El tiempo
de los grandes aumentos de precios inmobiliarios probablemente haya terminado.
Una estimación de precios actual de immowelt espera que los precios
de compra se estanquen o bajen ligeramente en 10 de las 14 ciudades con
más de 500.000 habitantes hasta diciembre de este año. Se
examinaron los precios de venta de los apartamentos existentes (75 metros
cuadrados, 3 habitaciones, 1er piso, construidos en la década de
1990). La combinación de tipos de interés de préstamos
para la construcción, que han aumentado considerablemente recientemente,
las incertidumbres causadas por la guerra en curso en Ucrania y la alta
inflación actual podrían ser responsables del cambio de tendencia
en el mercado inmobiliario.
Además
de la evolución a largo plazo de los precios inmobiliarios, para
la estimación del precio de compra también se tuvo en cuenta
la evolución del índice de precios al consumidor y el interés
de los préstamos para la construcción. Para los valores de
diciembre se asumió una tasa de interés para créditos
de vivienda a 10 años de 3,5 por ciento y un incremento en el índice
de precios al consumidor a 121 puntos.
"Las incertidumbres
actuales causadas por la guerra en Ucrania, la alta inflación y
el aumento de las tipos de interés significan que es probable que
el auge inmobiliario termine antes de finales de este año", dice
Felix Kusch, director general de immowelt. "Después de años
de repuntes de precios, los precios de compra en la mayoría de las
ciudades se moverán lateralmente en el futuro. En algunos lugares,
ya hay ligeras correcciones de precios a la baja. Si las tipos de interés
de la construcción aumentan aún más, también
son concebibles descensos notables".
Caída
más fuerte en Fráncfort
Si bien los
precios se estancan en la mayoría de las ciudades o fluctúan
ligeramente en una dirección u otra, según las estimaciones
de Immowelt, hay una disminución notable en Frankfurt. Para fin
de año, se espera que los precios de compra caigan un 5 por ciento;
este es el cambio más fuerte de todas las ciudades examinadas. En
diciembre, se espera que un metro cuadrado en Frankfurt cueste 6.260 EUR,
actualmente cuesta 340 EUR más a 6.600 EUR. Después de que
los precios se dispararon en la última década, ya se han
mantenido estables en gran medida el año anterior y este año.
El límite de lo asequible ya parecía haberse alcanzado. La
subida de los tipos de interés está provocando ahora las
primeras correcciones a la baja de los precios.
Los precios
están cayendo en Berlín y Leipzig
Además
de Fráncfort, Berlín también es una de las ciudades
donde el auge de los precios acabará de momento este año.
Se espera un menos del 3 por ciento para la capital para diciembre. Como
resultado, el precio por metro cuadrado de los apartamentos existentes
vuelve a caer por debajo de la marca de los 5.000 euros; los compradores
tienen que pagar 4.890 euros al final del año. Una de las razones
de esto es que las incertidumbres provocadas por el tope de alquiler también
se han trasladado al mercado de compra en el pasado y los precios han subido
de forma bastante moderada. Debido a las condiciones marco modificadas,
el modelo immowelt experimenta un ligero descenso a finales de año.
En Leipzig,
la disminución porcentual es aún mayor al 4 por ciento. Sin
embargo, el nivel de precios es sensiblemente inferior, descendiendo el
precio del metro cuadrado hasta los 2.610 euros. La cartera inmobiliaria,
que ya es grande, probablemente se verá incrementada por la subida
de los tipos de interés de la construcción, lo que conducirá
a una corrección a la baja de los precios. También se esperan
ligeros descensos para las tiendas en Nuremberg (-2 por ciento), Stuttgart
y Dortmund (-1 por ciento cada una).
Las correcciones
de precios probablemente no serán igualmente fuertes en todos los
segmentos residenciales. Sin embargo, es probable que la demanda caiga
significativamente, especialmente para los apartamentos más antiguos,
a menudo sin renovar. Porque además del aumento de las tipos de
interés, los altos costos de renovación y la falta de artesanos
dificultan aún más la compra.
Ligeros aumentos
continuos en Munich y Hamburgo
Especialmente
en las ciudades donde los precios han vuelto a subir con fuerza recientemente,
el aumento en las tipos de interés de construcción aún
no ha llevado a una reversión completa de la tendencia. Sin embargo,
la esperada caída de la demanda hará que las curvas de precios
se aplanen significativamente a finales de año. Se estima un pequeño
aumento del 1 por ciento para Munich. Entonces debería alcanzarse
el precio máximo. En la ciudad más cara de Alemania, se espera
que un metro cuadrado cueste 9.670 euros en diciembre. En Hamburgo, por
otro lado, todavía hay margen de mejora. Tras una subida prevista
del 2 por ciento, el precio del metro cuadrado es de 6.790 euros a final
de año. El incremento más fuerte se espera para Hannover,
donde tras un incremento del 3 por ciento el metro cuadrado se sitúa
en 4.250 euros.
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