Los convenios urbanísticos son instrumentos estratégicos en la gestión urbana que permiten compatibilizar iniciativas privadas con el interés general. No obstante, su complejidad exige un planteamiento cuidadoso de las precauciones a adoptar en cada fase: negociación, aprobación, ejecución y cierre.

1. Precauciones legales y normativas

Verificación de competencias: confirme que la administración signataria tiene facultades para suscribir el convenio.

Adecuación al planeamiento vigente: garantice conformidad con planes generales y específicos, evitando cláusulas nulas.

Cláusulas suspensivas: incluya condiciones precedentes (licencias, avales de 500.000 €) que permitan resolver sin penalidad si no se cumplen.

2. Precauciones financieras

Due diligence económico: evalúe la solvencia del promotor y su capacidad de aportar el equity necesario.

Estructura de garantías: solicite avales bancarios, pólizas de caución y fondos de contingencia equivalentes al 10 % del coste estimado.

Revisión de costes: incorpore índices de actualización de materiales y mano de obra para ajustar importes durante la obra.

3. Transparencia y participación ciudadana

Publicidad activa: publique borradores en portales oficiales y mantenga un canal de alegaciones.

Audiencias públicas: organice foros presenciales o virtuales para recoger aportaciones de la comunidad.

Registro de conflictos de interés: exija a todos los asesores y autoridades la declaración formal de inexistencia de vínculos ocultos.

4. Gestión de riesgos y garantías

Matriz de riesgos: elabore un mapa de riesgos legales, técnicos y financieros, asignando responsables y medidas de mitigación.

Comisión de seguimiento: constituya un órgano paritario (administración–promotor) con reuniones trimestrales y actas oficiales.

Auditorías externas: programe revisiones independientes de obra y finanzas, asegurando el cumplimiento de KPIs de coste y plazo.

5. Monitoreo y control de ejecuciones

Informes periódicos: establezca informes mensuales de avance físico (%) y financiero (€).

Protocolos de recepción: defina actas de recepción provisional y definitiva, vinculando la liberación de avales a la finalización de hitos.

Mantenimiento y garantías: asegure un fondo de reserva para conservación de infraestructuras durante al menos 5 años.

Integrar salvaguardias contractuales (cláusulas suspensivas, penalidades automáticas, avales a primer requerimiento) con un sistema de transparencia activa reduce hasta un 30 % la litigiosidad y acelera la entrega de infraestructuras.

Ejemplos prácticos

Madrid Nuevo Norte: introdujo cláusulas de revisión de costes con índice INE y comité de seguimiento mixto.

London Section 106: exige la publicación de acuerdos y hojas de control de dotaciones en portales abiertos.

Lyon Confluence (Francia): utiliza mediación obligatoria antes de acudir al contencioso.

Conclusiones operativas

Realizar una due diligence legal y financiera previa.

Redactar cláusulas suspensivas y revisiones de coste dinámicas.

Garantizar transparencia mediante publicidad activa y participación.

Implantar una comisión de seguimiento paritaria con auditorías técnicas.

Vincular la liberación de avales a la certificación de hitos.

Mantener un fondo de reserva para mantenimiento post-recepción.

Autoría: Luis García – Abogado Urbanista con experiencia en derecho urbanístico y desarrollo de infraestructuras

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