ENTREVISTA: EL ARBITRAJE INMOBILIARIO SE PREPARA DESDE EL CONTRATO, PORQUE CUANDO APARECE LA DISPUTA YA ES TARDE PARA INVENTAR LAS PRUEBAS QUE NO SE DOCUMENTARON
Una promoción, compraventa, arrendamiento, joint venture o contrato de construcción puede funcionar durante años y terminar en una controversia por precio, plazo, defectos, rentas, garantías, opciones, earn-outs o interpretación contractual.
La guía ARBITRAJE Y RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO de inmoley.com permite estudiar cómo convertir esa controversia en un procedimiento ordenado. En esta entrevista editorial utilizamos un perfil representativo de abogado especializado en disputas inmobiliarias; no se atribuyen declaraciones a ninguna persona ni entidad real.
PREGUNTA. ¿Cuál es el primer error que se comete cuando surge una disputa?
Empezar a discutir posiciones sin preservar documentos, comunicaciones y cronología.
Antes de formular una reclamación conviene reconstruir qué se pactó, qué ocurrió, cuándo ocurrió y qué consecuencia económica produjo.
PREGUNTA. ¿Por qué importa tanto la cláusula arbitral?
Porque determina si el conflicto puede llevarse a arbitraje y bajo qué reglas.
Una cláusula imprecisa puede generar una disputa previa sobre competencia antes de entrar en el fondo.
PREGUNTA. ¿Qué debería definir una buena cláusula?
Institución o reglas aplicables, sede, idioma, número de árbitros y alcance de las controversias sometidas.
Cuanto más claro sea el mecanismo, menos energía se pierde en discutir el procedimiento.
PREGUNTA. ¿Qué papel tiene la cronología?
Permite conectar obligaciones, comunicaciones, hitos y desviaciones.
En conflictos de obra, promoción o compraventa, una línea temporal clara puede ser tan importante como el contrato.
PREGUNTA. ¿Cómo se organiza la prueba documental?
Contratos, anexos, actas, correos, certificados, informes, facturas, fotografías y registros deben indexarse y relacionarse con cada alegación.
La prueba útil no es la que existe, sino la que puede encontrarse y explicarse.
PREGUNTA. ¿Qué importancia tienen las periciales?
En inmobiliario suelen ser decisivas para valorar activos, defectos, costes, retrasos o pérdidas.
El perito debe trabajar sobre metodología, datos y supuestos que puedan defenderse bajo contradicción.
PREGUNTA. ¿Cómo se cuantifica un daño?
Separando coste directo, pérdida de ingresos, coste financiero, depreciación u otros conceptos según el caso.
Cada partida necesita demostrar existencia, cuantía y relación causal con el incumplimiento.
PREGUNTA. ¿Por qué la causalidad es tan importante?
Porque una desviación económica puede tener varias causas.
El arbitraje debe distinguir qué parte del daño deriva realmente de la conducta discutida y qué parte pertenece al riesgo normal del proyecto.
PREGUNTA. ¿Qué función tienen las medidas cautelares?
Pueden ser relevantes cuando existe riesgo de pérdida de garantías, disposición de activos, paralización o deterioro de la posición contractual.
Su utilidad depende de urgencia, necesidad y proporcionalidad.
PREGUNTA. ¿Cómo se trata una valoración inmobiliaria discutida?
Hay que identificar fecha, metodología, hipótesis, rentas, yields, comparables y condiciones de mercado utilizadas.
Dos valoraciones pueden dar resultados distintos porque responden a supuestos diferentes y no porque una de ellas sea necesariamente incorrecta.
PREGUNTA. ¿Qué ocurre con los conflictos de precio?
El contrato debe revisarse junto con mecanismos de ajuste, condiciones precedentes, retenciones, garantías o fórmulas de cierre.
El desacuerdo suele resolverse mejor cuando la mecánica económica estaba definida desde el principio.
PREGUNTA. ¿Cómo se preparan los testigos?
Su función es explicar hechos que conocieron directamente.
La credibilidad mejora cuando su relato coincide con documentos contemporáneos y no intenta sustituir al perito o al abogado.
PREGUNTA. ¿Qué importancia tiene la audiencia?
Permite concentrar posiciones, prueba y contradicción.
Una preparación eficaz reduce la complejidad a los puntos que realmente debe decidir el tribunal arbitral.
PREGUNTA. ¿Qué papel tiene el laudo?
Resuelve la controversia y fija las consecuencias jurídicas y económicas.
Después puede quedar la fase de cumplimiento o ejecución, por lo que conviene pensar en la efectividad práctica desde el inicio.
PREGUNTA. ¿Puede una disputa evitarse?
No todas, pero muchas pueden reducirse mediante cláusulas claras, reporting, actas, mecanismos de escalado y decisiones documentadas.
La prevención contractual es más barata que reconstruir años después lo que las partes quisieron decir.
PREGUNTA. ¿Cuál es la conclusión para el profesional inmobiliario?
Que la gestión documental es parte de la gestión de riesgo.
Cada contrato importante debería poder explicar quién decide, qué se mide, qué ocurre si cambia el proyecto y cómo se resuelve el desacuerdo.