TÍTULO
V
Valoraciones
Artículo
34. Ámbito del régimen de valoraciones.
1. Las valoraciones
del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos
constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto
en esta Ley cuando tengan por objeto:
a) La verificación
de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para
la ejecución de la ordenación territorial y urbanística
en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades
o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre
todos los sujetos afectados.
b) La fijación
del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad
de ésta y la legislación que la motive.
c) La fijación
del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
d) La determinación
de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.
2. Las valoraciones
se entienden referidas:
a) Cuando se
trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior,
a la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación
del instrumento que las motive.
b) Cuando se
aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación
del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al
público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento
de tasación conjunta.
c) Cuando se
trate de la venta o sustitución forzosas, al momento de la iniciación
del procedimiento de declaración del incumplimiento del deber que
la motive.
d) Cuando la
valoración sea necesaria a los efectos de determinar la indemnización
por responsabilidad patrimonial de la Administración Pública,
al momento de la entrada en vigor de la disposición o del comienzo
de la eficacia del acto causante de la lesión.
Artículo
35. Criterios generales para la valoración de inmuebles.
1. El valor
del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen
o derecho limitativo de la propiedad.
2. El suelo
se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes,
según su situación y con independencia de la causa de la
valoración y el instrumento legal que la motive.
Este criterio
será también de aplicación a los suelos destinados
a infraestructuras y servicios públicos de interés general
supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación
territorial y urbanística como si fueran de nueva creación,
cuya valoración se determinará según la situación
básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren
de conformidad con lo dispuesto en esta ley.
3. Las edificaciones,
construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el
suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre
que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles
con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo
y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter
de mejoras permanentes.
En el suelo
urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten
a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma
prevista en el apartado 2 del artículo 37.
Se entiende
que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad
al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con
la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante
que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con
lo dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración
de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad
y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación
de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción
al tiempo transcurrido de su vida útil.
4. La valoración
de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles,
a los efectos de su constitución, modificación o extinción,
se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación
que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente,
según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que
resulten de aplicación.
Al expropiar
una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe
podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos
que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de
cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar
su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije
y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción
que corresponda a los respectivos interesados.
Artículo
36. Valoración en el suelo rural.
1. Cuando el
suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto
en la Disposición adicional séptima:
a) Los terrenos
se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real
o potencial, la que sea superior, de la explotación según
su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial
se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación
de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación
que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para
su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones
que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos
considerados para su cálculo y se descontarán los costes
necesarios para la explotación considerada.
El valor del
suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función
de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos
de población o a centros de actividad económica o la ubicación
en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación
y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente
expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente
se establezcan.
b) Las edificaciones,
construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia
del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición
según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse
referida la valoración.
c) Las plantaciones
y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por
razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán
con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa
y de Arrendamientos Rústicos.
2. En ninguno
de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse
expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos
por la ordenación territorial o urbanística que no hayan
sido aún plenamente realizados.
Artículo
37. Valoración en el suelo urbanizado.
1. Para la
valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o
en que la edificación existente o en curso de ejecución es
ilegal o se encuentra en situación de ruina física:
a) Se considerarán
como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por
la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda
sujeta a algún régimen de protección que permita tasar
su precio máximo en venta o alquiler.
Si los terrenos
no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación
urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el
uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por
usos y tipologías la ordenación urbanística los haya
incluido.
b) Se aplicará
a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según
el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
c) De la cantidad
resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor
de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad
prevista.
2. Cuando se
trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de
la tasación será el superior de los siguientes:
a) El determinado
por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente
que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación,
aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o
la construcción ya realizada.
b) El determinado
por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado
exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación
existente o la construcción ya realizada.
3. Cuando se
trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación
de la urbanización, el método residual a que se refieren
los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades
atribuidos por la ordenación en su situación de origen.
Artículo
38. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de
nueva urbanización.
1. Procederá
valorar la facultad de participar en la ejecución de una actuación
de nueva urbanización cuando concurran los siguientes requisitos:
a) Que los
terrenos hayan sido incluidos en la delimitación del ámbito
de la actuación y se den los requisitos exigidos para iniciarla
o para expropiar el suelo correspondiente, de conformidad con la legislación
en la materia.
b) Que la disposición,
el acto o el hecho que motiva la valoración impida el ejercicio
de dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando
los usos del suelo o reduciendo su edificabilidad.
c) Que la disposición,
el acto o el hecho a que se refiere la letra anterior surtan efectos antes
del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos establecidos
para dicho ejercicio, o después si la ejecución no se hubiera
llevado a cabo por causas imputables a la Administración.
d) Que la valoración
no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio
de la facultad.
2. La indemnización
por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la actuación
o alterar sus condiciones será el resultado de aplicar el mismo
porcentaje que determine la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística para la participación de la comunidad
en las plusvalías de conformidad con lo previsto en la letra b)
del apartado primero del artículo 18 de esta ley:
a) A la diferencia
entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que
le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando
se impida el ejercicio de esta facultad.
b) A la merma
provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada
la actuación, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de
la facultad.
Artículo
39. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones
de urbanización o de edificación.
1. Cuando devengan
inútiles para quien haya incurrido en ellos por efecto de la disposición,
del acto o del hecho que motive la valoración, los siguientes gastos
y costes se tasarán por su importe incrementado por la tasa libre
de riesgo y la prima de riesgo:
a) Aquéllos
en que se haya incurrido para la elaboración del proyecto o proyectos
técnicos de los instrumentos de ordenación y ejecución
que, conforme a la legislación de la ordenación territorial
y urbanística, sean necesarios para legitimar una actuación
de urbanización, de edificación, o de conservación
o rehabilitación de la edificación.
b) Los de las
obras acometidas y los de financiación, gestión y promoción
precisos para la ejecución de la actuación.
c) Las indemnizaciones
pagadas.
2. Una vez
iniciadas, las actuaciones de urbanización se valorarán en
la forma prevista en el apartado anterior o en proporción al grado
alcanzado en su ejecución, lo que sea superior, siempre que dicha
ejecución se desarrolle de conformidad con los instrumentos que
la legitimen y no se hayan incumplido los plazos en ellos establecidos.
Para ello, al grado de ejecución se le asignará un valor
entre 0 y 1, que se multiplicará:
a) Por la diferencia
entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que
le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando
la disposición, el acto o hecho que motiva la valoración
impida su terminación.
b) Por la merma
provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada
la actuación, cuando sólo se alteren las condiciones de su
ejecución, sin impedir su terminación.
La indemnización
obtenida por el método establecido en este apartado nunca será
inferior a la establecida en el artículo anterior y se distribuirá
proporcionalmente entre los adjudicatarios de parcelas resultantes de la
actuación.
3. Cuando el
promotor de la actuación no sea retribuido mediante adjudicación
de parcelas resultantes, su indemnización se descontará de
la de los propietarios y se calculará aplicando la tasa libre de
riesgo y la prima de riesgo a la parte dejada de percibir de la retribución
que tuviere establecida.
4. Los propietarios
del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes
y obligaciones, serán indemnizados por los gastos y costes a que
se refiere el apartado 1, que se tasarán en el importe efectivamente
incurrido.
Artículo
40. Valoración del suelo en régimen de equidistribución
de beneficios y cargas.
1. Cuando,
en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse
las aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una
actuación de urbanización en ejercicio de la facultad establecida
en la letra c) del apartado 2 del artículo 13, para ponderarlas
entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Administración,
a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación
de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor que le
correspondería si estuviera terminada la actuación.
2. En el caso
de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas
resultantes de una actuación de urbanización por causa de
la insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por
el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación,
descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados
por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.
Artículo
41. Régimen de la valoración.
La valoración
se realiza, en todo lo no dispuesto en esta ley:
a) Conforme
a los criterios que determinen las Leyes de la ordenación territorial
y urbanística, cuando tenga por objeto la verificación de
las operaciones precisas para la ejecución de la ordenación
urbanística y, en especial, la distribución de los beneficios
y las cargas de ella derivadas.
b) Con arreglo
a los criterios de la legislación general de expropiación
forzosa y de responsabilidad de las Administraciones Públicas, según
proceda, en los restantes casos.
REGLAMENTO
DE VALORACIONES DE LA LEY DE SUELO
Real Decreto
1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones
de la Ley de Suelo.
• Artículo
2 derogado por el apartado 4.º de la disposición derogatoria
única de Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración
y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).
El ámbito
de aplicación de este Reglamento sólo se aplicará,
por tanto, en expropiaciones, ventas y sustituciones forzosas, así
como en los casos de responsabilidad patrimonial de las administraciones
públicas.
Debido a la
complejidad de las fórmulas que se recogen en este reglamento, el
texto incorpora metodologías concretas para cada situación
y las fórmulas matemáticas específicas que deben aplicarse.
En su contenido
destaca el desarrollo de los métodos de valoración, que estimarán
cuantitativamente el valor de sustitución de los inmuebles por otros
similares en la misma situación, sin considerar por tanto las posibles
expectativas urbanísticas.
• El nuevo
régimen de valoraciones no afecta a las actualizaciones de valor
que emprendan las entidades financieras de sus carteras de suelo a efectos
hipotecarios. Las tasaciones del suelo en el mercado libre se hacen
según lo establecido en la orden ECO 805/2003 del Ministerio de
Economía y Hacienda. Por lo tanto, el reglamento no es la referencia
para la valoración de esos suelos.
El Reglamento
desarrolla el texto refundido de la Ley de Suelo en lo relativo a la valoración
inmobiliaria, con la intención de dar respuesta al deseo expresado
por el legislador estatal, de mejorar el funcionamiento del mercado del
suelo, para hacerlo más transparente y eficiente, combatiendo además,
en la medida de lo posible, las eventuales prácticas especulativas
en la utilización del mismo, prácticas especulativas que,
en ocasiones, afectaban directamente a la fijación de valores a
efectos expropiatorios.
La regulación
reglamentaria se distribuye en cinco Capítulos y cuatro Anexos:
El Capítulo
I contiene, como Disposiciones Generales, el objeto del Reglamento y el
necesario complemento de dos aspectos regulados por el texto refundido
de la Ley de Suelo, cuya novedad está produciendo en la práctica
problemas de interpretación y aplicación. Se trata del suelo
en situación de urbanizado, cuyo acotamiento con determinados elementos
se entiende necesario, y la evaluación y seguimiento de la sostenibilidad
económica de los instrumentos de ordenación, cuyos contenidos
más fundamentales se precisan en este Reglamento, con el objeto
de asegurar que cumple la función que le otorga la Ley.
Los Capítulos
II, III y IV regulan ya, siguiendo las directrices marcadas por el texto
refundido de la Ley de Suelo, los conceptos para la realización
de las valoraciones y los correspondientes métodos de valoración,
que se orientan a la necesidad de estimar cuantitativamente el valor de
sustitución del inmueble que sea objeto de tasación, por
otro similar en la misma situación, sin consideración alguna
de las posibles expectativas no derivadas del esfuerzo inversor de la propiedad.
A tal efecto, para valorar inmuebles en situación básica
de suelo rural (Capítulo III), al tratarse de un mercado menos concurrente
y más opaco que el del suelo en situación de urbanizado,
se desarrolla el valor de capitalización de la renta real o potencial
de la explotación, en un contexto de búsqueda del valor correspondiente
al más alto y mejor uso del suelo rural, nuevamente sin tener en
cuenta las expectativas urbanísticas. Ello no excluye la introducción
de métodos de valoración del suelo con una amplia gama de
actividades económicas ya presentes, o susceptibles de ser desarrolladas
en el suelo rural, diferentes del aprovechamiento convencional, propias
de una economía moderna y avanzada.
Desde la perspectiva
conceptual de la valoración en suelo rural, el desarrollo de los
correspondientes artículos de la Ley conducen a la formulación
de la valoración de explotaciones, entendidas éstas como
unidades de producción, que se corresponden con la parte territorial
de la empresa, a la que se llega desde los campos valorativos tradicionales
más tecnológicos, incluyendo en suelo rural cualquier actividad
económica reglada. Se produce, así, la sustitución
teórica de la renta de la tierra, por la renta de la explotación,
en consonancia con la agricultura moderna y la Política Agraria
Comunitaria y con el fin de resolver la inclusión, cada vez más
frecuente, de explotaciones no agrarias en suelo rural. En la misma dirección
debe considerarse el desarrollo de las posibilidades de la renta potencial,
lo que permite incluir en la valoración la mejora tecnológica
y económica para la modernización, así como la totalidad
del valor potencial productivo del territorio rural.
Por otro lado,
desde la perspectiva metodológica, se propone un tratamiento novedoso
en el campo de la valoración, consistente en la propuesta de tipos
de capitalización diferentes, para tipos de explotaciones diferentes,
y ello, en función del riesgo de cada actividad en suelo rural,
lo que constituye el núcleo fundamental de la valoración
rural a la que se dedican los artículos 7 a 18 de este Reglamento.
En dichos artículos, la variabilidad resultante de las explotaciones
de vida útil con horizonte temporal limitado, las correspondientes
variaciones cíclicas propias de cada actividad sobre suelo rural
de duración ilimitada, la consideración de rentas reales,
rentas potenciales y procesos cronológicos de conversión,
junto con la necesidad, por mandato constitucional, de eliminar las expectativas
urbanísticas, han hecho imprescindible la inclusión de una
cierta formulación algebraica procedente del campo de las Matemáticas
Financieras cuyo resultado principal es la suma de progresiones geométricas.
En cuanto a
la valoración de inmuebles en situación básica de
suelo urbanizado (Capítulo IV), tal y como se venía haciendo
en legislaciones anteriores, se han utilizado criterios basados en información
del mercado, acomodados al cumplimiento de los deberes y al levantamiento
de las cargas urbanísticas por parte de sus titulares, si bien,
en esta ocasión y con objeto de alcanzar una mayor precisión
metodológica, se han pormenorizado los criterios para las distintas
situaciones en las que se puede encontrar el suelo.
Para finalizar,
el Capítulo V se refiere a las indemnizaciones y gastos de urbanización
y desarrolla lo establecido por los artículos 25 y 26 del texto
refundido de la Ley de Suelo.
Durante la
tramitación de este Reglamento se ha dado cumplimiento al trámite
de audiencia a las organizaciones y asociaciones representativas de intereses
afectados por el mismo, se ha solicitado informe a todas las Comunidades
Autónomas y a los Departamentos Ministeriales, todo ello en cumplimiento
de lo dispuesto por la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno.
Por último,
desde el punto de vista competencial, la valoración inmobiliaria
en cuanto materia fundamental cuya regulación incluye el Reglamento,
constituye una competencia exclusiva del Estado, a tenor de lo dispuesto
por el artículo 149.1.18.ª de la Constitución Española,
y de acuerdo con una jurisprudencia ampliamente consolidada ya por el Tribunal
Constitucional.
Con el propósito
de frenar las prácticas especulativas y las expectativas de revalorización
que no se correspondan con la realidad de los terrenos, ha entrado
en vigor, tras su publicación en el Boletín Oficial
del Estado, el Reglamento de la Ley de Suelo, que establece un nuevo régimen
de valoraciones.
Para empezar,
el Reglamento sigue criterios basados en la información del mercado
y establece exhaustivos métodos de valoración de acuerdo
con el criterio de estimar cuantitativamente el valor de sustitución
de los inmuebles que sean objeto de tasación por otros similares
en la misma situación, sin consideración alguna de las posibles
expectativas no derivadas del esfuerzo inversor de la propiedad.
En el caso
de las valoraciones de terrenos rústicos, desarrolla el valor de
capitalización de la renta real o potencial de la explotación,
en un contexto de búsqueda del valor correspondiente al más
alto y mejor uso del suelo rural, sin tener en cuenta expectativas urbanísticas.
Por otro lado,
se propone un tratamiento consistente en la propuesta de tipos de capitalización
diferentes, para tipos de explotaciones diferentes, y ello, en función
del riesgo de cada actividad en suelo rural.
Respecto del
suelo urbanizado, establece métodos de valoración que dan
lugar a tasaciones de los inmuebles actualizadas y equivalentes a las que
podrían obtenerse, mediante el método de comparación,
en el propio mercado, acomodados al cumplimiento de los deberes y al levantamiento
de las cargas urbanísticas por parte de sus titulares.
Con todo, y
debido a su complejidad, el texto incorpora metodologías concretas
aplicables a cada situación y las fórmulas matemáticas
específicas para introducir el mayor rigor en las valoraciones.
Pero además,
el Reglamento se refiere a las indemnizaciones y gastos de urbanización.
Así contempla, tanto la indemnización de la facultad de participar
en actuaciones de nueva urbanización, como la posible indemnización
de la iniciativa y promoción de actuaciones de urbanización
o de edificación.
Ahora bien,
en el primer caso, aclara que en los supuestos de expropiación,
venta y sustitución forzosas, no habrá lugar a indemnización
en los supuestos de renuncia voluntaria del propietario a participar en
el proceso de urbanización, o cuando la iniciativa de la actuación
de urbanización haya partido de quién no sea el propietario
de los terrenos.
FIJAR UN JUSTIPRECIO
CAPITALIZACIÓN
El texto propone
un tratamiento novedoso en el campo de la valoración, consistente
en la propuesta de tipos de capitalización de rentas diferentes
para tipos de explotaciones diferentes, y ello, en función del riesgo
de cada actividad en suelo rural.
RENTA REAL
Se entiende
por renta real aquella que corresponda a la gestión del suelo rural
de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración.
RENTA POTENCIAL
Será
aquella que pueda ser atribuible a la gestión del suelo rural de
acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles
los terrenos.
LOCALIZACIÓN
La valoración
final del suelo deberá tener en cuenta la localización espacial
concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de
corrección al valor de capitalización. Factores que serán
tenidos en cuenta son, entre otros, la accesibilidad de los terrenos a
núcleos de población, a centros de actividad económica
y si su ubicación se encuentra en entornos de singular valor ambiental
o paisajístico.
SOSTENIBILIDAD
La documentación
de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de urbanización
debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en
el que se ponderará en particular el impacto de la actuación
en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y
el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha
y la prestación de los servicios resultantes, así como la
suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.
SUELO URBANIZADO
El reglamento
establece de manera muy concreta con diversas fórmulas económico
financieras la manera de valorar esta clase de terrenos. Tiene en cuenta
si está edificado o en curso de edificación, cuándo
se podrá proceder a una tasación conjunta del suelo y la
edificación o si el solar está sometido a operaciones de
reforma.
|
