Debido a la
actual coyuntura económica derivada de la escalada de precios por
la inflación desatada y una anunciada subida de los tipos de interés,
la demanda de las naves en venta que se mantiene activa, ha preferido adoptar
una actitud observadora y expectante a la espera de ver cómo evoluciona
el mercado.
A cierre del
1S 2022 los precios han registrado ligeros incrementos vinculados al propio
desarrollo natural del mercado.
En el estudio
de precios, tanto por zonas como por comarcas, de las naves industriales
en venta y también en alquiler, las variaciones interanuales máximas
se han situado en torno al 20%, coincidiendo por lo general con las ubicaciones
más solicitadas. El suelo industrial ha continuado en su tasa de
escasez tocando techo de precio con 373,6 €/m2 , el más alto
desde 2012.
Los costes
de construcción, también al alza, han contribuido al crecimiento
de los asking rents y a la reducción de los yields En cuanto a la
disponibilidad de naves en venta, se ha reducido un -40% interanual en
un escenario con propietarios sin producto para poder ofertar o que no
encuentra opciones de venta en el terreno inversor. La escasez de suelo
industrial disponible ha seguido impulsando el incremento de los precios
de venta también en el 1S 2022. Esta tendencia es consecuencia de
la poca oferta endémica pero también del elevado interés
de usuarios finalistas e inversores por el fuerte crecimiento del e-commerce,
que empuja al industrial-logístico a generar nuevos centros.
La escasez
de producto ha seguido condicionando un mercado en que la demanda busca
instalaciones ubicadas cerca de Barcelona y de su área metropolitana
y a poca distancia del puerto, aeropuerto y de las principales carreteras
y autopistas. “La fortaleza expansiva del ecommerce, directamente asociado
con la inmologística, también ha contribuido a mantener el
interés inversor bien atento a las oportunidades del mercado”, asegura
Gerard Plana, director del Departamento de Industrial-Logística
de FORCADELL.
Las rentabilidades
industriales se han situado en Barcelona – Baix Llobregat litoral entre
el 5% - 8% mientras que en la 1ª Corona logística lo han hecho
entre el 4,5% - 6%.
El sector de
las naves en venta ha contenido ligeramente su voluntad compradora con
respecto al mismo periodo del año anterior como consecuencia de
varios factores que combinados entre sí han tensionado fuertemente
la economía mundial. A los problemas de suministro de productos
de la post-pandemia se le sumó en marzo la crisis energética
a raíz del inicio de la guerra en Europa entre Rusia y Ucrania.
Si bien ello no fuera suficiente, la escalada de precios por una inflación
desatada y una anunciada subida de los tipos de interés por parte
de Banco Central Europeo (BCE), ha dado como resultado una actitud de prudencia
a la hora de ejecutar transacciones por parte de los compradores, y más
aún en caso de requerir financiación bancaria. Debido a esta
coyuntura, una demanda que se mantiene activa ha preferido adoptar una
actitud observadora y expectante a la espera de ver cómo evoluciona
el mercado en el 2º semestre del 2022.
Por su parte,
el mercado de naves industriales en alquiler ha seguido inmerso en el buen
momento por el que atraviesa desde mediados de 2020. En ese momento dio
comienzo la época post-pandémica en la que se establecieron
unas dinámicas de mercado muy positivas que se han mantenido hasta
el cierre de la presente edición del informe de mercado industrial-logístico
en Cataluña. Aunque los datos del 1S 2022 han mostrado un pequeño
retroceso en cuanto al volumen total de demandas en la modalidad de alquiler
(-19% var. int.), el análisis en perspectiva y contextualizado muestra
que la primera mitad de 2021 acumuló una demanda más grande
de lo habitual volviendo, por lo tanto, en 2022 a sus índices de
crecimiento habituales.
El precio del
suelo ha tocado techo desde 2012 con 373,6 €/m2 por la escasez endémica
y por un inmologístico que presiona con el e-commerce y el interés
de usuarios finalistas e inversores.
Según
el histórico de datos de FORCADELL, el suelo industrial ha continuado
en su tasa de escasez tocando techo de precio con 373,6 €/m2 , el
más alto desde 2012, año en que el máximo alcanzó
los 265 €/m2
La poca oferta
existente ha seguido tomando el camino del sector logístico por
la firme actividad inversora, que busca rentabilidades interesantes y este
sector es el que las ofrece con diferencia respecto a otras áreas
de actividad del inmobiliario. Si bien la situación del mercado
parece que seguirá tensionándose siguiendo esta tendencia
señalada, se prevé que a cierre de ejercicio se registren
nuevos incrementos que invitan a la exclusión de usuarios finales
y pequeños inversores.
EL FUTURO DE
LA INMOLOGÍSTICA, EN ZONAS PRÓXIMAS A BARCELONA
El sector logístico
catalán ha alcanzado un take-up de 412.989 m2 en el primer semestre
de 2022, un volumen de contratación óptimo que sigue la tendencia
extraordinaria alcanzada en 2021, aunque muy levemente por debajo. A cierre
del 1S 2021 el sector logró alcanzar los 512.061 m2, cifra superior
en un 19% con respecto al presente semestre analizado y que encuentra su
explicación debido a la excepcionalidad de la operación de
90.000 m2 por parte de Mango en
Lliçà
para ampliar sus instalaciones. La tendencia de los asking rents ha seguido
siendo alcista debido a la repercusión del precio del suelo y del
aumento de costes de construcción. “La expectativa del aumento de
los tipos de interés hace que los inversores se muestren prudentes
en cuanto a la inversión a rentabilidades comprimidas”, afirma Plana.
Los inversores
y los usuarios quieren naves con altura libre de 12 m con alto ratio de
muelles de carga y amplios patios de maniobra para tráileres, hechas
con materiales sostenibles y que dispongan de certificaciones de calidad
BREEAM o LEED. Aunque el futuro de la logística ya se está
empezando a perfilar dejando entrever como será en los próximos
años, se apunta a construcciones de nueva generación y gran
calidad, edificadas en 2 niveles, principalmente en zonas cercanas a Barcelona,
suponiendo un reto urbanístico y a nivel de normativa contra incendios.
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