PARTE PRIMERA.

Fundamentos generales y marco internacional de convenios urbanísticos

Tipos y clasificación de convenios urbanísticos

Procedimientos y trámites administrativos de convenios urbanísticos

Redacción y formato del convenio urbanístico

Ejecución, seguimiento y garantías de convenios urbanísticos

Gestión de riesgos y resolución de conflictos de convenios urbanísticos

Fiscalidad, financiación y modelización económica de convenios urbanísticos

Checklists y Formularios de convenios urbanísticos

Casos prácticos y comparativa internacional de convenios urbanísticos

En esta Guía Práctica de Convenios Urbanísticos descubrirás cómo convertir la complejidad legal y técnica en alianzas claras y eficientes entre lo público y lo privado. Aquí aprenderás a:

• Diseñar convenios estratégicos que agilicen la transformación del suelo, garantizando el interés general y maximizando el retorno para todos los participantes.
• Negociar con transparencia y solvencia, superando los obstáculos administrativos y fortaleciendo la confianza de inversores, comunidades y autoridades.
• Ejecutar y controlar cada fase del convenio —desde la firma hasta la entrega de infraestructuras— con checklists, plantillas y modelos de contrato que te permiten anticipar riesgos y asegurar resultados de calidad.

• Modelos de Checklists y formularios que te ahorrarán horas de burocracia y te ayudarán a cerrar acuerdos sólidos.
• Herramientas de seguimiento y control, para medir avances, certificar obras y gestionar garantías financieras sin sorpresas.
• Estrategias de resolución de conflictos, desde mediación hasta arbitraje, para que cada convenio sobreviva a los retos y alcance su máxima eficacia.

• Fundamentos generales y marco internacional de convenios urbanísticos

1. Concepto, finalidad y alcance

a. Definición operativa
b. Función estratégica en el desarrollo urbano
c. Beneficios y riesgos para las partes

2. Evolución histórica y tendencias globales

a. Orígenes en el derecho comparado
b. Instrumentos emergentes
c. Tendencias de la última década

3. Principios de buena gobernanza y sostenibilidad

a. Transparencia y participación
b. Equilibrio social y ambiental
c. Innovación y Agenda 2030

4. Integración con la planificación y la gestión urbanística

a. Compatibilidad con planes maestros
b. Articulación con licencias y herramientas de gestión de suelo
c. Sinergias con políticas sectoriales

5. Interés público y control administrativo

a. Garantías de prevalencia del interés general
b. Mecanismos de supervisión pública
c. Criterios de evaluación ex ante

6. Participación de la comunidad y enfoque de derechos humanos

a. Consulta y consentimiento informado
b. Mitigación de impactos sociales
c. Inclusión y género

1. Derecho comparado civil y common law

a. Diferencias estructurales
b. Aplicaciones prácticas
c. Riesgos de trasplante jurídico

2. Instrumentos supranacionales

a. Directrices ONU-Hábitat y Nueva Agenda Urbana
b. Marcos de la Unión Europea
c. Estándares de organismos multilaterales (Banco Mundial, BID)

3. Compatibilidad con tratados y convenios internacionales

a. Protección de inversiones
b. Normas ambientales y climáticas
c. Salvaguardias sociales

4. Jerarquía normativa y conflictos de leyes

a. Principio de competencia territorial
b. Cláusulas de adaptación legislativa
c. Supremacía del planeamiento

5. Transparencia y lucha contra la corrupción

a. Modelos de integridad corporativa
b. Sistemas de contratación abierta
c. Declaraciones de conflictos de interés

6. Acceso a la justicia y control jurisdiccional

a. Jurisdicciones administrativas
b. Arbitraje y mediación internacional
c. Precedentes relevantes

1. Administraciones públicas multinivel

a. Competencias nacionales
b. Facultades regionales o provinciales
c. Ámbitos municipales y metropolitanos

2. Promotores y agentes urbanizadores

a. Condición jurídica y requisitos de solvencia
b. Derechos y obligaciones típicas
c. Modelos de asociación público-privada

3. Propietarios y comunidades locales

a. Derechos de participación y consulta
b. Mecanismos de compensación
c. Salvaguardias para grupos vulnerables

4. Entidades financieras y aseguradoras

a. Financiación de infraestructuras
b. Instrumentos de garantía
c. Gestión de riesgos crediticios

5. Órganos de control y fiscalización

a. Tribunales de cuentas
b. Agencias anticorrupción
c. Observatorios ciudadanos

6. Asesores técnicos y jurídicos

a. Funciones de los equipos multidisciplinares
b. Estándares de calidad y ética profesional
c. Contratación y conflicto de interés

• Tipos y clasificación de convenios urbanísticos

1. Definición y finalidad estratégica

a. Adaptación del planeamiento a la iniciativa privada
b. Flexibilidad y rapidez de tramitación
c. Ejemplos internacionales

2. Procedimiento de elaboración de instrumentos de planeamiento

a. Planes generales y específicos
b. Evaluación ambiental estratégica
c. Participación pública y alegaciones

3. Contenido mínimo y cláusulas tipo

a. Parámetros urbanísticos y usos del suelo
b. Cesiones y dotaciones públicas
c. Indicadores de sostenibilidad

4. Límites y controles de legalidad

a. Conformidad con la normativa superior
b. Competencias indelegables
c. Prohibiciones explícitas

5. Efectos sobre el planeamiento vigente

a. Jerarquía de instrumentos
b. Vigencia y modificaciones requeridas
c. Incidencia en licencias y autorizaciones

6. Casos prácticos de diversos países

a. España: convenios previos al PGOU
b. Francia: Projet Urbain Partenarial
c. Australia: Planning Agreements 

1. Objetivos y alcance de la gestión urbanística

a. Urbanización y reparto de cargas
b. Participación privada en infraestructuras
c. Mecanismos de agilización de plazos

2. Sistemas de ejecución comparados

a. Compensación, cooperación y concertación
b. Agent-based development models
c. Urban development corporations

3. Cláusulas operativas habituales

a. Cronogramas de obras
b. Cálculo de cuotas de urbanización
c. Garantías de terminación

4. Convenios de monetarización y permutas

a. Sustitución de cesiones por importes en efectivo
b. Valoraciones y tasaciones universales
c. Impacto presupuestario para la hacienda local

5. Seguimiento y control de calidad de obras

a. Certificaciones técnicas
b. Recepción y mantenimiento
c. Indicadores de desempeño (KPIs)

6. Ejemplos internacionales

a. Colombia: contratos de obras por impuestos
b. Reino Unido: Section 106 & CIL
c. Brasil: Operações Urbanas Consorciadas

1. Convenios de expropiación y cesión anticipada

a. Finalidad y procedimientos abreviados
b. Indemnizaciones y justa compensación
c. Gestión de suelos contaminados

2. Convenios interadministrativos

a. Coordinación de competencias
b. Distribución de cargas financieras
c. Experiencias transfronterizas

3. Convenios para servidumbres y derechos de paso

a. Infraestructuras lineales
b. Pasos de fauna y corredores verdes
c. Consolidación de redes de servicios

4. Convenios de rehabilitación y regeneración urbana

a. Áreas de renovación integral
b. Incentivos fiscales y subsidios
c. Participación vecinal y realojo

5. Convenios de vivienda asequible y equipamientos públicos

a. Cuotas de reserva de VPO
b. Equipamientos escolares y sanitarios
c. Modelos de copropiedad

6. Convenios vinculados a proyectos estratégicos

a. Zonas logísticas y puertos secos
b. Distritos de innovación tecnológica
c. Mega-eventos y legado urbano

• Procedimientos y trámites administrativos de convenios urbanísticos

1. Inicio del expediente y manifestación de interés

a. Solicitud del promotor
b. Convocatorias públicas
c. Declaración de viabilidad preliminar

2. Due diligence y estudios preparatorios

a. Situación registral y cargas
b. Diagnóstico ambiental y geotécnico
c. Evaluación socio-económica

3. Principios de transparencia y concurrencia

a. Publicidad de ofertas
b. Criterios objetivos de selección
c. Registro de negociaciones

4. Carta de intenciones y acuerdos marco

a. Contenido mínimo
b. Plazos de exclusividad
c. Condiciones suspensivas

5. Técnicas de negociación colaborativa

a. Modelos win-win
b. Gestión de la información sensible
c. Reducción de asimetrías de poder

6. Ética profesional y prevención de conflictos de interés

a. Códigos de buenas prácticas
b. Declaraciones juradas
c. Mecanismos de sanción 

1. Órganos competentes y fases decisorias

a. Informe técnico y jurídico
b. Dictamen de comisión especializada
c. Acuerdo plenario o ejecutivo

2. Información pública y participación ciudadana

a. Procesos de consulta y alegaciones
b. Audiencias públicas virtuales
c. Incorporación de aportaciones

3. Requisitos formales de aprobación

a. Memorándum explicativo
b. Certificación de disponibilidad presupuestaria
c. Informe de impacto de género

4. Formalización notarial y protocolización

a. Tipo de documento y anexos
b. Firma electrónica avanzada
c. Idiomas y legalización internacional

5. Registro de convenios urbanísticos

a. Registros de la propiedad
b. Registros administrativos específicos
c. Interoperabilidad de bases de datos

6. Publicidad activa y portales de transparencia

a. Publicación en boletines oficiales
b. Repositorios abiertos
c. Indicadores de acceso ciudadano

• Redacción y formato del convenio urbanístico

1. Partes y antecedentes

a. Representación y capacidad
b. Exposiciones y motivación
c. Declaraciones previas

2. Objeto y ámbito de actuación

a. Delimitación geográfica
b. Alcance urbanístico
c. Vinculaciones a infraestructuras

3. Programación de actuaciones y plazos

a. Cronograma general
b. Etapas e hitos críticos
c. Reajuste temporal

4. Recursos y aportaciones económicas

a. Inversiones directas
b. Cesiones patrimoniales
c. Financiaciones complementarias

5. Mecanismos de seguimiento y control

a. Comisiones paritarias
b. Sistemas de reporting
c. Auditorías técnicas y financieras

6. Condiciones de eficacia y extinción

a. Condiciones suspensivas y resolutorias
b. Vigencia y prórrogas
c. Causas de terminación anticipada 

1. Garantías económicas y avales

a. Avales bancarios y pólizas de caución
b. Seguro de cumplimiento de obra
c. Fideicomiso de garantías

2. Clausulado ambiental y social

a. Estandarización de mitigación y compensación
b. Protocolos de biodiversidad
c. Programas de responsabilidad social

3. Fórmulas de ajuste de contraprestaciones

a. Índices de precios y revisión de costes
b. Mecanismos de carry-forward
c. Reconversión de aportaciones

4. Penalidades e incentivos al desempeño

a. Penalidades por retraso
b. Incentivos por sobre-cumplimiento
c. Tablas de liquidación automática

5. Derechos de tanteo y retracto

a. Preferencia de adquisición pública
b. Restricciones de transmisión
c. Derechos de superficie y usufructo

6. Protección de datos y confidencialidad

a. Datos personales y sensibles
b. Secreto empresarial
c. Excepciones de transparencia

• Ejecución, seguimiento y garantías de convenios urbanísticos

1. Fases de ejecución material

a. Proyecto de urbanización
b. Licitaciones de obra pública
c. Supervisión de obra

2. Certificaciones y controles de calidad

a. Ensayos y verificaciones
b. Libro de obra digital
c. Protocolos de recepción parcial

3. Recepción y puesta en servicio de infraestructuras

a. Acta de recepción
b. Periodo de garantía
c. Transferencia de mantenimiento

4. Programas de mantenimiento y conservación

a. Niveles de servicio
b. Planes de conservación preventiva
c. Fondos de reserva

5. Ajustes de proyecto en curso de obra

a. Modificados y complementarios
b. Evaluación de impacto económico
c. Aprobación administrativa ad hoc

6. Cierre y liquidación del convenio

a. Informe final de cumplimiento
b. Liquidación de aportaciones y retornos
c. Archivo y memoria de experiencia 

1. Fuentes de financiación habituales

a. Capital propio y deuda bancaria
b. Bonos de infraestructura
c. Participación de fondos multilaterales

2. Análisis de riesgos financieros

a. Riesgo de demanda y mercado
b. Riesgo de cambio y tipo de interés
c. Riesgo regulatorio

3. Instrumentos de garantía y cobertura

a. Seguro de caución y performance bonds
b. Garantías soberanas
c. Fondos de contingencia

4. Mecánica de pagos y desembolsos

a. Hitos de pago vinculados a la obra
b. Cuenta escrow y flujo fiduciario
c. Ajustes por variación de costes

5. Fiscalidad y deducibilidad de aportaciones

a. Impuestos sobre transmisiones y actos jurídicos
b. Fiscalidad de plusvalías urbanísticas
c. Incentivos fiscales a la regeneración

6. Modelización financiera del convenio

a. Cash-flow proyectado
b. Ratios de rentabilidad y cobertura
c. Análisis de sensibilidad

• Gestión de riesgos y resolución de conflictos de convenios urbanísticos

1. Tipología de riesgos en convenios urbanísticos

a. Riesgos legales y normativos
b. Riesgos técnicos y constructivos
c. Riesgos socio-ambientales

2. Sistemas de mitigación y transferencia

a. Seguros especializados
b. Subcontratación y back-to-back
c. Cláusulas de fuerza mayor

3. Incumplimiento del promotor

a. Supuestos y consecuencias
b. Ejecución de garantías
c. Reasignación del proyecto

4. Incumplimiento de la administración

a. Responsabilidad patrimonial
b. Reintegro de aportaciones
c. Acciones de daños y perjuicios

5. Derechos de terceros y acciones colectivas

a. Acción pública urbanística
b. Indemnizaciones a afectados
c. Suspensión cautelar de obras

6. Auditoría y control independiente

a. Auditoría técnica anual
b. Revisión financiera externa
c. Transparencia ex post 

1. Negociación directa y comité de resolución

a. Procedimientos escalonados
b. Plazos y formalidades
c. Actas de acuerdo

2. Mediación especializada en urbanismo

a. Centros de mediación internacional
b. Perfil del mediador
c. Costes y tiempos promedio

3. Arbitraje institucional y ad hoc

a. Cláusulas compromisorias
b. Normas UNCITRAL y CCI
c. Ejecución de laudos

4. Jurisdicción contencioso-administrativa

a. Competencia territorial
b. Recursos y plazos
c. Medidas cautelares

5. Solución de controversias transfronterizas

a. Derecho aplicable y sede
b. Reconocimiento y ejecución de sentencias
c. Soft-law y principios generales

6. Costes del conflicto y análisis coste-beneficio

a. Evaluación ex ante de litigiosidad
b. Fondos de litigación
c. Impacto reputacional

• Fiscalidad, financiación y modelización económica de convenios urbanísticos

1. Impuestos directos e indirectos aplicables

a. IVA/IGIC, transmisiones patrimoniales
b. Impuesto sobre sociedades y plusvalías
c. Tasas y contribuciones especiales

2. Incentivos fiscales a la inversión urbana

a. Deducciones por regeneración
b. Créditos fiscales ambientales
c. Exenciones a la vivienda asequible

3. Tratados para evitar la doble imposición

a. Estructuración internacional de vehículos
b. Retenciones en origen
c. Precios de transferencia

4. Fiscalidad municipal y captación de plusvalías

a. Contribución por valorización del suelo
b. Participación en cargas y beneficios
c. Ejemplos comparados

5. Herramientas de planificación fiscal preventiva

a. Acuerdos de valoración previa
b. Due diligence fiscal
c. Informe de transparencia tributaria

6. Nuevas tendencias y fiscalidad verde

a. Tasas por impermeabilización del suelo
b. Bonificaciones por edificabilidad sostenible
c. Fondos climáticos urbanos 

1. Parámetros de entrada y escenarios base

a. Costes de suelo e infraestructuras
b. Precios de mercado y absorción
c. Horizonte temporal

2. Estructura de ingresos y gastos

a. Cashflow operativo
b. Gastos de capital (CAPEX)
c. Gastos de explotación (OPEX)

3. Métricas de rentabilidad

a. VAN y TIR del proyecto
b. Payback period
c. Índice de cobertura del servicio de la deuda

4. Análisis de sensibilidad y simulaciones

a. Variables críticas
b. Escenarios optimista y pesimista
c. Curvas S de tesorería

5. Financiación estructurada y Project Finance

a. SPV y reparto de riesgos
b. Covenants financieros
c. Refinanciación y salida de inversores

6. Herramientas de software y hojas de cálculo

a. Plantillas estándar
b. Macros y automatización
c. Visualización de resultados

• Checklists y Formularios de convenios urbanísticos

CHECKLIST — Due Diligence Preliminar

Sección 1. Datos generales del proyecto
Sección 2. Verificación registral
Sección 3. Evaluación ambiental inicial
Sección 4. Análisis de mercado

CHECKLIST — Negociación y Acuerdos Previos

Sección 1. Información imprescindible
Sección 2. Matriz de riesgos
Sección 3. Criterios de valoración de aportes

CHECKLIST — Aprobación Administrativa

Sección 1. Documentación mínima
Sección 2. Tiempos e hitos clave
Sección 3. Requisito de publicidad

FORMULARIO Nº 1 — Convenio Urbanístico de Planeamiento Tipo

Sección 1. Partes intervinientes
Sección 2. Objeto y ámbito
Sección 3. Aportaciones y cesiones
Sección 4. Plazos de ejecución
Sección 5. Garantías
Sección 6. Condiciones resolutorias

FORMULARIO Nº 2 — Convenio Urbanístico de Gestión Tipo

Sección 1. Descripción del sistema de actuación
Sección 2. Distribución de cargas y beneficios
Sección 3. Cronograma de obras
Sección 4. Régimen de garantías
Sección 5. Penalizaciones e incentivos
Sección 6. Mantenimiento post-recepción

FORMULARIO Nº 3 — Convenio Interadministrativo Tipo

Sección 1. Administraciones firmantes
Sección 2. Objeto del convenio
Sección 3. Aportaciones económicas
Sección 4. Comisión de seguimiento
Sección 5. Plazo de vigencia
Sección 6. Solución de controversias

FORMULARIO Nº 4 — Aval Bancario a Primer Requerimiento

Sección 1. Datos del aval
Sección 2. Condiciones de ejecución
Sección 3. Declaraciones de la entidad

FORMULARIO Nº 5 — Póliza de Caución de Cumplimiento de Obra

Sección 1. Datos generales
Sección 2. Coberturas principales
Sección 3. Procedimiento de reclamación

FORMULARIO Nº 6 — Certificado de Seguro de Obra

Sección 1. Identificación del proyecto
Sección 2. Coberturas destacadas

FORMULARIO Nº 7 — Informe de Avance Trimestral

Sección 1. Identificación y periodo
Sección 2. Avance físico
Sección 3. Avance financiero
Sección 4. Incidencias y medidas

FORMULARIO Nº 8 — Acta de Recepción de Obras

Sección 1. Datos identificativos
Sección 2. Elementos recepcionados
Sección 3. Defectos y trabajos pendientes
Sección 4. Garantías retenidas

FORMULARIO Nº 9 — Cuadro de Liquidación Final

Sección 1. Resumen económico
Sección 2. Regularización de saldos
Sección 3. Distribución definitiva de cargas
Sección 4. Archivo y cierre 

FORMULARIO Nº 10 — Convenio Urbanístico de Planeamiento (Documento Base)

Sección 1. Introducción y antecedentes
Sección 2. Delimitación del ámbito y objetivos
Sección 3. Anexos cartográficos estándar
Sección 4. Parámetros urbanísticos y usos
Sección 5. Cesiones obligatorias y adicionales
Sección 6. Fases de ejecución previstas
Sección 7. Condiciones suspensivas y resolutorias
Sección 8. Firma y protocolización

CHECKLIST — Compatibilidad Normativa Convenio Planeamiento

Sección 1. Coherencia con instrumentos superiores
Sección 2. Evaluación ambiental estratégica
Sección 3. Alineación con políticas sectoriales

FORMULARIO Nº 11 — Ficha de Edificabilidad y Cargas

Sección 1. Parámetros de edificabilidad
Sección 2. Cargas urbanísticas estimadas
Sección 3. Distribución de aprovechamiento

FORMULARIO Nº 12 — Resumen de Impactos y Medidas de Mitigación

Sección 1. Impactos significativos
Sección 2. Medidas de mitigación
Sección 3. Indicadores de seguimiento

FORMULARIO Nº 13 — Hoja de Firmas y Protocolización

Sección 1. Identificación del convenio
Sección 2. Firmantes y rúbricas
Sección 3. Entrega de copias

GUÍA RÁPIDA — Adaptación Internacional del Convenio

Sección 1. Terminología neutra y multilingüe
Sección 2. Eliminación de referencias locales
Sección 3. Campos personalizables por país

FORMULARIO Nº 14 — Cronograma de Obras del Sistema de Compensación

Sección 1. Hitos principales
Sección 2. Plazos máximos y tolerancias
Sección 3. Tabla de penalizaciones automáticas

FORMULARIO Nº 15 — Matriz de Distribución de Cargas y Beneficios

Sección 1. Reparto proporcional por superficie
Sección 2. Aportaciones monetarias y en especie
Sección 3. Ajustes por aprovechamiento excedentario

FORMULARIO Nº 16 — Garantías de Cumplimiento del Convenio de Gestión

Sección 1. Avales bancarios progresivos
Sección 2. Fideicomisos y cuentas escrow
Sección 3. Seguros de caución integrales

FORMULARIO Nº 17 — Solicitud de Modificación Abreviada del Convenio

Sección 1. Datos del solicitante
Sección 2. Justificación técnica y económica
Sección 3. Informe técnico-jurídico preceptivo
Sección 4. Aprobación y registro actualizado

CHECKLIST — Reporte de Avance Semanal

Sección 1. Identificación
Sección 2. Certificación de obra ejecutada
Sección 3. Incidencias y medidas adoptadas

CHECKLIST — Recepción y Transferencia de Infraestructuras

Sección 1. Acta de entrega provisional
Sección 2. Periodo de garantía y mantenimiento
Sección 3. Acta de recepción definitiva

FORMULARIO Nº 18 — Convenio Urbanístico Mixto (Planeamiento-Gestión)

Sección 1. Objeto dual y ventajas prácticas
Sección 2. Cláusulas de coordinación temporal
Sección 3. Esquema de incentivos y penalidades

FORMULARIO Nº 19 — Convenio de Monetarización de Cesiones

Sección 1. Fórmula estándar de valoración
Sección 2. Tabla de actualización por índices
Sección 3. Procedimiento de pago fraccionado

FORMULARIO Nº 20 — Convenio de Permuta y Expropiación Amistosa

Sección 1. Acta de ocupación voluntaria
Sección 2. Valoración pericial acordada
Sección 3. Cronograma de traslado y realojo

FORMULARIO Nº 21 — Convenio de Servidumbre y Derecho de Paso

Sección 1. Descripción de la carga real
Sección 2. Compensación económica o en suelo
Sección 3. Registro e inscripción

FORMULARIO Nº 22 — Convenio para Vivienda Asequible y Equipamientos

Sección 1. Reserva obligatoria de VPO
Sección 2. Cesión de parcelas dotacionales
Sección 3. Programas de seguimiento social

FORMULARIO Nº 23 — Convenio para Infraestructuras Estratégicas

Sección 1. Corredor vial/logístico
Sección 2. Intercambios de suelo por obra
Sección 3. Cláusulas de reajuste por demanda

FORMULARIO Nº 24 — Aval Bancario a Primer Requerimiento

Sección 1. Datos del aval
Sección 2. Texto tipo universal
Sección 3. Condiciones de ejecución
Sección 4. Procedimiento de cancelación

FORMULARIO Nº 25 — Póliza de Caución de Cumplimiento de Obra

Sección 1. Riesgos cubiertos y exclusiones
Sección 2. Importes asegurados estándar
Sección 3. Protocolo de reclamación

FORMULARIO Nº 26 — Seguro de Responsabilidad Civil Profesional

Sección 1. Coberturas mínimas recomendadas
Sección 2. Periodo de reclamación (tail)
Sección 3. Requisitos de solvencia de la aseguradora

FORMULARIO Nº 27 — Certificado de Cumplimiento Municipal y Liberación de Aval

Sección 1. Certificado de cumplimiento
Sección 2. Modelo de carta de liberación
Sección 3. Registro de garantías devueltas

FORMULARIO Nº 28 — Fondo de Contingencia y Provisiones

Sección 1. Estructura contable sugerida
Sección 2. Porcentaje sobre CAPEX total
Sección 3. Supuestos de disposición

CHECKLIST — Verificación de Garantías

Sección 1. Documentación soporte
Sección 2. Vigencia y renovaciones
Sección 3. Condiciones suspensivas vinculadas

FORMULARIO Nº 29 — Propuesta de Convenio Urbanístico

Sección 1. Datos del promotor y objeto
Sección 2. Resumen ejecutivo del acuerdo
Sección 3. Declaración de inexistencia de incompatibilidades

FORMULARIO Nº 30 — Acta de Admisión a Trámite

Sección 1. Texto de resolución estándar
Sección 2. Plazos de subsanación de defectos
Sección 3. Publicación en portal institucional

FORMULARIO Nº 31 — Edicto de Información Pública

Sección 1. Contenido mínimo exigido
Sección 2. Formatos multilingües sugeridos
Sección 3. Registro de alegaciones recibidas

FORMULARIO Nº 32 — Informe Técnico y Jurídico Unificado

Sección 1. Plantilla de análisis de legalidad
Sección 2. Matriz de cumplimiento de planeamiento
Sección 3. Conclusión y propuesta de aprobación

FORMULARIO Nº 33 — Resolución de Aprobación Definitiva

Sección 1. Cuerpo de la resolución
Sección 2. Anexos incorporados por referencia
Sección 3. Cláusula de ejecutividad inmediata

FORMULARIO Nº 34 — Ficha de Inscripción Registral

Sección 1. Datos identificativos del convenio
Sección 2. Resumen de obligaciones y cargas
Sección 3. Metadatos para interoperabilidad

FORMULARIO Nº 35 — Acta de Ocupación y Entrega de Suelo

Sección 2. Inventario de bienes afectados
Sección 3. Firma de las partes y testigos

FORMULARIO Nº 36 — Certificación de Obras Ejecutadas

Sección 1. Métricas de avance porcentual
Sección 2. Aprobación por dirección facultativa

FORMULARIO Nº 37 — Escritura Pública de Cesión Gratuita

Sección 2. Manifestaciones de saneamiento
Sección 3. Cargas y afecciones reales declaradas

FORMULARIO Nº 38 — Escritura de Permuta Suelo-Aprovechamiento

Sección 1. Valoraciones periciales anexas
Sección 2. Condición suspensiva de inscripción
Sección 3. Obligaciones fiscales asociadas

FORMULARIO Nº 39 — Acta de Recepción Provisional de Urbanización

Sección 1. Listado de trabajos pendientes
Sección 2. Plazo de subsanación
Sección 3. Garantías retenidas

FORMULARIO Nº 40 — Acta de Recepción Definitiva

Sección 1. Liberación de garantías
Sección 2. Transferencia de mantenimiento
Sección 3. Archivo documental en registro municipal

FORMULARIO Nº 41 — Informe de Avance Mensual

Sección 1. Grado de ejecución física
Sección 2. Desviaciones de plazo
Sección 3. Valoración económica acumulada

FORMULARIO Nº 42 — Panel de Indicadores Clave (KPI) – Q3 2026

Sección 1. Coste previsto vs. real
Sección 2. Índice de calidad de obra
Sección 3. Nivel de satisfacción de partes

FORMULARIO Nº 43 — Lista de Verificación de Hitos Críticos

Sección 1. Cumplimiento de licencias
Sección 2. Conexiones a redes básicas
Sección 3. Entrega de documentación as-built

FORMULARIO Nº 44 — Informe de Auditoría Técnica Anual

Sección 1. Revisiones de diseño y obra
Sección 2. Certificación de normativas
Sección 3. Recomendaciones de mejora

FORMULARIO Nº 45 — Cuadro de Liquidación Financiera (Cierre Agosto 2027)

Sección 1. Aportaciones realizadas
Sección 2. Costes certificados
Sección 3. Saldo pendiente y devolución

FORMULARIO Nº 46 — Memoria Final del Convenio

Sección 1. Resultados frente a objetivos
Sección 2. Lecciones aprendidas
Sección 3. Recomendaciones para futuros proyectos

FORMULARIO Nº 47 — Matriz de Identificación de Riesgos Contractuales

Sección 1. Riesgos legales y regulatorios
Sección 2. Riesgos técnicos y constructivos
Sección 3. Riesgos financieros y de mercado

FORMULARIO Nº 48 — Evaluación de Probabilidad e Impacto

Sección 1. Escala cualitativa sugerida
Sección 2. Fórmula de priorización
Sección 3. Representación gráfica (heat map)

FORMULARIO Nº 49 — Plan de Mitigación y Contingencias

Sección 1. Acciones preventivas
Sección 2. Acciones correctivas
Sección 3. Responsables asignados

FORMULARIO Nº 50 — Sistema de Control de Calidad de Obra

Sección 1. Normas ISO aplicables
Sección 2. Programas de ensayos y pruebas
Sección 3. Registro de no conformidades

FORMULARIO Nº 51 — Auditoría de Cumplimiento Social y Ambiental

Sección 1. Indicadores de desempeño ESG
Sección 2. Verificación de medidas de mitigación
Sección 3. Informe público resumido

FORMULARIO Nº 52 — Registro de Lecciones Aprendidas

Sección 1. Incidencias críticas y soluciones
Sección 2. Innovaciones implementadas
Sección 3. Mejores prácticas transferibles

FORMULARIO Nº 53 — Plantillas Editables en Procesador de Textos

Sección 1. Formato DOCX/MOD
Sección 2. Campos auto-rellenables
Sección 3. Funciones de control de cambios

FORMULARIO Nº 54 — Hoja de Cálculo para Modelización

Sección 1. Cash-flow automatizado
Sección 2. Cálculo de cuotas de urbanización
Sección 3. Dashboard de KPIs

FORMULARIO Nº 55 — Software de Gestión Documental

Sección 1. Versionado y firma electrónica
Sección 2. Integración con registros públicos
Sección 3. Alertas de vencimiento de avales

FORMULARIO Nº 56 — Bases de Datos de Precios de Mercado

Sección 1. Valores de suelo comparables
Sección 2. Índices de construcción
Sección 3. Actualización trimestral recomendada

FORMULARIO Nº 57 — Repositorios de Normativa Internacional

Sección 1. Enlaces clasificados por región
Sección 2. Filtros por temática urbanística
Sección 3. Notificaciones de cambios legales

FORMULARIO Nº 58 — Manual de Estilo para Documentación

Sección 1. Uso de terminología neutra
Sección 2. Reglas de numeración y referencias
Sección 3. Buenas prácticas de traducción

• Casos prácticos y comparativa internacional de convenios urbanísticos

1. Desarrollo portuario en América Latina

a. Estructura del convenio
b. Gestión de cesiones portuarias
c. Lecciones y adaptabilidad

2. Regeneración de área industrial en Europa

a. Reconversión de usos
b. Financiación híbrida
c. Indicadores de éxito

3. Parque tecnológico en Asia-Pacífico

a. Cláusulas de innovación y I+D
b. Incentivos fiscales integrados
c. Transferencia de conocimiento

4. Operación de vivienda asequible en África

a. Modelo PPP simplificado
b. Garantías de asequibilidad a 30 años
c. Fondo rotatorio de mantenimiento

5. Corredor verde interurbano en Norteamérica

a. Servidumbres ecológicas
b. Monetarización de créditos de carbono
c. Participación comunitaria

6. Ciudad universitaria en Oriente Medio

a. Convenio de planeamiento-gestión único
b. Cesión de equipamientos educativos
c. KPIs de impacto socioeconómico

1. España: convenios en Madrid Nuevo Norte

a. Contexto y actores
b. Estructura del convenio
c. Resultados y lecciones

2. Francia: Projet Urbain Partenarial (Lyon Confluence)

a. Instrumento jurídico
b. Financiación y equidad
c. Desempeño ambiental

3. Alemania: contratos urbanísticos (Bremen Überseezentrum)

a. Participación ciudadana
b. Reparto de cargas
c. Evaluación post-ocupación

4. Países Bajos: convenios de uso mixto (Amsterdam Zuidas)

a. Derecho de superficie
b. Compensaciones en especie
c. Monitorización del valor del suelo

5. Italia: Accordi di programma (Milán Porta Nuova)

a. Coordinación regional
b. Plan de etapas
c. Mitigación del impacto patrimonial

6. Reino Unido: Section 106 & CIL (London Olympic Park)

a. Legado y regeneración
b. Inclusión social
c. Gobernanza post-evento

1. EE. UU.: Developer Agreements (San Diego)

a. Financiación de infraestructuras
b. Incentivos de densidad
c. Litigios y soluciones

2. Colombia: concesiones urbanas (Bogotá Metro Cable)

a. Urbanismo social
b. Participación comunitaria
c. Medición de impacto

3. China: Land Development Agreements (Shenzhen Qianhai)

a. Cesión de derechos de uso
b. Captación de plusvalías
c. Riesgos regulatorios

4. Australia: Planning Agreements (Sydney Barangaroo)

a. Sostenibilidad y carbono cero
b. Cluster financiero
c. Transferencia de beneficios

5. Marruecos: partenariados público-privados (Casablanca Anfa)

a. Reurbanización de aeródromos
b. Compartición de riesgos
c. Inclusión de vivienda social

6. India: Land Pooling Policy (Delhi)

a. Reagrupamiento parcelario
b. Equidad en la redistribución
c. Retos de gobernanza

Caso práctico 1. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Acondicionamiento de un vial peatonal mediante cesión de suelos
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Convenio de cesión gratuita de suelo + ejecución municipal
2. Convenio de monetarización de cesiones + ejecución municipal
3. Convenio mixto (cesión parcial + ejecución compartida)
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 2. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Integración de equipamientos comerciales en suelo rústico para consolidación urbana
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Convenio de planeamiento con cesión de parcela para equipamiento
2. Convenio de gestión y ejecución directa de equipamientos
3. Convenio mixto con cuota de monetarización y obra compartida
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 3. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Rehabilitación integral de un barrio histórico con cesión de VPO
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Convenio de permuta de suelo y cesión de VPO
2. Convenio de concertación pública-privada y financiación mixta
3. Convenio de colaboración para gestión de infraestructuras y espacios públicos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 4. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Implantación de un parque urbano mediante compensación y cesión de equipamientos
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Convenio de compensación de cesiones por infraestructuras viarias
2. Convenio mixto con monetarización de déficit de cesión y ejecución compartida
3. Convenio de permuta de aprovechamientos y proyecto de urbanismo táctico
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 5. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Conversión de polígono industrial obsoleto en parque tecnológico
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Convenio de planeamiento con cesión de infraestructuras y suelo público
2. Convenio de gestión público-privada para creación de un Centro de Innovación
3. Convenio mixto de comercialización y aportación de equipamientos avanzados
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 6. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Desarrollo de corredor verde periurbano con permuta de aprovechamientos
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Convenio de permuta de aprovechamientos y creación de senda ecológica
2. Convenio de gestión compartida y cofinanciación europea
3. Convenio mixto de cesión de suelo y mantenimiento por concesión
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 7. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Integración de un sistema de movilidad eléctrica compartida en nueva zona residencial
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Convenio de gestión de infraestructuras de recarga con cesión de espacio público
2. Convenio mixto de inversión compartida y explotación por operador privado
3. Convenio de incentivo de cargas “in situ” en nuevas promociones
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 8. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Implantación de un sistema de energía solar fotovoltaica colectiva en urbanización residencial
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Convenio de cesión de cubierta y obra municipal
2. Convenio mixto de inversión compartida y participación de propietarios
3. Convenio de incentivo urbanístico y obra obligatoria para promotor
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 9. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Dotación de vivienda asequible y equipamientos públicos en desarrollo de uso mixto
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Convenio de cesión compensada y monetarización parcial
2. Convenio mixto de cesión de suelo y ejecución de equipamientos
3. Convenio de incentivo urbanístico y planificación participativa
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 10. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Redacción de cláusulas suspensivas y resolutorias en convenio de planeamiento
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Establecer cláusulas suspensivas detalladas
2. Incorporar cláusulas resolutorias proporcionales
3. Cláusula de remedio forzoso y ejecución subsidiaria
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 11. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Coordinación y entrega de infraestructuras viarias y de servicios en un desarrollo suburbano
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Convenio de reprogramación de hitos con supervisión creciente
2. Convenio mixto de ejecución subsidiaria parcial
3. Convenio de coordinación tripartita para resolución de conflictos técnicos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 12. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Emisión de bonos municipales vinculados a plusvalías urbanísticas
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Crédito ICO a largo plazo
2. Emisión de bonos TIF (Tax Increment Financing)
3. Creación de un SPV con cuenta escrow y líneas de crédito rotativo
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 13. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Gestión de riesgos contractuales y cumplimiento de plazos en convenio de ejecución de infraestructura coste-marítima
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Reprogramación contractual y refuerzo de avales
2. Ejecución subsidiaria parcial con repercusión de costes
3. Cláusula de mediación experta y comité de seguimiento tripartito
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 14. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Mecanismos de resolución de disputas en convenio mixto de gestión y ejecución
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Mecanismo de negociación directa con comité de resolución interna
2. Cláusula de mediación especializada en construcción y urbanismo
3. Arbitraje institucional bajo normas CCI con laudo final
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 15. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Optimización fiscal de un convenio urbanístico transfronterizo
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Estructuración de SPV en jurisdicción con tratado de doble imposición
2. Aprovechamiento de incentivos fiscales nacionales y locales
3. Planificación fiscal preventiva: due diligence y acuerdos de valoración previa
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 16. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Modelización financiera de un desarrollo mixto de vivienda y comercio
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Project finance con SPV y cash-flow waterfall
2. Financiación mixta con bonos municipales y venta anticipada de solares
3. Modelo de cash-flow compartido con contrapartidas variables
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 17. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Diseño e implantación de checklists de due diligence y formularios modelo
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Checklist de due diligence preliminar
2. Plantillas modelo de convenio y actas de comisión
3. Formularios de seguimiento y registro de hitos
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 18. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Estructura general de un convenio de planeamiento tipo para la regeneración de suelo industrial obsoleto
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Convenio de planeamiento estándar con cláusulas tipo
2. Convenio modular con flexibilización de usos y fases
3. Convenio de planeamiento con cláusulas de sostenibilidad y participación ciudadana
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 19. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Implementación de un convenio de gestión y ejecución para urbanización residencial mediante monetarización y permuta de suelo
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Convenio de gestión con monetarización parcial de cesiones y permuta de aprovechamientos
2. Convenio mixto de ejecución compartida de infraestructuras y cesión escalonada
3. Convenio de incentivos urbanísticos por cumplimiento anticipado
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 20. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Implantación de un distrito logístico mediante monetarización de cesiones y permuta de aprovechamientos
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Convenio de monetarización parcial de cesiones y permuta de aprovechamientos
2. Convenio mixto de ejecución compartida de infraestructuras y pagos escalonados
3. Convenio de incentivos urbanísticos por entrega anticipada y volumen de carga
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 21. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Gestión de garantías y avales en desarrollo de uso mixto residencial y dotacional
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Aval bancario a primer requerimiento
2. Póliza de caución de cumplimiento de obra
3. Fondo de contingencia y provisiones
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 22. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Formalización, publicidad y registro de convenios urbanísticos
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Convenio tipo con formalización notarial y protocolización inmediata
2. Extracto automático y publicación sincronizada
3. Registro integrado en RCU y Registro de la Propiedad con certificación electrónica
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 23. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Actas, Certificaciones y Escrituración
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Acta de Ocupación Provisional con cuadro de conformidades
2. Certificación de Obra Ejecutada por fases y firma electrónica
3. Escritura Pública de Cesión y Protocolización Integral
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 24. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Implantación de plantillas de seguimiento y control
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Plantilla de Informe de Avance Mensual
2. Panel de Indicadores Clave (KPI) para Convenios
3. Formulario de Registro de Liquidación Financiera
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas

Caso práctico 25. "CONVENIOS URBANÍSTICOS." Gestión de matrices de riesgos y control de calidad en la ejecución de obras
Causa del Problema
Soluciones Propuestas
1. Implementación de Matriz de Riesgos Contractuales y Constructivos
2. Protocolos de Control de Calidad e Inspección Técnica
3. Auditoría Externa y Registro de No Conformidades
Consecuencias Previstas
Resultados de las Medidas Adoptadas
Lecciones Aprendidas