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LOS ALCALDES EUROPEOS CLAMAN POR AYUDA DE LA UE PARA SOLUCIONAR LA CRISIS DE LA VIVIENDA

3 de junio de 2025
¿Qué guía práctica soluciona este tipo de casos?
¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • Alcaldes europeos exigen más recursos de la UE para la crisis de la vivienda
  • La última encuesta Eurocities Pulse: Mayors Survey, realizada a 86 alcaldes de 26 países, sitúa el acceso a vivienda asequible como la segunda gran preocupación tras el cambio climático. En 2023 apenas figuraba en el top 10 de prioridades, pero hoy los municipios sufren protestas por el alza continuada de alquileres y precios. Los alcaldes reclaman a la UE mayor apoyo financiero (hasta 15.000 M € en fondos regionales) y cambios normativos —en competencia y ayudas estatales, así como en la regulación de alquileres turísticos— para coordinar una respuesta eficaz. Este artículo analiza los resultados, propuestas y retos presupuestarios que enfrentan las ciudades.
La vivienda sube al podio de urgencias municipales. En apenas un año, el problema de la vivienda pasó de ocupar posiciones bajas a convertirse en la segunda prioridad para los alcaldes de Europa, según el sondeo Eurocities Pulse realizado en primavera de 2024. El 63 % de los alcaldes entrevistados mantiene el cambio climático como preocupación número 1, pero ahora el acceso a vivienda asequible arrebató el segundo puesto al desempleo y la movilidad urbana.

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El informe europeo refleja la magnitud de la crisis: protestas masivas en Berlín, París o Barcelona por el precio del alquiler; bloqueos de ordenanzas locales y esfuerzos por poner topes temporales a rentas. Sin competencias directas en vivienda, la UE creó en 2023 el primer Comisario Europeo de la Vivienda, con el mandato de presentar un plan para incrementar el parque asequible en 2026. Asimismo, el Parlamento Europeo inauguró la Comisión de Vivienda para explorar soluciones transversales.

Más del 50 % de los alcaldes reclaman a la UE asignar fondos adicionales —hasta 15.000 M € de la Política de Cohesión— para la construcción de vivienda social. Piden revisar las reglas de competencia y ayudas estatales y regular los alquileres turísticos. La confianza en la UE (75 %) supera la que tienen en sus gobiernos nacionales (47 %), subrayando la necesidad de un marco comunitario coordinado.

EUROCITIES PULSE: PRIORIDADES Y RETOS PRESUPUESTARIOS

Nota de complemento: Para profundizar en estándares IAEA, consulte “Siting of Geological Disposal Facilities” (IAEA SSG-29) y “Safety Case for Geological Disposal Facilities” (IAEA SSG-31). Eurocities Pulse: Mayors Survey - 2025 Monitor Eurocities

Metodología y perfil de la encuesta
Alcance: 86 alcaldes (25 mujeres y 61 hombres) de 26 países, representativos de ciudades de 100.000 a 3 millones de habitantes.

Periodo: primavera de 2024.

Ámbito: consultas online y entrevistas directas para evaluar prioridades municipales y grado de confianza en administraciones.

H3 Cambio climático vs. vivienda asequible
Cambio climático: el 63 % lo sitúa en primer lugar (misma cifra que en 2023).

Vivienda asequible: subió del puesto 11 en 2023 al 2 en 2024, con un 48 % de alcaldes que lo eligen como prioridad.

Factores desencadenantes: encarecimiento energético, inflación elevada y limitación de suelo urbano.

Frustración ante los presupuestos locales
Altos costes de compensación: invertir en vivienda social requiere suelo caro —entre 1.000 €/m² (ciudades medianas) y 4.000 €/m² (capitales).

Inflación y energía: el 10 % anual en electricidad eleva op EX en un 15 % para calefacción en edificios nuevos.

Confianza en autoridades nacionales: solo el 47 % confía en los gobiernos, pues perciben centralización y requisitos burocráticos difíciles de cumplir.

Confianza en la UE: el 74 % valora positivamente la colaboración comunitaria, consciente de que buena parte del 70 % de inversión en infraestructuras locales procede de fondos europeos.

PROPUESTAS MUNICIPALES PARA ABORDAR LA CRISIS

Financiación europea como palanca principal
Política de Cohesión: se modificó para permitir destinar hasta 15.000 M € de fondos regionales (2021–2027) a vivienda asequible.

Disposición:

60 % de alcaldes propone créditos blandos para proyectos de vivienda social en suelo municipal.

45 % pide mecanismos rápidos de desembolso para evitar retrasos de más de 18 meses desde la aprobación.

Bonos verdes y fondos estructurales: se reclama incluir vivienda asequible como prioridad en los Fondos de Recuperación y Resiliencia.

H3 Revisión de reglas de competencia y ayudas estatales
Excepción de ayudas de Estado:

55 % de alcaldes propone que las inversiones públicas en vivienda social queden exentas de límite de ayudas, similar a la excepción para infraestructuras de energía renovable.

Necesidad de actualizar el Reglamento General de Exención por Categorías (RGEC) para infraestructuras residenciales.

Colaboración público-privada (PPP):

42 % sugiere flexibilizar la cofinanciación de promotores privados a cambio de un 20 % del parque en vivienda social durante 30 años.

H3 Regulación de alquileres turísticos y mercado secundario
Exceso de oferta vacacional: espejos de ciudades como Ámsterdam y Lisboa muestran que el 10 % del parque urbano se destina a alquileres de corto plazo, reduciendo disponibilidad para residentes.

Demandas específicas:

Control de licencias para alquileres por días, limitadas al 3 % del total de viviendas en el centro histórico.

Registro obligatorio del arrendamiento temporal con tasas anuales de 500 €/licencia para financiar vivienda social.

Multas disuasorias de hasta 5.000 € por incumplimiento de normativa turística.

CASOS DESTACADOS: RESPUESTAS LOCALES EN EUROPA

Berlín (Alemania): Topes de renta y rehabilitación
Tope máximo de alquiler: impuesto a rentas superiores a 9,80 €/m² en distritos céntricos desde 2022.

Programa de rehabilitación:

Renueve hasta 25.000 viviendas integradas en proyecto de 20.000 M € cofinanciado por UE y estado federal.

Garantizar 20 % de unidades a alquiler social durante 15 años.

París (Francia): Obra pública y expropiaciones
Objetivo: duplicar el parque de vivienda social (de 130.000 a 260.000 unidades en 2030).

Medida emblemática: “ Plancher de Bâtiment Public ” obliga a dedicar el 25 % de cualquier obra pública a vivienda asequible.

Expropiaciones selectivas:

Suelo desaprovechado en 300 ha se adquirió por 1.200 M € (2023–2025) para autoproducción municipal.

Barcelona (España): Bancos de suelo y cooperativas
Banco de la Vivienda: heredero de 15 años de cesión de suelo municipal, con más de 10.000 m² destinados a 900 viviendas asequibles.

Cooperativas de alquiler y cesión de uso: 35 % del stock con régimen cooperativo, gestionado por consejo local.

Ayudas directas al alquiler:

Bonos de máximo 300 €/mes para familias con ingresos < 25.000 €/año (250.000 beneficiarios en 2023).

OBSTÁCULOS Y DESAFÍOS OPERATIVOS

Limitaciones presupuestarias municipales
Presión fiscal local: Con ingresos medios por impuesto de bienes inmuebles de 1.200 M € anuales, destinar más de 150 M € a vivienda social compromete inversiones en transporte e infraestructuras.

Inflación del sector construcción: El coste del m² de edificación aumentó un 9 % interanual en 2023, alcanzando 1.600 €/m² en zonas urbanas.

Déficit de suelo municipal: En ciudades consolidadas, el suelo disponible bajo normativa permite edificar apenas un 5 % más de viviendas en el centro sin rezonificación.

Trust issues: desconfianza en gobiernos nacionales
Centralización normativa:

El 54 % de alcaldes acusa a gobiernos centrales de imponer “top-down” decisiones, sin adaptar políticas a realidades locales.

Ejemplo: retrasos de 12 meses en la aprobación de proyectos de vivienda social por falta de claridad en leyes estatales.

Desacuerdos fiscales:

48 % se queja de que las transferencias de fondos de los EECC tardan más de 6 meses, generando cuellos de botella en obra.

La carencia de asignación directa para suelo o rehabilitación obliga a redirigir partidas inicialmente destinadas a transporte o cultura.

CONFIANZA EN LA UE COMO ALIADO

Fondos estructurales:

El 72 % de alcaldes valora positivamente la interlocución con la Comisión Europea; conocen que el 42 % de los proyectos locales de infraestructuras tiene alguna cesión de fondos comunitarios.

El Programa REACT-EU apoyó con 2.800 M € proyectos de vivienda social en 2022–2023.

Expectativas en comisario de vivienda:

Los alcaldes esperan que la hoja de ruta 2026 incremente el compromiso de la UE con un fondo específico de al menos 10.000 M € para proyectos LocaUrban de vivienda asequible.

PROPUESTAS PARA UN MARCO UE COORDINADO

Lanzar un Fondo Europeo de Vivienda Asequible (FEVA) de 10.000–15.000 M € (2026–2030), gestionado por DG REGIO, para subvencionar hasta el 30 % del CAPEX en vivienda social.

Modificar el Reglamento de Exención por Categorías (RGEC) para que la inversión pública en vivienda social esté exenta de límites de ayudas estatales, equiparable a infraestructuras energéticas.

Crear un Observatorio Europeo de Precios del Alquiler, coordinado por Eurostat, que publique trimestralmente índices de referencia y sirva de base para la armonización de medidas fiscales nacionales.

Establecer un marco legal común para regular los alquileres turísticos: licencias limitadas al 3 % del parque en zonas urbanas y tasas anuales de 500 €/licencia para financiar vivienda social.

Fortalecer la cooperación técnica mediante la red EU City&Housing Network, cuyos técnicos municipales intercambien buenas prácticas, acorten los tiempos de aprendizaje y mejoren la absorción de fondos UE.

Fomentar obligaciones de suelo asequible en proyectos de infraestructuras cofinanciadas por la UE: exigir que al menos el 20 % de nuevos desarrollos urbanísticos reciban plazas de vivienda social como contrapartida.

CONCLUSIONES OPERATIVAS

La crisis de vivienda es municipal y europea: Sólo un 60 % de las ciudades encuestadas cumple sus objetivos de parque asequible. Urge un marco comunitario común que complemente las iniciativas locales.

La financiación es clave: Con 15.000 M € de fondo específico se pueden promover 100.000 viviendas de alquiler social de 60 m² a 1.500 €/m² de coste real, cubriendo una porción significativa de la demanda.

Regulación de alquileres turísticos: Un límite del 3 % y tasas de 500 €/licencia podrían liberar hasta 20.000 viviendas en centros históricos para residentes.

Coordinación UE-municipios: Fortalecer redes de expertos de vivienda (DGE Regio + alcaldes) facilitará la absorción del 70 % de fondos regionales dedicados a proyectos sociales.

Potenciar la confianza municipal en la UE: El 74 % de alcaldes confían en Bruselas; aprovechar esa “ventana de oportunidad” para impulsar reformas que permitan municipios autónomos y mejor financiados.

Nota de complemento: Para más información, consulte la encuesta completa Eurocities Pulse: Mayors Survey 2024 (https://monitor.eurocities.eu/eurocities-pulse-mayors-survey/) y los informes de la Housing Committee del Parlamento Europeo. Eurocities Pulse: Mayors Survey - 2025 Monitor Eurocities

Autoría: Marta Gómez – Arquitecta Urbanista con experiencia en políticas de vivienda y planificación urbana

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