
26. |
Planificación de una constructora.
1. La gestión de una constructora
empieza por la planificación.
2. Clases de objetivos en la planificación:
Objetivos estratégicos
Objetivos operativos
3. Planes de acción para conseguir los objetivos.
4. Programación de una obra.
a. Diagrama de Gantt o el
análisis de redes PERT y CPM.
b. Presupuesto de la obra.
c. Presupuesto de tesorería
d. Planificación anual.
|
| Capítulo
27. |
Alcance de la planificación de una constructora.
1. Delimitar los centros de costes y departamentos
responsables.
2. Fases del proceso de planificación y
control de las constructoras.
a. Las tres fases.
b. Primera fase. La planificación
anual
3. Presupuestos anuales de una constructora.
a. Presupuesto anual de
ingresos.
b. Presupuestos anuales de costes
y sus criterios de reparto.
c. Previsiones anuales y criterios
de reparto de gastos y beneficio.
d. Presupuestos anuales de los servicios
de maquinaria y de herramienta.
4. Presupuesto anual de personal de la constructora.
5. El presupuesto de ofertas a presentar por la
constructora.
a. Fases de elaboración
de las ofertas por las constructoras.
b. Presupuesto en caso de licitación.
c. Ofertas de precios unitarios
de venta.
d. Modificación de las valoraciones
en las negociaciones de adjudicación de la obra
1. Presupuesto ordinario.
2. Presupuesto licitación.
6. Revisión por el Jefe de obra del presupuesto
de ejecución.
7. Ofertas de precios contradictorios por nuevas
unidades de obra o modificaciones de unidades de obra ofertadas.
|
| Capítulo
28. |
El control de una constructora.
1. ¿Qué entendemos por control?
2. El control a través de bases de comparación.
a. Planificación
(diagrama de Gantt) y presupuestos.
b. Ratios anteriores.
c. Comparativa con la competencia.
3. El momento en el que hay que controlar.
a. Preventivo.
b. Durante la ejecución de
la obra.
c. Control de los resultados de
la obra.
4. Costes, gastos e ingresos operativos y discrecionales
de una constructora.
a. Costes, gastos e ingresos
operativos
b. Costes, gastos e ingresos discrecionales.
|
| Capítulo
29. |
Control de los procedimientos de contratación.
El proyecto técnico.
1. Cálculo del coste de las unidades
de obra
2. Procedimientos de contratación o adjudicación
de las obras de un proyecto técnico.
a. Presupuesto oferta libre.
b. Presupuesto de licitación.
c. Procedimiento de trabajos por
administración en unidades de obra.
3. El presupuesto del proyecto técnico.
a. Fases de cálculo
y valoración del presupuesto técnico.
b. Cálculo del precio unitario
de proyecto de cada unidad de obra.
1. Presupuesto oferta libre.
2. Presupuesto licitación.
c. Cuadro de precios
d. Partidas alzadas
1. Partidas alzadas de abono
integro.
2. Partidas alzadas a justificar.
e. Valoración del presupuesto
de ejecución material .
f. Valoración del presupuesto
de ejecución por contrata o presupuesto base de licitación.
|
|
| Capítulo
30. |
Control financiero de las ventas de una promoción
inmobiliaria.
1. Producto inmobiliario y precios de
venta.
2. Control de venta y clientela.
3. Control de cobros y facturación de una
promoción inmobiliaria.
4. Control de avales.
5. Control ISO 9000 de entrega de una promoción
inmobiliaria.
CHECK-LIST
Elaborar un estudio
financiero de viabilidad de una promoción inmobiliaria.
Desarrollar un estudio
de vialidad de una promoción en régimen de autoconstrucción,
en cuya realización se ha seguido la siguiente secuencia:
-
Definición
de la promoción: bienes y precios de venta.
-
Calendario de la promoción.
-
Definición
y valoración de la obra.
-
Valoración
de solar y forma de pago.
-
Previsión de
ventas y gastos por comisiones.
-
Distribución
de la ejecución de obra.
-
Previsión de
gastos y pagos por obra.
-
Previsión de
cobros.
-
Determinación
de necesidades de financiación y costes financieros.
-
- Determinación del
resto de gastos y forma de pago.
-
Previsión de
liquidaciones de IVA.
-
Hoja resumen del resultado
y rentabilidad.
-
Presupuesto financiero.
|
| Capítulo
31. |
Gestión de riesgos técnicos.
Control de calidad.
1. Introducción
2. Concepto de riesgo.
3. Balance de riesgo
4. El riesgo en el Project Monitoring.
5. Identificación de riesgos.
6. Análisis del riesgo
7. ¿Cómo enfrentarse al riesgo?:
transferencia del riesgo.
8. Control del riesgo
9. Documentación del riesgo en el
Manual de Calidad del proyecto.
TALLER DE TRABAJO.
Fórmulas matemáticas de cálculos
de riesgo y variabilidad.
CHECK-LIST
Especificar el
proceso de Project Monitoring. Pasos a seguir: gestión de la integración
de Proyectos, dirección de la ejecución del proyecto y cierre
del Proyecto.
¿Cómo se
gestiona el tiempo del proyecto? Pasos a seguir: definición de actividades,
plazos de actividades, estimación de recursos de las actividades
y control de la agenda.
¿Cómo se
gestionan los gastos del proyecto y el plan de compras del proyecto? Pasos
a seguir: Estimación, presupuesto y control de gastos.
¿Cómo se
gestiona la calidad del proyecto? Pasos a seguir: planificar previamente
la calidad requerida, garantías y control de la calidad.
¿Cómo se
gestionan los riesgos de un proyecto? Pasos a seguir: identificación
de riesgos, análisis cualitativo de riesgos, análisis cuantitativo
de riesgos, planeamiento de reacción a los riesgos y control
de riesgos.
|
PARTE
SEXTA
-
El Project
Monitoring en infraestructuras. Structural Health Monitoring (SHM). El
Project Monitoring de salud estructural (SHM)
|
| Z |
| Capítulo
32. |
El Project Monitoring
en infraestructuras. Structural Health Monitoring (SHM). El Project Monitoring
de salud estructural (SHM).
1. ¿Qué
es el Project Monitoring en infraestructuras/ Structural Health Monitoring
(SHM)?
2. Herramientas técnicas:
mediciones de respuesta dinámica muestreadas periódicamente
desde una serie de sensores
3. Evaluación de
la salud de las estructuras de ingeniería de puentes, edificios
y otras infraestructuras relacionadas.
-
Detectando la
existencia del daño en la estructura.
-
Localizar el daño
-
Identificando
los tipos de daño.
-
Cuantificando
la severidad del daño.
4. Adquisición de datos,
la normalización y la limpieza.
5. ¿Cómo se
aplica al Structural Health Monitoring (SHM)?
6. Extracción de
características y compresión de datos.
7. Desarrollo de modelos
estadísticos para la discriminación entre las características
de las estructuras no dañadas y dañadas.
Algoritmos y axiomas.
-
Axioma I: Todos
los materiales tienen daños o defectos inherentes;
-
Axioma II: la
evaluación del daño requiere una comparación entre
dos estados del sistema;
-
Axioma III: la
identificación de la existencia y la ubicación del daño
se puede hacer en un modo de aprendizaje no supervisado, pero la identificación
del tipo de daño presente y la gravedad del daño generalmente
solo se puede hacer en un modo de aprendizaje supervisado;
-
Axioma IVa: los
sensores no pueden medir el daño. La extracción de características
mediante el procesamiento de señales y la clasificación estadística
es necesaria para convertir los datos del sensor en información
de daños;
-
Axioma IVb: Sin
la extracción inteligente de características, cuanto más
sensible es una medición al daño, más sensible es
al cambio de las condiciones operativas y ambientales;
-
Axioma V: Las
escalas de longitud y tiempo asociadas con la iniciación y evolución
del daño dictan las propiedades requeridas del sistema de detección
de SHM;
-
Axioma VI: existe
una compensación entre la sensibilidad al daño de un algoritmo
y su capacidad de rechazo de ruido;
-
Axioma VII: El
tamaño del daño que puede detectarse a partir de cambios
en la dinámica del sistema es inversamente proporcional al rango
de frecuencia de excitación.
8. Componentes
-
Estructura
-
Sensores
-
Sistemas de adquisición
de datos
-
Transferencia
de datos y mecanismo de almacenamiento.
-
Gestión
de datos
-
Interpretación
y diagnóstico de datos:
-
Identificación
del sistema
-
Actualización
del modelo estructural.
-
Evaluación
de la condición estructural
-
Predicción
de la vida útil restante.
9. Ejemplos internaciones de
aplicación a puentes del Project Monitoring en infraestructuras.
Structural Health Monitoring (SHM). El Project Monitoring de salud estructural
(SHM).
|
PARTE
SÉPTIMA
-
Due diligence o Auditoría
técnica de la obra.
|
|
| Capítulo
33. |
Diferencias y coincidencias
entre Project Monitoring y Due Diligence técnica.
1. Diferencia y
coincidencias entre Project Monitoring y Due Diligence técnica.
2. Objetivo principal de
la Due Diligence técnica inmobiliaria.
a.
Determinación y valoración de los riesgos.
b. La Due
Diligente técnica inmobiliaria en función del momento de
ejecución de la obra.
3. Contenido del Informe de
Due Diligence técnica inmobiliaria.
•
Executive summary/Resumen de la Operación.
• Análisis
general del proyecto.
• Análisis
de la situación.
• Análisis
de Costes.
• Análisis
de Ingresos.
• Análisis
del Cash Flow.
• Análisis
de Riesgos.
4. Adaptación de la Due
diligence técnica a las calidades exigidas por el cliente usuario
final.
5. Ejemplo de riesgos detectados
en Due Diligence técnica inmobiliaria.
|
| Capítulo
34. |
Procedimiento de la Due Diligence técnica.
Auditoría de Obras.
1. Objetivos de la Due Diligence técnica.
Auditoría de Obras.
2. Fases del proceso de la Due Diligence técnica.
Auditoría de Obras.
a. Planificación
de la Due Diligence técnica. Auditoría de Obras.
b. Planificación previa.
Inventario y estudio de información.
Evaluación del Control Interno.
Determinación del Alcance.
Evaluación de Riesgo.
Cronograma y presupuesto de costes.
Programas de Auditoría.
c. Diseño y especificaciones
técnicas.
d. Partidas de ejecución
de obra y construcción.
e. Comprobación del flujo
de fondos y su relación con las condiciones
de Financiación previstas.
f. Diseño y especificaciones
técnicas.
g. Costes del proyecto.
h. Recepción de los trabajos.
i. Comprobación de la ejecución
de las obras.
3. Trabajo de auditoría técnica de campo
y de recopilación.
4. Control de cumplimiento del diseño y
especificaciones técnicas.
a. Conveniencia y resultado
de las modificaciones al proyecto.
b. Coste de la inversión.
c. Cumplimiento de los objetivos
del proyecto.
5. Documentación específica del proyecto.
-
Estudios de preinversión.
-
Diseño: memorias descriptivas,
cálculos, estudios de soporte (hidrológicos, geológicos,
geotécnicos, edafológicos, de flujo
vehicular, impacto ambiental, etc.), planos
y especificaciones técnicas.
-
Origen de Financiación
-
Proceso precontractual.
-
Adjudicación.
-
Construcción
-
Control Interno
-
Mantenimiento
6. Papeles de Trabajo de la auditoría técnica.
7. Informe de Auditoría de Obra.
a. Estructura del Informe
de auditoría.
Motivo del examen
Objetivo y alcance de la auditoría
Período de examen
Breve descripción del proyecto.
Referencias legales del proyecto:
i. Construcción
ii. Supervisión
iii. Recepciones provisional y definitiva
Resultados de la auditoría con
la indicación de hechos que pueden generar responsabilidades
si los hubiera.
Conclusiones
Recomendaciones
b. Estructura del informe de auditoría
técnica.
c. Resultado del informe de auditoría
técnica.
Proceso constructivo:
Diseño
Modificaciones al contrato:
contratos ampliatorios, modificatorios, Ordenes de Cambio y
Ordenes de Trabajo.
Plazo de ejecución
Cumplimiento de especificaciones
Recepción de las obras
Inversiones en el proyecto:
• Coste final de la obra
• Coste de la supervisión
• Otras inversiones
• Coste de la inversión
• Garantías
Evaluación del sistema de
control interno aplicable al Proyecto.
Cumplimiento de objetivos:
• Resultados obtenidos
• Estado actual de las obras
d. Inventarios específicos y
anexos al informe de auditoría técnica.
e. Cuestionario de Control Interno
de la auditoría técnica.
8. Programas de auditoría
a. Programa de Planificación.
-
Entidad/Período
-
Objetivo específico
-
Procedimientos
b. Programa de obras y proyectos.
-
Entidad/Período
-
Objetivo específico
-
Procedimientos
c. Auditoría técnica del
contrato de obra.
d. Auditoría técnica
de modificaciones al proyecto.
e. Auditoría técnica
del diseño.
f. Programa de comprobación
física de las obras.
-
Entidad/ Periodo
-
Objetivo específico
-
Procedimientos
9. Evaluación de riesgos de auditoría.
TALLER DE TRABAJO
Ejemplo de consultora
que ofrece servicios de Project Monitoring y de Due Diligence técnica.
Project Monitoring
-
Situación
urbanística
-
Supervisión
documental de obra
-
Visita al inmueble
o promoción
-
Riesgos colaterales
-
Comprobación
de costes realizados y previstos.
-
Comprobación
de plazos
-
Comprobación
de calidades
-
Asistencia
técnica de certificaciones
-
Análisis
específico de coyuntura inmobiliaria
Due diligence técnica
-
Seguimiento
y análisis de los trabajos de construcción
-
Análisis
de certificación
-
Seguimiento
de la planificación
-
Facturas de
proveedores
-
Ingresos por
ventas y adjudicaciones
-
Estado de la
empresa constructora y situación económica frente a subcontratistas
-
Identificación
final de posibles riesgos (ej.: licencias) y revisión del cierre
económico.
|
| Capítulo
35. |
Elaboración del Informe Técnico
de Auditoría.
1. Características del primer informe.
2. Contenido del Informe de Auditoría.
3. Responsabilidad sobre la opinión vertida
en el informe.
4. El estudio en niveles de factibilidad
conforme al flujo de caja estructurado.
-
Etapa de Factibilidad
-
Etapa de Ejecución
-
Ajuste de Precios
TALLER DE TRABAJO
Requisitos de contrato de auditoría
técnica de obra.
-
Independencia e incompatibilidades del auditor.
-
Deber de confidencialidad del auditor de cuentas y
del personal a su cargo.
-
Planificación temporal de la revisión
y plazos de entrega del informe de auditoría
-
Equipo de trabajo que se compromete para la realización
de la auditoría.
-
Honorarios a percibir por el auditor con indicación
de la forma de pago.
|
| Capítulo
36. |
Control del Proyecto de obra. Due diligence
o auditoría del proyecto edificatorio.
1. Durante la fase de redacción
del proyecto
a. El Pliego de condiciones
técnicas particulares.
b. Contenido del proyecto según
el Código Técnico de la Edificación (CTE).
c. Contenido técnico del
proyecto conforme al Código estructural. Real Decreto 470/2021,
de 29 de junio, por el que se aprueba el Código Estructural
-
Condiciones técnicas del proyecto.
-
Condiciones técnicas de la ejecución.
2. Proceso y metodología del proyecto de obra.
Due diligence o auditoría del proyecto edificatorio.
a. Bases del proceso de
Auditoría de obra.
b. Verificación y análisis
preliminar de la documentación de la obra.
c. Análisis del proyecto
en función de la ficha de seguimiento de la obra.
-
Memoria descriptiva
-
Memoria constructiva
-
Código Técnico de la Edificación
-
Informe Geotécnico
-
Cálculo de la estructura
-
Protección contra incendios
-
Plan de Control de Calidad
-
Planos del Proyecto Básico
-
Planos del Proyecto de Ejecución:
Cimentación y estructura.
-
Planos del Proyecto de Ejecución.
Instalaciones.
-
Estado de mediciones.
-
Presupuesto por capítulos.
3. Control de calidad del proyecto edificatorio.
4. ¿Qué garantiza la Due diligence
o auditoría del proyecto edificatorio?
-
Garantía de estabilidad estructural,
garantías adicionales y optimización de costes.
5. Organismos de Control Técnico (OCT)
a. Descripción de
un OCT
b. Funciones de un OCT
c. Metodología de trabajo
de una OCT
6. Las bases generales para la gestión de la
calidad de las estructuras en el Código Estructural. Real Decreto
470/2021, de 29 de junio, por el que se aprueba el Código Estructural
a. La garantía de
la calidad de la estructura será responsabilidad del constructor.
b. Agentes del control de la calidad.
c. Laboratorios y entidades de control
de calidad.
d. Plan y programa de control.
7. Controles técnicos finales (instalaciones
y estanqueidad).
a. Control de estanqueidad.
b. Control de instalaciones
-
Control de proyecto
-
Control de ejecución.
-
Control técnico de obra secundaria
no incluida en la fundamental.
8. Control exhaustivo de los costes del proceso constructivo.
a. Diseño estructural
-
Diseño de la Cimentación
-
Diseño de la Estructura
b. Control de mediciones.
c. Ahorro de energía.
CHECK-LIST
Metodología
para la decisión de puesta en marcha de una obra paralizada.
Due diligence. Auditoría
de situación del proyecto.
Análisis de los
riesgos de la promoción inmobiliaria.
Desarrollo del informe
de situación del activo.
|
| Capítulo
37. |
Plan Logístico de la obra.
1. El presupuesto y la medición
de la obra.
2. Clases de presupuestos según la aplicación
de costes.
-
Presupuesto de ejecución material
-
Presupuesto de ejecución por
contrato
-
Presupuesto informativo para la Administración
-
Presupuesto de licitación
-
Presupuesto de adjudicación
3. Estado de mediciones en las unidades del presupuesto.
4. Documento de aplicación de precios.
5. Descomposición de precios.
-
Precios simples o auxiliares
-
Precios compuestos
6. Justificación de precios.
7. Comparación de ofertas.
|
| Capítulo
38. |
Metodología del Plan logístico
de obra.
1. Métodos de programación.
Diagrama de Gantt.
2. Planificación de costes
3. Estimación por analogías
4. Planificación de plazos, costes y recursos
5. Metodología PERT / CPM de Programación
del Proyecto.
|
| Capítulo
39. |
Diagrama de Gantt de construcción
1. ¿Qué es un diagrama de
Gantt de construcción?
2. ¿Por qué utilizar gráficos
de Gantt de construcción?
3. Diagrama de Gantt de construcción residencial
4. Diagrama de Gantt de construcción de
edificios comerciales
5. Diagrama de Gantt del proceso de construcción
general.
a. Preconstrucción
b. Proceso de construcción
c. Proyecto de cierre
6. ¿Cómo estimar efectivamente el coste
de un proyecto de construcción?
a. Base de datos de costes
y precios.
b. Calcular en función del
precio unitario
c. Factores y retrasos de la obra.
d. Comparación de datos en
el diagrama de Gantt de construcción.
7. ¿Cómo crear un diagrama de Gantt
de construcción?
a. Fases del proyecto.
b. Fechas de inicio y finalización
de los tajos de obra.
c. Recursos por unidades de obra.
|
| Capítulo
40. |
Metodología PERT / CPM de Programación
del Proyecto.
1. Usos de CPM y PERT en proyectos de
construcción
a. Método de ruta
crítica (CPM)
b. Evaluación del programa
y técnica de revisión (PERT)
2. La diferencia entre el CPM y el PERT
3. La técnica de CPM se utiliza en proyectos
de construcción basados en el conocimiento y la experiencia de proyectos
anteriores
4. Características de los proyectos de
construcción para que sean susceptibles de análisis por PERT
o CPM
|
|
| Capítulo
41. |
Planificación de proyectos.
1. Planificación de proyectos.
Planificar un proyecto es ajustar los recursos a los objetivos.
2. Fases de un proyecto
a. Fase de planificación.
b. Fase de ejecución.
c. Fase de entrega
d. Fase de iniciación.
e. Fase de control.
3. El peligro de captar al cliente prometiendo más
de lo esperado.
a. ¿Qué se
ofrece al cliente?
b. Los aspectos técnicos.
c. Los proyectos internos
|
| Capítulo
42. |
El proyecto de organización (planificación,
coordinación y organización de la obra).
1. Documentación básica
del proyecto de organización de una obra.
a. Memoria
b. Planos
c. Pliego de condiciones
d. Presupuesto
2. Fases preliminares.
a. Reconocimiento del terreno
“en persona”.
b. Ahora es el momento de mejorar
los accesos a la obra.
3. Elaboración de un plan de organización
interna de la obra (agua, luz, asignación de lugar para almacenaje
y actividad, medios auxiliares, etc.).
4. Plan diario de obra.
TALLER DE TRABAJO
Project Monitoring de la Central de Energías
Zona Franca-Gran Vía de L´Hospitalet como parte del Plan de
Mejora Energética de Barcelona.
1. Fase de desarrollo.
2. Due diligence o auditoría de proyecto
en desarrollo
3. Due diligence o auditoria de proyecto en explotación
4. Fase de explotación y mantenimiento
|
| Capítulo
43. |
Supervisión del cierre de obra. Auditoría
final de obra.
Tareas del proceso de cierre. Project
Monitoring de cierre de obra.
1. Tareas de organización del proyecto.
a. Reasignación de
personal.
b. Auditoria del proyecto (revisión
del proyecto, metodología, efectividad, plazos, costes, etc).
2. Tareas de verificación.
a. Auditoria técnica.
b. Auditoría financiera.
3. Tareas de administración de contratos.
a. Documento de aceptación
del proyecto.
b. Fase de operación de entrega
al cliente.
4. Tareas de reorganización de las instalaciones.
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| Capítulo
44. |
Aspectos técnicos del abono y recepción
de obras.
1. Certificaciones de obra
2. Certificaciones a origen
3. Certificación de acopios
4. Medición de certificaciones
5. Precios contradictorios.
6. Trabajos adicionales no presupuestados.
7. Liquidación de las obras
8. Recepción de las obras y periodo de
garantía.
|
-
En esta parte
de la guía práctica se desarrollan los formularios a texto
completo.
-
De este modo
complementamos la formación práctica de todos los temas analizados
previamente en la guía.
-
El formulario
de la construcción es una pieza clave en la práctica inmobiliaria
y estos modelos actualizados y a texto completo son de gran valor
para el profesional inmobiliario y de la construcción.
|
|
| PARTE
OCTAVA
|
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A. MODELOS
DE FICHAS DE AUDITORÍA TÉCNICA.
1. Modelo de reporte
de la auditoría técnica.
2. Modelos de verificación
económica.
a.
Ficha de análisis de cuentas transferencias, tipos de cambio y rendimientos
financieros.
-
Se indicará
si existe coherencia entre las cantidades transferidas y gestionadas desde
cada una de las cuentas y los gastos justificados.
b. Ficha de análisis
de desviaciones presupuestarias y de aportes totales.
-
Observaciones
sobre la ejecución presupuestaria por partidas:
-
Se destacarán
aquellas desviaciones que resulten significativas por su posible repercusión
en la obtención de los resultados previstos.
-
Se señalará
si el porcentaje de costes indirectos ejecutados sobre el total general
ejecutado está dentro del límite máximo admisible.
-
Ejecución
de fondos por origen de la financiación.
c. Ficha de análisis
de cumplimiento de normas de justificación.
d. Ficha de
análisis de los justificantes de gasto.
e. Ficha resumen
económico financiero.
-
Breve resumen
de conclusiones de las verificaciones administrativa, técnica y
económica.
3. Modelo de ficha de revisión
de justificantes individuales de gasto.
4. Modelo de Formato del
Informe Inicial de Project Monitoring.
5. Modelo de Formato del
plan anual de operaciones del Project Monitoring.
6. Modelo de informe de
avance del proyecto.
7. Modelo informe de gestión
financiera y de riesgos del proyecto.
-
Informe financiero
-
Uso de Recursos
de la actividad del proyecto de informe
-
Proyecto Balance
-
Las retiradas
de efectivo del proyecto (desembolso)
-
Estado de Cuenta
Especial
-
Pronóstico
-
Informe de avance
del proyecto
-
Monitoreo de salida
-
Informe de Gestión
de Compras
-
Adquisición
de Control de Procesos
-
Informe de Gastos
contrato
B. CONTRATOS
DE ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS DE ASISTENCIA TÉCNICA PARA EL SEGUIMIENTO
Y APOYO EN EL CONTROL DEL PROYECTO (PROJECT MONITORING)
1. Pliego de apoyo
técnico o monitorización de concesiones colaboración
publico privadas con unidad de control técnico en fase de explotación.
Unidad de Control (UDC).
-
Pliego de prescripciones
técnicas del contrato de consultoría y asistencia técnica
titulado “apoyo técnico a la unidad de control administrativa de
las obras y servicios públicos”.
-
El objeto del
presente contrato consiste en la prestación de Apoyo técnico
a la Unidad de Control que asegure el cumplimiento de las obligaciones
que quedan recogidas en los Pliegos de Cláusulas Administrativas
Particulares y de Prescripciones Técnicas de Explotación
de la Obra.
2. Pliego de condiciones técnicas
para la contratación de servicios de consultoría y asistencia
técnica para “trabajos de apoyo en el seguimiento de ejecución
de la obra del hospital”.
1.-
Objeto del contrato
2.- Alcance
del contrato
3.- Documentación
básica.
4.- Descripción
de los trabajos a desarrollar por la Empresa.
5.- Recursos
humanos y técnicos
6.- Requisitos
Licitadores
7.- Condiciones
Generales
8.- Documentación
Técnica de la Empresa.
8.1. Metodología
8.2. Equipos
materiales y Medios Informáticos
8.3. Medios
Humanos
8.3.1.- Organigrama
8.3.2.- Dedicación
del Equipo
8.3.3.- Dotación
mínima
8.3.4.- Procedimiento
de trabajo
9.- Dirección
y propiedad de los trabajos o del Servicio
9.1. Dirección
del Servicio o Trabajos
9.2. Propiedad
del Servicio o Trabajos
10.- Incompatibilidad.
3. Caso real. Contrato de servicios
para “control y vigilancia durante la ejecución de obras.
Los
servicios que se contratan comprenderán toda la asistencia que necesite
el Director del contrato, para el cumplimiento de sus funciones durante
la duración de las obras, hasta su liquidación; así
como la prestación de apoyo de oficina técnica y de medios
materiales para elaborar eventuales estudios e informes técnicos
(incluso ensayos, si fueran necesarios). Del mismo modo, se incluirán
en este contrato los servicios precisos para redactar los proyectos modificados
y complementarios que fueran necesarios en las obras.
1. Alcance
de los trabajos de Asistencia Técnica.
2. Fase documental.
3. Fase Inicial.
4. Fase de
ejecución.
5. Fase final.
6. Fase de
medición final.
4. Caso real. Contrato internacional
de auditoría técnica.
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ANEXO 1
-
Caso real. Proceso internacional
de auditoría técnica de obra pública.
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|
|
1. Características
2. Objetivos de la Auditoría de Obras Públicas
3. Proceso de la Auditoría de Obras Públicas
Planeación de Auditoría de obras
públicas
1. Planeación previa
1.1 Autorización
de la auditoría
1.2 Revisión interna
1.3 Resumen de Planeación
inicial
2. Planeación detallada
2.1 Estudio general
2.2 Inventario de información
2.3 Evaluación de Control
Interno
2.4 Determinación del Alcance
2.5 Evaluación de riesgo
2.6 Cronograma y presupuesto
2.7 Programa de Auditoría
Ejecución de la Auditoría de Obras Públicas
1. Proceso de obra pública
2. Comprobación de la obra
2.1 Trabajo de campo
2.2 Trabajo de gabinete
3. Papeles de trabajo
3.1 Tipos de papeles de
trabajo
3.2 Índice de los papeles
de trabajo
Informe de Auditoría de Obras Públicas
-
Estructura del informe de Auditoría
Anexos
1. Inventario de documentos
2. Cuestionario de Control Interno
3. Programas de Auditoría
4. Evaluación de Riesgos
5. Modelos de Cédulas
6. Guía metodológica de obra pública
7. Ambiente de Control
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