ENTREVISTA: CREAR VALOR SIN OBLIGAR A QUE EL SUELO CAMBIE DE PROPIETARIO
Muchas operaciones inmobiliarias se bloquean porque las partes parten de una única alternativa: vender o no vender el suelo. Sin embargo, existen estructuras que permiten separar la propiedad del terreno del derecho a desarrollar o mantener una edificación durante un periodo determinado.
La guía DERECHO DE SUPERFICIE URBANO Y URBANÍSTICO. Right to Build on Another's Land. estudia esta figura desde su dimensión jurídica, urbanística e inmobiliaria. En esta entrevista editorial utilizamos un perfil representativo de inversor y propietario de suelo; no se atribuyen declaraciones a ninguna persona ni entidad real.
PREGUNTA. ¿Qué problema económico puede resolver el derecho de superficie?
Puede permitir que un propietario conserve el suelo y obtenga una contraprestación mientras un tercero desarrolla una inversión que necesita usar ese suelo durante un horizonte suficientemente largo.
La operación deja de depender de una compraventa inicial y se estructura sobre derechos, duración y reparto de valor.
PREGUNTA. ¿Por qué la duración es una variable central?
Porque el inversor necesita tiempo suficiente para construir, explotar, recuperar su capital y obtener una rentabilidad. Al mismo tiempo, el propietario debe comprender cuándo y en qué condiciones recuperará la plena disponibilidad económica del activo.
Una duración mal calibrada puede hacer inviable una operación que técnicamente parecía atractiva.
PREGUNTA. ¿Cómo se estructura la contraprestación?
Puede responder a fórmulas distintas según la operación y el marco aplicable. Lo importante es que ambas partes comprendan cómo se remunera el uso del suelo y qué relación existe entre esa remuneración, la inversión y el riesgo.
La guía permite estudiar la lógica económica sin confundirla con una simple renta de arrendamiento.
PREGUNTA. ¿Qué necesita saber el financiador?
Necesita entender qué derecho tiene el inversor, cuánto dura, qué puede hacer con él, qué ocurre ante incumplimientos y qué valor conserva durante el periodo de financiación.
La bancabilidad depende de que la estructura jurídica y económica sea suficientemente clara para soportar deuda y garantías.
PREGUNTA. ¿Por qué la reversión debe pensarse desde el principio?
Porque el final de la operación forma parte de su valor. Debe saberse qué ocurre con la construcción, en qué estado debe encontrarse y qué obligaciones subsisten al terminar el derecho.
Dejar estas cuestiones para el final traslada el conflicto al momento en que las partes tienen intereses más divergentes.
PREGUNTA. ¿Qué papel tiene el urbanismo?
El derecho de superficie no crea por sí mismo edificabilidad ni sustituye al planeamiento. La viabilidad del proyecto depende de los usos y parámetros que resulten aplicables al suelo.
Por eso la estructura económica debe construirse sobre una lectura urbanística previa y no sobre una expectativa abstracta de desarrollo.
PREGUNTA. ¿Puede transmitirse o financiarse el derecho?
Estas cuestiones dependen de la configuración concreta y del marco jurídico aplicable. Desde la perspectiva profesional, deben resolverse expresamente porque afectan a la entrada de financiadores, inversores futuros y posibles cambios de operador.
La operación necesita prever qué facultades existen y qué consentimientos pueden resultar necesarios.
PREGUNTA. ¿Cuál es el error más frecuente del propietario?
Pensar únicamente en la contraprestación inicial sin analizar el riesgo de largo plazo, la calidad del proyecto y el estado en que volverá el activo.
Conservar el suelo no elimina la necesidad de due diligence sobre el operador y sobre la estructura.
PREGUNTA. ¿Cuál es el error más frecuente del inversor?
Valorar la operación como si hubiera adquirido el suelo. Su derecho tiene una duración y unas condiciones concretas, y el valor residual depende de ellas.
El modelo financiero debe reflejar que existe un horizonte contractual y una reversión.
PREGUNTA. ¿Qué aporta una guía específica?
Aporta un marco dedicado a una figura que une urbanismo, propiedad, financiación y explotación inmobiliaria.
Su utilidad profesional está en comprender qué variables deben negociarse antes de que una operación sin compraventa del suelo pueda convertirse en una inversión ejecutable.