| REACCIONES
La oposición
criticó duramente las nuevas restricciones a la industria de la
construcción. El conservador Partido Popular PP ha anunciado que
si gana las elecciones autonómicas de mayo pretende revisar toda
la política constructora de los últimos años . El
portavoz del grupo parlamentario del PP, Sebastià Sagreras, criticó
el "intervencionismo" de la izquierda y subrayó que el verdadero
problema de las islas era la falta de vivienda. Los populistas de derecha
de Vox argumentaron de manera similar.
Representantes
de la industria de la construcción se habían pronunciado
unos días antes. El decreto legislativo solo conducirá a
un mayor aumento de los precios inmobiliarios. "Este es un ataque frontal
a la vivienda asequible en las Islas Baleares, y esto en una situación
de emergencia en cuanto a la situación del mercado de la vivienda
", dijo Luis Martín, presidente de la asociación de promotores
Proinba. Tanto los precios de alquiler como los de compra en el mercado
inmobiliario han aumentado considerablemente recientemente en toda la isla.
Cada vez son
más las personas que tienen dificultades para encontrar piso. Los
representantes de la industria de la construcción llevan mucho tiempo
exigiendo que los terrenos edificables sean más baratos y que se
facilite la construcción de pequeñas unidades residenciales.
También ha suscitado críticas el hecho de que el Gobierno
balear vuelva a tomar medidas de gran calado y utilice un decreto legislativo
en lugar del habitual procedimiento legislativo parlamentario. En este
período legislativo ya se han aprobado 34 decretos legislativos.
Durante el último gobierno del PP en Baleares entre 2011 y 2015
hubo 27.
EL GOBIERNO
BALEAR
El conseller
de Medio Ambiente y Territorio, Miquel Mir, ha hecho hincapié en
su intervención en el pleno para defender la norma en la importancia
de "preservar el suelo rústico para sus usos legítimos" y
limitar un crecimiento residencial expansivo que compromete los recursos
naturales.
Todos los portavoces
de la izquierda han coincidido en ese planteamiento, mientras que el diputado
del PP Sebastià Sagreras, ha censurado el "decretazo", contrario
al "interés general" y perjudicial para los pequeños propietarios.
El conseller
Mir ha hecho hincapié en que el crecimiento de la población
en suelo rústico, que acumula en 20 años un incremento del
41 %, conlleva el aumento del transporte en coche, de las infraestructuras
de carreteras y de los pozos privados de extracción de agua, con
el consiguiente deterioro medioambietal.
El titular
de Medio Ambiente y Territorio ha hecho un llamamiento a la "responsabilidad"
del PP de cara a las generaciones futuras, aunque de inmediato le ha acusado
de oponerse "siempre" a las medidas de preservación del medio ambiente
y de argumentar que habilitar nuevo suelo urbanizable contiene el precio
de la vivienda, algo que la experiencia desmiente.
EL SECTOR
La gota que
ha colmado el vaso de la paciencia del sector de la Construcción
es el Decreto Ley 10/2022 de Medidas Urgentes en Materia Urbanística
publicado el pasado 29 de diciembre en el BOIB que tiene previsto presentarse
mañana en el Parlament y que, según vaticina de forma unánime
todo el sector, no hará más que encarecer aún más
la vivienda y fomentará la especulación del suelo en un entorno
de máxima preocupación ciudadana. Por este motivo, “solicitamos
a los partidos políticos que reconsideren su posición ante
un decreto que consideramos electoralista y que supone el último
clavo al ataúd de la vivienda asequible en Baleares”, afirman desde
las principales asociaciones adheridas a CAEB.
Por su parte,
el presidente la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Baleares
(PROINBA), Luis Martín, ha afirmado que desde el sector “consideramos
este decreto un ataque frontal a la necesidad de vivienda asequible en
Baleares, dentro de una situación de emergencia habitacional”. El
Govern vuelve a utilizar este ‘decretazo’ para “aplicar sin consenso alguno
unas medidas que provocan mayor inseguridad jurídica de propietarios
e inversores al hacer urbanismo por decreto, invadiendo competencias municipales”.
Las limitaciones
a los municipios para poder autorizar nuevo suelo urbanizable, a pesar
de las necesidades actuales, “provocará un encarecimiento del precio
de la vivienda, en vez de articular soluciones para disponer de suelo a
precio razonable para poder desarrollar vivienda asequible”, continúa
Carreras. Éste recuerda que el precio medio de construcción
de vivienda no baja de los 300.000 euros en Baleares desde el año
2012. “Para hacer vivienda asequible por debajo de los 250.000 euros se
necesita suelo económico, pero la realidad es que cada vez hay menos
suelo y eso ha encarecido y triplicado su precio en los últimos
años”.
El sector recuerda
que la desclasificación de urbanizables del Decreto Ley 9/2020,
del PGOU de Palma y del Plan Territorial del Consell de Mallorca, ha quitado
del mercado 53.200 hectáreas donde poder construir unas 20.000 viviendas,
precisamente el déficit actual de vivienda asequible que hay en
el Archipiélago. Actualmente, se construyen unas 3.000 viviendas
nuevas al año cuando el ritmo óptimo para poder atender la
demanda seria de unas 7.000 al año, según los expertos. Al
construir menos vivienda nueva, se presiona al mercado de la segunda mano,
que encarece su precio, y a la vez repercute en una subida de los alquileres,
al aumentar la demanda.
Este pasado
2022 la vivienda nueva se ha encarecido un 9,1%, la mayor subida del país,
de acuerdo con los datos de Sociedad de Tasación. Normativa como
este decreto, sumada a las dificultades del sector por el alto precio de
los materiales y la energía, pronostican nuevas subidas de costes
mayores para los inmuebles. La principal motivación de estas medidas,
según el Decreto, es priorizar la rehabilitación, la regeneración
y la renovación urbana. Martín señala al respecto
que “nos parece positivo y acertado, pero no podemos pretender que solo
con estas actuaciones vayamos a resolver las necesidades de los municipios
en materia de vivienda. La rehabilitación es cara a día de
hoy por el elevado precio de la vivienda de segunda mano añadiendo
a ello los elevados costes de los materiales y la energía. Además,
la prohibición a los municipios de no poder delimitar nuevo suelo
urbanizable si el núcleo urbano posee más de un 15% de suelo
vacante fomentará la especulación en los solares disponibles
donde los propietarios sabrán que hasta que no se consuma este suelo
no se podrá crear más y, por tanto, podrán poner el
precio que quieran a su venta o promoción”.
El Govern “vuelve
a utilizar el Decreto Ley para legislar sin consenso ni negociación
con el sector un tema tan trascendental como la vivienda, que deberían
poder decidir los municipios por sí mismos, sin interferencias y
sin ver invadidas sus competencias”, manifiesta Martín. Más
inseguridad jurídica, descenso de actividad y pérdida de
empleo. Este decreto se suma a medidas y modificaciones reiteradas de normativa
que “solo provocan un aumento de la inseguridad jurídica. Esto causará
un descenso de la actividad que se verá traducido en una reducción
de las plantillas, pérdida de empleo en un sector estratégico
como motor económico para las islas y del que dependen 58.000 familias
en el Archipiélago y representa más del 25% del PIB de Baleares”,
recuerda el presidente de PROINBA.
En números,
la presidenta de la Asociación de Constructores, Fanny Alba, recuerda
que Baleares tiene, con diferencia, la mayor tasa de esfuerzo para la compra
de vivienda en España: 16,4 años de su sueldo (media en España
7,6 años; Madrid 8,7 años; Cataluña 8,5 años),
según un estudio de Sociedad de Tasación. Desde 2015 el precio
de la vivienda se ha disparado un 68% y la población balear tiene
que dedicar un 53% de su renta media a pagar la hipoteca, la cifra más
alta de España (30,7% de media). Los datos de 2022 del Colegio de
Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Mallorca muestran que el
año pasado se visaron 2.292 nuevas viviendas en la Isla, lo que
supone un descenso del 20,9% respecto a 2021. Es incluso una cifra inferior
a la del año 2020, justo en los peores meses de la pandemia.
El precio de
la vivienda libre en Baleares en noviembre del 2022 alcanzó los
3.123 euros/m2. Es la cifra más alta de todo el Estado y supone
el doble que la media nacional, según datos del Consejo General
del Notariado de España. El precio de la vivienda en alquiler en
las Islas subió un 14,5% durante 2022 situándose entre os
más altos de España con 13,8 euros/m2, según el informe
anubla de Idealista. En Baleares hay 7.317 familias a la espera de una
vivienda social, mientras que solo 460 jóvenes han recibido la ayuda
de alquiler de 250 €/mes destinada a menores de 35 años (el
alquiler debe ser inferior a 900 € y el sueldo a 24.300 €).
Los mallorquines
consideran que el acceso a la vivienda es su principal problema. Casi el
90 por ciento de los encuestados está insatisfecho con la actual
política de vivienda, según el CIS diciembre 2022. 14 modificaciones
legislativas en 4 años Entre los motivos por los que el sector considera
que ha subido tanto el precio de la vivienda en Baleares, Luis Martín,
presidente de PROINBA, manifiesta que “en los últimos cuatro años
ha habido 14 modificaciones legislativas en urbanismo, cuyo sistema jurídico
balear es una jungla. El déficit de viviendas en Baleares es de
más de 20.000 viviendas, al ritmo actual es imposible compensar
la falta de vivienda”. Además, “Baleares tiene los impuestos de
compra más altos de España. En los últimos 8 años
se han subido tres veces. Martín recuerda que “ni una tercera parte
de las 1.800 VPO prometidas en esta legislatura serán entregadas.
El Govern ha decidido tener la exclusividad en promoción de vivienda
social y no ha alcanzado sus objetivos”. El Ejecutivo balear “sólo
ha expropiado 16 pisos a grandes tenedores en los últimos cuatro
años (apenas 3 se han habitado).
El presidente
de PROINBA denuncia que el tiempo medio de espera para una licencia de
obra “es de 16 meses, cuando por Ley debe ser de 3 meses, algo que encarece
innecesariamente el coste de la vivienda”. Tampoco la prohibición
de alquiler vacacional “ha conseguido bajar los precios de alquiler”. “No
existe colaboración público-privada y las soluciones que
propone el sector han sido ignoradas. Se utiliza el urbanismo como forma
de limitar el crecimiento, montando un caos económico y secuestrando
a la población local en una política de vivienda que juega
en contra del bienestar”, añade Martín. Es más, “se
rompe el equilibrio social al culpar al noresidente del aumento de precios,
poniendo como remedio una limitación contraria a la legislación
europea”. Tampoco han funcionado las políticas de reconversión
de hoteles obsoletos en vivienda social; “la apuesta por intervenir el
mercado libre de alquiler corre el mismo riesgo de fracaso e inseguridad
jurídica que ha producido en otros sitios del mundo”.
Desde ABINI,
Hans Lenz recuerda que “limitar el acceso a los no residentes no es la
solución a la falta de viviendas en Baleares”, algo que además
“generaría un enorme problema a la economía balear aumentando
las dificultares que ya tienen tanto las empresas como las administraciones
públicas para conseguir que profesionales se desplacen a las Islas
a trabajar”.
Por último,
desde CONSTRUÏM se denuncia la “política autoritaria y poco
dialogante” que estos últimos años ha tenido el IBAVI al
utilizar materiales de construcción de fuera de España bajo
el pretexto de ser “supuestamente más ‘sostenibles’ pero que no
disponían de ningún tipo de acreditación técnica
fiable ni certificación medioambiental”. En palabras del portavoz
de esta patronal, Toni Garí, “en la adquisición de materiales
de construcción se debe incentivar el suministro local y con un
mayor y mejor criterio técnico y ambiental”.
LA SOLUCIÓN
PASA POR UN PACTO POLÍTICO A 20 AÑOS
Desde el sector
de la Construcción “exigimos un pacto entre todos los partidos para
actuar de manera determinada en un plan de vivienda para Baleares que se
respete durante 20 años. También estabilidad normativa, seguridad
jurídica y eficiencia en la tramitación, eliminando todo
lo que no aporte valor al ciudadano y genere arbitrariedad al sistema”,
asegura el presidente de la Comisión de Construcción de CAEB,
Óscar Carreras.
Entre las soluciones
que aporta el sector destacan:
• Adaptar la
normativa urbanística urgentemente a las necesidades de la sociedad
actual, aportando mayor flexibilidad y eficiencia a los espacios urbanos
disponibles.
• Crecer en
altura y en densidad, igualando alturas en zonas urbanas y permitir cambios
de uso a suelos urbanos no aprovechados para generar vivienda asequible.
• Establecer
un programa de cesión de suelo público en régimen
de derecho de superficie para el desarrollo de vivienda a precio asequible.
• Incentivar
al sector inmobiliario para poder volver a generar vivienda asequible.
• Incentivar
con más recursos públicos la compra y el alquiler para jóvenes
y personas vulnerables.
• Reducir
la enorme carga fiscal de la vivienda.
• Reducir
el tiempo de espera para las licencias de obra.
• Modernizar,
homogeneizar y digitalizar los procesos administrativos relacionados con
la vivienda, eliminando las trabas burocráticas que la encarecen.
• Dar salida
a edificios obsoletos para que se pueda generar vivienda a precio asequible
con una normativa que funcione.
• Incentivar
la puesta en alquiler de viviendas vacías e incrementar la seguridad
jurídica para arrendador y arrendatario.
• Incentivar
la utilización de materiales de construcción locales, sostenibles
y reciclados para así potenciar a la industria local y favorecer
al tan necesaria reindustrialización del Archipiélago.
Por último,
desde el sector de la Construcción se insta al Govern y el resto
de los partidos políticos a “establecer una Mesa de Trabajo de Vivienda
entre sector privado y público con el objetivo de definir un Plan
de Vivienda Asequible para Baleares que desarrolle y ofrezca soluciones
al problema de vivienda en las Islas”, ha finalizado Carreras.
Decreto
ley 10/2022 de 27 de diciembre de medidas urgentes en materia urbanística
I
El Estatuto
de Autonomía de las Illes Balears establece la competencia exclusiva
de nuestra Comunidad Autónoma sobre ordenación del territorio,
incluyendo el litoral, el urbanismo y la vivienda, así como la protección
del medio ambiente, ecología y espacios naturales protegidos sin
perjuicio de la legislación básica del Estado.
En base al
referido título competencial, desde el año 1983 se han ido
aprobando las diversas normas autonómicas que han configurado el
régimen de ordenación territorial y urbanística propio
de las Islas Baleares.
La primera
Ley de Ordenación Territorial de las Illes Balears fue la Ley 8/1987,
de día 1 de abril (actualmente sustituida por la Ley 14/2000, de
21 de diciembre, de ordenación territorial) que estableció
una serie de instrumentos encaminados a la realización de una política
territorial coordinada e integrada en todo el archipiélago balear.
El instrumento
superior y básico para conseguir este fin son las Directrices de
Ordenación Territorial aprobadas mediante la Ley 6/1999, de 3 de
abril, que actualmente continúan vigentes, si bien han sufrido numerosas
modificaciones introducidas a través de leyes de medidas tributarias
y administrativas, de urbanismo y sectoriales como la ley agraria, de puertos,
de transportes terrestres y movilidad, de vivienda, de residuos y suelos
contaminados y de cambio climático.
Con anterioridad
a la aprobación de las Directrices, la Ley 1/1991, de 30 de enero,
de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas
de especial protección de las Illes Balears, ya había definido
las Áreas de Especial Protección de Interés para la
Comunidad Autónoma por razón de sus excepcionales valores
ecológicos y paisajísticos, y había establecido las
medidas y condiciones de ordenación territorial y urbanística
precisas para su conservación y protección. Pero no fue hasta
la aprobación de la ley 6/1997, de 8 de julio, del suelo rústico
de las Illes Balears que se abordó la ordenación pormenorizada
y el tratamiento integral del suelo rústico frente a los procesos
de desarrollo urbanístico.
En cuanto a
la regulación de la actividad urbanística, la primera ley
general propia de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears fue
la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo que
se planteó como un instrumento normativo que tenía que permitir
concretar en el espacio municipal el modelo territorial fichado por los
instrumentos de ordenación supramunicipal. Esta ley optó
por excluir de su ámbito la regulación de los usos y actividades
en suelo rústico, remitiendo dicha regulación a la legislación
específica, a excepción de la intervención en el uso
del suelo y disciplina, que sí que se regulaban en dicha ley. Por
el contrario, la vigente Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo
de las Illes Balears, incorporó tanto el régimen urbanístico
del suelo rústico como aspectos de planeamiento y gestión
relativos a esta clase de suelo, al considerar como un objetivo básico
una regulación unitaria de las tres clases de suelo, si bien, en
paralelo se mantiene la regulación del suelo rústico incluida
en la Ley de Espacios Naturales y la ley del Suelo Rústico.
Con posterioridad,
se aprobó el Decreto Ley 9/2020, de 25 de mayo, de medidas urgentes
de protección del territorio de las Illes Balears, con el objetivo
de contener el crecimiento expansivo de la nueva urbanización y
asegurar la protección del suelo rústico, evitando situaciones
que pudieran ser contrarias a las futuras revisiones de los Planes Territoriales
Insulares y de las Directrices de Ordenación Territorial.
II
Las Directrices
de Ordenación Territorial, aunque tienen vigencia indefinida, previeron
un horizonte temporal de 10 años. En su artículo 33 limitaron
el incremento del suelo clasificado como urbanizable o apto para la urbanización,
destinado a uso residencial, turístico o mixto, al 10% para las
islas de Eivissa, Formentera y Mallorca, y al 12% para la isla de Menorca.
Desde la entrada
en vigor de las DOT, en el año 1999, la población residente
de las Illes Balears ha crecido en un 43%, con porcentajes que varían
entre el 35% de Menorca y el 95% de Formentera. En este tiempo, las Illes
Balears se han visto profundamente transformadas por la urbanización
y la edificación, incrementando la presión sobre unos territorios
y recursos limitados. No obstante, estas cifras contrastan con el escaso
consumo del crecimiento residencial, turístico o mixto del artículo
33 de las DOT: se estima que del 10,13% de crecimiento que permitían
las DOT para el conjunto de las Illes Balears, solo se ha consumido un
2,42%.
Esta discordancia
entre el crecimiento que realmente se ha producido y el formalmente consumido
urbanísticamente se explica, en primer lugar, por la pervivencia
de planeamientos urbanísticos antiguos marcadamente desarrollistas,
que en el año 1999, contenían mucho suelo vacante e importantes
áreas delimitadas pendientes de ejecutar, tanto en unidades de actuación
de suelo urbano como en sectores de suelo urbanizable. En segundo lugar,
por el traslado de la presión residencial no vinculada a la actividad
agraria al suelo rústico de las islas de Mallorca, Eivissa y Formentera.
La disposición
transitoria undécima de la Ley de Urbanismo de las Illes Balears
estableció un régimen específico para aquel suelo
urbano, clasificado formalmente como tal en los instrumentos de planeamiento
urbanístico general, que no dispone de servicios urbanísticos
básicos. Es lo que se denomina suelo urbano sin urbanización
consolidada o «falso urbano». Esta disposición otorgó
a los municipios el plazo de un año para que se adaptaran a ella,
esto es, hasta el día 1 de enero de 2019.
Dado el potencial
crecimiento vinculado a los «falsos urbanos» y para asegurar
la aplicación de la disposición transitoria undécima,
el apartado 1 del artículo 2 del Decreto Ley 9/2020, de 25 de mayo,
de medidas urgentes de protección del territorio de las Illes Balears,
previó que, transcurrido el plazo previsto en el apartado 4 de dicha
disposición transitoria, sin que el municipio afectado no hubiera
iniciado la adaptación a dicha disposición, los consejos
insulares debían asumir las potestades de ordenación urbanística
de parte de los suelos urbanos sin consolidar, antes del día 31
de diciembre de 2021
Por su parte,
el apartado 6 del citado artículo 2, dispuso que, en el caso de
que el día 31 de diciembre de 2021 consejos insulares o el Ayuntamiento
de Palma no hubiesen ejercido las potestades a las que hace referencia
el apartado primero de este artículo, éstas serían
asumidas, por subrogación, por el Gobierno de las Illes Balars,
el cual debía aprobar el correspondiente instrumento de ordenación
antes del 31 de diciembre de 2022.
Así
pues, y en cumplimiento del mandato del mencionado apartado 6 del artículo
2 del Decreto Ley 9/2020, de 25 de mayo, de medidas urgentes de protección
del territorio de les Illes Balears, se formula y propone este decreto
ley. El artículo segundo clasifica como suelo rústico con
la categoría básica de suelo rústico común,
los suelos urbanos sin consolidar en el caso de que el consejo insular
respectivo no se hubiera subrogado de acuerdo con lo previsto el en artículo
2 del Decreto Ley 9/2020.
Sin embargo,
las reclasificaciones que se produzcan no son obstáculo para que
las administraciones competentes puedan ejercer con total plenitud su potestad
de planeamiento, redefiniendo la ordenación de los terrenos afectados
conforme a la clasificación y calificación que, en su caso,
resulte oportuna y adecuada. Y haciendo posible así, con esta eventual
nueva operación, conseguir una ordenación del espacio urbano
que satisfaga las necesidades locales a la vez que se adecue al marco supralocal.
En cuanto a
la necesidad y urgencia del decreto ley, respecto de las previsiones del
artículo segundo, conviene en la actualidad dar a estos terrenos
la clasificación que corresponde a su estado fáctico real,
lo que requiere la formulación de una norma de rápida aprobación,
promulgación y entrada en vigor, como es el caso de un decreto ley,
a fin de evitar posibles intentos de transformar los terrenos si se tramitara
una ley por el procedimiento legislativo ordinario, dando lugar a situaciones
fácticas irreversibles.
III
En el municipio
de Sant Josep de sa Talaia, en Eivissa, hay dos edificios conocidos como
apartamentos Don Pepe. Se trata de dos bloques de edificios, cada uno con
planta baja y cuatro pisos, y con un centenar de viviendas en total. Estos
edificios fueron construidos hace más de cinco décadas, en
un espacio controvertido, justo al lado del aeropuerto de Eivissa, y cerca
de la línea de costa.
Desde entonces
hasta hoy, el avance en diferentes legislaciones promovidas de forma sucesiva
en estas cinco décadas para dar mayor seguridad, derechos en salud
y bienestar, y protección al entorno con el afán de proporcionar
más garantías a la ciudadanía, en las infraestructuras
de servicio público y en la conservación del medio ambiente,
tuvo un efecto decisivo para el estatus jurídico de estas construcciones,
que quedaron situadas dentro de la protección de diversas zonas
de influencia como las de AESA, de la línea de exclusión
de ruidos del aeropuerto, del Parque Natural de ses Salines, de afectación
de costas, así como dentro de zonas declaradas LIC y ZEPA.
Actualmente,
por un lado, son edificios antiguos físicamente, con carencias estructurales
significativas, que han provocado la apertura de un expediente municipal
de ruina en uno de ellos y el consiguiente desalojo de los residentes;
por otra parte, jurídicamente, se encuentran fuera de la actual
normativa urbanística, lo que impide una intervención de
obra de acuerdo con la normativa vigente.
Paralelamente,
desde su construcción hasta la actualidad, las viviendas y locales
existentes han cambiado de persona propietaria prácticamente en
su totalidad. Se puede certificar que las actuales personas propietarias
y residentes han cumplido con las obligaciones ciudadanas que les son propias
y, por tanto, es necesario considerarlos terceros de buena fe.
Actualmente,
este cúmulo de situaciones sobrevenidas genera un grave problema
de acceso a la vivienda sobre un gran número de familias que han
actuado en todo momento desde una legítima confianza. Este problema
aún se magnifica más, si cabe, en la isla de Eivissa, donde
el acceso a la vivienda se prevé sumamente complicado y que requiere
soluciones al más alto nivel.
Para hacer
frente a esta problemática, el día 10 de febrero de 2022,
en una reunión a tres bandas mantenida en el Ayuntamiento de Sant
Josep de sa Talaia entre el Gobierno de las Illes Balears, el Ayuntamiento
de Sant Josep de sa Talaia y representantes de las personas propietarias
de los apartamentos Don Pepe, se propuso una solución para el problema
de vivienda del conjunto de las familias afectadas y que, a la vez, restablecería
el espacio natural devolviendo y reforzando los valores medioambientales
y ecológicos en todo el entorno.
La solución
implica a varias administraciones y entidades de las Iless Balears, tanto
municipales como supramunicipales, como el Ayuntamiento de Sant Josep de
sa Talaia, la Consejería de Movilidad y Vivienda, la Consejería
de Medio Ambiente y Territorio, la Consejería de Presidencia, Función
Pública e Igualdad, el Consejo Insular de Eivissa y el Instituto
Balear de la Vivienda (IBAVI).
Para llevar
a cabo esta operación, se aprobó el Decreto 7/2022 de 14
de marzo, por el que se crea la Comisión de Seguimiento de la solución
de vivienda de las personas que habitan los apartamentos Don Pepe y del
restablecimiento de los valores ecológicos en la zona, para velar
por el correcto desarrollo de la propuesta que se ha consensuado por mutuo
acuerdo entre instituciones y personas propietarias.
Llegados a
este punto, resulta urgente y necesario, mediante el artículo tercero
de este Decreto ley, clasificar como suelo urbanizable directamente ordenado
unos terrenos del término municipal de Sant Josep de sa Talaia,
para destinarlos a acoger viviendas protegidas de promoción pública
que permitan realojar a los propietarios de los Apartamentos Don Pepe.
IV
La disposición
final primera modifica la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo
de las Illes Balears.
A causa de
los excesos producidos, el crecimiento cuantitativo de la nueva urbanización
ha sido puesto en cuestión y se ha generado un cierto consenso en
la idea de que es necesario enfocar la actividad urbanística y territorial
hacia la conservación, recuperación y rehabilitación
de todo el patrimonio ambiental y urbano de la comunidad. Ciertamente,
se ha producido un cambio de paradigma en el urbanismo europeo y estatal,
reflejado también en el autonómico, que se opone al tradicional
modelo expansionista y desarrollista y que se concreta en el tándem
sostenibilidad-rehabilitación urbana.
En los últimos
años, el legislador balear ha efectuado varias reclasificaciones
a suelo rústico de sectores de suelo urbanizable (disposición
adicional 16ª de la LUIB y artículo 3 del Decreto Ley 9/2020),
al considerar que ya no eran no conformes a las necesidades actuales de
ordenación de espacio urbano. Los terrenos afectados se correspondían
con suelos en situación básica de suelo rural, clasificados
como suelo urbanizable en un momento pretérito, que no se habían
desarrollado pese a haber transcurrido los plazos para ello.
Aprendiendo
de los errores del pasado y con la mirada puesta hacia el futuro, se plantea
que los nuevos urbanizables que puedan planificar los municipios en el
ejercicio de sus competencias urbanísticas estén condicionados
a las necesidades reales de los núcleos de población. De
acuerdo con todo lo expuesto, el primer apartado de la disposición
final establece los casos en que no es posible la clasificación
de nuevos sectores urbanizables, exceptuando varios supuestos como son
las promociones de vivienda protegida pública y los equipamientos.
Asimismo, uno
de los grandes retos del siglo XXI es la emergencia climática. Los
últimos informes del IPCC (el grupo intergubernamental de expertos
sobre el cambio climático) califican el cambio climático
antropogénico como una amenaza para el bienestar de la humanidad
y la salud del planeta y las administraciones a actuar. Las medidas que
se adopten en el presente determinarán la forma en que las personas
y la naturaleza responderán a los crecientes riesgos.
Los últimos
informes del IPCC (el grupo intergubernamental de expertos sobre el cambio
climático) califican el cambio climático antropogénico
como una amenaza para el bienestar de la humanidad y la salud del planeta
e instan las administraciones a actuar. Las medidas que se adopten en el
presente determinarán la forma en que las personas y la naturaleza
responderán a los crecientes riesgos.
El agua es
un bien escaso en el clima mediterráneo, pero lo será todavía
más. El cambio climático en nuestras islas supondrá,
entre otros efectos, una reducción de la precipitación, un
incremento de la temperatura y una mayor prevalencia de los fenómenos
meteorológicos extremos. Todo ello se traduce en una menor disponibilidad
de agua subterránea, principal fuente de suministro.
Por este motivo,
se aprovecha la ocasión para crear un nuevo artículo de aplicación
directa en la Ley de Urbanismo. En concreto, el apartado segundo de la
disposición final primera añade un nuevo artículo
en el Capítulo V, del Título II de la Ley de Urbanismo, relativo
a las normas de aplicación directa. Se trata del artículo
68.bis de medidas para la reducción del consumo de agua. El nuevo
artículo recoge medidas que ya se previeron en el artículo
6 del Decreto Ley 9/2020, para el suelo rústico, y amplía
su aplicación a todas las islas, a la vez que incorpora medidas
nuevas para todas las clases de suelo.
En consonancia
con lo dispuesto en el primer apartado de esta disposición final,
el tercer apartado introduce una disposición transitoria en la ley
de urbanismo de las Illes Balears, la decimosexta, que establece un régimen
transitorio aplicable a las modificaciones o revisiones de planeamiento
que delimiten nuevos sectores de suelo urbanizable que, a día 27
de diciembre de 2022, que es la fecha prevista para la entrada en vigor
de este Decreto ley, estén en tramitación.
La disposición
final segunda modifica la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales
y de régimen urbanístico de las áreas de especial
protección de las Illes Balears, para proteger tres espacios de
la isla de Mallorca y uno de la isla de Eivissa. Se trata, en todos los
casos, de espacios contiguos a Áreas Naturales de Especial Interés
con importantes valores naturales, paisajísticos y patrimoniales
en los que existe o ha existido presión urbanizadora, por lo que
se considera esencial preservarlos del desarrollo urbanístico con
una norma con rango de ley.
V
El artículo
49 del Estatuto de Autonomía permite al Gobierno dictar medidas
legislativas en forma de decreto ley, en casos de necesidad extraordinaria
y urgente, siempre que no afecten a los derechos establecidos en el Estatuto
de Autonomía, las materias objeto de leyes de desarrollo básico
de éste, los presupuestos generales de la Comunidad Autónoma,
la reforma del Estatuto, el régimen electoral ni el ordenamiento
de las instituciones básicas de la comunidad autónoma de
las Illes Balears. Se trata de una figura inspirada en la que prevé
el artículo 86 de la Constitución española, cuyo uso
ha producido una extensa jurisprudencia del Tribunal Constitucional. El
alto tribunal ha insistido en que la definición, por parte de los
órganos políticos, de una situación de extraordinaria
y urgente necesidad debe ser explícita y razonada, y que debe haber
una "conexión de sentido", o relación de adecuación,
entre la situación excepcional y las medidas que se pretendan adoptar,
que deben ser idóneas, concretas y de eficacia inmediata. Es exponente
de esta doctrina constitucional la reciente Sentencia 12/2015, de 5 de
febrero, en la que se recogen los pronunciamientos reiterados del alto
tribunal sobre la utilización de este instrumento normativo
Desde la Sentencia
137/2011, de 14 de septiembre, el Tribunal Constitucional ha reconocido
que la valoración de la necesidad extraordinaria y urgente puede
ser independiente de su imprevisibilidad e incluso puede tener origen en
la inactividad previa del Administración competente, siempre que
concurra efectivamente la excepcionalidad de la situación. Además,
el Tribunal Constitucional, en la misma línea que la anterior Sentencia
29/1986, de 20 de febrero, en la Sentencia 237/2012, de 13 de diciembre,
razona que no debe confundirse la eficacia inmediata de la norma con su
ejecución instantánea y, por tanto, debe permitirse que las
medidas adoptadas con carácter de urgencia incluyan un posterior
desarrollo normativo y de actuaciones administrativas de ejecución
de aquéllas.
Por tanto,
la necesidad y la importancia de alcanzar los objetivos explicitados en
este preámbulo, determina la urgencia de las medidas que deben adoptarse,
que exigen un plazo más breve que el que requiere la tramitación
de las leyes, tanto por el procedimiento ordinario como por el de urgencia,
y, en consecuencia, justifica la utilización del instrumento del
decreto ley que prevé el artículo 49 del Estatuto de Autonomía
de las Illes Balears.
De este modo,
el decreto ley constituye un instrumento constitucionalmente lícito,
siempre que la finalidad que justifica la legislación de urgencia
sea atender a una situación concreta, dentro de los objetivos gubernamentales,
que requiere una acción normativa inmediata en un plazo más
breve que el requerido por la vía normal o por el procedimiento
de urgencia para la tramitación parlamentaria de las leyes.
La vía
de legislación de excepción es adecuada, pues, ante la situación
de emergencia climática y pérdida de los valores característicos
de nuestros territorios y paisajes.
Los motivos
de oportunidad que se han expuesto, así como las medidas que se
adoptan en este decreto ley, justifican amplia y razonadamente la adopción
de esta norma de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Constitucional
(STC 29/1982, de 31 de mayo, FJ 3; 111/1983, de 2 de diciembre, FJ 5; 182/1997,
de 20 de octubre, FJ 3).
Así
las cosas, la utilización de esta figura normativa como instrumento
para la introducción de las medidas contenidas en ella, cumple con
los dos presupuestos de validez, como son, la situación de extraordinaria
y urgente necesidad y la no afectación a las materias que le son
vedadas
Este decreto
ley se ajusta a los principios de buena regulación, atendiendo a
los principios de necesidad y eficacia, dado que la iniciativa se fundamenta
en el interés general que supone la protección del territorio
y del medio ambiente, siendo éste el momento de adoptar medidas
adicionales para atender estas necesidades, siendo también el decreto
ley el instrumento más adecuado para garantizar su consecución.
La norma se
adecua también al principio de proporcionalidad al contener la regulación
imprescindible para alcanzar el objetivo de proteger el territorio y contener
el crecimiento de nueva urbanización. Igualmente, se ajusta al principio
de seguridad jurídica, estableciendo normas claras que aseguren
la mejor protección de los derechos de los ciudadanos, proporcionando
certeza y agilidad
Por tanto,
en el conjunto y en cada una de las medidas que se adoptan, concurren,
por su naturaleza y finalidad, las circunstancias de extraordinaria y urgente
necesidad que exige el artículo 49 del Estatuto de Autonomía
de las Illes Balears, así como el artículo 86 de la Constitución
Española, como presupuestos que habilitan la aprobación de
este decreto ley, por lo que el Gobierno de las Illes Balears considera
plenamente adecuado el uso de este instrumento para dar cobertura a las
disposiciones que se han descrito, dado que responde a la exigencia de
que exista una conexión de sentido o relación de adecuación
entre la situación excepcional y las medidas que se pretenden adoptar,
que son idóneas, concretas y de eficacia inmediata.
VI
Este decreto
ley se estructura en tres artículos, una disposición derogatoria
y tres disposiciones finales.
El artículo
1 establece su objeto, finalidad y ámbito de aplicación.
El artículo
2 reclasifica determinados suelos urbanos sin urbanización consolidada,
en cumplimiento del mandato que se contiene en el apartado 6 del citado
artículo 2, del Decreto Ley 9/2020, de 25 de mayo, de medidas urgentes
de protección del territorio de las Islas Baleares.
El artículo
3 clasifica como suelo urbanizable directamente ordenado determinados terrenos
del término municipal de San José de sa Talaia, para destinarlos
a acoger viviendas de protección pública para realojar a
los propietarios afectados por las actuaciones llevadas a cabo en relación
con los Apartamentos Don Pepe.
La Disposición
derogatoria única establece que quedan derogadas todas las normas
de igual o inferior rango que se opongan a este decreto ley, lo contradigan
o sean incompatibles con lo dispuesto.
La disposición
final primera introduce las modificaciones de la Ley 12/2017, de 29 de
diciembre, de urbanismo de las Illes Balears que se han expuesto en el
apartado IV de este preámbulo.
La disposición
final segunda modifica el anexo I, cartografía, de la Ley 1/1991,
de 30 de enero, de espacios naturales y régimen urbanístico
de las áreas de especial protección de las Illes Balears.
Por último,
la disposición final tercera determina la vigencia inmediata de
éste decreto ley.
Este decreto
ley se dicta al amparo de los títulos competenciales establecidos
en los puntos 3 y 46 del artículo 30 y en el punto 6 del artículo
31 del Estatuto de Autonomía de las Illes Balears.
Por todo ello,
a propuesta del consejero Medio Ambiente y Territorio, y habiéndolo
considerado el Consejo de Gobierno en la sesión ordinaria del día
27 de diciembre de 2022, se aprueba el siguiente
Decreto Ley
Artículo
1 Objeto, finalidad y ámbito de aplicación
1. Este Decreto
ley tiene por objeto:
a. Dar cumplimiento
al mandato que se contiene en el apartado 6 del artículo 2, del
Decreto Ley 9/2020, de 25 de mayo, de medidas urgentes de protección
del territorio de las Illes Balears, determinando la reclasificación
de varios suelos urbanos sin urbanización consolidada.
b. Clasificar
como suelo urbanizable directamente ordenado determinados terrenos del
término municipal de Sant Josep de sa Talaia, para destinarlos a
acoger viviendas protegidas de promoción pública.
c. Modificar
puntualmente la ley de urbanismo de las IIles Balears, con el fin de contener
el crecimiento de nueva urbanización.
d. Establecer
medidas de carácter medioambiental tales como medidas para la reducción
del consumo de agua o la ampliación de algunos ámbitos de
las áreas de especial protección.
2. Este Decreto
ley es de aplicación en el territorio de las Illes Balears.
Artículo
2 Reclasificación de suelos urbanos sin urbanización consolidada
1. Quedan clasificados
como suelo rústico, con la categoría básica de suelo
rústico común, los terrenos clasificados formalmente como
suelo urbano, destinados a uso residencial, turístico o mixto, en
los que concurrieran las siguientes circunstancias día 25 de mayo
de 2020:
a) Que el planeamiento
general municipal en el que se habían previsto no estuviera adaptado
íntegramente al correspondiente plan territorial insular.
b) Que, para
poder disponer de todos los servicios urbanísticos básicos,
debiera llevarse a cabo una actuación de transformación urbanística
y que, a estos efectos, los terrenos hubieran sido incluidos en la delimitación
del correspondiente ámbito o unidad de actuación.
c) Que no
se hubiese iniciado la ejecución material de la actuación
de transformación urbanística.
d) Que no
estuvieran rodeados con más de dos tercios de su perímetro
por suelos que tengan la condición de urbanos por haber sido completamente
urbanizados.
e) Que ya
hubiera vencido cualquiera de los plazos que, a efectos de legitimar o
hacer efectiva la actuación de transformación urbanística,
estuvieran previstos en los instrumentos de planeamiento, en la delimitación
del ámbito de actuación o en el proyecto de urbanización,
y que el vencimiento no fuese imputable a la Administración
2. En caso
de que no se hubieran previsto los plazos, se entenderá que éstos
habían vencido si día 25 de mayo de 2020 se daban las siguientes
condiciones:
a) Haber transcurrido
ocho años de vigencia del instrumento de planeamiento general, o
de la aprobación de la delimitación del ámbito de
actuación, si ésta no estuviera contenida en el plan, y no
haberse dictado acto de aprobación definitiva del proyecto de urbanización.
b) Haber transcurrido
dos años desde la aprobación definitiva del proyecto de urbanización
y no haber iniciado la ejecución material de la actuación
de transformación urbanística.
3. Mantienen
la clasificación de suelo urbano aquellos suelos que se ubiquen
en:
a) Municipios
que tengan en tramitación su adaptación al Plan Territorial
Insular en lo que se refiere a las determinaciones relativas a suelo de
desarrollo urbano. A tal efecto, debe entenderse que está en trámite
la adaptación cuando se haya adoptado el acuerdo de aprobación
inicial del instrumento de planeamiento con anterioridad al 25 de mayo
de 2020, y siempre que en ese momento no hiciese más de tres años
del último acto esencial en la tramitación del procedimiento
de adaptación.
b) Una isla
respecto de la cual su consejo insular haya asumido, con anterioridad al
31 de diciembre de 2021, las potestades de alteración del planeamiento
urbanístico en cumplimiento de lo previsto en el artículo
2 del Decreto Ley 9/2020, de 25 de mayo, de medidas urgentes de protección
del territorio de las Illes Balears.
4. Las reclasificaciones
de suelos urbanos conforme a lo previsto en este artículo no dan
lugar a indemnización, de acuerdo con lo establecido en la legislación
estatal.
Artículo
3 Clasificación de suelo urbanizable directamente ordenado determinados
terrenos del término municipal de Sant Josep de sa Talaia
1. Se clasifica
como suelo urbanizable directamente ordenado, y destinado a acoger viviendas
protegidas de promoción pública para realojar a los propietarios
afectados por las actuaciones llevadas a cabo en relación con los
Apartamentos Don Pepe, los terrenos del término municipal de Sant
Josep de sa Talaia que se delimitan de acuerdo con el Anexo I de este decreto
ley.
2. Las actuaciones
de transformación urbanística de los terrenos señalados
en el punto anterior se realizarán mediante el sistema de reparcelación
en cualquiera de sus modalidades, compensación o cooperación,
o mediante la aplicación del sistema de expropiación.
En el plazo
de dos meses desde la entrada en vigor de este decreto ley, mediante acuerdo
de pleno el Ayuntamiento de Sant Josep de sa Talaia, que puede establecer
los parámetros urbanísticos, debe definir el instrumento
de gestión urbanística de entre los mencionados en el punto
anterior. En caso de que se realice mediante el sistema de reparcelación,
el acuerdo de pleno puede delimitar un ámbito superior al establecido
en el Anexo I de este decreto ley.
3. Las determinaciones
previstas en este artículo se imponen y vinculan directamente al
planeamiento urbanístico y territorial, por lo que deben incluirse
en la primera modificación de planeamiento urbanístico que
tramite el Ayuntamiento de Sant Josep de sa Talaia.
4. La obtención
de los terrenos a los que se refiere el punto primero de este artículo
podrá efectuarse anticipadamente a la aprobación de los instrumentos
de equidistribución, mediante su ocupación directa en los
términos establecidos en el artículo 96 de la 12/2017 , de
29 de diciembre, de Urbanismo de las Illes Balears.
Disposición
derogatoria única Normas que se derogan
Quedan derogadas
todas las normas de rango igual o inferior que se opongan a este decreto
ley, lo contradigan o sean incompatibles con lo dispuesto, y en concreto,
el artículo 7 del Decreto Ley 9/2020, de 25 de mayo, de medidas
urgentes de protección del territorio de las Illes Balears.
DISPOSICIONES
FINALES
Disposición
final primera Modificación de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre,
de urbanismo de las Illes Balears
1. Se incorpora
un nuevo apartado en el artículo 20, de la Ley 12/2017, de 29 de
diciembre, relativo a suelo urbanizable, que pasa a tener la siguiente
redacción:
«2. El
planeamiento urbanístico general municipal no puede delimitar nuevos
sectores de suelo urbanizable cuando se dé una de las siguientes
circunstancias:
a. Las necesidades
reales del núcleo puedan ser resueltas mediante actuaciones de rehabilitación,
regeneración y renovación urbana, que siempre deben ser prioritarias
frente a los nuevos crecimientos. A tal efecto, se entenderá que
se da esta circunstancia cuando:
- El núcleo
urbano disponga de más de un 15% de suelo vacante. Se entenderá
por suelo vacante aquellas parcelas de suelo urbano de uso no dotacional
que, siendo aptas para la edificación, no estén edificadas.
Para realizar este cómputo, se excluirán las parcelas de
superficie igual o inferior a 500 m2.
- El núcleo
disponga de superficie equivalente al nuevo crecimiento pretendido en suelo
de desarrollo urbano sometido a actuaciones de transformación urbanística.
Se entenderá que el núcleo dispone de suelo equivalente cuando
el total de superficie de ámbitos de transformación urbanística
delimitados en suelo urbano y urbanizable no ejecutados y con plazos vencidos,
sea igual o superior a las necesidades de crecimiento, indistintamente
del uso global de cada ámbito.
Excepcionalmente,
se podrá justificar la incompatibilidad del uso a implantar en el
suelo de desarrollo urbano existente en los siguientes casos:
a) Cuando
el uso a implantar sean un equipamiento de grandes dimensiones que requiera,
una superficie continua mayor a la disponible en el suelo urbano
b) Cuando
el uso predominante en implantar sea un equipamiento público y con
los suelos disponibles no se pueda asegurar la viabilidad económica
y técnica de la actuación o se comprometa el correcto funcionamiento
del equipamiento.
c) Cuando
el uso predominante a implantar sea residencial y el suelo equivalente
se corresponda con un suelo de uso industrial discontinuo con el suelo
urbano del núcleo
d) Cuando
el uso predominante a implantar, por cumplimiento de la normativa sectorial
correspondiente, sea incompatible con los suelos urbanos existentes y sus
usos colindantes.
e) Cuando
el uso a implantar sea residencial destinado íntegramente a viviendas
protegidas de promoción pública.
b. Se ubiquen
en zonas de riesgo delimitadas como Área de Prevención de
Riesgo de Inundación. Excepcionalmente, se admitirá la clasificación
para destinar a equipamientos o infraestructuras promovidos por administraciones
públicas, siempre que se justifique que no existen alternativas
de localización viables y condicionado a que puedan implementarse
medidas correctoras que no supongan, en ningún caso, un incremento
del riesgo de inundación a terceros.»
2. Se incorpora
un nuevo artículo en el capítulo V de la Ley 12/2017, de
29 de diciembre, relativo a las normas de aplicación directa, del
título II de la Ley, con el siguiente contenido:
«Artículo
68.bis Medidas para la reducción del consumo de agua
- Los nuevos
edificios y aquellos en los que se lleven a cabo obras de reforma integral
tendrán que dotarse de sistemas de fontanería de bajo consumo.
- Los proyectos
de construcción de edificaciones en suelo rústico, salvo
las vinculadas a explotaciones agrarias que deberán regirse por
su legislación específica, deben prever la recogida de aguas
pluviales de las cubiertas para su reutilización en las necesidades
de la edificación y/o finca.
- El uso de
vivienda unifamiliar en suelo rústico no puede dar lugar a la construcción
de más de una piscina por finca. La lámina de espejo de agua
de las nuevas piscinas en suelo rústico no puede exceder de treinta
y cinco (35) m2 y su volumen, los sesenta (60) m3.
- En parques
y jardines públicos, se utilizarán pavimentos con un alto
índice de reflectancia y tendrán que contar con espacios
verdes que actúen a modo de refugio climático. A tal efecto,
se sembrarán preferentemente especies autóctonas y/o de bajo
requerimiento hídrico y se potenciará su riego con aguas
regeneradas.
- Se fomentará
la utilización de aguas regeneradas para la limpieza y el mantenimiento
de las infraestructuras y equipamientos municipales.
- Las actuaciones
de nueva urbanización y de renovación urbana deberán
dotarse de sistemas urbanos de drenaje sostenible.»
3. Se incorpora
una disposición transitoria, la decimosexta, a la Ley 12/2017, de
29 de diciembre, con el contenido siguiente:
«Disposición
transitoria decimosexta
Régimen
transitorio aplicable a las modificaciones o revisiones de planeamiento
que delimiten nuevos sectores de suelo urbanizable
Las determinaciones
contenidas en el apartado 2 del artículo 20 de esta Ley no serán
de aplicación a las modificaciones o revisiones de planeamiento
municipal que delimiten nuevos sectores de suelo urbanizable que, en fecha
27 de diciembre de 2022, se encuentren en tramitación.
A efectos de
la aplicación de esta disposición, se entiende que se está
tramitando una modificación o revisión de planeamiento municipal
cuando se ha adoptado el acuerdo de aprobación inicial del instrumento
de planeamiento, siempre y cuando no haga más de tres años
del último acto esencial en la tramitación del procedimiento
de adaptación del planeamiento municipal.»
Disposición
final segunda
Modificación
del anexo I, cartografía, de la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacions
naturales y régimen urbanístico de las áreas de especial
protección de las Illes Balears
1. En la isla
de Mallorca se modifica parcialmente la cartografía de acuerdo con
el Anexo II, y se amplían los ámbitos de las áreas
de especial protección que se indican a continuación:
- 24 – Es Trenc
– Salobrar de Campos
- 46 – Barrancs
de Son Gual i Xorrigo
- 47 – Àrees
Naturals de la Serra de Tramuntana
2. En la isla
de Eivissa se modifica parcialmente la cartografía de acuerdo con
el Anexo III, y se amplían los ámbitos de las áreas
de especial protección que se indican a continuación:
4 – Cala de
Jondal
Disposición
final tercera Entrada en vigor
Este decreto
ley entra en vigor el mismo día de su publicación en el Boletín
Oficial de las Illes Balears.
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