¿Qué
es una vivienda VPPB?
Las Viviendas
con Protección Pública Básica (VPPB) se caracterizan
por contar con una superficie construida máxima de 110 m2, salvo
en los casos en los que se destinen a familias numerosas, que podrán
llegar hasta los 150 m2. Tienen un régimen de protección
de 20 años, aunque se pueden vender antes si se cumple un precio
máximo de venta legal.
¿Qué
es una vivienda VPPL?
Las Viviendas
de Protección Pública de precio Limitado (VPPL) son aquellas
cuyo precio de venta o alquiler está limitado por la administración.
Su superficie máxima es de 150 m2 y solo pueden estar construidas
en suelo destinado a vivienda social.
¿Qué
es una vivienda VPPA?
Las Viviendas
con Protección Pública para Arrendamiento (VPPA) son casas
destinadas al alquiler. Para acceder a estas viviendas se requiere no superar
una renta máxima anual. Su superficie es de 110 m2. En los casos
de familia numerosa puede llegar hasta los 150 m2. Algunas de estas viviendas
cuentan con opción a compra (VPPA OC).
¿Qué
es una vivienda VPT?
Las Viviendas
de Precio Tasado (VPT) son casas con precio máximo limitado o tasado
en las que hay que cumplir unos requisitos de acceso y condiciones especiales.
La diferencia entre las VPO y las VPT es que, en estas últimas,
la renta mínima que se exige a las familias no es tan baja como
para una VPO. Además, permiten comprar la VPT, aunque ya se posea
otra libre, siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos.
El módulo
es el precio máximo de venta para la vivienda protegida. Un precio
que, en el caso de Madrid, fija la comunidad y que varía en función
de la tipología y de la zona donde se ubica. El problema, según
los promotores, es que el precio no se actualiza desde 2008 y que los elevados
costes de construcción y el precio del suelo —que en este caso no
está limitado— hacen inviable la construcción de vivienda
pública para la venta en la Comunidad de Madrid.
Actualmente
las políticas destinadas a la vivienda protegida son totalmente
desincentivadoras para el sector: el precio máximo de venta de la
VPO es el mismo de 2008, lo que ha paralizado la producción de VPO.
Si a los costes
de construcción, el precio del suelo y la falta de financiación
por parte de la banca se suman los nuevos retos de sostenibilidad y eficiencia
energética, la factura de construir vivienda protegida se encarece
aún más. En 2008 se batió el récord de la gasolina
en 1,28 euros el litro. En 2022 está por encima de dos.
Promotores
y gestoras de cooperativas proponen, además de actualizar el módulo
de la vivienda protegida, limitar el precio del suelo para construir este
tipo de viviendas.
Por ejemplo,
en Sanchinarro se están pidiendo 2.000 euros el metro cuadrado por
suelo para construir vivienda protegida. Ya con este precio se superan
los 1.940 euros/m2 del módulo para Madrid capital. Es decir, en
este caso concreto, el precio del suelo debería valer menos de cero
para que la vivienda protegida fuera rentable. Y esta enorme desviación
del precio supone, en la práctica, que la banca se niegue a financiar
este tipo de operaciones.
Desde 2010,
la producción sostenida de vivienda protegida se rompió y
se dio giro de 180 grado en las políticas de viviendas. Se dejaron
de actualizar los módulos, se dejó de flexibilizar la normativa
y de adecuarla a la realidad, lo que provocó una caída del
95% de la producción de vivienda protegida.
Asprima lleva
años intentando modificar el marco normativo para recuperar la inversión
privada hacia la vivienda protegida.
Toda la normativa
sobre la que se está trabajando está enfocada a modificar
el precio del módulo, que fue sostenible hasta que se fue distanciando
de los costes de construcción. La intención de la Comunidad
de Madrid es darle una vuelta para ajustarlo a la realidad.
INVIABLE SACAR
UNA OPERACIÓN VPPB CON LOS COSTES DE CONSTRUCCIÓN ACTUALES
Las Viviendas
con Protección Pública Básica (VPPB) se caracterizan
por contar con una superficie construida máxima de 110 m2, salvo
en los casos en los que se destinen a familias numerosas, que podrán
llegar hasta los 150 m2. Tienen un régimen de protección
de 20 años, aunque se pueden vender antes si se cumple un precio
máximo de venta legal.
Las Viviendas
de Protección Pública de precio Limitado (VPPL) son aquellas
cuyo precio de venta o alquiler está limitado por la administración.
Su superficie máxima es de 150 m2 y solo pueden estar construidas
en suelo destinado a vivienda social.
En este momento
estamos viviendo un auténtico colapso para poder desarrollar vivienda
protegida en la Comunidad de Madrid.
Existen cuatro
variables en un modelo de promoción y son: (A) precio de venta o
alquiler = (B) precio del suelo + precio de construcción + costes
necesarios para promover. En estos momentos (A) es menor que (B).
En el caso
de promociones Protegidas o Libres a precios entre VPPB (Precio Básico)
y VPPL (Precio Limitado), actualmente es prácticamente inviable
sacar una operación VPPB con los costes de construcción actuales
y cumplimientos de normativa en eficiencia energética a no ser que
casi te regalen el suelo.
Actualmente,
los vendedores de suelo VPPL está pidiendo cantidades altas por
él muy similares a un suelo libre, y es difícil encajar alguna
operación.
La solución
sería revisar el Módulo que regula los precios máximos
de renta en la Comunidad de Madrid para encajar los nuevos costes. Todo
ello sin perder de vista el precio del suelo, porque si se permite que
éste incremente proporcionalmente al aumento del módulo,
estaríamos en la misma situación.
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