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Fundamentos y alcance de la viabilidad económica
Definición
y objetivos: equilibrio cargas?beneficios, rentabilidad razonable y prevención
de riesgos sistémicos.
Escalas de
aplicación: planes generales, parciales, especiales y actuaciones
aisladas.
Actores y gobernanza:
competencias estatal, regional y local; promotores, juntas de compensación
y auditores independientes.
2. Bases metodológicas
y métricas clave
Valoración
de suelo: mercado, coste de reposición y enfoques híbridos.
Métricas
financieras: VAN, TIR, payback; ratios de solvencia, liquidez y cobertura
de deuda.
Sostenibilidad
económica: costes OPEX de servicios, capacidad de las haciendas
públicas y asequibilidad.
3. Gobernanza,
regulación y comparación internacional
Marco institucional:
coordinación multinivel, convenios y agencias de desarrollo.
Transparencia
y control: publicidad activa, gestión de alegaciones, auditoría
anticorrupción.
Referentes
globales: UE (captura de plusvalías), EE. UU. (impact fees, TIF),
América Latina (CEPAC), Asia–Pacífico (leasehold, TOD).
4. Estructura
de la Memoria de Viabilidad Económica (MVE)
Contenido mínimo:
resumen ejecutivo, contexto, supuestos, costes?ingresos, equilibrio financiero.
Anexos y trazabilidad:
fuentes de datos, planos, presupuestos y hojas de cálculo.
Condicionantes:
umbrales de viabilidad, medidas correctoras y aprobación.
5. Modelización
y análisis financiero
Flujos de caja:
calendario de inversiones, cobros, impuestos y costes financieros.
Sensibilidad
y escenarios: precios, costes, plazos y shocks macroeconómicos.
Indicadores
de liquidez: DSCR, LLCR y necesidades de tesorería.
6. Financiación
y reparto de cargas
Fuentes públicas
y privadas: subvenciones, project finance, bonos verdes y crowdfunding.
Captura de
plusvalías: exacciones, convenios urbanísticos, TDR.
Mecanismos
de equilibrio: convenios, garantías, step-in rights y reequilibrios
económicos.
7. Riesgos
y resiliencia
Identificación
y mitigación: riesgos de demanda, costes, regulatorios y climáticos.
Stress tests
y contingencias: escenarios adversos y reservas.
Comunicación
y seguimiento: tableros KPI, auditorías internas y reporting periódico.
Un estudio
riguroso de viabilidad económica urbanística garantiza que
cada proyecto de planeamiento sea financieramente equilibrado, socialmente
justo y fiscalmente sostenible, minimizando riesgos y optimizando recursos
públicos y privados.
Conclusiones
operativas
Realizar due
diligence urbana, demográfica y de mercado antes de iniciar la MVE.
Combinar métodos
de valoración (residual, comparación, coste) para robustez.
Estructurar
flujos de caja con escenarios base y adversos, e incluir cláusulas
suspensivas.
Impulsar la
transparencia: comunicación de supuestos, auditorías y participación
ciudadana.
Diseñar
convenios urbanísticos con reequilibrios automáticos y garantías
de ejecución.
Autoría:
Luis Fernández – Consultor en economía urbana y valoración
de suelo con experiencia en estudios de viabilidad de planeamiento.
Invitación:
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