ENTREVISTA: UN ACTIVO ESPECIALIZADO NECESITA ALGO MÁS QUE UNA BUENA DIRECCIÓN
Los laboratorios y hubs de innovación se han convertido en una tipología inmobiliaria especializada. Su análisis no puede limitarse a ubicación, superficie y renta. El activo debe ser capaz de soportar usos técnicos, instalaciones específicas y necesidades que pueden cambiar entre usuarios.
La guía LABORATORIOS Y HUBS DE INNOVACIÓN DESDE LA PERSPECTIVA INMOBILIARIA sitúa precisamente el foco en la dimensión inmobiliaria de estos activos. En esta entrevista editorial utilizamos un perfil profesional representativo del desarrollo e inversión en activos especializados; no se atribuyen declaraciones a ninguna persona ni entidad real.
PREGUNTA. ¿Por qué un laboratorio no puede valorarse como una oficina convencional?
Porque el uso puede exigir una infraestructura técnica más intensa y una mayor capacidad de adaptación. El inmueble debe analizarse por lo que puede soportar y no solo por cómo está distribuido.
Una planta atractiva puede resultar poco funcional si las instalaciones, cargas, alturas, accesos o posibilidades de modificación no acompañan al uso previsto.
PREGUNTA. ¿Qué peso tiene la ubicación?
La ubicación sigue siendo esencial, especialmente por su relación con talento, universidades, centros de investigación, hospitales o ecosistemas empresariales. Pero una buena localización no compensa un edificio incapaz de alojar correctamente el uso.
La decisión profesional debe unir ecosistema y producto inmobiliario.
PREGUNTA. ¿Qué significa pensar en flexibilidad?
Significa prever que distintos usuarios pueden requerir configuraciones e instalaciones diferentes. Un activo demasiado rígido puede limitar el mercado futuro o encarecer cada reletting.
La flexibilidad debe estudiarse desde el proyecto y no cuando el primer inquilino abandona el inmueble.
PREGUNTA. ¿Qué papel tienen las instalaciones?
Son parte central del producto. En activos especializados, la capacidad de las instalaciones puede condicionar qué usuarios pueden ocupar el edificio y qué inversiones adicionales serán necesarias.
El inversor debe entender qué parte es infraestructura base del activo y qué parte corresponde a necesidades específicas del ocupante.
PREGUNTA. ¿Cómo se relaciona todo esto con el CAPEX?
Un activo técnico puede requerir inversiones relevantes antes y durante la explotación. El análisis económico debe distinguir CAPEX inicial, adaptaciones de usuarios, mantenimiento y futuras actualizaciones.
Ignorar estos costes puede producir una renta aparente atractiva y un rendimiento real mucho menor.
PREGUNTA. ¿Qué debe preguntarse el propietario antes de desarrollar?
Debe preguntarse qué usuarios quiere atraer, qué requisitos son comunes a la mayoría y qué elementos pueden personalizarse después.
El objetivo es evitar sobredimensionar el edificio para casos poco probables y, al mismo tiempo, no quedarse corto en infraestructuras difíciles de ampliar.
PREGUNTA. ¿Qué diferencia un hub de innovación de un edificio aislado?
El hub incorpora una lógica de comunidad, servicios y proximidad entre empresas o instituciones. Desde la perspectiva inmobiliaria, eso puede influir en espacios comunes, servicios compartidos y estrategia de ocupación.
El inmueble debe responder no solo a cada usuario individual, sino al ecosistema que se pretende crear.
PREGUNTA. ¿Qué error debería evitar un inversor?
Comprar o desarrollar basándose únicamente en una narrativa de sector. Que exista demanda por innovación o life sciences no significa que cualquier edificio pueda capturarla.
La viabilidad depende de convertir esa tendencia en un producto inmobiliario técnicamente adecuado y económicamente sostenible.
PREGUNTA. ¿Qué aporta una guía específica?
Aporta una referencia centrada exactamente en laboratorios y hubs de innovación desde la perspectiva inmobiliaria.
Para el profesional, la utilidad está en combinar ubicación, producto, instalaciones, flexibilidad, CAPEX y explotación antes de comprometer capital.