| Cuando hay
muchos compradores compitiendo por las viviendas disponibles para la venta,
el efecto de las fuerzas de la oferta y la demanda es evidente. Los precios
de las casas aumentan cuando aumenta la demanda.
Pero, ¿se
produce el efecto contrario cuando aumentan las tipos? ¿Bajan los
precios de la vivienda y desaparece la competencia?
No exactamente.
Incluso las tipos de interés en rápido aumento no darán
como resultado una caída inmediata de los precios de las viviendas
y compradores que abandonen el mercado. Y eso se debe a todos los demás
factores que afectan los precios de las viviendas y los compradores.
Las tipos de
interés históricamente bajos son solo uno de los factores
que atraen a más compradores al mercado inmobiliario. Pero hay otros
factores a considerar, incluida la cantidad de millennials que actualmente
cumplen 40 años.
RELACIÓN
CON LA POCA OFERTA DE VIVIENDA EN ALQUILER Y VIVIENDA SOCIAL NUEVA
Si bien el
aumento de las tipos de interés elimina una parte de esos compradores,
cuando se enfrentan a las rentas de alquiler en fuerte aumento, los tipos
de interés más altos se consideran el menor de los dos males.
La escasez
de viviendas nuevas ejerce más presión sobre el inventario
de casas existentes para la venta. Los gobiernos deberían facilitar
la construcción de vivienda social nueva a gran escala para garantizar
realmente el derecho a vivienda.
¿Cómo
cambiará esto los tipos de interés más altos?
Podría
reducir el número de compradores que compiten por cada casa. Los
compradores restantes podrían ir tras las casas en las mejores condiciones
en las mejores zonas. O bien, puede haber compradores para la mayoría
de las casas en venta, pero menos competencia en general.
Cualquiera
de estos escenarios puede resultar en una desaceleración en el aumento
de los precios de la vivienda. Pero el desequilibrio entre la oferta y
la demanda seguirá mientras aumentan las tipos de interés.
Por lo tanto, el mercado de la vivienda puede perder un poco de fuerza,
pero es probable que no se desplome.
Es esencial
comprender todos los factores que influyen en el mercado de la vivienda
a nivel local y nacional. Cuando los tipos de interés aumentan,
hay un impacto en el mercado de la vivienda, pero no necesariamente en
la forma en que muchos compradores frustrados esperan: la caída
de los precios de las viviendas.
EL EFECTO INDIRECTO
EN LA DEMANDA DE ALQUILER
A medida que
aumentan los tipos hipotecarias, el efecto sobre la inversión inmobiliaria
puede ser positivo. El mercado de propiedades de alquiler aumentará
porque menos personas pueden solicitar una hipoteca. Dicho esto, el aumento
de los tipos de interés reduce los precios, por lo que a veces puede
ser mejor comprar durante un entorno de aumento de las tipos de interés.
Además,
a medida que aumentan las tipos de interés, se realizarán
menos transacciones inmobiliarias ya que los estándares de préstamo
serán más estrictos. Por lo tanto, más personas necesitarán
propiedades de alquiler hasta que puedan pagar una hipoteca.
En las 50 ciudades
más grandes de los EE. UU. y Europa, muchos sectores mostraron tipos
de desocupación por debajo del promedio, lo que les dio a los propietarios
el poder de aumentar los alquileres. Sin embargo, las vacantes por encima
del promedio en las oficinas de los EE. UU. y las tiendas minoristas europeas
pueden significar que los aumentos de alquileres podrían no ser
posibles en este momento.
La inflación
puede impulsar directamente el crecimiento de los ingresos operativos netos
(ingresos inmobiliarios) cuando los arrendamientos a largo plazo tienen
escalas de alquiler integradas vinculadas a la inflación, lo que
protege la generación de ingresos de los arrendamientos en el lugar.
Los nuevos arrendamientos permiten a los inversores capitalizar el aumento
de las rentas del mercado.
LA RENTABILIDAD
DE LAS INMOBILIARIAS PATRIMONIALISTAS
El fuerte aumento
de los costes de construcción y materias primas de hoy limitará
la nueva oferta hasta cierto punto, lo que respaldará aún
más los valores inmobiliarios. De hecho, la inflación de
los costes de construcción ha superado otras medidas de inflación
en los últimos años. Los altos costes de construcción
implican mayores costes de reemplazo de edificios, lo que hace que las
inversiones inmobiliarias existentes sean más valiosas.
La racha actual
de inflación se atribuye en parte a una economía que funciona
a toda velocidad, lo que también aumenta la demanda de bienes inmuebles
en toda la economía, lo que eleva los alquileres. Esto se puede
observar en todos los tipos de propiedades, en particular los alquileres
de apartamentos y el crecimiento de los alquileres industriales/logísticos.
Europa se beneficia
directamente de los términos de arrendamiento indexados. Estados
Unidos carece de protección contractual contra la inflación,
pero muchas propiedades tienen rentas por debajo del mercado debido al
fuerte crecimiento de las rentas. A nivel mundial, el sector está
bien posicionado para beneficiarse del crecimiento económico debido
a la creciente necesidad de espacio de almacenamiento. Estructuralmente,
las rentas industriales deberían ganar desproporcionadamente con
el aumento de la inflación, a medida que mejoran los márgenes
para el comercio electrónico y los operadores logísticos
de terceros.
Si la economía
en desaceleración reduce la demanda de espacio por parte de los
inquilinos, será difícil para los propietarios aumentar los
alquileres. Las expectativas de crecimiento de la renta son importantes
porque los tipos de interés más altos pueden hacer que sea
difícil seguir el ritmo de la inflación a través del
aumento de capital.
La escasez
de viviendas está elevando los precios de la vivienda en muchos
mercados desarrollados, por lo que menos personas pueden comprar y alquilar.
Los propietarios han logrado aumentar los alquileres residenciales en los
Estados Unidos en aproximadamente un 18 % en los últimos dos años,
según datos de Redfin. Los fideicomisos de inversión inmobiliaria,
incluidos American Homes 4 Rent e Invitation Homes, han superado significativamente
al S&P 500 desde que la inflación superó el 4 % en esta
época el año pasado.
El panorama
es más mixto en Europa. Las acciones residenciales alemanas, incluidas
Vonovia y Deutsche Wohnen, que suelen ser populares entre los inversores,
se han quedado rezagadas con respecto al índice DAX del país
este año, ya que las regulaciones gubernamentales determinan cuánto
pueden aumentar los alquileres los propietarios.
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