Durante años, el centro comercial periférico fue el gran icono del consumo. Hoy, en muchas áreas metropolitanas, ese mismo activo sufre caídas de afluencia, cierres de operadores y una guerra de descuentos que erosiona las rentas. A la vez, la logística de última milla se ha convertido en una pieza crítica de la cadena de valor, con operadores que necesitan situarse lo más cerca posible del consumidor final para cumplir ventanas de entrega de pocas horas.

La obsolescencia funcional del modelo retail tradicional se traduce en un problema muy concreto para el inversor: incremento de vacantes, presión a la baja sobre las rentas, más CAPEX “defensivo” (reformas cosméticas, campañas comerciales) y, en última instancia, deterioro de valor en tasación. Frente a esta deriva pasiva, la reconversión logística plantea un cambio de paradigma: reposicionar el activo como infraestructura de distribución urbana manteniendo, cuando tenga sentido, un componente comercial residual.

En términos de CAPEX/OPEX, el enfoque es claro: invertir en una adecuación estructural y operativa del subsuelo y zonas anexas para generar un flujo de caja logístico más estable, con contratos de mayor duración y una estructura de costes operativos optimizada para ese nuevo uso.

2. El subsuelo como “oro oculto” para el inversor

La gran ventaja competitiva de muchos centros comerciales obsoletos no está tanto en sus galerías comerciales como en lo que no se ve: sótanos, aparcamientos infrautilizados y espacios técnicos que pueden transformarse en superficies logísticas. Estos metros, que hoy apenas generan importe relevante, pueden reconvertirse en:

Áreas de cross-docking y preparación de pedidos.

Hubs de última milla para furgonetas de reparto de cero emisiones.

Plataformas de logística inversa y reacondicionamiento de devoluciones.

Para el inversor, esto significa monetizar superficies que hoy suponen coste de mantenimiento pero no aportan ingresos. El CAPEX de adecuación del subsuelo suele concentrarse en refuerzos estructurales, ventilación, protección contra incendios, gálibos y rampas, pero parte de la envolvente y de las infraestructuras básicas ya están amortizadas. Esto reduce el coste total de propiedad (LCC/TCO) frente a desarrollar un activo logístico desde cero en suelo urbano.

Además, el subsuelo ofrece una ventaja clave en términos de aceptación social y urbanística: permite concentrar el flujo logístico “bajo rasante”, reduciendo el impacto visual y facilitando la integración en entornos residenciales sensibles.

Bloque destacado
La reconversión del subsuelo de centros comerciales obsoletos permite transformar metros infrautilizados en un hub de última milla altamente eficiente, con contratos logísticos de largo plazo, mejor equilibrio riesgo-rentabilidad y un relato ESG mucho más atractivo para bancos e inversores institucionales.

3. Marcos contractuales y urbanísticos: dónde se juega la partida

Ningún modelo de negocio aguanta si tropieza con el planeamiento urbanístico o con una estructura de propiedad inadecuada. La reconversión logística exige, como mínimo, tres marcos bien alineados:

Planeamiento urbanístico y licencias. Comprobar si el uso logístico es compatible en suelo terciario, en qué intensidad y con qué condiciones de ruido, horarios y tráfico. A menudo será necesario tramitar cambios de uso parciales, planes especiales o ajustes de ordenación.

Estructura jurídica del complejo. Muchos centros comerciales funcionan como complejos inmobiliarios o propiedades horizontales complejas: hay que revisar estatutos, reglas de uso de aparcamientos, servidumbres internas y reparto de costes para evitar conflictos entre propietarios y arrendatarios.

Contratos de arrendamiento logístico y, en su caso, derechos sobre el subsuelo. El inversor debe decidir si opta por arrendamiento logístico clásico, derechos de superficie sobre el subsuelo o incluso joint ventures con operadores 3PL. De esa elección dependerá el perfil de riesgo, la financiación y el valor de salida.

Metodológicamente, el proyecto se parece más a una operación de reposicionamiento complejo que a una simple reforma: due diligence urbanística, jurídica y técnica; modelización financiera 5D (BIM + cash flow); y un plan de gestión de stakeholders que incluya a administración, comunidad local, inquilinos y operadores logísticos.

4. Análisis económico: del Excel del centro comercial al Excel del hub logístico

La lógica económica cambia por completo cuando el activo se reposiciona. Mientras el centro comercial tradicional aspiraba a rentas retail crecientes, el hub logístico busca rentas estables con una relación riesgo–rendimiento competitiva frente a otros activos de la cartera.

Caso 1: periferia de una gran ciudad española
Imaginemos un centro comercial de 45.000 m² SBA, con un nivel de vacante del 30 % y un aparcamiento subterráneo de 1.500 plazas, de las que sólo se utilizan de media un 40 %. El inversor destina 18.000.000 € de CAPEX a reconvertir dos plantas de subsuelo (unos 12.000 m²) en hub de última milla, incluyendo refuerzos estructurales, nuevas rampas, instalaciones y obra logística.

Renta logística media: 110 €/m²/año ? 1.320.000 € anuales.

Reducción de OPEX asociado a áreas comerciales en desuso.

Yield inicial del área reconvertida en torno al 7,0–7,5 %, con TIR del proyecto (incluyendo impacto en valoración del resto del activo) en el entorno del 10–12 %, si se mantiene estable la ocupación y no se producen sobrecostes significativos.

Comparado con la alternativa de mantener el centro comercial con vacantes crecientes y CAPEX defensivo, el VAN del escenario logístico suele ser claramente superior a 15–20 años, especialmente si el activo parte de un nivel de obsolescencia comercial avanzado.

Caso 2: capital latinoamericana con fuerte crecimiento de e-commerce
En una ciudad de 8 millones de habitantes, un centro comercial de primera generación afronta competencia de malls nuevos y falta de inversión reciente. El subsuelo y parte del aparcamiento se convierten en dark store para alimentación y plataforma multiusuario de paquetería. El CAPEX total de reconversión es inferior al que exigiría un parque logístico de nueva planta y la comercialización se apoya en contratos en dólares con operadores de primer nivel.

Aquí, además de la TIR, el indicador clave es el Cost Performance Index (CPI) de la obra de reconversión: un CPI > 1 (es decir, coste real inferior al coste planificado) mejora significativamente el perfil de riesgo, mientras que un CPI < 1 obliga a revisar la estructura de rentas o el horizonte de recuperación. Integrar estos indicadores en el seguimiento del proyecto es tan importante como controlar el plazo de obra (SPI).

5. Innovación tecnológica y digitalización: del sótano al gemelo digital

La dimensión tecnológica es determinante para maximizar el rendimiento del nuevo activo y contener el OPEX a lo largo del ciclo de vida. Algunos vectores clave:

BIM 4D/5D para planificar fases de obra sin cerrar el centro, coordinar estructura, instalaciones y logística, y vincular cada partida de CAPEX con su impacto en plazos y cash flow.

Sensórica e IoT en el subsuelo para controlar ventilación, calidad del aire, iluminación, consumos energéticos y flujos de vehículos. Esto reduce riesgos laborales y optimiza el coste energético, mejorando el LCC/TCO del activo.

Sistemas de gestión de patios y tráfico interno, integrados con los TMS de los operadores, para evitar colas de camiones, gestionar ventanas de entrega y minimizar conflictos con el tráfico de clientes.

Plataformas de reporting en tiempo real que conectan al gestor del centro, al operador logístico y al inversor, con paneles de KPI logísticos (volúmenes, tiempos, nivel de servicio) e inmobiliarios (ocupación, rentas, capex devengado).

La tecnología, bien integrada desde el proyecto, no es un adorno: es la herramienta que permite transformar un sótano complejo en una pieza de ingeniería de flujos, trazabilidad y eficiencia energética.

6. Regulación, ESG y aceptación social: licencia social para operar

Un hub logístico en el subsuelo de un centro comercial no sólo necesita licencias, también necesita algo más intangible: licencia social. Los vecinos aceptan peor un polígono logístico visible, con muelles expuestos y tráfico pesado continuado, que una operación “discreta” bajo rasante con buena gestión del tráfico y vehículos de bajas emisiones.

Integrar criterios ESG desde el diseño refuerza este relato:

Ambiental: reutilización de estructura existente, reducción de movimientos de tierras, iluminación LED, sistemas de ventilación eficientes y preparación para flotas eléctricas.

Social: protección de horarios de descanso, acuerdos con la comunidad, empleo local y medidas de seguridad reforzada.

Gobernanza: transparencia en la información a inversores, a la administración y a la comunidad; protocolos de gestión de quejas; reporting no financiero periódico.

Para el inversor institucional, estos elementos son cada vez más relevantes: influyen en el coste de la financiación, en el apetito de posibles compradores futuros y en la percepción global del riesgo del activo.

7. Riesgos a gestionar: no todo vale en reconversión logística

El potencial es elevado, pero no exento de riesgos. Los más frecuentes:

Riesgo urbanístico: cambios normativos, restricciones de tráfico o exigencias de mitigación superiores a lo previsto pueden alterar el modelo de negocio.

Riesgo técnico: patologías del subsuelo, limitaciones estructurales de forjados o gálibos insuficientes pueden disparar el CAPEX o limitar el tipo de operador que se puede atraer.

Riesgo de mercado: sobreestimar la demanda logística en una localización concreta o depender en exceso de un único operador puede tensionar el cash flow si cambian las condiciones del mercado.

Riesgo de gestión: falta de coordinación entre la gestión comercial del centro y la operación logística, con conflictos de tráfico, ruido u horarios, que dañan la reputación del activo.

La clave está en anticipar estos riesgos desde la fase de viabilidad, integrarlos en el modelo financiero y reflejarlos de manera explícita en los contratos y en la relación con bancos e inversores.

8. Conclusiones operativas para propietarios, promotores e inversores

Actuar antes de que el activo entre en “modo agonía”. La reconversión logística es más fácil y rentable cuando el centro todavía conserva algo de tracción y reputación; esperar a una situación límite encarece la operación y reduce el margen de negociación.

Empezar el análisis por el subsuelo y aparcamientos. Son los espacios con mejor relación coste/beneficio: ya existen, están infrautilizados y, bien diseñados, se integran mejor en el entorno urbano.

Tratar la operación como un proyecto integral, no como una simple reforma. Urbanismo, estructura jurídica, contratos logísticos, ingeniería, movilidad, tecnología y ESG deben diseñarse de forma coordinada desde el primer día.

Construir un “investment case” sólido y cuantificado. El inversor debe contar con un modelo financiero que integre CAPEX, OPEX, TIR, VAN, sensibilidad a rentas, ocupación, sobrecostes de obra y tipos de interés, con escenarios realistas a 15–20 años.

Aliarse con operadores y técnicos especializados. Un buen operador logístico y un equipo técnico con experiencia en subsuelos complejos, centros comerciales y logística urbana reducen la curva de aprendizaje y los errores costosos.

Pensar el activo como parte de una cartera y de una ciudad. La reconversión logística de un centro comercial obsoleto no es sólo una oportunidad individual; puede convertirse en una pieza clave de la estrategia de logística urbana de la ciudad y en un elemento de diversificación para la cartera del inversor.
 
Autoría: Pedro Hernández – arquitecto con experiencia en planificación, financiación y gestión de activos inmobiliarios y logísticos.

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