El mercado
de la vivienda difiere mucho entre los estados miembros, por lo que el
impacto de la refundición de la EPBD también variará
según el país. Es importante tener en cuenta las especificidades
nacionales al abordar el efecto potencial de la Directiva.
Hacer la transición
hacia edificios de cero emisiones (ZEB) incluye muchas dificultades. Además
de los desafíos de aplicación, existen discrepancias nacionales
en el número de Certificados de Eficiencia Energética (EPC)
ya disponibles. Los gobiernos deberán generalizar el uso de etiquetas
EPC además de cumplir con la nueva metodología y escala armonizadas.
Dado que algunos estados ya han impuesto en gran medida el uso de EPC en
el campo, la UE destaca la gran falta de datos en otros.
Los estados
miembros tendrán que invertir en la aplicación de los requisitos
EPC si quieren imponer de manera eficiente la nueva directiva y establecer
un Plan Nacional de Renovación de Edificios adecuado.
Según
ING, sin datos suficientes y cualitativos, los gobiernos corren el riesgo
de subestimar la inversión necesaria para renovar el parque inmobiliario
nacional y la necesidad de incentivos financieros para hacerlo. Para las
instituciones financieras, la falta de datos adecuados podría inducir
a una mala interpretación de la calidad de la cartera y reducir
el índice de activos verdes.
En la mayoría
de los países europeos, el precio nominal de la vivienda ha aumentado
considerablemente desde 2015. Como estos aumentos de precios están
relacionados principalmente con las tendencias generales del mercado, ya
podemos ver que surge una prima de EPC en casas con una buena etiqueta
en algunos países. Por ejemplo, un estudio del Banco Nacional de
Bélgica y KULeuven analizó las diferencias de precios entre
casas con rendimiento energético alto y bajo. Al comparar los precios
de una casa con un puntaje EPC de 350kWh/m2 entre el tercer trimestre de
2020 y el segundo trimestre de 2021, sus cálculos destacaron los
siguientes resultados:
Este estudio
destaca claramente la prima de las casas energéticamente eficientes
con una pérdida neta de valor para las que no son energéticamente
eficientes. Este tipo de efecto es claro en países con una aplicación
bastante grande de los requisitos de EPC.
Sin embargo,
en países como España, actualmente no existe tal tendencia
de prima de eficiencia energética, principalmente debido a etiquetas
EPC inexistentes o no divulgadas durante la transacción de venta.
Con la armonización
de la etiqueta y la metodología además de divulgaciones más
amplias y transparentes defendidas por la EPBD, ING pronostica que otros
mercados muestren patrones similares. Solo unos pocos estados miembros
ya tienen bases de datos públicas. Como tal, mejorar la transparencia
probablemente afectará cada vez más al mercado y la valoración
de los edificios. Por lo tanto, constituye un riesgo para las entidades
financieras a través de la valoración del valor colateral
de las carteras hipotecarias en países sin datos EPC. También
podemos esperar que el efecto difiera según el país, especialmente
dependiendo de las diferencias climáticas (ya que los costes de
calefacción son más bajos en los países mediterráneos).
Se estima que
los costes de renovación de edificios ineficientes oscilan entre
15 000 y 100 000 € (VEKA y fuentes nacionales). Las inversiones requeridas
dependen del país, estado y tipo de edificio. Por ejemplo, la investigación
de VEKA destaca que para el mercado belga, el coste de renovar una casa
unifamiliar puede ser hasta 1,3 veces más caro que el de una casa
adosada. Una mayor proporción de propiedad de apartamentos también
es un factor que obstaculiza la renovación, ya que puede aumentar
las barreras de decisión de copropiedad, como el voto por unanimidad
en las renovaciones de edificios importantes.
Esto se suma
a las variaciones nacionales ya existentes. Para Alemania y los Países
Bajos, los costes medios de renovación oscilan entre 15.000 y 30.000
euros. Son más altos en Bélgica con un promedio de €
50,000.
Según
ING, la inversión necesaria es sólo una de las variables
que determinarán la viabilidad de la rehabilitación energética.
Otro punto importante a considerar es el perfil de propiedad nacional.
La Directiva afectará en primer lugar y de manera más importante
a las acciones regionales con peor rendimiento. Podemos esperar que los
países con una alta tasa de propietarios de viviendas de bajos ingresos
enfrenten mayores dificultades para financiar las renovaciones necesarias.
Ya podemos destacar algunas diferencias significativas entre los principales
mercados europeos. Por ejemplo, Bélgica muestra una alta tasa de
propiedad de bajos ingresos con el 44% de la población de bajos
ingresos propietaria de una propiedad. Este no es el caso de otros mercados,
como Alemania o los Países Bajos, que muestran, en promedio, la
propiedad de viviendas de bajos ingresos con un 20% y un 15%, respectivamente.
Además, estos países muestran tasas de propiedad de vivienda
más bajas en general, lo que implica un mercado de alquiler más
grande. Esto puede tener consecuencias para el inquilino, ya que los propietarios
pueden estar dispuestos a hacerles pagar el coste de las renovaciones.
El siguiente gráfico muestra las diferencias en las tasas de propiedad
de vivienda.
En general,
ING pronostica que los países con altos costes de renovación
y una proporción importante de viviendas en propiedad de bajos ingresos,
como Bélgica, enfrenten mayores dificultades para impulsar la renovación
energética. También afectará en gran medida a la justicia
social en los casos en que los edificios con el peor rendimiento sean propiedad
de la población más vulnerable, ya que soportan los costes
de renovación más altos y se espera que se renueven antes.
Sin embargo, es también para estos edificios de bajo EPC que veremos
una ventaja significativa para renovar, especialmente desde el fuerte aumento
en los precios de la energía. Reducir la necesidad de energía
de un hogar limitará en gran medida el gasto. Por lo tanto, el acceso
a la liquidez es crucial para alcanzar el objetivo de cero emisiones para
2050, pero también para que la transición sea justa.
La investigación
ya ha demostrado que en Bélgica, el 51 % de los hogares no tienen
suficientes ahorros para cubrir los costes de financiación de la
renovación energética. Teniendo en cuenta la inversión
de deuda única, el 40 % de la población seguirá sin
poder financiar una mejora de este tipo (Johan Albrecht, De financiële
barriere voor klimaat). Se puede hacer una observación similar para
los Países Bajos, donde al menos dos millones de hogares carecen
de los medios financieros para renovar su casa (NIBUD, 2021).
También
podemos estimar las dificultades a las que se enfrentarán los hogares
a la hora de solicitar medios financieros para renovar mirando la deuda
nacional media de los hogares. Los datos de la OCDE muestran que la deuda
de los hogares en porcentaje de la renta neta disponible ha aumentado constantemente
durante los últimos cinco años hasta alcanzar tasas excepcionalmente
altas en países como Dinamarca y los Países Bajos, como se
muestra en el gráfico siguiente.
El alto endeudamiento
de los hogares implica que será significativamente más difícil
para los propietarios financiar inversiones importantes y solicitar préstamos
adicionales con éxito. Las especificidades nacionales, como un alto
nivel de ahorro obligatorio para las pensiones, pueden afectar negativamente
el ingreso disponible de un hogar y, por lo tanto, afectar el porcentaje
de deuda.
Estos puntos
tendrán un impacto significativo en la sociedad, pero podemos cuestionarnos
qué significa eso para las instituciones financieras. En primer
lugar, el cambio en la escala EPC afectará a los bancos que ya han
comenzado a recopilar etiquetas EPC a nivel nacional para los requisitos
de divulgación que muestran su cumplimiento con la Taxonomía
de la UE.
La medida en
que la revisión de la EPBD afectará a las instituciones financieras
sigue siendo difícil de evaluar con claridad. Sin embargo, se espera
que la implementación de estrictos requisitos mínimos de
rendimiento energético provoque una mayor tasa de renovación
y podemos prever una implementación gradual de una prima para los
edificios energéticamente eficientes en el mercado de la vivienda.
Para los propietarios de viviendas, la refundición de la directiva
es especialmente desafiante de dos maneras, la primera es la complejidad
de la política. De hecho, se requiere mucha información para
comprender y estimar los requisitos reglamentarios y de renovación.
El segundo consiste en la liquidez necesaria para cumplir con la nueva
política. Las instituciones financieras deben desempeñar
un papel en estos dos aspectos, agrupando información adecuada y
productos de préstamo innovadores para desencadenar renovaciones.
Dado que actualmente
todavía falta información en el mercado, incluidas las etiquetas
EPC y las estimaciones de costes de renovación, los países
deberán invertir en el asunto para organizar adecuadamente sus planes
nacionales de renovación de edificios y asegurarse de que la transición
sea justa.
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informe completo de ING
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