• Gestión del Patrimonio Inmobiliario en fase de adquisición. 

1. Funciones del director de patrimonio o gestor de patrimonio. 

a. Gestión administrativa y evaluación de lugares de trabajo. 
b. Gestión del inventario patrimonial. 
c. Subcontratación o “outsourcing” 

2. Adquisición de inmuebles. Conceptos preliminares. 

a. ¿Qué diferencia una “Due Diligence” de una Auditoria Legal Inmobiliaria?. 
b. ¿Cuáles son los objetivos de la “Due Diligence Inmobiliaria”?. 
c. ¿Cuál es la finalidad de  la “Due Diligence Inmobiliaria”?. 
d.¿Qué aspectos deben analizarse para garantizar el éxito de la operación?. 
e. ¿Qué es el “Data Room”?. 

TALLER DE TRABAJO. 
Dirección de Gestión de Patrimonios Inmobiliarios. El client management. 
1. Las 4 patas del client management inmobiliario: áreas técnica, comercial, de explotación económica y de atención al cliente. 
2. Una página web para cada edificio gestionado. 
3. Diferencias entre la gestión única (gestor de referencia) y la gestión funcional (expertos). 

TALLER DE TRABAJO. 
La gestión integral de patrimonios 
1. La gestión integral de patrimonios 

a. Fase de inversión inmobiliaria (identificación de inmuebles y momento de compra). 
b. Gestión de la propiedad (administración, arrendamientos, seguros) 
c. Ejemplo de Programa informático para la gestión integral de inmuebles. 
d. Venta del inmueble (búsqueda de compradores y momento de venta) 

2, Ejemplos de adjudicación pública de contrato de gestión integral de un conjunto de edificios públicos 

TALLER DE TRABAJO. 
Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias. 
1. Prima de riesgo de las rentabilidades inmobiliarias (variables: impago de rentas, desocupación, depreciación y remodelación). 
2. Prima de riesgos de centros comerciales (el problema de la renta variable – cíclico). 
3. Prima de riesgo del sector hotelero. 
4. Prima de riesgo de inversión residencial (vivienda en alquiler). 
5. Prima de riesgo de oficinas (mercado cíclico). 
6. Prima de riesgos de suelo industrial (polígonos industriales y logísticos). 
7. Prima de riesgos de garajes y aparcamientos. 

TALLER DE TRABAJO. 
Estrategias inmobiliarias directas o indirectas (vehículos inversores interpuestos) 
1. La flexibilidad de la inversión indirecta (vehículos inversores interpuestos) 
2. Inversión inmobiliaria en función de la localización y el desarrollo urbanístico necesario. 
3. Inversión inmobiliaria en función del Project finance y el nivel de riesgo. 

TALLER DE TRABAJO. 
El contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 
1. El compromiso de construcción y comercialización del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 
2. Riesgos por cuenta del vendedor promotor en el contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 
3. El contrato forward purchase en el derecho español. 
4. Cláusulas esenciales del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 
5. El caso en que el edificio futuro lo financia el comprador (forward funding). 

TALLER DE TRABAJO. 
El management inmobiliario integral. 
1. Análisis de necesidades de operador o inversor. 
2. Búsqueda del suelo acorde a las necesidades del inversor. 
3. Estudio de viabilidad económico-financiero de la operación. 
4. Análisis de la tipología de operación inmobiliaria con aportación de soluciones jurídicas más adecuadas (Presale & LeaseBack, Forward Purchase, etc). 
5. Optimización del proyecto de implantación. 
6. Búsqueda de inversor u operador. 
7. Búsqueda de financiación y definición de estructura óptima de pasivo. 
8.Consultoría financiera, inmobiliaria y urbanístico preparatoria. 
9. Project Management Inmobiliario integral (diseño, edificabilidad, ajuste al uso, exigencias del usuario final tipo tecnológico, parámetros operativos, eficiencia energética, etc.
10. Post Project management con Construction Management y seguimiento del planning (informes mensuales). Construcción y gestión de licencias. Controlling, seguimiento y optimización de costes.  

• “Due diligence”. Precauciones de gestión y compra.

1. Compra de inmuebles a través de sociedades. 
2. Escrituras y otros documentos. 

1. Elementos personales. 
2. Elementos reales. 
3. Elementos formales. Escritura pública, registro de la propiedad y catastro. 

1. Primera aproximación a la información urbanística. 
2. La viabilidad económica de un proyecto urbanístico (Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria). 
4. Aspectos  urbanísticos que deben aparecer en la escritura pública. 
5. Datos personales del titular de los derechos urbanísticos. 
6. Aspectos urbanísticos de los inmuebles. 
7. Licencias. 

a) Licencia de obra mayor por consolidación de edificios. 
b) Licencia de obra mayor por nueva edificación. 
c) Licencia de obra mayor por rehabilitación de edificios. 
d) Licencia de obra mayor por restauración de edificios. 

8. Documentación a aportar a la autoridad en materia de licencias. 
9. Tasa por licencia de obras. 
10. Certificación de la finalización de las obras. 
11. Documentación necesaria para solicitar licencia de segregación. 
12. El aprovechamiento urbanístico. La compra de “aprovechamientos urbanísticos”. 

1. “Due Diligence” de adquisición de terrenos para su posterior edificación. 
2. Condiciones para poder edificar una parcela. 
3. Condiciones de situación y forma de los edificios. 
5. Control del Proyecto. 
6. La documentación que se debe entregar al promotor a la conclusión de las obras. 
7. La importancia del acto de recepción de las obras en relación a la responsabilidad de los riesgos cubiertos por el seguro. 
8. Seguros de la construcción. 
9. Libro del edificio 

1. Impuestos Directos. 
2. El impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. 
Documentación a solicitar en el  Impuesto de la Renta (IRPF) y Retenciones. 
Documentos a examinar en supuestos de no residentes: 
3. El Impuesto sobre Sociedades: Régimen General de Residentes. 
Documentos a examinar en el Impuesto sobre sociedades 
4. El Impuesto sobre el Valor Añadido. 
5. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. 
6. Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. 
7. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD). 
8. Impuesto sobre actividades económicas. 
9. Inspecciones fiscales. Actuaciones ante la Administración. 

1.  Acciones para proteger la Propiedad (deslindes, reivindicatorias, etc.). 
Observación: 
2.  Litigios 
3. Documentos a solicitar. 
4. Mención especial a la existencia de expedientes expropiatorios. 

CHECK-LIST 

Principales aspectos fiscales y jurídicos que se tienen que considerar en las diferentes fases de la Gestión del Patrimonio Inmobiliario 
Aspectos a tener en cuenta en la adquisición de inmuebles Fórmulas de financiación
Enajenación: posterior venta y/o alquiler de los inmuebles 

• Tasación y valoración del patrimonio inmobiliario. 

1. El régimen legal de las valoraciones. 
2 El informe de valoración de inmuebles. La labor documentalista del perito tasador y las sociedades de tasación. 
3.¿Qué se entiende por valor?. Clases de valor. El valor de mercado y su relación con las edificaciones y el urbanismo. 
4. Técnicas y procedimientos valoración del suelo: Estudios de viabilidad del suelo. El  cálculo y formalización del valor de tasación. Introducción a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. 
5. Métodos de cálculo de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. ¿Qué debe saber un inversor?. ¿Qué documentación se precisa para la tasación?. Metodología de la valoración. Problemática particular en función del tipo de inmueble. 
Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
6. El certificado de tasación o informe de valoración de inmuebles (situación administrativa, características físicas de la finca, datos registrales, servidumbres, planos de edificación y urbanísticos, valoración económico financiera, etc.). 

CHECK-LIST 

Tasación y valoración del patrimonio inmobiliario. 
¿Cómo puede incrementarse el valor de los activos inmobiliarios a través de una adecuada tasación y valoración? 
Principales aspectos que hay que tener en cuenta en la valoración de activos inmobiliarios 
Normativa aplicable en la valoración 
¿Cuáles son los principales métodos de valoración?
Baremos de valoración en los diferentes tipos de inmuebles 

• Gestión económica del patrimonio. 

1. Análisis de los costes. 
2. Costes de la producción de solares edificables 
3. Presupuesto de un proyecto de construcción. 
4. Metodología de cálculo de costes y elaboración de presupuestos.
3. Unidad de obra 

a. Unidad de obra en Contabilidad de Costes y de Gestión. 
b. Unidad de obra en presupuestos de proyectos de construcción. 
c. Estado de mediciones 
d. Partidas alzadas 
e. Cuadros de precios 

4. Costes de personal. 
5. Costes de los materiales. 
6. Precio unitario. 
7. Precio descompuestos. 
8. Precios auxiliares 
9. Presupuestos 

a. Presupuestos parciales 
b. Presupuesto general 

10. Contabilidad de la obra.

a. Definiciones de precios. 
b. Sistemas de contabilidad de costes

11. Definición de precios 

a. Precio de suministro (PSU) 
b. Precio auxiliar (PA) 
c. Precio unitario descompuesto y auxiliar 
d. Precio unitario auxiliar (PUA) 
e. Precios complejos descompuesto y auxiliar 
f. Precio funcional descompuesto (PFD) 

12. Los precios de coste desde la contabilidad de costes y de gestión 
13. Referencia espacial del precio. 

1. Viabilidad económico financiera. 
2. Criterios de análisis estáticos 
3. Criterios de análisis dinámicos 
4. Financiación del proyecto 
5. El valor actual neto (V.A.N.) 

• Property y Facility Management. Gestión integral de los inmuebles. 

1. Property Management. ¿Por qué gestionar el patrimonio?. 
2. Análisis Financiero de Inversiones 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Qué es la gestión de activos inmobiliarios?

1. ¿Qué es el Facility Management? 
2. Historia del Facilty Management. Gestión técnica de activos. 
3. Facility Management, ventajas de un nuevo modelo de gestión de edificios. 

TALLER DE TRABAJO. 
El porqué de la gestión del espacio en los edificios superiores a 30.000 m2. 

CHECK-LIST 

¿Qué es el Facility Management (gestión de servicios generales de edificios)?. 
¿Por qué las nuevas tecnologías han cambiado la gestión de los edificios?. 

1. Introducción. 
2. La primera regla: elegir dónde debe localizarse la empresa. 
a. Cada empresa un destino.
b. Dimensionar las necesidades. 
c. ¿Comprar o alquilar?. 
d. Check-list. Preguntas que debemos responder para estar seguros de la inversión. 
3. Comprar un inmueble sin que nos den “gato por liebre”. 
a. El mercado de oficinas. 
b. Centros y locales comerciales. 
c. Naves industriales. 
4. ¿Cómo sacar todo el partido al espacio?. 
5. El uso de los inmuebles. Mantenimiento. 
6. Los seguros 
7. Los gastos de mantenimiento del inmueble. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo sacar todo el partido a un inmueble? 

TALLER DE TRABAJO.
La subcontratación del mantenimiento de un edificio. Subcontratación o “outsourcing” y caso práctico.

TALLER DE TRABAJO. 
Las ventajas competitivas de la gestión de los activos inmobiliarios. 

TALLER DE TRABAJO. 
El Facility Management de la Ciudad Financiera del Santander. 

TALLER DE TRABAJO. 
El facility management en la conservación de infraestructuras. Caso Ferrovial. El facility management, la conservación integral de infraestructuras y los servicios aeroportuarios de handling. Total Facilities Management. 

TALLER DE TRABAJO. 
El facility management relacionado con el Project managment en la concesión de un hospital por una Comunidad Autónoma. 

1. ¿Qué hace el Gerente de inmuebles?. ¿Qué es el proceso de gerencia integral de inmuebles?. 
2. Mantenimiento Diario. 
a. Gerencia de personal asignado al edificio. 
b. Gerencia financiera. Control presupuestario. 
c. Mantenimiento y vigilancia de la propiedad. 
d. Relaciones con los arrendatarios. 
3. El control de las subcontratas (desde la limpieza a la seguridad o el mantenimiento).
4. ¿De qué es responsable el gerente del inmueble?. DE TODO. Check-list de autocontroles. 

TALLER DE TRABAJO. 
Caso práctico de la gerencia inmobiliaria o “facility manager” de un parque empresarial.

1. Problemas de Organización. 
2. Problemas de Seguridad. 
3. Problemas de Instalaciones. 
4. Explotación del edificio corporativo: la gestión integrada de servicios. Relación de equipos de trabajo y funciones asignadas. 

TALLER DE TRABAJO. 
Facility Management en edificios corporativos. 
1. Problemas de Organización. 
2. Problemas de Seguridad. 
3. Problemas de Instalaciones.
4. Explotación del edificio corporativo: la gestión integrada de servicios. Relación de equipos de trabajo y funciones asignadas. 
5.  Caso práctico.

CHECK-LIST 

Desarrolle un sistema de gestión de espacios. Optimización del uso eficiente de los espacios de que dispone una organización, que podrán ser activos propios o ajenos. Parta de un  análisis de uso real de espacios proponga una mejor planificación de ocupación de espacios y adecuada gestión de cambios en el uso de espacios 
Sistemática: descripción del edificio, mobiliario e instalaciones, auditoría de instalaciones, equipamiento de seguridad y red de comunicaciones 

1. Definiciones de este tipo de contratos. 

a. Equipos y fichas de equipos de trabajo. 
b. Averías. 
c. Mantenimiento preventivo. 
d. Cobertura fija o temporal de equipos de mantenimiento. 
e. El adjudicatario del mantenimiento del edificio. 
f. Informe mensual (facturación y actividades). 

2. La sumisión a las instrucciones de los fabricantes de los equipos a mantener. 
3. Personal del adjudicatario cualificado y acreditando cumplimiento de legalidad.
4. Garantías del servicio realizado. 
5. El precio. 
6. Revisión de precios 
7. Facturación 
8. Vigencia del contrato 

1. Objeto de la licitación. 
2. Documentación a aportar por las empresas de gestión. 
3. Estructura y desglose de la oferta 
4. Plazo de presentación de ofertas. 

TALLER DE TRABAJO. 
Herramientas de control de una empresa de gestión de inmuebles. 
1. La importancia de la informática. 
2. Sistemas de información para la gestión inmobiliaria. Gestión informatizada de inmuebles. Plan de mantenimiento correctivo (PMC) y plan de mantenimiento preventivo (PMP). 

TALLER DE TRABAJO. 
Gestión Patrimonial de inmuebles por grandes entidades. Casos prácticos.

TALLER DE TRABAJO 
Caso práctico. Comunidad autónoma. 

• Gestión de espacios  y configuración de edificios 

• Informática para el property & facility management. 

• Formularios de gestión patrimonial.

1. Supuesto especial de“Due Diligence” urbanística de un proyecto básico apto para licencia y pendiente de visado urbanístico. 
2. Modelo de ficha urbanística de un proyecto de obra. 
3. Modelo de cédula urbanística. 

• Formularios contractuales. 

• Contrato de outsourcing o externalización de servicios. 
• Modelo 1
• Modelo 2

• Ejemplo de Programa informático para la gestión integral de inmuebles.

(Nota hay muchos en el mercado) 

1. Ventajas de la gestión informática: 

 
Gestión: Entidades Financieras, Inmobiliarias, Compañías de Seguros, etc. 
Alquiler, compra y venta de los inmuebles, como la administración y actualización de los contratos, así como la facturación y control de los gastos derivado de estos procesos.
Crea una ficha por cada inmueble, donde se podrá recoger el equipamiento del mismo, además de todo tipo de documentación gráfica asociada. 
Gestiona el inventario, las ubicaciones (centros de gestión, almacenes y Ubicaciones) así como los movimientos Visualización automática sobre el plano del inmueble. 
Gestión económica. Actividad contable y financiera de las inversiones. 
Aplicación automática a los inmuebles de los planes de amortización y depreciación correspondientes al inmovilizado. 


2. Desglose informático de la gestión integral de inmuebles. 
 

a. Estructura de los inmuebles (tipos de inmueble y organización del patrimonio). 
b. Inmovilizado (gestión contable y financiera de las inversiones, control de activos, elementos, números de serie, ubicaciones). 
c. Gestión de espacios (gestión de inmuebles o espacios gestionables, obras y proyectos por inmueble (construcción, reforma), imputación de partes de trabajo y otros gastos, alquiler y venta de inmuebles, contratos, facturación, herramienta gráfica para el inventario de espacios, mantenimiento correctivo y preventivo). 
d. Gestión documental (asociación de documentos a patrimonio y relaciones entre documentos, propiedades, búsquedas). 
e. Contabilidad. El sistema contempla la gestión de elementos del inmovilizado y su contabilización por grupos de inmovilizado, partiendo de la libre definición de los elementos amortizables y su agrupación en activos. 
f. Desglose analítico de coste de los elementos (y su reflejo contable en la amortización). 
g. Enlace automático con compras. 
i. Estadísticas y Consultas ( Consulta de valoración del inmovilizado, Amortización acumulada entre fechas, Valoración del patrimonio, Valoración del patrimonio a fecha y Variaciones en patrimonio). 
j. Control de obras y definición de presupuestos por diferentes unidades (horas, trabajos, (materiales, mano de obra, gastos, dietas, etc...) 
3. Gestión documental. 
 
a. Asociación de documentos a entidades generales y del patrimonio 
b. Relaciones entre documentos, propiedades, búsquedas. 

• Esquemas proyectados durante el curso (“power point). 

• Puesta en valor de la gestión patrimonial y Facility Management. Implantación de un modelo de gestión inmobiliaria.