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  • 1ª Revista Iberoamericana de construcción, urbanismo e inmobiliario. 

10 de junio de 2022
 
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PROYECTO INMOBILIARIO DEL AEROPUERTO DE ADOLFO SUÁREZ MADRID-BARAJAS
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  • AENA adjudicará tras el verano el contrato del plan inmobiliario de Barajas

  • La meta de Aena es sacar provecho de los 153.000 metros cuadrados de los que dispone el Área 1 de Barajas, situada cerca del Corredor del Henares, el principal mercado logístico de Madrid. 
    El gestor aeroportuario ha recibido cinco ofertas: P3 Group Sarl, Merlin Properties Socimi, Goodman Lucia Logistics (Spain), Selp European Holdings Sarl y Selp Spain Spare 11, y Eurocor IX Holdco. 
AENA ha pospuesto a después del verano la adjudicación, prevista para el segundo trimestre del año, del contrato para convertirse en su socio en una sociedad conjunta que desarrollará actividad logística en terrenos ubicados en la zona de servicio del aeropuerto Adolfo Suárez-Madrid Barajas. El director general de Aeropuertos AENA, Javier Marín, ha confirmado que la adjudicación se realizará "después del verano", en el XIII Encuentro del Sector de Infraestructuras, el Transporte y la Movilidad Sostenible, que organizan Deloitte y ABC. Marín ha asegurado que las ofertas son "muy buenas" y ha confirmado que de momento se van a centrar en los aeropuertos de Barajas y El Prat, aunque en el futuro el plan inmobiliario también será para otros aeropuertos, “cuando el momento sea el oportuno”.

 
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El inicio del proyecto inmobiliario del aeropuerto de Adolfo Suárez Madrid-Barajas tendrá que esperar. Aena ha pospuesto a después del verano la adjudicación, prevista para el segundo trimestre del año, del contrato para convertirse en su socio en una sociedad conjunta que desarrollará actividad logística en terrenos ubicados en la zona de servicio de las instalaciones. El director general de Aeropuertos AENA, Javier Marín, ha confirmado que la adjudicación se realizará "después del verano", en el XIII Encuentro del Sector de Infraestructuras, el Transporte y la Movilidad Sostenible, que organizan Deloitte y ABC.

El gestor aeroportuario ha recibido cinco ofertas: P3 Group Sarl, Merlin Properties Socimi, Goodman Lucia Logistics (Spain), Selp European Holdings Sarl y Selp Spain Spare 11, y Eurocor IX Holdco. Marín ha asegurado que las ofertas son "muy buenas" y ha confirmado que de momento se van a centrar en los aeropuertos de Barajas y El Prat, aunque en el futuro el plan inmobiliario también será para otros aeropuertos, “cuando el momento sea el oportuno”. 

Con el objetivo de hacer más atractivo el primer aeropuerto de España -figura también en el top 10 de aeropuertos de Europa- por número de pasajeros, la compañía semipública se ha fijado en el modelo del aeropuerto de Ámsterdam, según consta en la documentación que la empresa dependiente del Ministerio de Transportes ha enviado a sus potenciales socios. En ella se detalla que Aena quiere hacer de Madrid-Barajas no solo un hub de conectividad, como se lleva tiempo reivindicando desde algunas aerolíneas como Iberia, sino también un punto de trabajo y encuentro con oficinas y servicios de hospedaje para los pasajeros, "simulando similares y exitosos desarrollos en aeropuertos" como el que la empresa Schiphol ha desarrollado en la capital de Países Bajos.

La meta de Aena es sacar provecho de los 153.000 metros cuadrados de los que dispone el Área 1 de Barajas, situada cerca del Corredor del Henares, el principal mercado logístico de Madrid. Según las fuentes consultadas, algunas compañías especializadas en el negocio de carga ya se han interesado por este proceso. Estas compañías estarían dispuestas a instalarse sobre la superficie a desarrollar.

Lo cierto es que el plan inmobiliario de Aena lleva años sobre la mesa. Durante la anterior presidencia, Jaime García-Legaz y el entonces ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, quisieron en 2018 poner en marcha una ciudad aeroportuaria en Madrid y Barcelona, lo que les llevó a contratar a Deloitte, Garrigues y Valtecnic para que tareas de asesoramiento en lo que respectaba a hallar la fórmula idónea para explotar el suelo. El proyecto se establecía 40 años vista y precisaba de aproximadamente 3.000 millones de inversión.

MADRID CITY AIRPORT SUPONDRÁ EL DESARROLLO DE 323 HECTÁREAS DE SUPERFICIE, CON UNA EDIFICABILIDAD DE 2,1 MILLONES DE M2.

En ellas, se desarrollará un nodo logístico de 264 hectáreas con 1,3 millones de metros cuadrados. Otra zona -denominada Area City- con hoteles, oficinas y activos similares de otras 59 hectáreas y 650.000 m2 de edificabilidad máxima. Además, habrá otro tercer eje con unos 55.000 m2 para zonas de carga y actividad aeronáutica vinculada al tráfico habitual de un aeropuerto.

Primera zona a subasta: logística

En el desarrollo de esta nueva ‘Ciudad aeroportuaria’, Aena ha decidido aprovechar el boom logístico que existe actualmente en el Real Estate, nacional y fuera de nuestras fronteras.

Así, la primera zona a desarrollar tendrá uso logístico. Será un área de 32 hectáreas, de los que 28 será para la promoción de parques logísticos y 4 hectáreas para zonas verdes. «Se trata de un suelo urbano con un grado de preparación urbanística muy avanzado con 153.000 m2 de edificabilidad máxima», ha explicado María José Cuenda, directora general comercial e inmobiliario de Aena.

Este área 1 está ubicado junto a la autovía de la A-2 -«en el kilómetro 0 de la logística», según sus promotores-, al lado del centro de carga aérea. Además, dicha zona dispone de un grado de desarrollo de las infraestructuras habilitantes muy elevado, restando sólo la acometida de algunos servicios.

Creación de una sociedad conjunta

Para la puesta en mercado de este suelo -así como de los posteriores- Aena ha optado por la fórmula de creación de una sociedad conjunta junto a su futuro socio.

En esta nueva empresa, el gestor aeroportuario tendrá una participación minoritaria a cambio de aportar el derecho de superficie durante un periodo de 75 años. Por su parte, so socio deberá asumir toda la inversión para el desarrollo de la zona logística.

«El esquema que planteamos es una colaboración público-privada. Público porque el 49% del capital de Aena es estatal. En este esquema tendemos la mano a una asociación con empresas con experiencia en el desarrollo de ciudades aeroportuarias y, en este caso, de desarrollo logístico», explica Lucena. El CEO de Aena ha citado como ejemplos de referencia de proyectos de estas características los llevados a cabo en Estocolmo, Manchester, Dubai y Fráncfort. «Son referentes de la integración del aeropuerto en su entorno», ha añadido.

La cotizada ha decidido invitar a todos las empresas interesadas a la primera fase inicial del proceso. Sin embargo, para participar en la segunda -donde se tendría ya acceso a los pliegos y condiciones del concurso-, deberán acreditar tanto su solvencia económica como su experiencia en este tipo de desarrollos. «Se exigirá experiencia en diseño, promoción de gestión de no menos de 300.000 m2 en un periodo concreto. De esta superficie, la mitad deber estar en la Unión Europea, Reino Unido, Noruega o Suiza», ha señalado Fernando Gutiérrez, jefe de la división de gestión inmobiliaria de Aena.
 
 

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