ENTREVISTA CON UN ASSET MANAGER DE EDIFICIOS EN RENTA
En los activos arrendados, una parte de las decisiones que condicionan el consumo, los residuos, el agua y la calidad ambiental corresponde al propietario, mientras que otra depende del modo en que el inquilino utiliza el espacio. Esa separación explica por qué muchos objetivos ESG se quedan en declaraciones generales: ninguna de las partes dispone por sí sola de todos los datos ni controla todas las actuaciones necesarias.
El contrato de arrendamiento verde incorpora cláusulas de cooperación, intercambio de información, medición, objetivos, obras, mantenimiento y reparto de costes. No sustituye al contrato de arrendamiento tradicional. Lo completa para que el desempeño ambiental del edificio pueda gestionarse y verificarse durante toda la relación arrendaticia.
PREGUNTA. ¿Por qué un edificio aparentemente sostenible puede no acreditar su desempeño real?
Porque la certificación o el diseño inicial no garantizan por sí mismos el funcionamiento cotidiano. El consumo depende de horarios, densidad de ocupación, equipos instalados por el arrendatario, temperaturas de consigna, mantenimiento, iluminación, climatización y hábitos de uso. Si los datos permanecen separados entre propietario, gestor, suministradores e inquilino, no existe una base común para diagnosticar desviaciones.
El primer paso es definir qué información debe intercambiarse, con qué periodicidad, en qué formato y con qué garantías de confidencialidad. Sin ese procedimiento, las partes pueden comprometerse a colaborar y, sin embargo, no saber quién debe entregar cada dato ni cuándo.
PREGUNTA. ¿Qué diferencia hay entre una cláusula verde decorativa y una cláusula operativa?
La cláusula decorativa expresa una intención. La cláusula operativa identifica una obligación, un responsable, un indicador, una fuente de datos, un calendario y una consecuencia. Por ejemplo, no basta con declarar que se reducirá el consumo energético. Debe determinarse quién instala la medición, quién accede a los datos, cuál es la línea de base, qué actuaciones pueden adoptarse y cómo se aprueban las inversiones.
También debe evitarse que el contrato exija resultados que ninguna parte puede controlar individualmente. En muchas materias la obligación razonable es cooperar, informar y aplicar medidas acordadas, no garantizar una reducción absoluta al margen de la ocupación o de la actividad desarrollada.
PREGUNTA. ¿Por qué el intercambio de datos es el núcleo del green lease?
Porque permite convertir el comportamiento del edificio en una conversación basada en evidencias. Los consumos de energía y agua, los residuos, el uso de equipos, las incidencias y las actuaciones de mantenimiento deben poder compararse en el tiempo. La medición general puede ser insuficiente cuando existen varios ocupantes o usos diferentes, por lo que el submetering o medición parcial puede resultar esencial.
El contrato debe resolver además quién puede utilizar la información, para qué fines y cómo se protege. El propietario puede necesitarla para reporting al inversor, financiación o certificación; el arrendatario, para sus propios objetivos corporativos. La cooperación funciona cuando ambos comprenden el uso legítimo de los datos.
PREGUNTA. ¿Cómo se afronta el conflicto sobre quién paga las mejoras sostenibles?
El denominado incentivo dividido aparece cuando una parte financia la inversión y la otra recibe gran parte del ahorro. La solución exige analizar la vida útil, el periodo de amortización, el ahorro esperado, el plazo restante del arrendamiento y la distribución de los costes operativos. El contrato puede prever aportaciones, recuperación mediante gastos repercutibles, límites, aprobaciones previas o mecanismos de reparto del ahorro.
No todas las mejoras deben tratarse igual. Una sustitución necesaria por obsolescencia no es lo mismo que una mejora voluntaria; una actuación estructural del propietario no equivale a un equipo específico del arrendatario. La matriz de responsabilidades debe distinguir cada supuesto.
PREGUNTA. ¿Qué materias técnicas deberían aparecer en la negociación?
Energía, agua, residuos, obras de acondicionamiento, mantenimiento, equipos intensivos en consumo, temperaturas, transporte, biodiversidad y reposición al finalizar el arrendamiento. También deben coordinarse las obras del inquilino con las certificaciones y sistemas del edificio para evitar que una reforma anule medidas de eficiencia o dificulte la medición.
En activos con varios ocupantes conviene establecer un foro periódico entre propietario, gestor e inquilinos. Ese foro permite revisar datos, acordar medidas y documentar decisiones sin convertir cada actuación en una renegociación completa del contrato.
PREGUNTA. ¿Qué errores se producen al importar modelos internacionales?
Copiar cláusulas sin adaptarlas al régimen de gastos, a la estructura del edificio, a la legislación aplicable o al nivel real de medición. También es frecuente utilizar conceptos como light green o dark green sin definir qué obligaciones concretas implica cada nivel. La intensidad del compromiso debe corresponder con la capacidad técnica y contractual de las partes.
Un buen contrato no necesita prometerlo todo. Necesita establecer un sistema realista que pueda mantenerse durante años, incluso cuando cambien los responsables de ambas organizaciones.
PREGUNTA. ¿Qué debería revisar un comité antes de aprobar el arrendamiento?
Debe comprobar que los objetivos son medibles, que los datos existen o pueden obtenerse, que las inversiones tienen un procedimiento de aprobación, que el reparto de costes es coherente con el contrato económico y que las obligaciones sobreviven a cambios de gestor o de ocupación. También debe revisar la relación con obras, seguros, licencias, certificaciones y resolución de conflictos.
El valor del green lease no está en añadir una etiqueta al contrato, sino en crear una gobernanza compartida del edificio. Cuando propietario e inquilino pueden medir, decidir y comprobar juntos, la sostenibilidad deja de ser una aspiración y se convierte en gestión del activo.