Más del 50 % de los alcaldes reclaman a la UE asignar fondos adicionales —hasta 15.000 M € de la Política de Cohesión— para la construcción de vivienda social. Piden revisar las reglas de competencia y ayudas estatales y regular los alquileres turísticos. La confianza en la UE (75 %) supera la que tienen en sus gobiernos nacionales (47 %), subrayando la necesidad de un marco comunitario coordinado.

EUROCITIES PULSE: PRIORIDADES Y RETOS PRESUPUESTARIOS

Nota de complemento: Para profundizar en estándares IAEA, consulte “Siting of Geological Disposal Facilities” (IAEA SSG-29) y “Safety Case for Geological Disposal Facilities” (IAEA SSG-31). Eurocities Pulse: Mayors Survey - 2025 Monitor Eurocities

Metodología y perfil de la encuesta
Alcance: 86 alcaldes (25 mujeres y 61 hombres) de 26 países, representativos de ciudades de 100.000 a 3 millones de habitantes.

Periodo: primavera de 2024.

Ámbito: consultas online y entrevistas directas para evaluar prioridades municipales y grado de confianza en administraciones.

H3 Cambio climático vs. vivienda asequible
Cambio climático: el 63 % lo sitúa en primer lugar (misma cifra que en 2023).

Vivienda asequible: subió del puesto 11 en 2023 al 2 en 2024, con un 48 % de alcaldes que lo eligen como prioridad.

Factores desencadenantes: encarecimiento energético, inflación elevada y limitación de suelo urbano.

Frustración ante los presupuestos locales
Altos costes de compensación: invertir en vivienda social requiere suelo caro —entre 1.000 €/m² (ciudades medianas) y 4.000 €/m² (capitales).

Inflación y energía: el 10 % anual en electricidad eleva op EX en un 15 % para calefacción en edificios nuevos.

Confianza en autoridades nacionales: solo el 47 % confía en los gobiernos, pues perciben centralización y requisitos burocráticos difíciles de cumplir.

Confianza en la UE: el 74 % valora positivamente la colaboración comunitaria, consciente de que buena parte del 70 % de inversión en infraestructuras locales procede de fondos europeos.

PROPUESTAS MUNICIPALES PARA ABORDAR LA CRISIS

Financiación europea como palanca principal
Política de Cohesión: se modificó para permitir destinar hasta 15.000 M € de fondos regionales (2021–2027) a vivienda asequible.

Disposición:

60 % de alcaldes propone créditos blandos para proyectos de vivienda social en suelo municipal.

45 % pide mecanismos rápidos de desembolso para evitar retrasos de más de 18 meses desde la aprobación.

Bonos verdes y fondos estructurales: se reclama incluir vivienda asequible como prioridad en los Fondos de Recuperación y Resiliencia.

H3 Revisión de reglas de competencia y ayudas estatales
Excepción de ayudas de Estado:

55 % de alcaldes propone que las inversiones públicas en vivienda social queden exentas de límite de ayudas, similar a la excepción para infraestructuras de energía renovable.

Necesidad de actualizar el Reglamento General de Exención por Categorías (RGEC) para infraestructuras residenciales.

Colaboración público-privada (PPP):

42 % sugiere flexibilizar la cofinanciación de promotores privados a cambio de un 20 % del parque en vivienda social durante 30 años.

H3 Regulación de alquileres turísticos y mercado secundario
Exceso de oferta vacacional: espejos de ciudades como Ámsterdam y Lisboa muestran que el 10 % del parque urbano se destina a alquileres de corto plazo, reduciendo disponibilidad para residentes.

Demandas específicas:

Control de licencias para alquileres por días, limitadas al 3 % del total de viviendas en el centro histórico.

Registro obligatorio del arrendamiento temporal con tasas anuales de 500 €/licencia para financiar vivienda social.

Multas disuasorias de hasta 5.000 € por incumplimiento de normativa turística.

CASOS DESTACADOS: RESPUESTAS LOCALES EN EUROPA

Berlín (Alemania): Topes de renta y rehabilitación
Tope máximo de alquiler: impuesto a rentas superiores a 9,80 €/m² en distritos céntricos desde 2022.

Programa de rehabilitación:

Renueve hasta 25.000 viviendas integradas en proyecto de 20.000 M € cofinanciado por UE y estado federal.

Garantizar 20 % de unidades a alquiler social durante 15 años.

París (Francia): Obra pública y expropiaciones
Objetivo: duplicar el parque de vivienda social (de 130.000 a 260.000 unidades en 2030).

Medida emblemática: “ Plancher de Bâtiment Public ” obliga a dedicar el 25 % de cualquier obra pública a vivienda asequible.

Expropiaciones selectivas:

Suelo desaprovechado en 300 ha se adquirió por 1.200 M € (2023–2025) para autoproducción municipal.

Barcelona (España): Bancos de suelo y cooperativas
Banco de la Vivienda: heredero de 15 años de cesión de suelo municipal, con más de 10.000 m² destinados a 900 viviendas asequibles.

Cooperativas de alquiler y cesión de uso: 35 % del stock con régimen cooperativo, gestionado por consejo local.

Ayudas directas al alquiler:

Bonos de máximo 300 €/mes para familias con ingresos < 25.000 €/año (250.000 beneficiarios en 2023).

OBSTÁCULOS Y DESAFÍOS OPERATIVOS

Limitaciones presupuestarias municipales
Presión fiscal local: Con ingresos medios por impuesto de bienes inmuebles de 1.200 M € anuales, destinar más de 150 M € a vivienda social compromete inversiones en transporte e infraestructuras.

Inflación del sector construcción: El coste del m² de edificación aumentó un 9 % interanual en 2023, alcanzando 1.600 €/m² en zonas urbanas.

Déficit de suelo municipal: En ciudades consolidadas, el suelo disponible bajo normativa permite edificar apenas un 5 % más de viviendas en el centro sin rezonificación.

Trust issues: desconfianza en gobiernos nacionales
Centralización normativa:

El 54 % de alcaldes acusa a gobiernos centrales de imponer “top-down” decisiones, sin adaptar políticas a realidades locales.

Ejemplo: retrasos de 12 meses en la aprobación de proyectos de vivienda social por falta de claridad en leyes estatales.

Desacuerdos fiscales:

48 % se queja de que las transferencias de fondos de los EECC tardan más de 6 meses, generando cuellos de botella en obra.

La carencia de asignación directa para suelo o rehabilitación obliga a redirigir partidas inicialmente destinadas a transporte o cultura.

CONFIANZA EN LA UE COMO ALIADO

Fondos estructurales:

El 72 % de alcaldes valora positivamente la interlocución con la Comisión Europea; conocen que el 42 % de los proyectos locales de infraestructuras tiene alguna cesión de fondos comunitarios.

El Programa REACT-EU apoyó con 2.800 M € proyectos de vivienda social en 2022–2023.

Expectativas en comisario de vivienda:

Los alcaldes esperan que la hoja de ruta 2026 incremente el compromiso de la UE con un fondo específico de al menos 10.000 M € para proyectos LocaUrban de vivienda asequible.

PROPUESTAS PARA UN MARCO UE COORDINADO

Lanzar un Fondo Europeo de Vivienda Asequible (FEVA) de 10.000–15.000 M € (2026–2030), gestionado por DG REGIO, para subvencionar hasta el 30 % del CAPEX en vivienda social.

Modificar el Reglamento de Exención por Categorías (RGEC) para que la inversión pública en vivienda social esté exenta de límites de ayudas estatales, equiparable a infraestructuras energéticas.

Crear un Observatorio Europeo de Precios del Alquiler, coordinado por Eurostat, que publique trimestralmente índices de referencia y sirva de base para la armonización de medidas fiscales nacionales.

Establecer un marco legal común para regular los alquileres turísticos: licencias limitadas al 3 % del parque en zonas urbanas y tasas anuales de 500 €/licencia para financiar vivienda social.

Fortalecer la cooperación técnica mediante la red EU City&Housing Network, cuyos técnicos municipales intercambien buenas prácticas, acorten los tiempos de aprendizaje y mejoren la absorción de fondos UE.

Fomentar obligaciones de suelo asequible en proyectos de infraestructuras cofinanciadas por la UE: exigir que al menos el 20 % de nuevos desarrollos urbanísticos reciban plazas de vivienda social como contrapartida.

CONCLUSIONES OPERATIVAS

La crisis de vivienda es municipal y europea: Sólo un 60 % de las ciudades encuestadas cumple sus objetivos de parque asequible. Urge un marco comunitario común que complemente las iniciativas locales.

La financiación es clave: Con 15.000 M € de fondo específico se pueden promover 100.000 viviendas de alquiler social de 60 m² a 1.500 €/m² de coste real, cubriendo una porción significativa de la demanda.

Regulación de alquileres turísticos: Un límite del 3 % y tasas de 500 €/licencia podrían liberar hasta 20.000 viviendas en centros históricos para residentes.

Coordinación UE-municipios: Fortalecer redes de expertos de vivienda (DGE Regio + alcaldes) facilitará la absorción del 70 % de fondos regionales dedicados a proyectos sociales.

Potenciar la confianza municipal en la UE: El 74 % de alcaldes confían en Bruselas; aprovechar esa “ventana de oportunidad” para impulsar reformas que permitan municipios autónomos y mejor financiados.

Nota de complemento: Para más información, consulte la encuesta completa Eurocities Pulse: Mayors Survey 2024 (https://monitor.eurocities.eu/eurocities-pulse-mayors-survey/) y los informes de la Housing Committee del Parlamento Europeo. Eurocities Pulse: Mayors Survey - 2025 Monitor Eurocities

Autoría: Marta Gómez – Arquitecta Urbanista con experiencia en políticas de vivienda y planificación urbana

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