La ejecución en obra combina contratos, submittals, RFIs, cambios y mediciones con una producción física sensible a retrasos y retrabajos. En paralelo, el activo que nace debe operar con datos fiables (inventario, garantías, manuales, jerarquías) para evitar un arranque frágil. El CDE orquesta información y trazabilidad; los gemelos (de obra y operativo) hacen visible el desempeño: SPI/CPI, calidad, commissioning y disponibilidad. Para el promotor y el inversor, esto se traduce en previsibilidad de importe, menor coste de financiación y activos que alcanzan antes la disponibilidad contractual.

PARTE I. ESTRATEGIA Y GOBIERNO DEL CDE PARA GEMELOS DE OBRA Y DE ACTIVO
1. Propósito y límites

Gemelo de obra: secuencias 4D, control 5D, QA/QC y progreso soportado por evidencias (fotos, escáner, drones).

Gemelo de activo: datos para O&M (COBie/asset register), integración con CMMS/EAM y BMS/SCADA, y sensores para condición y energía.
Éxito medible: SPI?0,98; CPI?1,00; reducción de reincidencias en QA/QC; handover sin reprocesos; DSO de certificaciones más corto.

2. Arquitectura centrada en CDE

El CDE es el libro mayor donde conviven modelo federado, submittals, RFIs/NCRs, versiones as-built y evidencias firmadas. Integraciones núcleo: BIM, ERP, PLM, CMMS/EAM, BMS/SCADA e IoT. Políticas: versionado, estados, retención y auditoría nativa.

3. Gobierno del dato

Comité de datos con roles RACI (propietarios, custodios, administradores CDE y data stewards). Patrocinio ejecutivo y comunicación para que los equipos entiendan el “por qué” y el “cómo”.

4. Requisitos de información (EIR/AIR)

Preguntas guía: ¿qué KPI de plazo/coste y calidad necesito para decidir? ¿Qué campos mínimos para O&M? Definir entregables, formatos, niveles de verificación y criterios de aceptación por fase.

5. Madurez y hoja de ruta

Diagnóstico ? pilotos ? escalado. Métricas de madurez: cumplimiento de metadatos, tiempos de ciclo (RFIs, submittals), cobertura de activos y % de evidencias auditables.

6. Marco normativo

Alineación práctica con ISO 19650 (gestión de la información), principios de ISO 55000 (activos) e ISO 41001 (facilities). Interoperabilidad abierta para evitar dependencia de proveedor.

PARTE II. INTEROPERABILIDAD Y MODELOS PARA HANDOVER A O&M
3. LOIN/LOI/LOD y catálogos

Definir necesidades de información por caso de uso: 4D/5D, QA/QC, commissioning y O&M. Especificar LOI/LOD mínimos por sistema/equipo, atributos comunes (fabricante, serie, vida útil) y específicos (energía, criticidad, repuestos).

4. Identificación única

GUID del elemento + código legible y QR/RFID in situ. Reglas para cambios y obsolescencia; mapeo de equivalencias entre plataformas.

5. Versiones y estados

Ciclo claro: emitido ? revisión ? aprobado ? publicado. Congelados para pruebas de Cx y para handover. Auditoría automática de cambios.

6. IFC/BCF/COBie y APIs

IFC: federación y coordinación.

BCF: incidencias (RFI/NCR/punch) con asignación, estados y métricas.

COBie: registro de activos listo para CMMS/EAM (Component, System, Type, Spare, Warranty).

APIs/Webhooks: sincronizar con ERP/CMMS/BMS, con gobierno de límites y logs.

PARTE III. SEGUIMIENTO DE PLAZO Y COSTE (4D/5D, EVM)
5. Planificación 4D conectada

WBS/EDT vinculada al modelo, curvas S plan vs real, y hitos contractuales y de commissioning. La captura de avance usa partes, lecturas de producción y evidencias visuales. Alertas tempranas por tolerancias y causas raíz; replanificación trazada en CDE.

6. 5D y Valor Ganado

Estructura CBS y precios unitarios mapeados al modelo. PV–EV–AC para SPI/CPI y proyecciones EAC/ETC. Cambios y VO con impacto en coste/plazo documentados y conciliados con ERP. Certificaciones por hito, cash-flow previsto vs real y alarmas por desviación. Reporting financiero con KPIs (CPI, variación de coste, consumo de contingencia).

Beneficio tangible: menos disputas por VO, certificaciones más fluidas y caja más predecible para el promotor; mejor perfil de riesgo para el inversor.

PARTE IV. QA/QC EN OBRA SOPORTADO POR CDE
7. Plan maestro de calidad

ITPs, checklists y puntos de parada (hold points) con evidencia digital (foto/vídeo geoetiquetado). Trazabilidad de materiales: certificados, EPD, lotes y ubicaciones.

8. No conformidades y punch list

Registro estructurado (tipos, gravedad, responsables, plazos), priorización y cierre verificado. Métricas de ciclo y reincidencias; coste de la no calidad visible.

9. Documentación y submittals

Flujos con SLA claros en CDE, control de versiones/sellos “para construcción” y auditoría. Manuales/procedimientos y O&M provisionales listos para transición.

Resultado: menos retrabajo (menos A5), mejor plazo y CPI más estable.

PARTE V. COMMISSIONING (Cx), HANDOVER Y O&M
10. Commissioning pragmático

Alcance por sistemas, FAT/SAT y pruebas integradas. Prerrequisitos, ventanas, recursos y registro de resultados. KPIs: % pruebas superadas a la primera, TMR de incidencias y desviaciones por sistema.

11. Handover “enchufar y usar”

As-built federado verificado, COBie completo y asset register con jerarquías. Formación por rol (O&M, energía, seguridad) y plan de garantías y repuestos críticos. Auditoría de handover con checklist de aceptación y mediciones base.

12. Gemelo operativo en marcha

Carga y verificación de datos en CMMS/EAM; integración con BMS/SCADA para alarmas y tendencias; IoT para condición, energía y confort. KPIs: disponibilidad, MTBF, MTTR, coste de mantenimiento y energía. Gobernanza: gestión de cambios, permisos y auditorías periódicas.

Impacto: menor tiempo a la disponibilidad contractual, menos incidencias post-obra, contratos de mantenimiento más eficientes y ahorros OPEX demostrables.

PARTE VI. SENSORES E IOT EN OBRA Y EN OPERACIÓN
13. Sensores en obra

Curado de hormigón, humedad y temperatura, vibraciones, calidad de aire/partículas (PRL), geolocalización/anticolisión. Redes (LTE/LoRa/WiFi) con mantenimiento y validación en CDE. Dashboards con alarmas y workflows para seguridad/calidad. Desmontaje, reutilización y lecciones aprendidas al cierre.

14. Sensores en operación

Mantenimiento basado en condición, eficiencia energética y confort (PMV/PPD). Arquitectura técnica con gateways (BACnet/Modbus), series temporales y ciberseguridad OT. Estrategia de alarmas para evitar fatiga; M&V de ahorros con baselines comparables.

PARTE VII. DASHBOARDS, CONTRATOS Y RIESGOS
15. Cuadros de mando

Dirección: plazo/coste/calidad (SPI/CPI, hitos, no calidad).

Obra: producción, restricciones y riesgos.

O&M: disponibilidad, energía, backlog.
Modelo semántico con catálogo de KPIs y linaje; automatización de informes, firmas y archivo trazable; control de cambios de fórmula.

16. Cláusulas, SLAs y ciberseguridad

Cláusulas de datos y PI, reversibilidad y licencias de objetos. SLAs de disponibilidad, RTO/RPO, mantenimiento y soporte. Matriz de riesgos, responsabilidades y ciberseguro. Cumplimiento de privacidad, retención y borrado seguro. Proveedores evaluados con criterios técnicos/seguridad y pruebas de aceptación.

PARTE VIII. IMPLANTACIÓN, PERSONAS Y ROI (12–24 MESES)

Fase 0–1 (0–6 meses). Diagnóstico, Plan CDE, pilotos (2–3 obras), LOIN mínimos, flujos críticos (RFI/submittal/NCR), 4D/5D básico con EVM y primer COBie.
Fase 2–3 (6–18 meses). Escalado, integraciones ERP/CMMS/BMS, sensores prioritarios, dashboards por audiencia, SLAs y auditorías internas.
Personas. Roles y competencias, formación por perfil, champions y métricas de adopción.
ROI. Menos retrasos/mermas (plazo/coste), menos disputas de calidad, handover más rápido (caja), operación más eficiente (energía/mantenimiento).
Riesgos. Cambios sin control, sobrecarga documental, integraciones frágiles: mitigarlos con gobierno, pruebas y políticas claras.
 

Un CDE bien gobernado convierte el gemelo digital en una máquina de tomar decisiones: conecta 4D/5D, QA/QC, commissioning y O&M con evidencias. Resultado: SPI y CPI bajo control, caja más predecible y activos que arrancan antes y mejor.

Conclusiones operativas (promotor, constructora, inversor, gestor de activos)

Promotor: incluya EIR/AIR con KPIs de plazo/coste/calidad/O&M, COBie obligatorio y SLAs de datos; vincule pagos a hitos con evidencias en CDE para reducir riesgo y mejorar condiciones de financiación.

Constructora: implante Plan CDE, LOIN mínimos y flujos RFI/submittal/NCR; conecte 4D/5D con producción y EVM; use BCF para incidencias y acelere commissioning con plantillas y listas de prerrequisitos.

Compras/Calidad: exija trazabilidad (certificados, lotes, EPD), gestione no conformidades con tiempos de ciclo y coste de no calidad; prepare un pack de handover reutilizable.

O&M/Propiedad: adopte COBie/asset register, integre CMMS/EAM y BMS/SCADA, priorice sensores con retorno (condición y energía) y mida disponibilidad/MTBF/MTTR.

Finanzas e inversor: use dashboards con SPI/CPI y avance de commissioning para anticipar caja; la previsibilidad reduce tipo de interés y mejora el atractivo del proyecto.

Riesgos: blinde ciberseguridad OT/IT, acuerdos de reversibilidad y pruebas de continuidad; evite dependencia de proveedor con interoperabilidad abierta.

Autoría: Marta Delgado – Ingeniera experta en Cosntrucción

CTA: Seguidnos en nuestro LinkedIn o en X, compartid este artículo y comentad vuestras experiencias y propuestas sobre gemelos digitales con CDE en obra y operación.