Esta entrevista profesional se ha elaborado con finalidad didáctica por inmoley.com. Los perfiles, situaciones y respuestas se basan en patrones profesionales observados habitualmente en operaciones inmobiliarias, urbanísticas, financieras y de construcción, y han sido redactados como una recreación práctica para explicar riesgos, errores y soluciones.

Contexto del caso

Un promotor inmobiliario desarrolla un edificio residencial de 146 viviendas, locales, garajes, trasteros, zonas comunes y urbanización interior. El importe total previsto de inversión asciende a 49.800.000 €, incluyendo suelo, proyecto, licencia, construcción, financiación, tipo de interés, seguros, impuestos, honorarios técnicos, comercialización, avales, contingencia e imprevistos.

El proyecto tiene presión de calendario. La licencia está avanzada, el inversor quiere iniciar obra antes de final de ejercicio, el financiador condiciona el préstamo promotor a un presupuesto de obra más cerrado y el constructor preferido propone participar desde la fase de preconstrucción para revisar constructibilidad, programa, paquetes críticos, mediciones, coste objetivo, riesgos de suministro y estrategia de contratación.

Las partes firman un contrato puente de servicios preconstructivos —PCSA— por 12 semanas. En paralelo, se autorizan ciertas obras previas —early works—: vallado, implantación provisional, catas, retirada de elementos existentes, desvío de instalaciones, limpieza del solar, protección de medianeras y preparación de accesos.

El conflicto aparece cuando el contrato principal de obra no se firma en la fecha prevista. El constructor reclama costes, ampliación de honorarios, compensación por equipos movilizados y reconocimiento de trabajos preparatorios. El promotor sostiene que sólo había encargado servicios preliminares y obras limitadas. El banco pregunta si los importes ejecutados son financiables. El inversor exige saber si el promotor ha quedado atrapado con un constructor antes de cerrar precio, plazo y garantías.

Participantes en la entrevista

Intervienen en esta conversación profesional:

- Promotor.
- Constructor.
- Director financiero.
- Project manager.
- Asesor contractual.
- Financiador.
- Inversor.
- Controller de obra.
- Consultor técnico.

Entrevista profesional

Pregunta: ¿Qué ocurrió en este proyecto?

Promotor:
Queríamos ganar tiempo. La obra tenía presión de calendario y el constructor podía aportar valor antes de firmar el contrato principal. Nos ayudó a revisar mediciones, paquetes críticos, planificación, proveedores y constructibilidad. El problema fue que empezamos a ejecutar trabajos previos sin cerrar suficientemente qué pasaba si la obra principal no se adjudicaba.

Constructor:
Desde nuestro punto de vista, el promotor quería que actuáramos como socio temprano. Movilizamos equipo, hicimos estudios, consultamos subcontratas, reservamos recursos y ejecutamos trabajos iniciales. Si después el contrato principal se retrasaba o no se firmaba, debíamos tener protección.

Director financiero:
El riesgo era que el PCSA y las early works se convirtieran en compromisos económicos crecientes sin la estructura financiera y contractual de una obra completa.

Financiador:
El banco veía utilidad en la preconstrucción, pero necesitaba saber qué importes eran servicios, qué importes eran obra, qué garantías existían, qué seguros cubrían los trabajos y si el promotor podía parar sin quedar expuesto.

Pregunta: ¿Cuál fue el primer error?

Asesor contractual:
El primer error fue mezclar servicios preconstructivos y obras previas en un mismo esquema sin diferenciar claramente alcance, precio, responsabilidad y consecuencias. Un PCSA no es lo mismo que una orden de early works. Uno es consultoría técnica y preparación; el otro ya implica ejecución física.

Project manager:
El segundo error fue no establecer una frontera clara entre “preparar la obra” y “empezar la obra”. Algunas actividades parecían preliminares, pero generaban compromisos reales de coste, seguridad, seguros, plazo y responsabilidad.

Controller de obra:
El tercer error fue no fijar un presupuesto máximo autorizado por cada bloque. Se aprobaban trabajos por urgencia, pero no siempre se integraban en un coste total controlado.

Pregunta: ¿Qué es un PCSA?

Asesor contractual:
PCSA significa Pre-Construction Services Agreement. Es un contrato de servicios preconstructivos mediante el cual el constructor o contratista candidato ayuda al promotor antes de la obra principal. Puede revisar constructibilidad, presupuesto, programación, logística, compras, riesgos, alternativas técnicas, subcontratas, valoraciones, planificación, BIM, mediciones y estrategia de ejecución.

Constructor:
Para el constructor, permite conocer mejor el proyecto antes de asumir precio y plazo. También ayuda a reducir contingencias porque se detectan problemas antes de contratar la obra.

Promotor:
Para el promotor, permite aprovechar experiencia constructiva sin esperar a tener todo cerrado. Pero exige no perder capacidad negociadora.

Pregunta: ¿Qué son las early works?

Project manager:
Son trabajos físicos previos a la obra principal: vallado, implantación, casetas, catas, demoliciones parciales, retirada de residuos, desvíos de servicios, protección de medianeras, movimientos preliminares, accesos temporales, campañas geotécnicas, preparación de acometidas o pedidos tempranos.

Consultor técnico:
Son útiles cuando el calendario es crítico o cuando ciertos trabajos permiten reducir riesgo de la obra principal. Pero ya no son sólo asesoramiento. Hay ejecución, seguridad, responsabilidad, seguros y posibles daños.

Financiador:
Para el banco, las early works tienen otra naturaleza. Pueden ser financiables si están autorizadas, valoradas, aseguradas y vinculadas al proyecto. Si son ambiguas, generan riesgo.

Pregunta: ¿Dónde estaba el mayor riesgo para el promotor?

Director financiero:
En quedar comprometido con el constructor sin haber cerrado el contrato principal. Cuando un constructor participa mucho en preconstrucción, conoce el proyecto, propone soluciones, habla con subcontratas y ejecuta trabajos. Eso puede reducir competencia y aumentar dependencia.

Inversor:
Desde inversión, nos preocupaba que el promotor perdiera poder de negociación. Si ya ha empezado con un constructor, cambiarlo puede ser caro, lento y técnicamente complicado.

Asesor contractual:
Por eso el PCSA debe aclarar si da derecho preferente, exclusividad, obligación de negociar, obligación de adjudicar o libertad del promotor para licitar con terceros.

Pregunta: ¿Qué reclamaba el constructor?

Constructor:
Reclamábamos honorarios adicionales por prolongación de servicios, costes de equipo técnico movilizado, gastos de consultas a subcontratas, trabajos de implantación, acopios autorizados, protección de obra, y compensación por mantener disponibilidad de equipo para el contrato principal.

Promotor:
Algunas reclamaciones eran razonables, pero otras parecían anticipar costes de una obra que todavía no habíamos contratado.

Controller de obra:
El problema era que el contrato no distinguía bien qué costes estaban incluidos en el fee de preconstrucción, cuáles eran reembolsables, cuáles requerían autorización previa y cuáles sólo se devengarían si se firmaba el contrato principal.

Pregunta: ¿Qué debía regular el contrato puente?

Asesor contractual:
Debe regular alcance, duración, precio, honorarios, costes reembolsables, límites, entregables, propiedad de documentos, confidencialidad, seguros, responsabilidad, seguridad y salud, personal asignado, subcontratas consultadas, compras tempranas, salida, terminación, continuidad hacia el contrato principal y ausencia o existencia de obligación de adjudicar.

Project manager:
También debe incluir un calendario de decisiones. El PCSA debe producir entregables verificables: estimación de coste, plan de obra, matriz de riesgos, informe de constructibilidad, estrategia de compras, revisión de mediciones y propuesta de contrato principal.

Promotor:
Nos habría ayudado tratar el PCSA como una fase con productos concretos, no como una relación abierta.

Pregunta: ¿Qué debía regular la orden de early works?

Asesor contractual:
Debe regular alcance físico exacto, planos, mediciones, precio o presupuesto máximo, plazo, seguros, seguridad, licencias, permisos, gestión de residuos, responsabilidad por daños, protección de colindantes, calidad, recepción de trabajos, certificación, suspensión y relación con el contrato principal.

Consultor técnico:
También debe definir si esos trabajos serán incorporados al contrato principal, si se descontarán, si quedarán como contrato independiente o si deberán ser aceptados por otro constructor si finalmente cambia la adjudicación.

Financiador:
Ese punto es fundamental. Si el promotor cambia de constructor, el nuevo contratista debe aceptar o revisar lo ejecutado. Si no, puede haber duplicidades, reservas o retrabajos.

Pregunta: ¿Qué impacto tuvo en el coste?

Controller de obra:
El PCSA estaba presupuestado en 185.000 €. Las early works inicialmente autorizadas ascendían a 420.000 €. Pero, al retrasarse el contrato principal, los importes comprometidos alcanzaron 890.000 €, incluyendo prolongación, trabajos adicionales, protección, seguridad, dirección, acopios y costes indirectos.

Director financiero:
No era un importe descomunal respecto al total del proyecto, pero sí era preocupante porque estaba creciendo antes de cerrar el precio principal de obra.

Inversor:
El riesgo no era sólo el importe ejecutado. Era la pérdida de opcionalidad. Cada euro invertido con ese constructor hacía más difícil cambiar de estrategia.

Pregunta: ¿Qué preocupaba al financiador?

Financiador:
Primero, si había licencia o autorización suficiente para ejecutar los trabajos. Segundo, si los seguros cubrían las early works. Tercero, si el gasto estaba dentro del presupuesto aprobado. Cuarto, si el contrato principal seguía pendiente. Quinto, si existía riesgo de que los trabajos no fueran aceptados por otro constructor.

Director financiero:
El banco también preguntó si esos importes formaban parte del coste financiable o si debían cubrirse con equity del promotor.

Financiador:
Exacto. No todo gasto preliminar se financia automáticamente. Debe estar justificado, presupuestado y vinculado a una obra financiable.

Pregunta: ¿Qué problema hubo con los seguros?

Asesor contractual:
El PCSA, como servicio, exigía responsabilidad profesional y responsabilidad contractual. Las early works, en cambio, exigían cobertura de obra, responsabilidad civil, daños a terceros, seguridad, acopios, trabajos en medianeras y posible todo riesgo construcción. No se revisó suficientemente la transición.

Constructor:
Nosotros teníamos seguros, pero el promotor debía confirmar si eran suficientes para el alcance ejecutado. No es lo mismo asesorar que entrar físicamente en el solar.

Consultor técnico:
Además, las catas y trabajos en medianeras podían generar daños. Eso exigía cobertura clara y protocolo de actuación.

Pregunta: ¿Qué problema hubo con la propiedad de los documentos?

Promotor:
El constructor elaboró propuestas de constructibilidad, estudios de coste, comparativas de subcontratas y alternativas técnicas. Cuando la negociación del contrato principal se tensó, surgió la duda de si podíamos usar esos documentos para licitar con otro constructor.

Constructor:
No queríamos que nuestro trabajo de preconstrucción sirviera para que otro contratista ganara la obra usando nuestras soluciones.

Asesor contractual:
La propiedad y el derecho de uso de entregables del PCSA deben regularse. El promotor puede necesitar usar los documentos si paga por ellos. El constructor puede proteger know-how específico. Hay que equilibrar.

Pregunta: ¿Qué ocurre si no se firma el contrato principal?

Asesor contractual:
Esa es la cláusula crítica. Debe decir si el promotor puede terminar libremente, qué costes se pagan, qué entregables se entregan, qué documentos puede usar, qué pasa con compras tempranas, acopios, subcontratas, personal movilizado, early works ejecutadas, garantías y posibles penalizaciones.

Inversor:
El inversor necesita esa salida antes de autorizar trabajos. De lo contrario, el promotor queda atrapado.

Promotor:
En nuestro caso, la salida existía, pero era demasiado genérica. Eso generó reclamaciones.

Pregunta: ¿Puede el PCSA obligar a adjudicar la obra principal?

Asesor contractual:
Puede, pero no debería presumirse. Si se quiere obligación de adjudicar, derecho preferente o exclusividad, debe pactarse expresamente. Muchas veces conviene que el PCSA no obligue al promotor a adjudicar, sino que establezca una obligación de negociar de buena fe y una fecha límite.

Constructor:
Desde nuestro lado, si invertimos recursos y abrimos nuestra red de subcontratas, necesitamos cierta expectativa. Pero acepto que expectativa no es adjudicación automática.

Financiador:
El banco prefiere que el promotor mantenga capacidad de comparar precio, plazo y garantías antes de firmar el contrato principal.

Pregunta: ¿Qué papel tuvo el project manager?

Project manager:
Debía controlar que el PCSA produjera entregables útiles y que las early works no crecieran por inercia. También debía validar órdenes, certificar avances, coordinar permisos, revisar seguridad y controlar que cada trabajo previo tuviera justificación.

Controller de obra:
El project manager debía informar a control financiero antes de autorizar más trabajos. No puede haber una gestión técnica separada de la caja.

Promotor:
A partir del conflicto, ninguna early work se aprobaba sin ficha de coste, plazo, riesgo y financiación.

Pregunta: ¿Qué papel tuvo el controller?

Controller de obra:
Separar importes. Servicios PCSA, costes reembolsables, early works, acopios, compras tempranas, trabajos no autorizados, costes reclamados, coste incorporable al contrato principal y coste perdido si no se firmaba la obra.

Director financiero:
Esa separación fue esencial para hablar con inversor y financiador. Hasta entonces todo aparecía como “preconstrucción”, pero no todo tenía el mismo tratamiento.

Inversor:
El controller permitió ver cuánto capital estaba realmente en riesgo antes de firmar el contrato principal.

Pregunta: ¿Qué ocurrió con las compras tempranas?

Constructor:
Se propuso adelantar pedidos de equipos de largo plazo para evitar retrasos: cuadros eléctricos, ascensores, equipos de climatización y algunos materiales de fachada. El promotor dudó porque todavía no estaba cerrado el contrato principal.

Project manager:
Las compras tempranas pueden ahorrar plazo, pero exigen reglas: titularidad, precio, proveedor, garantías, almacenamiento, cancelación, transporte, seguro, aceptación por constructor futuro y financiación.

Financiador:
El banco preguntó quién era propietario de los equipos si se compraban antes del contrato principal y qué ocurría si cambiaba el diseño.

Pregunta: ¿Qué errores se repiten en PCSA y early works?

Asesor contractual:
El primero es usar documentos demasiado breves. El segundo, no separar servicios y obra. El tercero, no limitar coste. El cuarto, no regular salida. El quinto, no aclarar propiedad de documentos. El sexto, no coordinar seguros. El séptimo, permitir compras tempranas sin reglas.

Project manager:
También se repite ampliar el alcance por correos y urgencias. La preconstrucción empieza ordenada y acaba siendo obra informal.

Controller de obra:
Y se olvida que todo trabajo previo consume caja. Aunque parezca preparatorio, tiene impacto en financiación.

Pregunta: ¿Cómo se corrigió la situación?

Promotor:
Se firmó una adenda. Se cerró el alcance del PCSA, se separaron las early works, se fijó presupuesto máximo autorizado, se estableció procedimiento de aprobación, se reguló propiedad de documentos, se revisaron seguros y se pactó una salida si el contrato principal no se firmaba en 45 días.

Constructor:
También se acordó qué costes se reconocerían si no seguíamos en la obra principal y qué trabajos quedarían integrados en el futuro contrato si finalmente éramos adjudicatarios.

Financiador:
El banco aceptó considerar financiables algunas partidas, pero exigió que el resto se cubriera con equity y que no aumentaran sin autorización.

Pregunta: ¿Qué ocurrió finalmente con el contrato principal?

Promotor:
Se firmó con el mismo constructor, pero después de comparar precio, plazo, garantías y matriz de riesgos. El PCSA ayudó a mejorar el contrato principal, pero aprendimos que la fase puente debía tener límites más estrictos.

Constructor:
La relación se mantuvo porque se aclararon reglas. Sin esa adenda, la negociación habría terminado mal.

Inversor:
El proyecto siguió adelante, pero con una lección clara: empezar antes sólo tiene sentido si también se controla antes.

Pregunta: ¿Qué lección debe extraer el promotor?

Promotor:
Que la preconstrucción no es una zona gris. Si se contrata, debe tener alcance, precio, entregables, límites y salida. Y si se ejecutan obras previas, deben tratarse como obra, con todas sus garantías.

Pregunta: ¿Qué lección debe extraer el constructor?

Constructor:
Que debe proteger su trabajo temprano, pero también aceptar que el promotor no queda obligado a adjudicar si no se pacta. La claridad contractual evita conflictos.

Pregunta: ¿Qué lección debe extraer el financiador?

Financiador:
Que los contratos puente pueden reducir riesgo de construcción, pero también adelantar compromisos. Hay que revisar coste, seguros, permisos, salida y financiabilidad de cada partida.

Análisis de Redacción inmoley.com

Los contratos puente de preconstrucción, PCSA y early works son herramientas muy útiles en proyectos inmobiliarios y de construcción con presión de calendario, complejidad técnica, necesidad de constructibilidad temprana, compras de largo plazo o incertidumbre sobre alcance. Permiten ganar tiempo y mejorar la definición antes de firmar el contrato principal.

Pero su utilidad depende de una regulación precisa. La preconstrucción no debe convertirse en una obra encubierta sin precio cerrado, sin garantías, sin seguros adecuados y sin derecho claro de salida. El promotor debe distinguir siempre entre servicios preconstructivos y ejecución física de trabajos previos.

El PCSA debe producir entregables verificables: informe de constructibilidad, revisión de mediciones, programa preliminar, estrategia de compras, matriz de riesgos, coste objetivo, análisis de subcontratas, revisión logística y propuesta de contrato principal. Si sólo genera reuniones y correos, su valor se diluye.

Las early works deben tratarse como obra. Aunque sean preliminares, exigen alcance, precio, plazo, permisos, seguridad, seguros, responsabilidad, certificación, recepción y relación con el contrato principal. No basta con autorizarlas por urgencia.

La salida es la cláusula más importante. Si el contrato principal no se firma, debe saberse qué se paga, qué documentos puede usar el promotor, qué trabajos quedan ejecutados, quién responde por ellos, qué compras se cancelan, qué acopios existen y si hay compensación por recursos movilizados.

El promotor debe evitar perder competencia. Un PCSA puede hacer muy valioso al constructor participante, pero no debe impedir comparar precio, plazo y garantías. Si se concede exclusividad, derecho preferente o continuidad automática, debe hacerse conscientemente.

El financiador debe revisar estos contratos porque adelantan coste antes de la financiación principal. Debe distinguir servicios, obra previa, compras tempranas, coste financiable, equity necesario, garantías, permisos y seguros. Un gasto preliminar mal estructurado puede quedar fuera de financiación.

El inversor debe exigir límites de exposición. La preconstrucción puede mejorar el proyecto, pero también inmovilizar capital y reducir opciones. Cada fase puente debe tener presupuesto máximo, fecha de decisión y criterio Go/No Go.

Los formularios, checklists y casos prácticos son especialmente útiles porque permiten ordenar esta fase: contrato PCSA, orden de early works, matriz de entregables, presupuesto máximo, ficha de compra temprana, cláusula de salida, propiedad documental, seguros, reporting y transición al contrato principal.

Este tipo de situaciones se desarrolla con mayor profundidad en la guía profesional de inmoley.com sobre CONTRATOS PUENTE DE PRECONSTRUCCIÓN: SERVICIOS PRECONSTRUCTIVOS (PCSA) Y OBRAS PREVIAS (EARLY WORKS), con formularios, checklists y casos prácticos orientados a la prevención de errores, la gestión del coste, la financiación, el control del importe y la toma de decisiones del promotor, constructor, inversor, financiador y equipo técnico.

Checklist práctico

- ¿El PCSA distingue servicios preconstructivos y ejecución física?

- ¿Cada entregable del PCSA está definido y tiene fecha?

- ¿Las early works tienen alcance, precio, plazo y permisos propios?

- ¿Existe presupuesto máximo autorizado para la fase puente?

- ¿La preconstrucción obliga o no a adjudicar la obra principal?

- ¿Se regula qué ocurre si el contrato principal no se firma?

- ¿El promotor puede usar los documentos si cambia de constructor?

- ¿Las compras tempranas tienen reglas de titularidad, seguro y cancelación?

- ¿Los seguros cubren tanto servicios como obras previas?

- ¿El financiador ha aprobado qué costes son financiables y cuáles van con equity?

Errores frecuentes

- Firmar un PCSA breve y genérico.

- Ejecutar early works como si fueran simples gestiones previas.

- No fijar límite de coste ni fecha de decisión.

- No regular propiedad de documentos y soluciones técnicas.

- Adelantar compras sin saber quién será titular ni quién las asegurará.

- Permitir que la preconstrucción elimine competencia sin decisión expresa.

- No prever salida si el contrato principal no se firma.

- Mezclar honorarios, costes reembolsables, obra y acopios en una sola bolsa.

Conclusiones operativas

- El promotor debe usar la preconstrucción para reducir riesgo, no para crear una obligación encubierta.

- El constructor debe documentar servicios, costes, recursos movilizados y entregables.

- El project manager debe controlar alcance, permisos, seguros, early works y transición al contrato principal.

- El controller debe separar costes de PCSA, early works, compras tempranas y compromisos futuros.

- El director financiero debe medir impacto en caja, financiación, tipo de interés y equity.

- El financiador debe revisar financiabilidad, garantías y exposición antes de aceptar gastos previos.

- El asesor contractual debe regular alcance, límites, salida, propiedad documental, seguros y continuidad.

Autoría: Redacción inmoley.com

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NOTA LINKEDIN

LAS OBRAS PREVIAS QUE EMPEZARON ANTES DE TENER CONTRATO DE OBRA

Empezar antes puede ahorrar plazo.

Pero también puede adelantar riesgos.

Un PCSA ayuda al promotor a revisar constructibilidad, coste objetivo, planificación, compras críticas y riesgos de obra.

Las early works permiten preparar el solar, hacer catas, demoliciones, desvíos o implantación.

Pero si no se regulan bien, la fase puente puede convertirse en una obra encubierta sin techo claro.

Tres controles imprescindibles:

- separar servicios preconstructivos y obras previas,
- fijar presupuesto máximo y fecha Go/No Go,
- regular salida si el contrato principal no se firma.

Una guía profesional con formularios, checklists y casos prácticos ayuda al promotor, constructor, inversor y financiador a ganar tiempo sin perder control del coste, la financiación y la capacidad de negociación.

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¿Qué pesa más en un contrato puente: rapidez, control de coste, salida o continuidad con el constructor?

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NOTA X

Empezar antes no siempre reduce riesgo. Regla: si el PCSA y las early works no tienen alcance, límite, seguros, salida y coste máximo, la preconstrucción puede convertirse en obra encubierta. Promotor / constructor / financiación.

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TRES PREGUNTAS PARA REDES

- ¿El PCSA obliga a adjudicar la obra principal?

- ¿Las early works tienen presupuesto máximo y seguros propios?

- ¿Qué ocurre si el contrato principal no se firma?

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