PARTE PRIMERA.

Fundamentos y estrategia de diseño mantenible con BIM (decidir temprano para reducir pasivos de O&M) 

Requisitos de información y estándares BIM para O&M (datos útiles desde el diseño)

Métodos de análisis y decisión para reducir pasivos de O&M

Diseño y verificación con BIM para una operación y mantenimiento eficientes

Entrega, integración con operación y mejora continua

Herramientas, checklists y formularios para decisiones tempranas que reduzcan pasivos de O&M.

Práctica de Diseño mantenible con BIM: decisiones tempranas para reducir pasivos de O&M. Checklists y formularios listos para usar.

En un mercado cada vez más exigente, la operación y el mantenimiento de edificios e infraestructuras se han convertido en factores determinantes para la rentabilidad y la sostenibilidad de cualquier proyecto. El sector de la construcción afronta el reto de reducir costes de ciclo de vida y garantizar la seguridad de las operaciones. En este contexto, el diseño mantenible basado en BIM emerge como una estrategia clave para anticipar y eliminar pasivos de O&M desde las fases más tempranas.

Esta guía práctica ofrece un recorrido completo y detallado para integrar la mantenibilidad en el proceso de diseño mediante la metodología BIM. A través de capítulos estructurados y llenos de contenido técnico, se abordan aspectos esenciales como la interoperabilidad de datos (IFC, COBie), el aseguramiento de la calidad del dato, la gestión de riesgos de O&M, el análisis de coste del ciclo de vida (LCC/TCO), la verificación 3D de mantenibilidad, así como una amplia colección de checklists, formularios y casos prácticos internacionales.

El profesional encontrará en estas páginas una herramienta imprescindible para perfeccionar sus estrategias de diseño y gestión. Gracias a los numerosos ejemplos y a los formularios, podrá aplicar de inmediato técnicas que optimizan la accesibilidad, reducen el tiempo medio de reparación (MTTR) y minimizan la necesidad de obras provisionales, mejorando la disponibilidad operativa y reduciendo el coste total de propiedad.

Leer esta guía es invertir en conocimiento avanzado que se traduce en beneficios tangibles: menor riesgo de fallos, reducción de imprevistos costosos y mejora continua de los proyectos. La experiencia y las soluciones aquí expuestas proporcionan al profesional una ventaja competitiva decisiva en un entorno donde cada decisión de diseño impacta en la operación a largo plazo.

Mantenerse actualizado es esencial para liderar en un sector en constante evolución. Esta guía le invita a dar el paso definitivo hacia la excelencia en diseño y mantenimiento, asegurando que cada proyecto no solo se construya, sino que se mantenga eficiente y seguro durante toda su vida útil. 
 

• Fundamentos y estrategia de diseño mantenible con BIM (decidir temprano para reducir pasivos de O&M) 

1. Principios de influencia temprana en O&M
a. Curva de capacidad de decisión vs. coste y riesgo.
b. Paralelismo con salud y seguridad desde fase conceptual.
c. Prioridades de diseño orientadas al ciclo de vida.
2. Pasivos típicos de O&M y su origen en el diseño
a. Accesibilidad insuficiente y espacios de trabajo limitados.
b. Elementos críticos ocultos y puntos singulares.
c. Necesidad de obras provisionales para mantenimientos.
3. Marco “Eliminar–Reducir–Informar” aplicado al diseño
a. Eliminación de riesgos desde la concepción.
b. Reducción mediante diseño, materiales y accesos.
c. Información clara y redundante en planos y datos de activo.
4. Alcance y objetivos de la guía (qué resuelve y para quién)
a. Propietarios, proyectistas, constructores y operadores.
b. Tipologías de activos y niveles de complejidad.
c. Resultados esperados y métricas de éxito.
5. Principios de “diseñar para mantener”
a. Sustitución sin andamios ni grandes medios auxiliares.
b. Tiempos de intervención (MTTR) como criterio de diseño.
c. Seguridad en mantenimiento integrada.
6. Hoja de ruta de adopción organizativa
a. Patrocinio, narrativa de valor y objetivos medibles.
b. Capacidades, roles y responsabilidades clave.
c. Plan de implantación por hitos (quick wins y escalado).

1. Matriz RACI entre propietario, diseñador, constructor y operador
a. Responsabilidades de decisión en cada fase.
b. Flujo de aprobación de soluciones de O&M.
c. Gestión de cambios orientada al ciclo de vida.
2. Comité de mantenibilidad y revisiones interdisciplinares
a. Gate reviews de mantenibilidad (concepto a entrega).
b. Participación de O&M en talleres de diseño.
c. Registro de acciones y cierres de no conformidades.
3. Políticas internas y estándares de empresa
a. Catálogo de “reglas de diseño mantenible”.
b. Librerías de familias paramétricas con requisitos O&M.
c. Lecciones aprendidas y repositorio de casos.
4. Gestión documental y trazabilidad de decisiones
a. Minutas, issues y decisiones vinculadas al modelo.
b. Control de versiones y auditoría.
c. Evidencias para aceptación por el propietario.
5. Integración con riesgos y seguros
a. Transferencia de riesgos por decisiones de diseño.
b. Impacto en primas y garantías.
c. Cláusulas de responsabilidad y límites.
6. Capacitación y competencias
a. Perfil del “Diseñador de Mantenibilidad”.
b. Formación cruzada BIM–FM–Seguridad.
c. Certificaciones y evaluación continua.

1. Diagnóstico de madurez y brechas
a. Procesos, datos y cultura.
b. Inventario de herramientas y estándares.
c. Priorización de iniciativas.
2. Piloto de mantenibilidad y objetivos
a. Alcance, hipótesis y métricas (KPI/KRI).
b. Arquitectura mínima viable de información.
c. Plan de riesgos y calidad.
3. Escalado por tipologías de activo
a. Edificación, infraestructuras y plantas.
b. Convergencias y particularidades.
c. Secuencia de despliegue.
4. Gestión del cambio y adopción
a. Comunicación y narrativa de valor.
b. Comunidades de práctica y mentoring.
c. Seguimiento de adopción.
5. Blueprint organizativo y gobierno del dato
a. Roles, foros y cadencias.
b. Políticas de calidad y validación.
c. Auditorías periódicas.
6. Plan de continuidad y mejora
a. Roadmap anual y OKR.
b. Indicadores de retorno (CAPEX/OPEX).
c. Cierre de lecciones aprendidas.

• Requisitos de información y estándares BIM para O&M (datos útiles desde el diseño)

1. OIR/AIR/EIR: alineación con operación
a. Definición de necesidades del propietario.
b. Traducción a requisitos de activo.
c. Priorización por criticidad.
2. BEP con enfoque de mantenibilidad
a. Entregables por hito y data drops.
b. Roles, responsabilidades y flujos.
c. Control de calidad y aceptación.
3. Niveles de desarrollo y de información (LOD/LOI)
a. ¿Qué modelar y con qué detalle?
b. Atributos mínimos por familia/equipo.
c. Evolución del LOI por fases.
4. Sistemas de clasificación y codificación
a. Estructuras por sistemas, espacios y activos.
b. Codificación única y legible en campo.
c. Vinculación con CMMS/CAFM.
5. Estructura de información del activo (AIM)
a. Modelo lógico de datos y relaciones.
b. Reglas de validación y obligatoriedad.
c. Vistas y extracción de informes.
6. Planes de aceptación de datos por el propietario
a. Criterios de “datos utilizables”.
b. Proceso de revisión y subsanación.
c. Acta de aceptación y handover. 

1. Intercambios neutrales y trazables
a. IFC para geometría y relaciones.
b. COBie para hojas de datos y fases.
c. Exportación, mapeo y prueba de importación.
2. Atributos críticos para O&M
a. Identificación, ubicación y servicio.
b. Repuestos, intervalos y garantías.
c. Requisitos de inspección y seguridad.
3. Jerarquías y relaciones
a. Activo–sistema–espacio–zona.
b. Dependencias y redundancias.
c. Puntos de aislamiento y corte.
4. Librerías de familias “mantenibles”
a. Parámetros obligatorios y opcionales.
b. Normas de nomenclatura.
c. Versionado y control de cambios.
5. Etiquetado físico y digital (tagging)
a. Códigos visibles y duraderos.
b. Vinculación QR/RFID con el AIM.
c. Coherencia plano–modelo–campo.
6. Seguridad y acceso a la información
a. Perfiles y permisos.
b. Datos sensibles y protección.
c. Backups y continuidad.

1. Plan de Aseguramiento de la Calidad del Dato (AQD)
a. Reglas automáticas y listas de control.
b. Validaciones de atributos y relaciones.
c. Informes de no conformidades.
2. Auditorías de modelo y de datos
a. Muestreos y métricas de error.
b. Auditorías de terceros.
c. Planes de corrección.
3. Trazabilidad y linaje de datos
a. Origen, transformación y destino.
b. Evidencias de aceptación.
c. Sellado de entregables.
4. Gestión de incidencias y cambios
a. Issue tracking y SLA de resolución.
b. Control de versiones y baselines.
c. Comunicación y cierre.
5. Pruebas de interoperabilidad
a. Ensayos de exportación/importación.
b. “Round-trip” y pérdida de datos.
c. Criterios de aptitud para uso.
6. KPI de calidad y reporting
a. Cobertura de atributos críticos.
b. Tasa de errores por paquete.
c. Tendencias y acciones preventivas.

• Métodos de análisis y decisión para reducir pasivos de O&M

1. Conceptos clave (Fiabilidad, Disponibilidad, Mantenibilidad, Seguridad)
a. Definiciones operativas y objetivos.
b. Medidas: MTBF, MTTR, disponibilidad.
c. Integración en requisitos de diseño.
2. RCM y criticidad
a. Identificación de funciones y fallos.
b. Matriz de criticidad por impacto.
c. Estrategias de mantenimiento resultantes.
3. FMECA/FTA en fase de diseño
a. Modos de fallo y efectos.
b. Árbol de fallos y mitigaciones.
c. Requisitos de rediseño.
4. Mantenibilidad como restricción de diseño
a. Criterios de accesibilidad y sustitución.
b. Instrumentación para diagnóstico.
c. Preparación para mantenimiento seguro.
5. Indicadores de diseño mantenible
a. Índice de mantenibilidad del activo.
b. Ratios de intervención y ventanas.
c. Objetivos por tipología.
6. Casos de decisión
a. Eliminar vs. reducir vs. informar.
b. Justificación técnica y económica.
c. Documentación de la decisión. 

1. LCC y TCO en fase de diseño
a. Alcance, horizontes y supuestos.
b. CAPEX vs. OPEX y reemplazos.
c. Valor residual y riesgo.
2. Modelos y sensibilidad
a. Escenarios de mantenimiento.
b. Sensibilidades clave.
c. Priorización por coste de riesgo.
3. Beneficios de accesibilidad y sustitución sin obras provisionales
a. MTTR y productividad de cuadrillas.
b. Ahorro por evitar estructuras temporales.
c. Impacto en disponibilidad.
4. Integración con objetivos ESG/ACV
a. Vida útil y reparabilidad.
b. Residuos y huella de carbono en O&M.
c. Indicadores ambientales.
5. Cuadros de mando para dirección
a. KPI financieros y técnicos.
b. Umbrales y alertas.
c. Visualización para decisiones.
6. Caso comparativo (base para desarrollo posterior)
a. Alternativa A: alta accesibilidad.
b. Alternativa B: mínima inversión inicial.
c. Resultado esperado y trade-offs.

1. Registro de riesgos y oportunidades
a. Identificación y taxonomía.
b. Evaluación y priorización.
c. Planes de respuesta.
2. Seguridad en mantenimiento
a. Trabajos en altura y confinados.
b. Puntos de anclaje y líneas de vida.
c. Aislamientos, bloqueos y purgas.
3. Evitar obras provisionales en sustituciones
a. Apoyos/rodamientos y juntas de movimiento.
b. Rutas de izado y retirada.
c. Dispositivos de extracción integrados.
4. Resiliencia y continuidad operativa
a. By-pass y redundancias.
b. Ventanas de intervención.
c. Repuestos críticos.
5. Riesgos de datos e información
a. Datos incompletos o no fiables.
b. Ciberseguridad del modelo.
c. Dependencias de terceros.
6. Aceptación de riesgos residuales
a. Declaración y límites.
b. Planes de mitigación en O&M.
c. Revisión periódica.

• Diseño y verificación con BIM para una operación y mantenimiento eficientes

1. Espacios de mantenimiento y envolventes
a. Clearances mínimos por tipo de equipo.
b. Radios de giro y extracción.
c. Zonas de seguridad y maniobra.
2. Cuartos técnicos y recorridos
a. Orden, accesos y ergonomía.
b. Rutas de transporte de equipos.
c. Compatibilidad con operación diaria.
3. Familias paramétricas con requisitos O&M
a. Atributos obligatorios y documentación.
b. Conectividad a sistemas.
c. Puntos de medición y drenaje.
4. Sistemas y jerarquías
a. Modelado por sistemas y sub-sistemas.
b. Vistas por disciplina para O&M.
c. Vinculación con espacios y zonas.
5. Elementos críticos
a. Apoyos/rodamientos y juntas.
b. Válvulas, filtros y sensores.
c. Elementos ocultos y accesos de inspección.
6. Buenas prácticas de coordinación
a. Reglas de modelado para mantenimiento.
b. Nomenclatura y codificación coherente.
c. Publicación y revisión periódica.

1. Reglas de chequeo automáticas
a. Clearances y conflictos.
b. Alturas libres y puertas.
c. Alcances y ergonomía.
2. Rutas de sustitución y maniobras
a. Simulación de extracciones.
b. Puntos de izado y apoyo.
c. Restricciones de transporte interno.
3. Colisiones para mantenimiento (más allá del clash clásico)
a. Interferencias con envolventes de servicio.
b. Conflictos temporales en intervención.
c. Compatibilidades entre disciplinas.
4. Validación colaborativa con O&M
a. Walkthrough y “bird’s-eye view”.
b. Marcado de incidencias y acuerdos.
c. Aceptación formal de soluciones.
5. Información crítica en planos y modelos
a. Cargas de comprobación y puntos de chequeo.
b. Notas operativas y de seguridad.
c. Redundancia: modelo + planos as-built.
6. Evidencias de verificaciones
a. Informes, capturas y trazabilidad.
b. Métricas de cierre de incidencias.
c. Lecciones incorporadas a librerías.

1. 4D para planificar intervenciones
a. Ventanas de mantenimiento y secuencias.
b. Coordinación con operación.
c. Evaluación de impactos.
2. 5D para costes de O&M
a. Estimación de actividades y recursos.
b. Sensibilidades y escenarios.
c. Costes de oportunidad.
3. Comisionado orientado al mantenedor (FAT/SAT)
a. Pruebas funcionales con criterios O&M.
b. Protocolos de aceptación.
c. Evidencias en el AIM.
4. VR/AR para revisión y formación
a. Validación de accesos y maniobras.
b. Formación de equipos de operación.
c. Guiados de mantenimiento.
5. Información para el handover
a. Manuales integrados y datos críticos en planos.
b. Paquete de repuestos y garantías.
c. Plan maestro de mantenimiento inicial.
6. Preparación para integración con sistemas del cliente
a. Mapeo a CMMS/CAFM.
b. Pruebas de carga de datos.
c. Aceptación final del propietario.

• Entrega, integración con operación y mejora continua

1. Cláusulas y pliegos para diseño mantenible
a. Requisitos de accesibilidad y sustitución.
b. Métricas de mantenibilidad.
c. Evidencias y aceptación.
2. EIR específico de O&M y anexos
a. Datos mínimos por tipo de activo.
b. Formatos, codificación y calidad.
c. Hitos y revisiones.
3. SLAs, penalizaciones y bonos
a. KPIs técnicos y disponibilidad.
b. Mecanismos de incentivos.
c. Auditorías y verificación.
4. Entregables por fase y data drops
a. Listado exhaustivo de outputs.
b. Pruebas de interoperabilidad.
c. Actas de conformidad.
5. Gestión de terceros y fabricantes
a. Requisitos de fichas y O&M.
b. Integración de catálogos.
c. Control de versiones.
6. Aspectos legales y de responsabilidad (enfoque general)
a. Límites de responsabilidad técnica.
b. Transferencia en handover.
c. Evidencias documentales. 

1. Preparación del AIM para operación
a. Limpieza y completitud de datos.
b. Estructuras y relaciones validadas.
c. Vistas y consultas útiles.
2. Integración con CMMS/CAFM
a. Mapeos campo a campo.
b. Ensayos de carga y reconciliación.
c. Formación a usuarios.
3. Documentación as-built y redundancia útil
a. Planos con información crítica.
b. Manuales vinculados al activo.
c. Etiquetado físico–digital coherente.
4. Aceptación y puesta en servicio
a. Check de requisitos del propietario.
b. Pruebas de operación inicial.
c. Certificados y garantías.
5. Gobernanza post-obra
a. Propiedad y custodia del dato.
b. Cambios y actualizaciones controladas.
c. Auditorías periódicas.
6. Indicadores de arranque (primer año)
a. Disponibilidad, MTTR y costes.
b. Incidencias y cierres.
c. Acciones de mejora. 

1. Early Life Support (ELS)
a. Equipo de respuesta y SLA.
b. Monitoreo y reporting.
c. Ajustes operativos iniciales.
2. Gestión de garantías y repuestos
a. Condiciones y ventanas.
b. Reposición y logística.
c. Control de costes.
3. Lecciones aprendidas y actualización de librerías
a. Captura estructurada del feedback.
b. Revisión de reglas de diseño.
c. Difusión interna.
4. Actualización del modelo y AIM
a. Control de cambios en operación.
b. Versionado y aprobaciones.
c. Sincronización con sistemas.
5. Mejora continua y benchmarking
a. Comparación entre activos.
b. Identificación de mejores prácticas.
c. Plan anual de mejoras.
6. Preparación para renovaciones y reformas
a. Datos para decisiones de inversión.
b. Escenarios de upgrade.
c. Minimización de impacto operativo.

• Herramientas, checklists y formularios para decisiones tempranas que reduzcan pasivos de O&M.

CHECKLIST — Lista de verificación de accesibilidad y espacios de mantenimiento
Control de versión y metadatos
Sección 1. Identificación y alcance del expediente/proyecto
Sección 2. Clearances mínimos por equipo y tarea
Sección 3. Rutas de extracción y radios de giro
Sección 4. Puntos de izado y anclaje
Sección 5. Seguridad y LOTO
Sección 6. Evidencias y referencias
CHECKLIST — Datos de activo para O&M (IFC/COBie/CMMS)
Control de versión y metadatos
Sección 1. Identificación, ubicación y relaciones
Sección 2. Atributos críticos (intervalos, repuestos, garantías)
Sección 3. Seguridad y LOTO
Sección 4. Interoperabilidad y formatos
Sección 5. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 01 — Revisión de mantenibilidad en diseño (Gate Review)
Control de versión y metadatos
Sección 1. Contexto y alcance
Sección 2. Criterios Eliminar–Reducir–Informar (ERI)
Sección 3. Riesgos y decisiones registradas
Sección 4. Verificaciones y resultados
Sección 5. Aprobaciones y acciones
Sección 6. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 02 — Plantilla de EIR de O&M y LOI mínimo por tipología
Control de versión y metadatos
Sección 1. Campos obligatorios y formatos (comunes)
Sección 2. Reglas de nomenclatura y codificación
Sección 3. LOI mínimo por tipología (extracto)
Sección 4. Entregables por hito (data drops)
Sección 5. Calidad y aceptación
Sección 6. Evidencias y referencias
CHECKLIST — Handover y aceptación del AIM
Control de versión y metadatos
Sección 1. Validaciones de calidad de datos
Sección 2. Pruebas de interoperabilidad
Sección 3. Documentación as-built y redundancia
Sección 4. Formación y arranque
Sección 5. Aceptación y firmas
Sección 6. Evidencias y referencias
FORMULARIO Nº 03 — Lecciones aprendidas y actualización de librerías
Control de versión y metadatos
Sección 1. Incidencias recurrentes y medidas
Sección 2. Cambios en reglas de diseño
Sección 3. Actualización de librerías
Sección 4. Difusión y formación
Sección 5. Cierre y seguimiento
Sección 6. Evidencias y referencias 

1. Toolkit de validación y control de calidad
a. Reglas automáticas y scripts.
b. Informes y dashboards de datos.
c. Integración con flujo de trabajo.
2. Librerías de familias y catálogos mantenibles
a. Parámetros y documentación estándar.
b. Versionado y control.
c. Ejemplos de uso.
3. Cuadros de mando de mantenibilidad y coste
a. KPI técnicos (MTTR, accesibilidad).
b. KPI económicos (LCC/TCO).
c. Alertas y umbrales.
4. Guía de interoperabilidad práctica
a. Mapeos IFC/COBie–CMMS.
b. Pruebas de “round-trip”.
c. Resolución de pérdidas de datos.
5. Paquetes de formación
a. Talleres para diseño, obra y O&M.
b. Casos guiados y ejercicios.
c. Criterios de certificación interna.
6. Roadmap de actualización de la guía
a. Revisión anual y mejoras.
b. Incorporación de nuevas prácticas.
c. Mecanismo de feedback de lectores.

• Práctica de Diseño mantenible con BIM: decisiones tempranas para reducir pasivos de O&M. Checklists y formularios listos para usar.

1. Edificación: hospital y edificio de oficinas
a. Cuartos técnicos y rutas de sustitución.
b. Fachadas y limpieza segura.
c. Sistemas críticos (clima/eléctrico).
2. Infraestructura: puente y túnel
a. Apoyos/rodamientos y juntas.
b. Accesos de inspección.
c. Evitar obras provisionales.
3. Planta industrial y energía
a. Skids y mantenibilidad de equipos.
b. Seguridad en mantenimiento.
c. Redundancias operativas.
4. Transporte: estación y aeropuerto
a. Accesos en zonas públicas.
b. Ventanas de intervención.
c. Integración con operación.
5. Edificio docente/laboratorio
a. Flexibilidad y reorganización.
b. Servicios visibles y accesibles.
c. Gestión de cambios.
6. Comparativas antes/después
a. MTTR y costes.
b. Disponibilidad y seguridad.
c. Retorno y lecciones.

Caso práctico 1. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Sustitución segura de ventiladores en cubierta sin andamios en un edificio administrativo de tamaño medio.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Rediseño de layout en BIM con envolventes de mantenimiento y rutas de extracción
2) Integración de dispositivos de izado y apoyos de rodadura incorporados al diseño
3) EIR/LOI de O&M, AIM y codificación única para integración con CMMS
4) Verificación 4D/5D: planificación de ventanas y coste comparado del ciclo de vida
5) Cláusulas contractuales de aceptación por mantenibilidad (Gate Review)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 2. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Mejora de accesibilidad y sustitución de filtros en unidades de tratamiento de aire sin detención prolongada del servicio.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Rediseño geométrico del cuarto técnico en BIM con envolventes de mantenimiento y sentido único de flujo de servicio
2) Carriles de deslizamiento y guías de extracción para filtros y baterías, con puntos de apoyo integrados
3) Separación de servicios y reubicación de bandejas y tuberías fuera de envolventes de mantenimiento
4) Drenaje, purgas y saneamiento: sumideros, pendientes y válvulas de aislamiento accesibles
5) EIR/LOI de O&M y AIM listo para CMMS: datos críticos, repuestos y procedimientos
6) 4D/5D para ventanas de intervención y LCC comparado con y sin rediseño
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 3. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Integración temprana de mantenibilidad en un puente internacional de gran luz.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Rediseño de accesos permanentes y pasarelas integradas
2) Sistemas de izado y sustitución de tirantes y rodamientos
3) Plan de drenaje mantenible
4) EIR y AIM orientados a O&M
5) 5D y análisis de ciclo de vida (LCC/TCO)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 4. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Optimización de la mantenibilidad en una planta de energía fotovoltaica a gran escala.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Reconfiguración del layout de inversores y transformadores
2) Diseño de casetas modulares con envolventes de mantenimiento
3) Sistema de limpieza automatizada de módulos
4) EIR y AIM con datos de ciclo de vida
5) Análisis de ciclo de vida (LCC) y 5D
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 5. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Estrategia de mantenibilidad en un aeropuerto internacional de nueva construcción.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Rediseño de pasillos técnicos y espacios de mantenimiento
2) Integración de puntos de izado y rutas de sustitución
3) Centralización de subestaciones y equipos eléctricos críticos
4) EIR y AIM específicos para O&M
5) Simulación 5D y análisis de ciclo de vida (LCC/TCO)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 6. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Hospital de alta complejidad con quirófanos modulares y sistemas críticos de climatización.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Reconfiguración de cuartos técnicos y pasillos de mantenimiento
2) Puntos de izado y paneles desmontables
3) Integración de sistemas redundantes y by-pass
4) EIR y AIM orientados a O&M
5) Análisis de ciclo de vida (LCC) y 5D
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 7. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Centro de datos de alta disponibilidad con redundancia Tier IV.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Rediseño de pasillos y cuartos técnicos
2) Integración de puntos de izado y extracción de UPS
3) Sistemas de refrigeración redundante y by-pass
4) EIR y AIM orientados a O&M
5) Análisis de ciclo de vida (LCC) y 5D
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 8. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Complejo residencial de alta densidad con instalaciones centralizadas de climatización y energía.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Rediseño de salas técnicas y pasillos de mantenimiento
2) Incorporación de puntos de izado y carriles de rodadura
3) Sectorización de la red de distribución
4) EIR y AIM con datos de ciclo de vida
5) Análisis de ciclo de vida (LCC) y 5D
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 9. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Torre de oficinas de gran altura con fachada de muro cortina y sistemas de climatización integrados.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Integración de sistemas permanentes de acceso a fachada
2) Reconfiguración de salas de climatización intermedias
3) Puntos de izado y rutas de extracción para vidrio de gran formato
4) EIR y AIM orientados a O&M
5) Análisis de ciclo de vida (LCC) y 5D
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 10. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Planta industrial de procesos químicos con requisitos de alta seguridad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Rediseño de pasarelas y plataformas de acceso
2) Rutas de sustitución y puntos de izado
3) Sectorización de tuberías y válvulas de aislamiento
4) EIR y AIM específicos para O&M
5) Análisis de ciclo de vida (LCC) y 5D
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 11. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Red de metro subterráneo con sistemas de ventilación y evacuación de emergencia.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Pasarelas y galerías de mantenimiento continuas
2) Rutas de extracción y puntos de izado para equipos pesados
3) Reubicación de cuadros eléctricos y sectorización de alimentación
4) EIR y AIM orientados a O&M
5) Análisis de ciclo de vida (LCC) y 5D
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 12. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Centro logístico automatizado con sistemas de transporte y almacenamiento de alta velocidad.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Rediseño de pasillos y pasarelas de mantenimiento
2) Puntos de izado y rutas de extracción de motores
3) Reubicación de cuadros de control y sectorización eléctrica
4) EIR y AIM con datos de ciclo de vida
5) Análisis de ciclo de vida (LCC) y 5D
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 13. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Laboratorios universitarios flexibles con reconversión rápida de usos y servicios visibles.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Travesaños de servicios (service gantries) y racks MEP modulares vistos
2) Sectorización, purgas seguras y colectores intercambiables para gases especiales
3) Campanas y mobiliario técnico “plug-in” con rutas de extracción y puntos de izado integrados
4) Hidráulica mantenible: sumideros químicos con registros accesibles y trazabilidad
5) BEP/EIR orientados a mantenibilidad y AIM listo para CMMS
6) 4D/5D y LCC para reconversiones bianuales
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 14. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Estación de tratamiento de aguas (ETAP) con skids modulares y accesos seguros.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Reconfiguración geométrica de salas y pasillos técnicos con envolventes de mantenimiento
2) Pasarelas, polipastos de carril y pescantes desmontables integrados en diseño
3) Skids modulares para dosificación y soplantes con conexiones rápidas
4) Sectorización hidráulica y by-pass de unidades con válvulas accesibles
5) Seguridad y espacios confinados: ventilación, LOTO y rescate
6) EIR/LOI y AIM listos para operación con integración CMMS/SCADA
7) 4D/5D y LCC/TCO: ventanas de intervención y justificación económica
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 15. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Diseño de accesos, izados y cableado inter-array mantenibles en parque eólico marino.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Doble acceso marítimo y pasarela de transición orientados a oleaje dominante
2) Sistemas de izado integrados: davits exteriores y monorraíl interior hasta góndola
3) Cableado inter-array mantenible: cámaras de “pull-in”, J-tubes de mayor radio y hang-offs reusables
4) Subestación offshore mantenible: huecos de cubierta, guías y laydown areas
5) EIR/LOI O&M y AIM listo para operación con condicionantes meteo-marinos
6) 4D/5D y LCC/TCO con costes de buques y tiempos de espera
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 16. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Rehabilitación de un museo histórico: mantenibilidad reversible sin impacto patrimonial.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Pasarelas autoportantes y líneas de vida ocultas en buhardillas y sobre naves
2) Sistemas de izado y apoyo reversibles e “invisibles”
3) Vitrinas “plug-in” y mantenimiento frontal
4) Iluminación expositiva mantenible sin obra auxiliar
5) EIR patrimonial y AIM “dual” (patrimonio + O&M)
6) 4D/5D con ventanas de visita y coste de cierre
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 17. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Nodo intermodal de alta velocidad: mantenibilidad de escaleras mecánicas, ascensores y puertas de andén.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Redimensionado de pozos y envolventes de mantenimiento en BIM (escaleras/ascensores)
2) Izado integrado y “kit” de sustitución para escaleras mecánicas
3) Estrategia N+1 y by-pass peatonal señalizado
4) PSD con pasillo posterior continuo y actuadores “cartridge”
5) Ascensores mantenibles: plataformas, anclajes y rutas de sustitución
6) EIR/LOI, AIM y CMMS con KPIs de disponibilidad
7) 5D/LCC y matriz de penalizaciones
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 18. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Operabilidad y mantenimiento seguro en túnel carretero bitubo de gran longitud.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Pasarela técnica longitudinal y nichos de mantenimiento cada 150 m
2) Monorraíl y puntos de izado certificados para jet fans
3) Pozos de bombeo mantenibles: cubiertas aligeradas, pórtico de carril y by-pass
4) Galerías transversales con pasillo posterior y compuertas “cartridge”
5) Gestión de cableado: bandejas registrables y sectorización por tramos
6) EIR/LOI de O&M y AIM integrado con SCADA/CMMS
7) 4D/5D y LCC con gestión de tráfico
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 19. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Salas limpias farmacéuticas con mantenimiento desde pasillos grises y filtros HEPA bag-in/bag-out.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Doble envolvente con pasillos grises de mantenimiento y plénums accesibles
2) Filtración HEPA H14 con cajas bag-in/bag-out (BIBO) y FFU accesibles desde gris
3) CIP/SIP mantenible: skids modulares, válvulas accesibles y drenajes higiénicos
4) Rutas de extracción y puntos de izado para autoclaves, lavadoras y liofilizadores
5) EIR/LOI GMP, AIM y trazabilidad GxP integradas a QMS/CMMS
6) Verificación de flujo, presiones y riesgo: smoke studies, 4D/5D y matriz RAMS
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 20. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Estadio multiuso con cubierta retráctil y sistemas audiovisuales de gran formato.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Pasarelas estructurales continuas y líneas de vida certificadas en cubierta y rigging
2) Monorraíles y puntos de izado integrados para motores de cubierta y videomarcador
3) Gradas retráctiles “plug-in” con registros y mantenimiento frontal
4) Racks audiovisuales y cableado mantenible
5) Redundancia y by-pass en la cubierta retráctil
6) EIR/LOI, AIM y CMMS con KPIs de disponibilidad por activo crítico
7) 4D/5D y LCC/TCO con calendario de eventos y penalizaciones
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 21. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Red de calefacción y refrigeración urbana con subestaciones y cámaras de válvulas mantenibles.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Subestaciones “skid” modulares con acceso frontal y envolventes de mantenimiento
2) Cámaras de válvulas mantenibles: tapas aligeradas, pórtico de carril y plataformas
3) Sectorización inteligente y by-pass en cruces críticos
4) Rutas de extracción y puntos de izado en edificios existentes
5) Información para O&M: EIR/LOI, AIM y BIM–GIS–CMMS integrados
6) 4D/5D y LCC/TCO con costes de corte de calle e indisponibilidad
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 22. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Terminal de contenedores: mantenibilidad de grúas STS, racks de reefers y sistemas eléctricos de muelle.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Pasarelas, plataformas y monorraíles integrados en STS para izados y sustituciones
2) Racks de reefers mantenibles: pasillos ? 1,20 m, plataformas abatibles y PDUs cartucho
3) Canalizaciones eléctricas bajo pavimento con tapas registrables y radios mantenibles
4) Defensas y bolardos de extracción rápida (“quick-release”) con pórticos de carril
5) “Shore power” mantenible: carros de manipulación de umbilical, rodillos y puntos de izado
6) Subestación y e-RTG: rutas de extracción, carriles y by-pass
7) EIR/LOI, AIM y BIM–GIS–CMMS con KPIs portuarios
8) 4D/5D y LCC/TCO con ventana de atraque y coste de demora
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 23. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Planta desaladora SWRO: racks de membranas, bombas de alta presión y ERD con sustitución sin paradas extensas.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Reconfiguración geométrica con corredores de extracción y puentes grúa/monorraíles integrados
2) Racks y vasos de presión “plug-out”: carriles, topes, spools y tapas abatibles
3) Bombas HP y ERD en skids mantenibles con by-pass y hot-standby
4) Manejo seguro de químicos y limpieza CIP: plataformas, drenajes y sumideros
5) EIR/LOI de O&M, AIM y conexión CMMS/SCADA
6) 4D/5D y LCC/TCO con coste de agua no suministrada
7) Aislamiento y limpieza de emisario: lanzador de pig y plataformas de inspección
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 24. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Planta de hidrógeno verde: mantenibilidad de electrolizadores PEM, balance de planta y seguridad ATEX.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Bahías de sustitución de stacks y monorraíles/pórticos integrados
2) Skids modulares de balance de planta (BOP) con by-pass y conexiones rápidas
3) Seguridad ATEX y ventilación mantenible
4) Salas de potencia DC y rectificadores “cartridge”
5) EIR/LOI y AIM conectados a CMMS/SCADA
6) Rutas de extracción y paneles registrables a muelle técnico
7) 4D/5D y LCC con coste de H? no producido y primas de seguro
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 25. "DISEÑO MANTENIBLE CON BIM: DECISIONES TEMPRANAS PARA REDUCIR PASIVOS DE O&M." Puente atirantado de gran luz sobre estuario: sustitución de tirantes, apoyos y juntas sin andamios ni grúas externas.
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1) Galerías de servicio y pasarelas permanentes en pilonos y tablero
2) Sistema integrado para sustitución de tirantes sin grúas externas
3) Apoyos y gatos planos integrados para “jack-up” controlado
4) Juntas modulares “cartridge” con acceso superior
5) Deshumidificación activa de tirantes y cámaras: corrosión bajo control
6) Inspección y mantenimiento del intradós sin barcaza: “under-bridge unit” integrada
7) SHM (monitorización estructural) y AIM conectados a CMMS
8) 4D/5D y LCC/TCO con gestión de tráfico y permisos marítimos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas