• Introducción a la dispersa normativa turística y hotelera.

1. La dispersión legislativa hotelera. 
2. Legislación estatal: visión histórica. 

a. Ordenación del turismo 
a1. Registros 
a2. Reclamaciones 
a3. Planificación 
a4. Disciplina turística 

3. Ordenación de alojamientos turísticos 

a. Infraestructura
b. Reglamentación higiénico-sanitaria
c. Prevención de incendios 
d. Precios 

4. Ordenación y clasificación de establecimientos hoteleros 
5. Reglamentación de actividades de aplicación turística. Profesiones. 
6. Consumo 

TALLER DE TRABAJO.
Regulación del sector hotelero

TALLER DE TRABAJO.
Los establecimientos hoteleros y su regulación autonómica.

TALLER DE TRABAJO
Los apartamentos y viviendas turísticas vacacionales
1. Los apartamentos y viviendas turísticas vacacionales 
2. Régimen Estatal. Real Decreto 2877/1982. 
3. Régimen autonómico. 

• Baleares. 

Ley 2/2005, de 22 de marzo, de comercialización de estancias turísticas en viviendas. 
• Comunidad Valenciana 

Decreto 91/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de los bloques y conjuntos de viviendas turísticas de la Comunitat Valenciana 
Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunitat Valenciana. 

TALLER DE TRABAJO
La prohibición de construir apartamentos turísticos en suelo industrial

TALLER DE TRABAJO
El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico

TALLER DE TRABAJO.
La disciplina e inspección turística

TALLER DE TRABAJO.
El duro examen para ser un hotel de lujo.

TALLER DE TRABAJO
La reforma del art. 108 de la LMV y la ventaja para empresas hoteleras.

• Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. (SOCIMI).

• NUEVAS TENDENCIAS

TALLER DE TRABAJO.
'Condohoteles'. Financiarse vendiendo habitaciones.

TALLER DE TRABAJO. 
'Condohotel'. Todo lo que debe regular el contrato de “condohotel”. 
1. Derechos y obligaciones de los nuevos propietarios en régimen de condohotel. 
2.  Zonas comunes no vinculadas a la gestora. 
3. Falta de mantenimiento de la gestora y problema de los vicios ocultos. 
4. Duración del contrato de gestión explotación hotelera en el condohotel. 
5. ¿Cuándo se puede rescindir el contrato de explotación en el condohotel? 
6. Due diligence o precauciones antes de reconvertir un hotel en “condohotel” 

TALLER DE TRABAJO.
'Condohotel'. ¿Qué contrato firmar?. Los problemas del vacío legal.

TALLER DE TRABAJO. 
Precauciones en la cesión del condohotel o arrendamiento del condohotel a la  gestora hotelera? 
1. El cesionario debe tener todas las licencias hoteleras. 
2. Renta mixta en función de la rentabilidad de la explotación del condohotel. 
3. “Hoja de privilegios”  del condohotel. 
4. Derechos del consumidor y contrato de adhesión a favor del gestor hotelero. 
5. Titulo de constitución y estatutos a favor del gestor hotelero. 
6. Precauciones estatutarias para que la finalización del arrendamiento no perjudique a la explotación hotelera. 

TALLER DE TRABAJO. 
Gestión por medio de propiedad horizontal y fiscalidad del Condohotel. 

CHECK-LIST 

1. ¿Qué es la compraventa de una unidad condohotel? 
2. Ventajas del Condohotel. 
3. ¿Qué ventajas ofrece el condohotel a una gestora hotelera? 
4. ¿Qué es la cesión del condohotel o arrendamiento del condohotel a la gestora hotelera? 
5. ¿Se puede vender un condohotel sobre plano? 
6. ¿Cuáles son las ventajas de rentabilidad y fiscalidad para los propietarios de un condohotel? 
7. ¿Cuáles son las ventajas de rentabilidad y fiscalidad para los propietarios de un condohotel? 

TALLER DE TRABAJO.
¿Qué es la planificación estratégica en la inversión hotelera?. ¿Qué son los estudios de viabilidad de proyectos inmobiliarios y hoteleros?. Inversión o venta. 

TALLER DE TRABAJO.
Plan de negocio de una inversión hotelera. 
1. Estudio de Mercado 
2.- Plan de Negocio y “Master Plan”. 

a. Análisis de la Oportunidad. 
b. Plan de Negocio y Unidades de Negocio. 
c. Fase de desarrollo del negocio hotelero. 

3. Planificación de objetivos (“Master Plan hotelero”). 

a. Programa y planificación. 
b. Urbanismo y estudio de detalle. 
c. Financiación e inversores. 
d. Edificación y exploración hotelera. 

TALLER DE TRABAJO
Métodos de valoración de un hotel (niveles de ocupación, segmento de mercado, expectativas, etc.).

1. Introducción. ¿Qué es una Ley de Turismo? 
2. ¿Cómo surgen las leyes de Turismo? 

• Andalucía 
TALLER DE TRABAJO
Los polémicos hoteles en los puertos. Ley 21/2007, de 18 de diciembre, de Régimen Jurídico y Económico de los Puertos de Andalucía.
TALLER DE TRABAJO.
El Plan General de Turismo Sostenible 2008-2011 de Andalucía y su encaje con el urbanismo a través del Plan Director de Ámbito Rural, el Plan Director de Ciudades y el Plan de Ordenación Turística de Ámbito Litoral.
TALLER DE TRABAJO.
La ley del turismo de Andalucía 
TALLER DE TRABAJO. 
El régimen sancionador en el turismo andaluz. 
TALLER DE TRABAJO. 
El municipio turístico en ley del turismo de Andalucía 
TALLER DE TRABAJO.
Turismo, urbanismo y parámetros. El debate de la sectorización en la costa.
• Aragón 
• Asturias 
• Baleares 
TALLER DE TRABAJO
La ley balear de estancias vacacionales. Ley 2/2005 de 22 de marzo, de comercialización de estancias turísticas en viviendas. 
TALLER DE TRABAJO. 
La ley general de Balear. 
TALLER DE TRABAJO.
El turismo Balear. 
1. Concepto de actividad turística. 
2. ¿Qué materias regula la LGT?. 
3. Ámbito subjetivo de aplicación de la LGT. 
4. ¿Qué ha dicho la LGT sobre los POOT? 
5. Criterios de actuación de la Administración pública. 
6. El Consell Asesor de las IB. 
7. Régimen jurídico de las empresas turísticas
8. Clasificación de las empresas turísticas. 
9. Las empresas de oferta complementaria. 
10. El régimen jurídico de los usuarios. 
11. El régimen de intercambio de plazas para la obtención de nuevas autorizaciones turísticas previas. 
12. Supuestos exclusivos del sistema de reconversión. 
13. Régimen de los establecimientos dados de baja definitivamente. 
• Canarias 
TALLER DE TRABAJO.
Ley 6/2009, de 6 de mayo, de medidas urgentes en materia de ordenación territorial para la dinamización sectorial y la ordenación del turismo. 
• Cantabria 
• Castilla-la Mancha 
• Castilla y León 
• Cataluña 
• Extremadura 
• Galicia 
• Madrid 
• Murcia 
• Navarra 
• País Vasco 
• La Rioja 
• C. Valenciana 

• Los ayuntamientos y las competencias hoteleras. Las dos soluciones de las leyes turísticas autonómicas. 

a. Solución 1: Ayuntamientos sin competencias en materia de turismo 
• Castilla-La Mancha 
• Extremadura 
b. Solución 2: Ayuntamientos con competencias en materia de turismo 
Andalucía 
• Canarias 
• Cantabria 
• Castilla y León 

a. Concepto 

Andalucía. 

b. Condiciones para su declaración 
• Andalucía. 
• Cantabria. 
• Murcia. 
c. Consecuencias de las declaraciones de municipio turístico. 
• Andalucía 
• Murcia 
• Canarias 
• C. Valenciana 


TALLER DE TRABAJO 
Problemática financiera del municipio turístico. 

1. Actuaciones en destino
2. Principios Básicos 

a. Tratamiento integral 
b. Impulso local 
c. Colaboración administrativa
d. Totalidad del destino 

3. Planes de excelencia turística: el turismo maduro (playas, cascos históricos, etc.).

a. Recuperación y regeneración de Destinos Maduros (litoral e históricos) 
b. Concepto 
c. Objetivos 
d. Clases. 

TALLER DE TRABAJO.
¿Cómo promocionar y fomentar el turismo?. Los planes de excelencia.

TALLER DE TRABAJO. 
Los planes de excelencia y dinamización Turística (PEDT). 
1. Planes de Excelencia y Dinamización Turística (PEDT). No conformarse con el “sol y playa”. 
2. La crisis del modelo turístico de sol y playa. 
3. ¿Qué es la sostenibilidad en la la actividad turística? 
4. Los planes de excelencia y dinamización turística (PEDT). Evolución histórica. 
4. Cooperación entre administraciones y agentes turísticos.. 
5. Objetivos y acciones desarrollados en los PEDT 
6. Tipología del PEDT 
7. Errores en la dinamización turística: urbanismo turístico y falta de sintonía con proyectos privados. 

1. Concepto 
2. ¿Cómo mantener la rentabilidad?. 
3. ¿Qué efectos se buscan? 
4. Clases. 

• Un hotel paso a paso.

• Licencias para la apertura de un hotel. 

1. La licencia de obra y la de apertura exigibles junto a la autorización de funcionamiento. 
2. La licencia de apertura. Aspectos medioambientales y de actividades molestas. 
a. Consideraciones para su concesión 
a.1. Incidencia de normativa medioambiental 
a.2. Incidencia de normativa de policía 
3. La licencia de obras de la construcción hotelera. Competencia y procedimiento. 
a. Como acto autorizante. 
b. La construcción hotelera como acto sujeto a licencia 
c. Competencia para la concesión
d. Procedimiento 
d.1. Particularidades 
d.2. Caducidad 
d.3. Eficacia 
4. La licencia de primera ocupación del establecimiento hotelero. 

TALLER DE TRABAJO
Cambio de uso de la parcela de terciario comercial a terciario general hotelero. 
MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA 

1. Antecedentes. 
2. Promotor. 
3. Objeto. 
4. Estructura de la propiedad. 
5. Situación y ámbito de innovación. 
6. Justificación de la innovación (conveniencia, oportunidad y legitimación). 
MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA 
1. Antecedentes. 
2. Promotor. 
3. Objeto. 
4. Justificación de los requerimientos. 
4.1. Medidas compensatorias por el aumento de población. 
4.2. Establecimiento de edificabilidad para vivienda de protección oficial. 
TALLER DE TRABAJO
Transformación hotelera en residencial. 
• Modificación del Plan General de Ordenación Urbana con el fin de cambiar el uso hotelero por el de residencial. Establecimiento de prima de aprovechamiento para uso hotelero alternativo al residencial indiferenciado con condiciones como el límite de edificabilidad.

• La autorización administrativa del hotel, desde la perspectiva estatal y autonómica. 
• Solicitudes (documentación soporte, planos, etc), autorizaciones provisionales, definitivas, recursos. 
• La relación entre el expediente turístico y el expediente municipal de apertura. 

1. Regulación estatal 
2. Regulación autonómica 

• ¿Cómo explotar el hotel?. Explotación propia. Gestión por una empresa. Franquicia. Comercialización  de hoteles independientes. Diferencias básicas entre el contrato de franquicia, de arrendamiento, de gestión y de dirección o "management". 

1. Introducción. 
a) Entre el propietario y la empresa patrimonialista. 
b) Aproximación general al contrato de gestión y al contrato de alquiler hotelero. 
2. Explotación propia. 
3. Arrendamiento 
4. Gestión por una empresa. 
5. Franquicias 

TALLER DE TRABAJO.
Examen comparativo de las diferentes formas de gestión hotelera.
1. Contrato de franquicia. 
2. Contrato de arrendamiento. 
3. Contrato de gestión. 
4. Contrato de dirección o "management". 

TALLER DE TRABAJO.
Todas las modalidades de gestión de hoteles: propiedad, franquicia, afiliación, alquiler, etc. 
1. La gestión hotelera por la propiedad. 
2. El contrato de afiliación hotelera 
3. El contrato de franquicia 
4. El arrendamiento del hotel como arrendamiento urbano para uso distinto de vivienda. 
5. El arrendamiento del hotel como arrendamiento de industria. 
6. El contrato de gestión o management hotelero. 

TALLER DE TRABAJO.
Hoteles en propiedad: porcentaje sobre los ingresos (basic fee) y sobre el beneficio de explotación (incentivo). Nuevas fórmulas mixtas de riesgo. 
1. Lo importante es el poder de marca hotelera. Los gestores con marca operan en nombre del propietario, a su cuenta y riesgo. 
2. Sale & lease back hotelero: vender la propiedad pero quedarse con la gestión. 
3. Hay dos opciones: contratos de alquiler con un variable sobre los beneficios o contratos de gestión con un mínimo de la inversión, garantizado y avalado. 

TALLER DE TRABAJO
Del arrendamiento hotelero con opción de compra al lease back inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO.
Rentabilidad de hoteles en régimen de concesión. Concesión hotelera.

TALLER DE TRABAJO.
Mejor ceder la gestión hotelera a un experto.

TALLER DE TRABAJO.
Precauciones en la externalización de servicios hoteleros.

TALLER DE TRABAJO.
El Revenue Management y Yield Management en la Gestión hotelera. 

1. ¿Qué es el revenue management hotelero? 
2. El Yield Management hotelero, herramienta de gestión hotelera para intentar comercializar el máximo de habitaciones posibles. 
a. Canales de distribución de un hotel 
b. Tarificación en tiempo real 
3. El revenue manager 
TALLER DE TRABAJO. 
Contabilidad de Costes en hoteles. 
1. El método del coste completo (full costing) 
2. El método del coste variable (direct costing). “Uniform System Of Accounts For the Lodging Industry” (U.S.A.L.I.) 
3. ¿Es aplicable la técnica contable de hospitales (Sistema de grupos de diagnóstico relacionado G.R.D.) 
4. Sistema de costes basado en las actividades al sector hotelero (activity based costing A.B.C.) 

CHECK-LIST 


1. ¿Propietario independiente o afiliado a una cadena?. Ventajas e inconvenientes.
2. Modelos de gestión hotelera.
- Gestión y explotación propia.
- Gestión del propietario.
- Gestión propia y afiliación hotelera.
- Gestión propia y franquicia.
- Explotación por operador hotelero.
- Arrendamiento
4. Tendencia del alquiler a la gestión hotelera. ¿Arrendamiento o gestión hotelera?.
5.  Ventajas y desventajas para el propietario y el operador hotelero
6. Flexibilización de los modelos de gestión: la tendencia a compartir riesgos entre hoteleros y propietarios
7. La influencia de la entrada de los operadores internacionales en el mercado hotelero español

• La gestión hotelera.

1. El contrato de gestión hotelera en el sistema de estructuración de los hoteles. 
2. La naturaleza del contrato de gestión hotelera.
3. Plazo del contrato de gestión hotelera. 
4. El propietario del hotel. obligaciones. 
5. El gestor hotelero. Obligaciones. 
6. Supuestos de incumplimiento del propietario o del gestor hotelero. 

TALLER DE TRABAJO
Los contratos de gestión hotelera.

TALLER DE TRABAJO.
Formas de explotación de los establecimientos de alojamiento turístico: el contrato de gestión hotelera.

TALLER DE TRABAJO
El precontrato y negociación de la gestión hotelera.

TALLER DE TRABAJO 
La Gestión hotelera y la garantía del beneficio. GOP (Gross Operating Profit). 

1. Fórmulas de gestión, franquicia o híbridas. 
2. En los contratos de alquiler, es el operador el que asume el riesgo; en los de gestión, no. 
3. Solución: mínimo garantizado: si el hotel no consigue un GOP (Gross Operating Profit) estipulado. 

TALLER DE TRABAJO. 
Claves para controlar riesgos en el contrato de gestión hotelera. 
1. Reestructuración de los préstamos de un hotel con contratos de explotación. Plan de negocio. 
2. Distribución de los riesgos entre operador y propietario. 

a. Márgenes de gestión (bottom-line) 
b. Incentive management fee. 
c. Owners priority 
d. Convenant de Loan to Value (LTV) 
e. Cláusula de nondisturbance. 

TALLER DE TRABAJO. 
Claves para controlar riesgos en el contrato de arrendamiento hotelero. 
1. Impago de la renta pactada en el contrato de arrendamiento hotelero. 
2. Abandono de la gestión del activo por parte del operador y responsabilidad del propietario. Owners priority. 
3. Renta mínima garantizada más un porcentaje de renta variable. 

TALLER DE TRABAJO.
Las notificaciones de desperfectos en la gestión hotelera y su examen por expertos independientes. El caso de la Toja. 

TALLER DE TRABAJO
¿Privatizar la gestión hotelera de monumentos históricos?. 

CHECK-LIST 

¿Qué es un contrato de gestión o management hotelero?
Claves de la negociación de los contratos de gestión hotelera 
Desarrolle las ventajas de contrato de gestión hotelera.
Indique las obligaciones del gestor hotelero.
Descripción de las precauciones y tipos de remuneración en porcentajes del contrato de gestión hotelera.
Redacte una cláusula de protección al  propietario que decidiera ceder el establecimiento a terceros en management o arrendamiento y análisis de los posibles derechos de su  estor hotelero.
¿Cuál es el importe del fondo que se suele calcular según el número de habitaciones o fijando una cantidad fija por habitación?.
¿Cuáles son las remuneración usuales es una retribución mixta por la gestión de un hotel?.
¿Cómo  dejar indemne al gestor de las consecuencias perjudiciales que la gestión le pueda haber ocasionado?
Responsabilidades, derechos y obligaciones derivadas de los contratos de gestión hotelera. Posición del propietario y el operador. 
Cláusulas entre propietarios y operadores 
¿Qué información debe ser objeto de intercambio antes de la formalización del contrato?
Responsabilidades precontractuales de propietario y operador
Garantías de flexibilidad para posibles cambios de operador o renegociación de condiciones
Garantías en caso de resolución del contrato con causa y sin causa. Supuestos de extinción del contrato.
El precio y fórmulas para su cálculo. Base de cálculo: beneficio o cifra de negocio
Cláusulas de remuneración del gestor. Tarifa Base (Management Fee). Tarifa de Incentivos (Incentive Fee). Tarifa de Servicios de Grupo (Group Services Fee).Tarifa de Resolución anticipada (Termination Fee).Tarifa de Servicios de pre-apertura (Pre-opening Fee)
Estimación de gastos varios (marketing, reservas, gastos del gestor, fondo para FF&E, etc.)
Delimitación en caso de incumplimientos del presupuesto.
Límites presupuestarios: parámetros de actuación de la cadena hotelera

• FORMULARIO. 

• Modelo de Contrato de gestión hotelera.

• Modelo 1
• Objeto del contrato: la gestión del hotel. 
• Descripción de las actividades: Administración y dirección del hotel. Objetivos de la gestión (económica, comercial, productiva, etc). 
• Duración y extinción. 
• Retribución a la gestora (porcentaje de facturación). 
• Responsabilidad de la Gestora y rendición de cuentas.  

 
• Modelo 2

CHECK-LIST

Analice y mejore el modelo adjunto de contrato de gestión hotelera 
1. Concepto, función económica y regulación aplicable.
2. Sujetos: el titular del hotel gestionado y la cadena hotelera
3. Obligaciones de las partes 
4. Duración del contrato: plazo inicial y prórrogas
5. Extinción del contrato: transcurso del plazo, desistimiento, renuncia y resolución por incumplimiento

• El futuro: arquitectura hotelera y planeamiento urbanístico a favor del turismo de calidad.

• Situación actual del planeamiento turístico respecto a hoteles. 
• Planeamiento urbano y productos turísticos. 
• Concepción urbanística del negocio hotelero. 

• Arquitectura y turismo hotelero. 

• CASOS PRÁCTICOS. 

• TALLER DE TRABAJO. 
• El desarrollo turístico hotelero entorno a puertos deportivos y campos de golf. 

• TALLER DE TRABAJO. 
• El desarrollo urbanísticos para hoteles. Supuesto en Costa Brava. Las dificultades en la revisión de los diferentes planeamientos locales. 

• TALLER DE TRABAJO. 
• Caso práctico en base a la ordenación territorial en el Plan Insular de Tenerife. Calidad y menor densidad. 

• La adopción de un Sistema de Gestión de calidad en la actividad de Hoteles.

• Datos prácticos para iniciar una actividad hotelera de turismo rural, turismo de actividades deportivas en zonas rurales y turismo cultural (zonas de Patrimonio histórico).

• Planes de dinamización turística. Casos reales en Canarias y Galicia.

• Esquemas de Condohotel. Gestión por medio de propiedad horizontal y fiscalidad del Condohotel.