El
informe europeo refleja la magnitud de la crisis: protestas masivas en
Berlín, París o Barcelona por el precio del alquiler; bloqueos
de ordenanzas locales y esfuerzos por poner topes temporales a rentas.
Sin competencias directas en vivienda, la UE creó en 2023 el primer
Comisario Europeo de la Vivienda, con el mandato de presentar un plan para
incrementar el parque asequible en 2026. Asimismo, el Parlamento Europeo
inauguró la Comisión de Vivienda para explorar soluciones
transversales.
Más
del 50 % de los alcaldes reclaman a la UE asignar fondos adicionales —hasta
15.000 M € de la Política de Cohesión— para la construcción
de vivienda social. Piden revisar las reglas de competencia y ayudas estatales
y regular los alquileres turísticos. La confianza en la UE (75 %)
supera la que tienen en sus gobiernos nacionales (47 %), subrayando la
necesidad de un marco comunitario coordinado.
EUROCITIES
PULSE: PRIORIDADES Y RETOS PRESUPUESTARIOS
Nota de complemento:
Para profundizar en estándares IAEA, consulte “Siting of Geological
Disposal Facilities” (IAEA SSG-29) y “Safety Case for Geological Disposal
Facilities” (IAEA SSG-31). Eurocities Pulse: Mayors Survey - 2025 Monitor
Eurocities
Metodología
y perfil de la encuesta
Alcance: 86
alcaldes (25 mujeres y 61 hombres) de 26 países, representativos
de ciudades de 100.000 a 3 millones de habitantes.
Periodo: primavera
de 2024.
Ámbito:
consultas online y entrevistas directas para evaluar prioridades municipales
y grado de confianza en administraciones.
H3 Cambio climático
vs. vivienda asequible
Cambio climático:
el 63 % lo sitúa en primer lugar (misma cifra que en 2023).
Vivienda asequible:
subió del puesto 11 en 2023 al 2 en 2024, con un 48 % de alcaldes
que lo eligen como prioridad.
Factores desencadenantes:
encarecimiento energético, inflación elevada y limitación
de suelo urbano.
Frustración
ante los presupuestos locales
Altos costes
de compensación: invertir en vivienda social requiere suelo caro
—entre 1.000 €/m² (ciudades medianas) y 4.000 €/m²
(capitales).
Inflación
y energía: el 10 % anual en electricidad eleva op EX en un 15 %
para calefacción en edificios nuevos.
Confianza en
autoridades nacionales: solo el 47 % confía en los gobiernos, pues
perciben centralización y requisitos burocráticos difíciles
de cumplir.
Confianza en
la UE: el 74 % valora positivamente la colaboración comunitaria,
consciente de que buena parte del 70 % de inversión en infraestructuras
locales procede de fondos europeos.
PROPUESTAS
MUNICIPALES PARA ABORDAR LA CRISIS
Financiación
europea como palanca principal
Política
de Cohesión: se modificó para permitir destinar hasta 15.000
M € de fondos regionales (2021–2027) a vivienda asequible.
Disposición:
60 % de alcaldes
propone créditos blandos para proyectos de vivienda social en suelo
municipal.
45 % pide mecanismos
rápidos de desembolso para evitar retrasos de más de 18 meses
desde la aprobación.
Bonos verdes
y fondos estructurales: se reclama incluir vivienda asequible como prioridad
en los Fondos de Recuperación y Resiliencia.
H3 Revisión
de reglas de competencia y ayudas estatales
Excepción
de ayudas de Estado:
55 % de alcaldes
propone que las inversiones públicas en vivienda social queden exentas
de límite de ayudas, similar a la excepción para infraestructuras
de energía renovable.
Necesidad de
actualizar el Reglamento General de Exención por Categorías
(RGEC) para infraestructuras residenciales.
Colaboración
público-privada (PPP):
42 % sugiere
flexibilizar la cofinanciación de promotores privados a cambio de
un 20 % del parque en vivienda social durante 30 años.
H3 Regulación
de alquileres turísticos y mercado secundario
Exceso de
oferta vacacional: espejos de ciudades como Ámsterdam y Lisboa muestran
que el 10 % del parque urbano se destina a alquileres de corto plazo, reduciendo
disponibilidad para residentes.
Demandas específicas:
Control de
licencias para alquileres por días, limitadas al 3 % del total de
viviendas en el centro histórico.
Registro obligatorio
del arrendamiento temporal con tasas anuales de 500 €/licencia para
financiar vivienda social.
Multas disuasorias
de hasta 5.000 € por incumplimiento de normativa turística.
CASOS DESTACADOS:
RESPUESTAS LOCALES EN EUROPA
Berlín
(Alemania): Topes de renta y rehabilitación
Tope máximo
de alquiler: impuesto a rentas superiores a 9,80 €/m² en distritos
céntricos desde 2022.
Programa de
rehabilitación:
Renueve hasta
25.000 viviendas integradas en proyecto de 20.000 M € cofinanciado
por UE y estado federal.
Garantizar
20 % de unidades a alquiler social durante 15 años.
París
(Francia): Obra pública y expropiaciones
Objetivo:
duplicar el parque de vivienda social (de 130.000 a 260.000 unidades en
2030).
Medida emblemática:
“ Plancher de Bâtiment Public ” obliga a dedicar el 25 % de cualquier
obra pública a vivienda asequible.
Expropiaciones
selectivas:
Suelo desaprovechado
en 300 ha se adquirió por 1.200 M € (2023–2025) para autoproducción
municipal.
Barcelona (España):
Bancos de suelo y cooperativas
Banco de la
Vivienda: heredero de 15 años de cesión de suelo municipal,
con más de 10.000 m² destinados a 900 viviendas asequibles.
Cooperativas
de alquiler y cesión de uso: 35 % del stock con régimen cooperativo,
gestionado por consejo local.
Ayudas directas
al alquiler:
Bonos de máximo
300 €/mes para familias con ingresos < 25.000 €/año
(250.000 beneficiarios en 2023).
OBSTÁCULOS
Y DESAFÍOS OPERATIVOS
Limitaciones
presupuestarias municipales
Presión
fiscal local: Con ingresos medios por impuesto de bienes inmuebles de 1.200
M € anuales, destinar más de 150 M € a vivienda social
compromete inversiones en transporte e infraestructuras.
Inflación
del sector construcción: El coste del m² de edificación
aumentó un 9 % interanual en 2023, alcanzando 1.600 €/m²
en zonas urbanas.
Déficit
de suelo municipal: En ciudades consolidadas, el suelo disponible bajo
normativa permite edificar apenas un 5 % más de viviendas en el
centro sin rezonificación.
Trust issues:
desconfianza en gobiernos nacionales
Centralización
normativa:
El 54 % de
alcaldes acusa a gobiernos centrales de imponer “top-down” decisiones,
sin adaptar políticas a realidades locales.
Ejemplo: retrasos
de 12 meses en la aprobación de proyectos de vivienda social por
falta de claridad en leyes estatales.
Desacuerdos
fiscales:
48 % se queja
de que las transferencias de fondos de los EECC tardan más de 6
meses, generando cuellos de botella en obra.
La carencia
de asignación directa para suelo o rehabilitación obliga
a redirigir partidas inicialmente destinadas a transporte o cultura.
CONFIANZA EN
LA UE COMO ALIADO
Fondos estructurales:
El 72 % de
alcaldes valora positivamente la interlocución con la Comisión
Europea; conocen que el 42 % de los proyectos locales de infraestructuras
tiene alguna cesión de fondos comunitarios.
El Programa
REACT-EU apoyó con 2.800 M € proyectos de vivienda social en
2022–2023.
Expectativas
en comisario de vivienda:
Los alcaldes
esperan que la hoja de ruta 2026 incremente el compromiso de la UE con
un fondo específico de al menos 10.000 M € para proyectos LocaUrban
de vivienda asequible.
PROPUESTAS
PARA UN MARCO UE COORDINADO
Lanzar un Fondo
Europeo de Vivienda Asequible (FEVA) de 10.000–15.000 M € (2026–2030),
gestionado por DG REGIO, para subvencionar hasta el 30 % del CAPEX en vivienda
social.
Modificar el
Reglamento de Exención por Categorías (RGEC) para que la
inversión pública en vivienda social esté exenta de
límites de ayudas estatales, equiparable a infraestructuras energéticas.
Crear un Observatorio
Europeo de Precios del Alquiler, coordinado por Eurostat, que publique
trimestralmente índices de referencia y sirva de base para la armonización
de medidas fiscales nacionales.
Establecer
un marco legal común para regular los alquileres turísticos:
licencias limitadas al 3 % del parque en zonas urbanas y tasas anuales
de 500 €/licencia para financiar vivienda social.
Fortalecer
la cooperación técnica mediante la red EU City&Housing
Network, cuyos técnicos municipales intercambien buenas prácticas,
acorten los tiempos de aprendizaje y mejoren la absorción de fondos
UE.
Fomentar obligaciones
de suelo asequible en proyectos de infraestructuras cofinanciadas por la
UE: exigir que al menos el 20 % de nuevos desarrollos urbanísticos
reciban plazas de vivienda social como contrapartida.
CONCLUSIONES
OPERATIVAS
La crisis de
vivienda es municipal y europea: Sólo un 60 % de las ciudades encuestadas
cumple sus objetivos de parque asequible. Urge un marco comunitario común
que complemente las iniciativas locales.
La financiación
es clave: Con 15.000 M € de fondo específico se pueden promover
100.000 viviendas de alquiler social de 60 m² a 1.500 €/m²
de coste real, cubriendo una porción significativa de la demanda.
Regulación
de alquileres turísticos: Un límite del 3 % y tasas de 500
€/licencia podrían liberar hasta 20.000 viviendas en centros
históricos para residentes.
Coordinación
UE-municipios: Fortalecer redes de expertos de vivienda (DGE Regio + alcaldes)
facilitará la absorción del 70 % de fondos regionales dedicados
a proyectos sociales.
Potenciar la
confianza municipal en la UE: El 74 % de alcaldes confían en Bruselas;
aprovechar esa “ventana de oportunidad” para impulsar reformas que permitan
municipios autónomos y mejor financiados.
Nota de complemento:
Para más información, consulte la encuesta completa Eurocities
Pulse: Mayors Survey 2024 (https://monitor.eurocities.eu/eurocities-pulse-mayors-survey/)
y los informes de la Housing Committee del Parlamento Europeo. Eurocities
Pulse: Mayors Survey - 2025 Monitor Eurocities
Autoría:
Marta Gómez – Arquitecta Urbanista con experiencia en políticas
de vivienda y planificación urbana
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crisis de la vivienda.
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