El nuevo índice
de precios de la vivienda de la plataforma de transacciones Europace muestra:
Los precios han bajado para todos los tipos de propiedad residencial. "Los
compradores se están volviendo un poco más cautelosos en
la situación actual debido a la alta inflación y al aumento
de los precios de la energía", comenta Stefan Münter, Co-CEO
y miembro de la junta directiva de Europace, sobre el índice de
precios de la vivienda. "Los vendedores ahora están más dispuestos
a hablar y negociar de nuevo los precios de compra. Esto significa que
hay nuevas oportunidades para los consumidores a pesar del aumento de los
tipos de interés".
Además
del aumento de los tipos de interés, también ve una mayor
conciencia de los compradores sobre el hecho de que las regulaciones ambientales
y los costes de energía son cada vez más caros como la razón
de la caída de los precios inmobiliarios.
Al comprar
propiedades en las clases energéticas G y H, los compradores son
cada vez más reacios, o exigen con éxito que este aspecto
se tenga en cuenta en los precios.
LOS PRECIOS
DE LA VIVIENDA Y LOS ALQUILERES SE HAN DISPARADO EN LA UE DESDE 2010.
El coste de
comprar una casa en Europa ha aumentado un 45 % desde 2010, según
un estudio de la Comisión Europea.
Los alquileres
también han subido en la mayoría de los países de
la Unión Europea, ejerciendo presión sobre los presupuestos
familiares ajustados.
Algunos expertos
advierten que las casas están sobrevaloradas y que el mercado podría
enfriarse como resultado de las alzas en los tipos de interés.
Los precios
de la vivienda en la Unión Europea han aumentado mucho más
que el coste de alquilar una casa en la última década, según
un estudio de tendencias inmobiliarias a largo plazo.
La investigación
de la Comisión Europea muestra que tanto los alquileres como los
precios de la vivienda en la UE han aumentado constantemente desde 2010.
Pero el coste de comprar una casa ha subido un 45 %, mientras que los aumentos
de alquiler han promediado un 17 % mucho más bajo.
El mercado
cambió en 2015, cuando el precio de poseer una casa comenzó
a subir mucho más rápido que el coste de alquilar una. Esa
tendencia ha continuado desde entonces, y la brecha se ha ampliado significativamente
en los últimos cuatro años.
El mercado
inmobiliario europeo se mantuvo boyante durante la pandemia, impulsado
por un largo período de tipos de interés ultra bajas y una
mayor demanda de casas más grandes, ya que muchos de nosotros nos
vimos obligados a pasar más tiempo en casa.
Los precios
también subieron fuera de Europa, a pesar de que gran parte de la
economía mundial estuvo en crisis durante el primer año después
de que surgiera el COVID-19. Los precios de la vivienda subieron en 2020
en tres cuartas partes de los 60 países incluidos en el Índice
mundial de precios de la vivienda del FMI.
Y las búsquedas
de casas en línea alcanzaron niveles récord en muchos países,
incluido Estados Unidos, dice el FMI.
Incluso en
Alemania, donde el alquiler es tradicionalmente popular, la gente se estaba
contagiando del gusanillo de la propiedad. “Estábamos hartos de
alquilar… ahora al menos estamos pagando una hipoteca y terminaremos con
un activo real… su valor ya ha aumentado alrededor de un 7%”, dijo un hombre
que compró un piso en un pueblo en el suroeste de dijo el país
al periódico británico The Sunday Times.
¿DESACELERACIÓN
DEL PRECIO DE LA VIVIENDA?
A medida que
el control de COVID-19 sobre las economías europeas comenzó
a disminuir, los alquileres y los precios de la vivienda continuaron aumentando
en el primer trimestre de 2022, aumentando en el año un 1,4% y un
10,5%, respectivamente, según muestran las cifras de la Comisión
Europea.
Pero, ¿podría
finalmente llegar a su fin el auge inmobiliario aparentemente invencible
de Europa? A medida que enfrentamos aumentos en los tipos de interés
y la peor crisis del coste de vida en una generación, algunos expertos
creen que es posible una desaceleración.
El Banco Central
Europeo (BCE) advirtió en mayo que los precios de la vivienda podrían
comenzar a caer si las tasas hipotecarias suben más rápido
que la inflación.
CASAS CARAS
Los aumentos
recientes significan que la vivienda promedio en la zona euro está
sobrevalorada en casi un 15% y hasta un 60% en algunos países, según
estimaciones del BCE basadas en la relación entre los precios de
la vivienda y las ganancias.
La Comisión
Europea dice que los costes de la vivienda han aumentado en 24 de los 27
estados miembros desde 2010. Los puntos críticos son Estonia, donde
los precios han subido un 174 %, seguida de Hungría (un 152 %) y
Luxemburgo (un 131 %). Los precios se han más que duplicado en siete
estados de la UE desde 2010.
Los únicos
países de la UE donde los precios de la vivienda cayeron fueron
Grecia (23 %), Italia (10 %) y Chipre (8 %). Pero los precios de las propiedades
griegas todavía están muy por encima de donde estaban en
2018, después de fuertes aumentos durante la pandemia.
Aunque el aumento
de los alquileres no ha sido tan pronunciado, han aumentado en 25 de los
27 países de la UE desde 2010. Estonia volvió a registrar
el mayor cambio, seguida de Lituania e Irlanda.
POSIBLE DESACELERACIÓN
INMOBILIARIA
El aumento
de los tipos de interés está limitando los márgenes
de endeudamiento de los hogares. El volumen de transacciones se está
desacelerando y los expertos esperan que los precios se estabilicen.
"El mercado
inmobiliario volverá a la tierra y no debemos entrar en pánico",
dijo al periódico Le Monde Frédéric Violeau, notario
en Caen, en el norte de Francia, y a cargo de las estadísticas nacionales
de inmuebles para el Conseil Supérieur du Notariat (Consejo Superior
de Notarios). "La estabilización es bienvenida y consistente, luego
del aumento en las transacciones y precios de inmuebles desde el final
del primer bloqueo de Covid-19 a mediados de 2020". Es un "[fenómeno]
europeo e incluso global que ha afectado a la mayoría de los países
de la OCDE", agregó.
A mediados
de 2020, los hogares buscaban espacio adicional y un poco más de
espacio verde, lo suficiente como para considerar una inversión.
A cierre de 2019, justo antes del estallido del Covid-19, Francia superó
el millón de transacciones inmobiliarias en el año. El récord
se batió dos años después, a finales de 2021, con
más de 1,2 millones de transacciones completadas.
Los notarios
franceses esperan para este año 2022 "en un recesión, alrededor
de 1 millón de transacciones, luego los precios se estabilizarán
»,él añade. Según la red de agencias Century
21, los precios ya se están estancando, sobre todo en las grandes
ciudades, en París, Burdeos, Nantes o Rennes.
En realidad,
es todo el mercado inmobiliario europeo el que está empezando a
perder fuerza. En un análisis publicado en julio, la agencia de
calificación S&P evoca un "aterrizaje suave" en los principales
mercados de Europa, y más concretamente una "ralentización
de la subida de los precios inmobiliarios: casi un 10% de media en 2021,
un 5% este año". y 3% en 2023” .
Sin embargo,
este promedio esconde grandes disparidades entre países, ya que
se espera que los precios de la vivienda bajen este año en Suecia
y el próximo en Reino Unido, según estimaciones de S&P
Global Ratings. “Hemos alcanzado un punto alto en términos de actividad
y precios inmobiliarios”, resume Sylvain Broyer, economista jefe para la
región de Europa de la agencia S&P.
SUBIDA DE TIPOS
HIPOTECARIOS EN LA ZONA EURO
Este cambio
de tendencia se explica principalmente por la subida de los tipos hipotecarios
en Europa, que limitan los márgenes de endeudamiento de los hogares.
La fuerte subida
de la inflación desde principios de año, reforzada por la
guerra de Ucrania, ha hecho subir los tipos de interés a largo plazo,
en los que se basan los bancos para fijar sus tipos hipotecarios.
El Banco Central
Europeo (BCE) también comenzó en julio a aumentar sus tasas
clave en un intento por frenar esta inflación galopante, pero este
movimiento fue anticipado en gran medida por el mercado.
PRONÓSTICOS
INMOBILIARIOS
Schroders pronostica
que el PIB de la eurozona y el Reino Unido crecerá alrededor de
un 4-5 % en 2022 y alrededor de un 2-3 % en 2023. El principal riesgo a
la baja, además del Covid-19, es que el reciente aumento de la inflación
desencadene una espiral de salarios y precios. Esto podría obligar
al Banco Central Europeo (BCE) y al Banco de Inglaterra (BoE) a un fuerte
aumento de los tipos de interés, en lugar de un endurecimiento gradual.
Una opción
es construir nuevos edificios, pero la fabricación de cemento, acero
y otros materiales es intensiva en carbono y, por lo tanto, esta solo puede
ser una solución parcial, dada la baja tasa de desarrollo en Europa.
El verdadero
desafío, por lo tanto, es adaptar los edificios existentes. Actualizar
los equipos de calefacción y ventilación, usar aplicaciones
y sensores para optimizar la calefacción y la iluminación,
instalar un mejor aislamiento, son formas de lograr eficiencias.
La investigación
muestra que los ocupantes están dispuestos a pagar alquileres más
altos por edificios que son altamente eficientes energéticamente.
Por el contrario, los edificios "contaminantes" quedarán cada vez
más vacíos, ya que los gobiernos aumentan los "impuestos
al carbono" sobre el combustible para calefacción y prohíben
a los propietarios alquilar unidades con malas calificaciones energéticas.
Si se introduce, y cuando se introduzca, tendrá un impacto inmediato
en las valoraciones relativas.
Shroeders pronostica
los alquileres de tiendas y centros comerciales en Europa continúen
cayendo durante 2022-2023 a medida que los minoristas trasladan una mayor
parte de su negocio en línea. Por otro lado, los alquileres de las
tiendas de alimentos y las grandes unidades fuera de la ciudad que venden
productos voluminosos deberían seguir la inflación.
Del mismo modo,
estima que el trabajo a distancia reducirá la ocupación de
oficinas en Europa en torno a un 15 % a corto plazo. Sin embargo, debe
mantenerse la demanda de oficinas que sean energéticamente eficientes,
brinden flexibilidad y sean atractivas para el personal calificado. Esto
significa que es probable que los alquileres de oficinas prime en varias
ciudades, incluidas Ámsterdam, Frankfurt, Londres y Estocolmo, aumenten
en los próximos dos años.
La principal
víctima serán las oficinas secundarias en ubicaciones más
baratas, donde los alquileres son demasiado bajos para que la renovación
sea viable. El salto en el precio de los materiales de construcción
durante los últimos 12 meses (22 % en el Reino Unido, por ejemplo)
ha socavado la viabilidad de muchos planes de renovación.
La polarización
de la demanda por tipo y calidad dentro de los mercados minorista y de
oficinas demuestra que los inversores deben tratar cada edificio como un
negocio en sí mismo. Esto significa ofrecer los servicios y la asistencia
adecuados a cada inquilino. Minimizar la energía, maximizar el reciclaje
y encontrar el mejor modelo de contrato tanto para el propietario como
para el inquilino es mutuamente beneficioso.
Shroeders estima
que la perspectiva de un aumento gradual de los tipos de interés,
primero en el Reino Unido y luego en la eurozona, significa que la caída
en los rendimientos inmobiliarios europeos que comenzó en 2013 ya
ha terminado. La excepción podría ser la logística
dada la gran cantidad de capital que apunta al sector. Sin embargo, en
nuestra opinión, todas las buenas noticias sobre el crecimiento
futuro de los alquileres ahora están descontadas, con rendimientos
logísticos principales de 3,25%-3,75%. Si los rendimientos se mantienen
estables en términos generales el próximo año y la
logística y los alquileres de oficinas principales crecen, es probable
que los rendimientos totales no apalancados de los bienes inmuebles principales
europeos en 2022 se sitúen entre el 5 y el 7 %.
Esa perspectiva
asume que los rendimientos de los bonos siguen siendo bajos según
los estándares históricos, pero existe el riesgo de que la
inflación más alta se vuelva permanente y que los bancos
centrales se vean obligados a subir las tasas. Mucho dependerá de
las expectativas de la gente sobre la inflación futura y las demandas
salariales.
Si bien una
inflación más rápida se trasladaría a las rentas
indexadas, el impacto en los valores de capital y los rendimientos probablemente
sería negativo a corto plazo, porque un fuerte aumento en los rendimientos
de los bonos se reflejaría en los rendimientos inmobiliarios, al
menos en parte. La experiencia de la década de 1970 sugiere que
los inmuebles son sólo una cobertura parcial de la inflación.
EL MERCADO
INMOBILIARIO ALEMÁN ES UNO DE LOS MÁS CAROS DE EUROPA.
El aumento
de los tipos de interés de la construcción, la inflación
y la guerra en Ucrania están causando que las curvas de precios
se aplanen significativamente. En Alemania, durante el segundo trimestre
de 2022, las solicitudes de propiedades para comprar anunciadas en immowelt.de
cayeron un 17 por ciento en comparación con el mismo período
del año pasado.
Según
informa la Oficina Federal alemana de Estadística, el número
de permisos de construcción para viviendas unifamiliares sigue cayendo.
Así, de enero a mayo de 2022, se emitieron exactamente un 17,8 por
ciento menos de permisos de construcción para este tipo de viviendas
que en el mismo período del año anterior. Hubo un desarrollo
opuesto para las casas de dos familias, donde el número de permisos
aumentó en un 2,1 por ciento.
En términos
de precios de inmuebles residenciales, Alemania es ahora el cuarto mercado
más caro de Europa. Esto se puede encontrar en el índice
de propiedad actual de Deloitte para 2022. A pesar del nivel de precios
más alto y la creciente demanda, Alemania sigue siendo débil
en términos de nueva construcción.
En 2022, la
firma de auditoría y consultoría Deloitte presentó
por undécima vez su Property Index. Como parte de esta encuesta
anual, Deloitte examina 23 países europeos y 68 ciudades importantes
seleccionadas.
Para 2022,
el estudio llega a la conclusión de que las consecuencias de la
guerra de Ucrania en particular han tenido un fuerte impacto en los mercados
inmobiliarios residenciales en Europa. La guerra provocó un aumento
de los precios de los trabajos de construcción en toda Europa y
una escasez de materiales de construcción.
Las cadenas
de suministro interrumpidas también habrían resultado en
mayores riesgos en la planificación y ejecución de proyectos
de construcción. El aumento de la inflación está haciendo
el resto. Además, el alojamiento de las familias de refugiados ucranianos
significa que el espacio vital en general, pero especialmente en los países
de Europa del Este, se está volviendo más escaso y más
caro.
Mientras tanto,
el mercado inmobiliario alemán continúa caracterizándose
por su fuerte división urbano-rural. "Esto es evidente en las ciudades
y áreas metropolitanas, la mayoría de las cuales son muy
caras y contrastan con las zonas periféricas más asequibles
del país", dijo Michael Mueller, socio y líder inmobiliario
de Deloitte.
Mientras tanto,
los precios inmobiliarios en Múnich han alcanzado un precio medio
por metro cuadrado de 10.500 euros. Por lo tanto, están casi un
130 % por encima de la media nacional, seguidos de Fráncfort (+82
%), Hamburgo (+50 %) y Berlín (+41 %). En comparación con
el año anterior, los precios de compra aumentaron más en
Fráncfort (+16,7 %), seguido de Hamburgo (+13,1 %) y Múnich
(+11,7 %).
Con un aumento
de precio promedio del 11% para las propiedades nuevas en venta en comparación
con el año anterior, ahora se ha alcanzado un nuevo máximo
en Alemania. Al mismo tiempo, como en años anteriores, la actividad
de construcción nueva en Alemania, en función del número
de habitantes, está claramente por detrás de la de otros
países de la UE. Es probable que la situación en este país
empeore aún más en el año en curso debido a la afluencia
desde la zona de guerra.
Deloitte deja
claro que la tendencia al alza se puede observar tanto en los precios de
alquiler como en los de compra. Con un precio de venta promedio de 4.600
euros por metro cuadrado para propiedades residenciales nuevas, Alemania
ahora ocupa el cuarto lugar dentro de Europa, seguida de cerca por los
Países Bajos y detrás de los líderes Gran Bretaña,
Austria y Francia.
El nivel de
alquiler en Alemania también volvió a aumentar considerablemente
en 2022: tres ciudades alemanas se encuentran ahora entre las 20 ciudades
europeas más caras, según el nivel medio de alquiler. El
ranking de las ciudades alemanas más caras para alquilar pisos lo
encabeza Múnich (18,90 euros el m²), seguida de Fráncfort
(15,90 euros), Berlín (14,30 euros) y Hamburgo (13,60 euros).
París
sigue siendo el líder indiscutible en Europa con una renta media
de 29,10 EUR por m². Le siguieron Oslo (26,60 euros), el centro de
Londres (25,10 euros) y Ámsterdam (22,50 euros).
La asequibilidad
de la vivienda también ha mejorado en solo unos pocos países.
Según Deloitte, en Alemania ha aumentado en torno a medio salario
anual respecto al año anterior y ahora es de 6,5 salarios brutos
anuales. "Para controlar la situación, se debe crear urgentemente
un espacio habitable nuevo y asequible en Alemania: ¡mucho espacio
habitable nuevo!", apela Michael Müller. "De lo contrario, corremos
el riesgo de que la espiral de escasez de viviendas y aumentos de precios
continúe girando".
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