1) Decidir temprano: principio de mantenibilidad

Curva de influencia: cuanto antes se decida, mayor capacidad de eliminar riesgos de O&M con menor coste y menor inercia contractual.

Marco “Eliminar–Reducir–Informar” aplicado al diseño:

Eliminar: evitar equipos inaccesibles, huecos ciegos, elementos críticos ocultos.

Reducir: diseñar accesos, clearances, puntos de izado, by-pass y redundancias.

Informar: anotar procedimientos, EPI, cargas de prueba, aislamientos y puntos de corte en modelo y planos.

Objetivo: sustitutibilidad sin andamios ni medios auxiliares complejos, MTTR objetivo por familia crítica y seguridad integrada en mantenimiento (trabajos en altura, espacios confinados, LOTO).

2) Gobierno y roles (BIM-FM integrados)

RACI entre propietario, proyectista, constructor y operador, vinculada al modelo.

Comité de mantenibilidad con gate reviews (concepto ? anteproyecto ? proyecto ? obra ? entrega).

Política de empresa: catálogo de reglas de diseño mantenible, librerías paramétricas con requisitos O&M y repositorio vivo de lecciones aprendidas.

Trazabilidad: decisiones, issues y cierres vinculados al modelo (linaje auditable).

3) Requisitos de información: OIR ? AIR ? EIR y BEP

OIR/AIR/EIR: definir qué necesita el operador (funciones, criticidad, ventanas, repuestos, garantías) y traducirlo a atributos verificables.

BEP con enfoque O&M: data drops por hito, controles de calidad y criterios de aceptación del propietario.

LOD/LOI por fase: modelar lo necesario para operar (identificación, ubicación, conexiones, puntos de aislamiento, manuales y repuestos).

Clasificación y codificación: esquema Activo–Sistema–Espacio–Zona; código único legible en campo y en CMMS.

4) Interoperabilidad útil (IFC/COBie ? CMMS/CAFM)

IFC para geometría/relaciones y COBie para hojas de datos y fases.

Pruebas de exportación/importación y round-trip desde el inicio (no al final).

Etiquetado físico-digital (QR/RFID) coherente con el AIM y con el CMMS.

Seguridad de la información: perfiles, mínimos de datos, respaldo y continuidad.

5) Analizar para decidir: RAMS/RCM, FMECA y LCC/TCO

RAMS/RCM en diseño: funciones, modos de fallo y criticidad ? requisitos de accesibilidad, diagnósticos y redundancias.

Indicadores de diseño mantenible:

MTTR objetivo por activo crítico.

% sustituciones sin obras provisionales.

% elementos críticos visibles/alcanzables.

LCC/TCO: comparar alternativas (A: mayor CAPEX con alta accesibilidad vs. B: mínimo CAPEX) incluyendo tiempos de parada, medios auxiliares y riesgo.

ESG/ACV: reparabilidad, residuos evitados, CO?e de O&M.

6) Modelado BIM para mantenibilidad (lo que de verdad evita pasivos)

Espacios de mantenimiento: clearances parametrizados por familia y tarea (p. ej., frente ? 1,0 m; laterales ? 0,6 m; extracción ? radio de giro del equipo).

Cuartos técnicos y rutas: recorridos reales de sustitución (puertas, giros, alturas, cargas admisibles, puntos de izado).

Familias “mantenibles”: parámetros obligatorios (identificación, repuestos, intervalos, puntos LOTO, drenajes, pesos y centros de gravedad).

Sistemas y jerarquías: vínculos Activo–Sistema–Espacio–Zona y dependencias (puntos de corte/aislamiento).

7) Verificación 3D y validación con el operador

Reglas automáticas: clearances, alcances, alturas libres, puertas, ergonomía.

Rutas de sustitución simuladas (extracciones, radios, obstáculos temporales).

Colisiones “de mantenimiento” (más allá del clash clásico).

Walkthrough/VR con O&M, actas de aceptación por paquete y evidencias en el AIM.

8) 4D/5D, commissioning y handover listo para operar

4D: planificar ventanas de intervención y compatibilizarlas con la operación.

5D: estimar coste de O&M, escenarios y sensibilidades.

FAT/SAT orientados al mantenedor: protocolos, puntos de prueba y evidencias en el AIM.

Handover con datos verificados, planos con información crítica, repuestos, garantías y mapeo probado al CMMS/CAFM.

9) Después de la entrega: soporte de vida temprana y mejora continua

Early Life Support (ELS) con SLAs, monitoreo y ajustes.

Gestión de garantías y repuestos vinculada a datos del AIM.

Lecciones aprendidas ? actualización de librerías y reglas.

Gobernanza post-obra: propiedad/custodia del dato, control de cambios y auditorías periódicas.

10) KPIs que miden el éxito (y evitan sorpresas)

Técnicos: MTTR, disponibilidad, % sustituciones sin obras provisionales, tasa de incidencias repetidas.

Económicos: TCO por activo, coste evitado vs. alternativa base, coste de indisponibilidad.

Ambientales: residuos evitados, CO?e de O&M, vida útil extendida.

Checklist exprés (para usar desde mañana)

Antes del anteproyecto: definir OIR/AIR/EIR y crear el catálogo de reglas de diseño mantenible.

En el BEP: fijar data drops, validaciones automáticas y pruebas IFC/COBie?CMMS.

En el modelo: parametrizar clearances, rutas de sustitución y puntos LOTO.

En las revisiones: gate reviews de mantenibilidad con O&M y evidencias en el AIM.

En la entrega: handover con datos aceptados por el propietario y carga probada en CMMS.

Tras la puesta en marcha: ELS, KPIs trimestrales y actualización de librerías.

Conclusión

El diseño mantenible con BIM no es “documentación extra”; es gestión de riesgo y coste futuro. Decidir temprano con reglas claras, datos interoperables y validación con el operador es la forma más efectiva de reducir pasivos de O&M, mejorar la seguridad y asegurar la disponibilidad del activo durante toda su vida útil. BIM es el lenguaje común que conecta decisión, evidencia y operación.
 

Autor: Diego Martín, BIM Manager y consultor de Facility Management

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