En instalaciones deportivas, la curva de ingresos está concentrada: horas valle con consumos base y horas pico donde fallar no es opción. Cada minuto sin iluminación o sin HVAC en evento implica devoluciones, penalizaciones contractuales y daño reputacional. La pregunta del inversor ya no es “¿cuánto cuesta por m²?”, sino “¿qué LCC asegura el SLA con menos riesgo?”. Ahí el constructor puede y debe liderar: proponiendo un performance brief con KPIs medibles (kWh/m²•año, consumo por evento, tiempos de evacuación, ?T y humedad en piscina, STI en megafonía, disponibilidad de sistemas críticos), acompañados de criterios de aceptación en ITP y commissioning.

Cuando el constructor eleva el diálogo del coste al TCO, habilita una conversación distinta con promotor y financiador: menor incertidumbre = mejor precio del dinero y de los seguros. Y si las prestaciones quedan atadas a bonus/malus, el constructor que controla su proceso y documenta su desempeño cobra esos bonus y fideliza cartera.

Dónde se crea margen: cinco palancas técnicas con impacto directo

1) Estructuras y cubiertas de gran luz… con mantenibilidad explícita

No basta con “salvar la luz”: hay que limpiar, inspeccionar y reparar. Diseñar grandes cubiertas (tensadas, cable-membrana, cerchas mixtas) con pasarelas técnicas, puntos de izado y líneas de vida reduce importe de O&M a lo largo de 25–40 años y evita cierres por trabajos en altura. Detalles tan “poco glamourosos” como un goteo bien resuelto, un registro accesible o una junta de dilatación con manual de inspección suman margen: menos reclamaciones, menos snagging, menos litigio.

2) Envolventes y drenajes que eliminan sorpresas

La estanqueidad en graderíos, petos y encuentros de cubierta, combinada con SUDS y drenajes dimensionados para episodios extremos, es póliza de continuidad. Un fallo aquí contamina acabados, equipos y MEP. El constructor que lleva ensayos de aire/agua, termografías y pruebas de pluviales a obra, y deja manual de mantenimiento con frecuencias y puntos críticos, reduce posventa y protege su marca.

3) HVAC y deshumectación con control por demanda

En pabellones y arenas, el aire primario con recuperación y control por ocupación evita climatizar un aforo vacío; en piscinas, la deshumectación bien calculada (psicrometría, corrosión, condensaciones) es paz operativa. Incorporar variadores, sondas CO? y humedad, y secuencias verificadas en IST permite sostener confort (temperaturas, corrientes de aire, IAQ) con consumos contenidos. La clave: accesibilidad para filtros y bandejas, y válvulas que puedan operarse sin desmontar cielos.

4) Iluminación deportiva y audiovisuales sin flicker

La luz del siglo XXI es LED regulada con DALI/DMX, sin parpadeos para broadcast de alta velocidad y con uniformidad y UGR controlados. Diseñar con reposición de drivers y ópticas accesibles evita paradas de cancha. Integrar desde proyecto videoboards, media façades, redes AV sobre IP y megafonía EVAC con STI objetivo simplifica el IST y reduce horas de integración en campo (coste oculto típico).

5) BMS/SCADA que ahorra de verdad

Un BMS sin puntos útiles es un gasto; con tendencias, alarmas accionables, submetering y dashboards para operación es un ahorro inmediato. El constructor que entrega as-built de datos (IFC/COBie), taxonomía de etiquetas y guías de operación, evita el “museo de pantallas” y habilita la medición y verificación de ahorros. Con datos fiables, el inversor discute TIR/VAN, no conjeturas.

Tipologías y decisiones que cambian el P&L
Polideportivos y pabellones multiusos

Aquí manda la flexibilidad: canchas convertibles, gradas retráctiles y almacenaje móvil. La estructura debe admitir cargas puntuales itinerantes y vibración peatonal controlada. Los pavimentos se eligen por disciplina, pero todos exigen planicidad, absorción de impactos y mantenimiento fácil. El constructor gana margen cuando negocia tolerancias realistas y verifica in situ con equipos de medida antes del acabado final.

Fitness y wellness

Las salas de fuerza castigan los forjados: vibración y ruido estructural requieren desacople y soluciones de masa-muelle. En vestuarios y zonas húmedas, la estanqueidad es reputación: pendientes, encuentros, válvulas y pruebas de estanqueidad por lotes (con acta y fotos) son baratas frente a una reclamación colectiva.

Piscinas

La tríada tratamiento de agua – deshumectación – materiales define OPEX y quejas. El sobrecoste de una UTA con recuperación y control de clorados se paga solo si evitamos corrosión y condensaciones. En circuitos hidráulicos, rebosadero perimetral y purgas bien automatizadas estabilizan la calidad del agua, reducen vertidos y evitan cierres. El constructor que entrega una matriz de válvulas clara y accesible evita llamadas a medianoche.

Estadios y grandes arenas

La operación en match day demanda anillos de circulación despejados, perímetros de seguridad, accesos inteligentes y crowd management con señalética dinámica. La iluminación TV, el VAR/GLT, la megafonía y las redes deben tratarse como un solo sistema en el IST. En césped, los drenajes subterráneos, aireación y calefacción de campo evitan aplazamientos y cláusulas de penalización.

CAPEX, OPEX, TCO: cómo hablar el idioma del inversor

El importe de licitación ya no decide solo; cuentan:

CAPEX por sistemas (estructura, envolvente, MEP, audiovisual).

OPEX proyectado: energía (kWh/evento), agua (m³/mes), consumibles, horas de mantenimiento.

TCO a 10–25 años con reposiciones (LED, drivers, motores, membranas, equipos de HVAC).

El constructor debe llevar a la mesa escenarios con sensibilidad de precios energéticos y tipos de interés, estimar cash-flow de inversión y proponer contratos de rendimiento con SLA medibles (temperaturas, tiempos de respuesta, disponibilidad de sistemas). Así se mejora la financiación (riesgo percibido menor) y se abren bonos por desempeño.

Gobernanza y delivery: menos fricción, más margen

El éxito técnico no se improvisa. Propuestas clave del constructor ganador:

Matriz RACI explícita (propiedad, operador, project management, diseño, CxA, integradores).

Stage gates con checklists (geotecnia/cimentación; estructura/cubierta; envolvente; MEP; audiovisual; PCI; BMS).

ITP por disciplina y evidencia fotográfica georreferenciada.

Mock-ups críticos: junta tipo de fachada, módulo de grada, módulo de sala húmeda, cuadro eléctrico tipo, UTA tipo.

Commissioning desde diseño y IST con escenarios de emergencia (blackout, incendio, evacuación parcial, fallo de red).

Handover digital con modelos IFC, datos de activos y COBie, etiquetas físicas coherentes y plan de seasonal testing.

Cada punto cierra reclamaciones futuras y habilita ingresos variables por desempeño.
 

8 decisiones técnicas que protegen el margen del constructor

Contrato por prestaciones: KPIs de energía, IAQ, flicker TV, STI, tiempos de evacuación y ?T/humedad en piscinas con criterios de aceptación.

Mantenibilidad incorporada: pasarelas y líneas de vida en cubiertas; registros reales en UTA y cuadros; válvulas accesibles.

Drenajes dimensionados a extremos: pruebas de lluvia simulada y actas; SUDS y redundancias en bombeos.

Control por demanda: CO?, ocupación y humedad gobiernan caudales y consignas; secuencias validadas en IST.

Iluminación “broadcast-ready”: LED con DALI/DMX, sin flicker y con mantenimiento planificado.

BMS útil: submedición por usos, alarmas accionables, dashboards para operación y exportación de datos.

PCI prestacional: control de humos calculado, pruebas integradas con megafonía y presurización ensayada.

Handover con datos: IFC/COBie, inventario de repuestos, SOP y calendario de pruebas estacionales.

Casos sintéticos (España–Latinoamérica)

Pabellón multiusos urbano. Estructura mixta con gradas retráctiles y HVAC por desplazamiento con control por ocupación. BMS con submetering separa evento/valle. Resultado: 18 % kWh/evento, quejas por corrientes de aire casi nulas, posventa baja.

Piscina cubierta con SPA. Deshumectación con recuperación, materiales anticorrosión y CO? en sala de fitness adyacente. Drenajes verificados con prueba hidrostática. Resultado: humedad estable, cero condensaciones en lucernarios, menos mantenimiento.

Estadio: retrofit de iluminación y media façade. Sustitución a LED sin flicker, escenas DMX y media façade sincronizada. Red AV/IP segmentada y UPS para realización. Resultado: televisión en slow-motion impecable, ingresos por patrocinio digital +nuevo activo.

Sostenibilidad y resiliencia: valor regulatorio… y comercial

Los contratos con concesión/PPP y los operadores profesionales están integrando compromisos ESG: intensidad energética, agua, circularidad y bienestar. El constructor que precertifica soluciones (materiales con EPD, DfMA, pasaportes de materiales, monitorización permanente) ahorra trámites, mejora el score y, de nuevo, reduce riesgo financiero. En resiliencia, los planes de contingencia (N+1 en bombeos críticos, black-start de grupos, redundancia de comunicaciones) son argumento de financiación y escudo en explotación.

Conclusiones operativas (recomendaciones)

Para el promotor

Exija brief prestacional y EIR/AIR con datos de operación (KPIs y criterios de aceptación).

Valore ofertas por TCO y riesgos, no solo por importe.

Ate bonus/malus a energía, disponibilidad y tiempos de respuesta en los SLA.

Para el constructor

Anticipe operación: pasarelas, registros, accesos y DfMA para reducir posventa.

Programe ITP y mock-ups críticos; documente con fotos y medidas.

Planifique Cx e IST desde diseño; entregue as-built de datos y plan de seasonal testing.

Para el inversor

Pondere CAPEX técnico que reduce OPEX demostrable; exija M&V.

Vincule parte del precio a KPIs de arranque (kWh/evento, incidencias, MTTR, disponibilidad).

Asegure financiación con cronogramas realistas, reservas de riesgo y garantías de desempeño.

Para el gestor del activo

Implante CMMS, dashboards y rutinas de revisión de consignas; cierre el círculo con POE.

Defina SLA por zona (arena, piscinas, fitness, hospitality) y audítelos mensualmente.

Mantenga inventario de repuestos críticos y acuerdos de respuesta con integradores.

Autoría: Albero Rodríguez – Arquitect / Project Manager con experiencia en diseño y construcción de centros deportivos y estadios.

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