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1. Las cooperativas de viviendas son aquellas que tienen por objeto procurar a precio de coste y, exclusivamente a sus socios, viviendas y/o locales o edificaciones e instalaciones complementarias; mejorar, conservar y administrar dichos inmuebles y los elementos comunes; y crear y prestar los servicios correspondientes, pudiendo también realizar la rehabilitación de viviendas, locales y otras edificaciones e instalaciones destinadas a ellos. Excepcionalmente, con los límites y requisitos previstos en los párrafos segundo, tercero y cuarto del artículo 117.3, podrán realizar la actividad cooperativizada con terceros no socios, cuando se pueda poner en riesgo la viabilidad de la promoción.

Las cooperativas que promuevan viviendas protegidas podrán hacer uso del registro de demandantes de este tipo de viviendas en todo caso, y especialmente en el supuesto de no haber completado la totalidad de socios, dejando a salvo lo dispuesto en la normativa de protección de datos de carácter personal.

Podrán ser socios de las cooperativas de viviendas las personas físicas que necesiten alojamiento o, en su caso, locales de negocio, para sí o sus familiares, así como los entes públicos y entidades sin ánimo de lucro que precisen alojamiento para sus empleados o locales para desarrollar sus actividades.

2. Cuando las cooperativas retengan la propiedad de las viviendas, podrán facilitar a los socios el uso y disfrute de las mismas, en régimen de arrendamiento o mediante cualquier título admitido en derecho, debiendo establecer y detallar en los estatutos las normas a que han de ajustarse dicho uso y disfrute, así como los demás derechos y obligaciones de éstos y de la cooperativa. Asimismo, podrá regularse en los estatutos la posibilidad de cesión o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda y/o anejos a socios de otras cooperativas o entidades que tengan establecida la modalidad de intercambio colaborativo de vivienda, estando sometidas estas modalidades, en lo que les sea aplicable, a lo dispuesto en la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos.

3. Las cooperativas de vivienda podrán celebrar convenios con las Administraciones públicas o sus entidades dependientes o vinculadas o con empresas públicas, al objeto de gestionar suelo de titularidad pública de carácter residencial o dotacional a través del derecho de superficie u otros derechos similares.

Artículo 117. Régimen de las cooperativas de viviendas

1. Las cooperativas de viviendas podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social. No podrán adquirir suelos clasificados como no urbanizable o clasificación equivalente en la legislación aplicable en el momento de la adquisición en documento público o privado. Podrán adquirir, en cualquiera de las formas admitidas en derecho, suelos urbanos consolidados y suelos pendientes de desarrollo urbanístico, siempre que estos últimos cuenten con el instrumento de planeamiento necesario para iniciar su desarrollo aprobado y siempre que su rendimiento mayoritario sea de uso residencial.

Una vez cubierta la incorporación de los socios previstos para poner en funcionamiento la cooperativa, se convocará una asamblea con el objeto de ratificar el órgano de administración que figure en la constitución de la cooperativa. Una vez efectuada dicha ratificación por la asamblea, ésta ostentará la competencia sobre las modificaciones relativas a los cambios en el proyecto de construcción, que puedan afectar tanto al tipo de viviendas, como a su calidad, su precio y sistema de financiación, así como a los plazos de entrega. Se podrá acordar la constitución de comisiones de obras para proyectos de cooperativas con más de diez socios, compuestas por socios o expertos independientes que, colaborando con el órgano de administración, puedan hacer un adecuado seguimiento del desarrollo del proceso de construcción y su financiación.

2. Las viviendas y locales promovidos por la cooperativa podrán, mediante cualquier título admitido en derecho, ser adjudicados en propiedad, arrendados o cedidos a los socios para su uso y disfrute, ya sea de forma habitual, ya sea para descanso o vacaciones, ya sea como residencia de personas mayores o con discapacidad. En la publicidad del proyecto deberá indicarse la modalidad de uso de vivienda prevista para cada promoción.

3. Las cooperativas de viviendas podrán enajenar o arrendar a terceros, no socios, los locales comerciales y las instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad. La asamblea general acordará el destino del importe obtenido por dichas operaciones.

Excepcionalmente, las cooperativas podrán enajenar o arrendar las viviendas a terceros, siempre que no existan posibles socios en lista de espera y, en todo caso, antes de la obtención de la licencia de ocupación, o en su caso declaración responsable. Corresponde a la asamblea general acordar la enajenación o arrendamiento de las viviendas y la fijación de las condiciones a que han de someterse y del destino del importe obtenido.

Estas operaciones con terceros no socios se regirán por lo dispuesto en el artículo 56, pudiendo alcanzar como límite máximo el treinta por ciento de las viviendas promovidas, y deberán ser objeto de comunicación al Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid cuando no sobrepasen el diez por ciento y de declaración responsable cuando se supere este porcentaje del diez por ciento.

En el caso de existir avales o garantías personales de los socios en relación a la financiación de la construcción, los terceros no socios deberán liberar o asumir de manera proporcional los compromisos adquiridos por los socios avalistas, respetando, en todo caso, los límites de trasmisión de la vivienda previstos en los estatutos de la cooperativa.

4. Los estatutos deberán establecer las causas de baja justificada de un socio, entendiéndose no justificadas las causas no previstas en ellos o en esta Ley. En caso de baja no justificada, el órgano de administración podrá acordar las deducciones que se establezcan estatutariamente, que no podrán ser superiores al veinte por ciento de las cantidades entregadas por el socio en concepto de capital y al cinco por ciento de las cantidades entregadas por él para financiar el pago de las viviendas, locales y anejos.

Las cantidades a que se refiere el párrafo anterior, así como las aportaciones del socio al capital social, deberán reembolsarse a éste en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio o por un tercero cuya subrogación en la posición de aquél sea válida. En cuanto a los intereses por las cantidades aplazadas se aplicará lo previsto en el artículo 53.3.

Los estatutos podrán regular los derechos de la cooperativa para los supuestos de la cesión de viviendas por actos "inter vivos", en los términos del artículo 123.

5. Son causas de baja justificada de los socios de las cooperativas de vivienda, en todo caso, debiendo acreditarse de forma fehaciente, además de las generales previstas en esta Ley y las que se establezcan en los estatutos, las siguientes:

a) Los cambios del centro o lugar de trabajo del socio a un municipio alejado más de cuarenta kilómetros del emplazamiento de la promoción.

b) Las situaciones de desempleo prolongado, grave enfermedad, concurso, u otra severa circunstancia familiar o personal que impidan hacer efectivas las aportaciones comprometidas en la promoción.

c) Un aumento superior al diez por ciento de la cuantía total del coste total estimado de la vivienda en cada momento por la cooperativa en el plan de financiación de la vivienda, así como la exigencia, no prevista inicialmente, de que el socio tenga que afianzar cantidades adicionales de la financiación del proyecto.

d) Un retraso en la entrega de las viviendas que supere los dieciocho meses respecto de la última fecha prevista por la cooperativa en su plan de viabilidad, así como la paralización de las obras iniciadas por un periodo de doce meses.

Artículo 118. Empresas prestadoras de servicios de gestoría y asesoramiento

Las cooperativas de viviendas podrán contratar los servicios de asesoramiento, asistencia técnica o gestión administrativa, con objeto de desarrollar plenamente su objeto social, manteniendo en todo caso la plena independencia y capacidad de decisión de sus órganos sociales.

El contrato de la cooperativa con la empresa o gestora deberá formalizarse por escrito y estar a disposición de los socios en el momento de la firma de su alta en la cooperativa. Para la modificación del contrato será necesario acuerdo de la asamblea.

Artículo 119. Promoción por fases

1. Los estatutos de las cooperativas de viviendas determinarán si se acoge a la posibilidad de desarrollar más de una promoción o dentro de una promoción desarrollar varias fases señalando, en su caso, los municipios donde actuará la cooperativa.

2. Deberán constituirse, por cada promoción o fase separada, una junta especial de los socios adscritos a cada una de ellas. En los estatutos se establecerá el régimen de dichas juntas especiales, incluyendo las reglas de gestión patrimonial y los derechos y las obligaciones de los socios no adscritos a la promoción o fase respectiva. La convocatoria de las juntas se hará en la misma forma que las de las asambleas generales. La junta especial será presidida conforme a lo previsto para las juntas preparatorias de la asamblea de delegados en el artículo 35. Deberá existir un libro de actas de las juntas especiales legalizado por el Registro de Cooperativas de la Comunidad de Madrid. Si los estatutos lo prevén, las juntas especiales actuarán como juntas preparatorias.

3. Cada fase o promoción tendrá que identificarse con una denominación específica que deberá figurar de forma clara y destacada en toda la documentación, incluidos los permisos o licencias administrativas y cualquier contrato celebrado con terceros en relación con la promoción o fase de que se trate.

4. Las aportaciones de los socios de una promoción o fase no responderán en ningún caso de las deudas de otras promociones o fases. Los bienes y derechos que integren el patrimonio debidamente contabilizado de una determinada promoción o fase separada no responderán de las deudas de las restantes. De las deudas de una fase o promoción no responderá el conjunto de la cooperativa.

Artículo 120. Auditoría de cuentas

Las cooperativas de viviendas, antes de presentar las cuentas anuales para su aprobación a la asamblea general, deberán someterlas a auditoría, en los ejercicios económicos en que se produzca alguno de los siguientes supuestos:

a) Que la cooperativa tenga en promoción, entre viviendas y locales, un número superior a veinte.

b) Cualquiera que sea el número de viviendas y locales en promoción, cuando correspondan a distintas fases, o cuando se construyan en distintos bloques que constituyan, a efectos económicos, promociones diferentes.

c) Que la cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas físicas o jurídicas, distintas de los miembros del órgano de administración.

d) Cuando lo prevean los estatutos o lo acuerde la asamblea general.

e) Cuando concurran los demás supuestos previstos en el artículo 65.1.

Artículo 121. Normas básicas de la promoción

1. Cuando se alcance el número de socios necesario para poner en marcha la cooperativa de viviendas, y con carácter previo al ingreso de las cantidades por dichos socios para financiar la promoción o fase a la que estén adscritos, la empresa o gestora a que se refiere el artículo 118, o el órgano de administración si no se ha contratado ninguna, deberá elaborar unas normas en las que se detalle el funcionamiento y régimen de la promoción, que deberán ser aprobadas por la asamblea. Dichas normas incluirán, al menos, los siguientes extremos:

a) La denominación específica de la promoción o fase.

b) El municipio, la localización dentro de él y la extensión aproximada de los terrenos sobre los que se edificarán las viviendas, la ordenanza que les afecte y, en su caso, indicación de la existencia de superficie comercial o de otros usos diferentes al residencial.

c) El tipo constructivo o clase de viviendas a promover y su número aproximado.

d) En su caso, el régimen de protección oficial al que se pretenda acoger las viviendas con la cita de las normas jurídicas reguladoras.

e) El presupuesto económico de costes para el desarrollo de la promoción, el plan de aportaciones o pagos, así como un plan financiero que especifique las posibles entidades colaboradoras, y si resulta necesario o no la presentación de garantías personales por parte de los socios.

f) El calendario previsto de actuaciones que señalará los hitos más relevantes de la promoción, con indicación de las fechas concretas de dichos hitos: adquisición de terrenos, aprobación del planeamiento correspondiente, urbanización de los terrenos, obras de edificación y su finalización. Este calendario deberá cumplirse salvo causas de fuerza mayor una vez obtenida la licencia de edificación.

g) Los requisitos y formalidades exigidas a los socios, así como los compromisos económicos y el calendario de ingresos a efectuar por aquéllos como garantía de la viabilidad económico-financiera de la promoción y del interés general y social de la cooperativa.

h) El sistema de elección por los socios de las viviendas, locales y anexos.

i) La posible existencia de compromisos previos de la cooperativa con terceras personas o empresas, debiendo poner a disposición de los socios una copia de la documentación contractual que vincule a la cooperativa con unas u otras.

j) Las garantías previstas por la cooperativa sobre las cantidades que anticipen los socios a cuenta del coste de la vivienda, de acuerdo con la legislación vigente en materia de seguros, debiendo indicar, una vez contratadas, las entidades bancarias y aseguradoras, el número de póliza, y los datos de la cuenta bancaria especial.

2. Si se exigen aportaciones a los socios antes de entrar en vigor la garantía sobre cantidades anticipadas, el importe de estas no podrá superar en ningún caso el veinte por ciento del precio de la vivienda, siendo nula cualquier cláusula estatutaria, norma de la promoción o condición del acuerdo de adhesión del socio, que permitiera superar dicho límite, excepto acuerdo de dos tercios presentes y representados de la asamblea general que amplíe dicho porcentaje para garantizar la viabilidad de la promoción.

Los costes originados por estas medidas de garantía tendrán la consideración de gastos de la promoción, si bien se podrán deducir al socio en caso de baja.

Artículo 122. Garantías informativas y de participación

1. El órgano de administración de las cooperativas de vivienda no podrá negar el derecho de información de los socios, salvo que la difusión de la información solicitada ponga en grave peligro los intereses generales de la cooperativa.

En ningún caso podrá facilitarse información respecto de la cual deba guardarse especial protección, consecuencia de la naturaleza de la misma o de normativa legal que restrinja su acceso.

2. Los estatutos podrán establecer como único medio de convocatoria de las asambleas el correo electrónico debiendo el socio facilitar en ese supuesto una dirección de correo electrónico al que se le pueda enviar la convocatoria.

Artículo 123. Transmisión de derechos

1. Los estatutos y las normas específicas de la promoción podrán regular los derechos de tanteo y retracto de la cooperativa en el supuesto de transmisión de la propiedad de las viviendas a personas que no sean socios. El plazo para ejercer dichos derechos no podrá ser superior, en ningún caso, a diez años desde la adjudicación notarial de la vivienda.

En el supuesto de viviendas protegidas, los precios del tanteo y del retracto no podrán superar el precio máximo legal vigente. Los derechos de tanteo y retracto decaerán en los supuestos en que la cooperativa haya incurrido en causa de disolución, o haya acordado la disolución en asamblea por voluntad de los socios. En todo caso, será de aplicación lo previsto en la ley reguladora de los arrendamientos urbanos.

2. En las cooperativas de vivienda podrán existir socios no adscritos a una promoción, que tendrán los derechos y obligaciones que se prevean en los estatutos de acuerdo con lo establecido en el artículo 24 para los socios inactivos. En cualquier caso, esta categoría de socios tendrá derecho preferente para adscribirse a las nuevas promociones que se pudieran iniciar; en las promociones ya iniciadas y completas sólo tendrán derecho a sustituir a un socio que pretenda darse de baja en la promoción o en la cooperativa si así lo establecen los estatutos, garantizándose en todo caso la preferencia de los descendientes y ascendientes del transmitente, así como del cónyuge separado o divorciado en aplicación de sentencia o convenio judicial.

Artículo 124. Cooperativas de edificios empresariales

Las cooperativas de edificios empresariales tienen por objeto procurar a sus socios despachos, oficinas, locales, naves e instalaciones y edificios complementarios, pudiendo adquirir terrenos, urbanizarlos y parcelarlos, así como rehabilitar los edificios, conservarlos, mejorarlos y administrarlos.

Podrán pertenecer como socios a estas cooperativas los profesionales individuales, los autónomos y los pequeños empresarios, sean personas físicas o jurídicas. Estas cooperativas podrán agruparse entre sí o con cooperativas de viviendas en cooperativas de segundo grado u otras fórmulas societarias para la edificación conjunta o rehabilitación de un mismo inmueble o grupo de inmuebles o la urbanización de terrenos.

En lo no previsto en este apartado, se estará a lo dispuesto para las cooperativas de viviendas en los artículos 116 a 123.