Declaración de utilidad pública: resolución motivada que identifica bienes y admite alegaciones en plazo ? 30 días.

Actas previas y ocupación: levantamiento in situ con descripción material y jurídica; firma y notificación.

Justiprecio: negociación directa o, en caso de discordia, remisión a jurado/tribunal; valor medio entre oferta del expropiado y peritación oficial.

2. Métodos de valoración del justiprecio

Comparación de mercado: muestras homologadas, coeficientes correctores y conciliación estadística.

Coste de reposición: coste de construcción (€1.200 /m²) menos depreciación.

Capitalización de rentas: renta neta anual dividida por tipo de capitalización (p.ej. 6 %).

3. Fases del procedimiento expropiatorio

Utilidad pública: publicación en boletín oficial y edictos en ayuntamientos.

Acta previa: citación al titular, inventario y documentación gráfica.

Pago y consignación: abono en metálico, permuta o depósito judicial; ocupación tras acreditación.

Recursos: vía administrativa y contencioso-administrativa, con posibilidad de suspensión cautelar.

4. Modalidades especiales

Expropiación de urgencia: plazos reducidos; depósito previo obligatorio; intereses de demora a tipo legal + 2 p.p.

Tasación conjunta: expropiación colectiva en sectores extensos, con informe individualizado y aprobación definitiva única.

Expropiación implícita: ocupación de hecho seguida de responsabilidad patrimonial.

5. Derecho de reversión

Supuestos: no ejecución de la obra pública en 5 años, cambio de destino, exceso de superficie.

Procedimiento: solicitud motivada en plazo ? 4 años; resolución expresa de reversión; valoración a fecha de ejercicio.

Efectos: asiento registral de reversión, liquidación de gastos de urbanización y entrega de posesión.

Idea clave:
El derecho de reversión recupera al titular original hasta el 100 % del valor de la finca si la administración incumple su finalidad, con justiprecio actualizado y compensación de costes de urbanización.

6. Garantías y control

Avales bancarios: a primer requerimiento por al menos 10 % del valor expropiado.

Auditorías externas: revisiones técnicas y financieras trimestrales.

Comisión de seguimiento: reuniones paritarias (administración?–?promotor) y actas protocolizadas.

7. Conclusiones operativas

Realizar un due diligence legal antes de iniciar el expediente.

Incluir cláusulas suspensivas de pago previo y depósito judicial.

Aplicar métodos de valoración combinados para una indemnización justa.

Prever el derecho de reversión en el contrato y registrar anotaciones preventivas.

Mantener transparencia y participación ciudadana en cada fase.

Autoría: «María López – Abogada Urbanista, experta en expropiaciones y derecho inmobiliario»

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