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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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  • 1ª Revista Iberoamericana de construcción, urbanismo e inmobiliario. 

15 de abril de 2021
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©

Entrevistas a los protagonistas del sector inmobiliario / edificación / urbanismo.
CHRISTIAN GRACIA, DIRECTOR DE INVERSIÓN, SUELO Y OBRA NUEVA DE FORCADELL 
¿Qué guía práctica soluciona este tipo de casos?
¿El perfil del promotor inmobiliario ha cambiado con los años?  Por supuesto y bastante. La crisis del 2008 nos ha legado un sector promotor reducido, concentrado pero más fuerte y sobre todo mucho más profesionalizado. Los actuales criterios de financiación del sector bancario respecto a la promoción inmobiliaria han dado como fruto un sector más solvente, menos ‘apalancado’ y con una estrategia de negocio más racional, como cabría esperar de un negocio de tan elevado riesgo financiero. ¿Se han diversificado los proyectos según la tendencia del mercado? Los proyectos, más que diversificarse, se han homogeneizado cualitativamente y concentrado geográficamente. La Obra Nueva es un producto muy vinculado a la clase media y ésta ha sido la más damnificada por el estallido de la crisis de 2008.  Es un requisito indispensable del mercado actual, ofertar en zonas de elevada demanda. Los riesgos asociados a un error en el análisis o una interpretación incorrecta del mercado, puede dar al traste con el desarrollo. Las actuales restricciones en la financiación bancaria no dan opción a segundas oportunidades.  Actualmente el mercado es muy exigente y requiere aciertos en la ubicación, el diseño, la tarificación, los acabados, los anexos, etc. 

 
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CHRISTIAN GRACIA, DIRECTOR DE INVERSIÓN, SUELO Y OBRA NUEVA DE FORCADELL 



 
La promoción residencial de Obra Nueva se encuentra en un momento relativamente positivo gracias a la demanda sostenida, ¿Cómo se perfila lo que queda de 2021 si el precio del suelo residencial finalista sigue alto y además es escaso en Barcelona?

Tenemos ante nosotros el difícil reto de alinear los precios de la oferta con la capacidad financiera de la demanda. Hay voluntad de poner oferta en el mercado pero a veces las circunstancias no son proclives, como sucede en la actualidad. Existe una demanda recurrente respecto a este activo (Obra Nueva) pero debemos subrayar que la dificultad de ahorro y el volumen de esfuerzo financiero necesario, impiden el acceso a la compra de vivienda a muchas familias.

Factores como la escasez de mano de obra y en consecuencia el aumento del coste de construcción, los plazos de entrega, etc., ¿repercuten en un desarrollo más equilibrado de la promoción inmobiliaria? 

Sin duda los constantes aumentos en los costes de construcción sumados a los actuales precios del suelo, repercuten directa y proporcionalmente en el precio final de la vivienda. Los continuados incrementos en los costes de construcción provocados por el reducido tamaño actual del sector y la escasa mano de obra acaban incidiendo en el precio final. A esto se le tienen que añadir las copiosas trabas administrativas y las demoras en los trámites que perjudican los márgenes, extendiendo el calendario de ejecución y, en consecuencia, aumentando los costes al promotor.

¿El perfil del promotor inmobiliario ha cambiado con los años? 

Por supuesto y bastante. La crisis del 2008 nos ha legado un sector promotor reducido, concentrado pero más fuerte y sobre todo mucho más profesionalizado. Los actuales criterios de financiación del sector bancario respecto a la promoción inmobiliaria han dado como fruto un sector más solvente, menos ‘apalancado’ y con una estrategia de negocio más racional, como cabría esperar de un negocio de tan elevado riesgo financiero.

¿Se han diversificado los proyectos según la tendencia del mercado? 

Los proyectos, más que diversificarse, se han homogeneizado cualitativamente y concentrado geográficamente. La Obra Nueva es un producto muy vinculado a la clase media y ésta ha sido la más damnificada por el estallido de la crisis de 2008.  Es un requisito indispensable del mercado actual, ofertar en zonas de elevada demanda. Los riesgos asociados a un error en el análisis o una interpretación incorrecta del mercado, puede dar al traste con el desarrollo. Las actuales restricciones en la financiación bancaria no dan opción a segundas oportunidades.  Actualmente el mercado es muy exigente y requiere aciertos en la ubicación, el diseño, la tarificación, los acabados, los anexos, etc. 

¿Cómo incide la presión de la demanda en la dinámica actual de la promoción inmobiliaria?

La demanda está cada vez más cualificada, es escasa y somete a los operadores a una dura competencia. Los plazos de decisión de compra se han dilatado de forma acentuada; hecho que se traduce en incrementos en los costes financieros para los promotores y en consecuencia provoca importantes rebajas en las colas de promoción. Estos remanentes no se generaban hace tres o cuatro años. La demanda se vertebra alrededor del esfuerzo financiero del comprador. Tanto el previo (capacidad de ahorro) como el posterior y diferido (límite de endeudamiento), son la columna de la operación.  Y como no podría ser de otro modo, dentro del mercado de compra de vivienda, la Obra Nueva requiere un mayor esfuerzo económico que la segunda mano.

En los últimos 5 años la inversión residencial en alquiler ha incrementado de forma notable tanto a nivel europeo como Estatal. ¿En qué medida la pandemia ha reafirmado esta tendencia? 

Nuestra experiencia social más cercana ante una pandemia sanitaria mundial y sus consecuencias socio-económicas, se remonta a hace más de un siglo (gripe española). La crisis económica asociada a un fenómeno de este calado será profunda y prolongada. Como cualquier otra crisis económica anterior, ésta nos va a dejar un poso de precariedad laboral, lo cual dificultará el acceso a la vivienda en propiedad y, por consiguiente, expandirá el mercado residencial de alquiler. A esta coyuntura se le deben sumar los cambios socio-culturales que venimos experimentando desde hace años, con cada vez mayor penetración del alquiler. Se está revertiendo el estigma social histórico respecto a este régimen en una sociedad devota de la propiedad.  El alquiler ofrece una respuesta a medida a los cambios surgidos en el panorama profesional, en el que observamos un mercado laboral mucho más cambiante, temporal y que exige una movilidad acorde.

¿Cómo encaja este formato en Barcelona? 

En Barcelona este modelo de negocio encaja muy bien puesto que las necesidades locales de alquiler son elevadas. Además confluyen otras singularidades que aumentan está demanda local, como por ejemplo los alojamientos profesionales, académicos, de ocio y de medio plazo por diferentes vicisitudes.

¿Qué expectativa de recorrido se prevé para la inversión residencial en alquiler? 

A medio plazo será un mercado en expansión, sin duda. Bien sea por circunstancias sociales, económicas, culturales o por nuevos patrones de consumo, el alquiler será el protagonista los próximos años. La realidad inmediata que estamos padeciendo incrementará el nicho de mercado del alquiler.

¿Los precios de mercado pueden verse afectados?

Con la presente legislación que regula las rentas del alquiler, los inmuebles de Obra Nueva gozan de un margen de maniobra que la segunda mano no tiene. Si bien es cierto que estas excepciones son temporales. Este nuevo marco legislativo tendrá incidencia en el mercado aunque desde FORCADELL siempre hemos creído mucho más en la autorregulación del mismo que en el intervencionismo. La mejor estrategia para obtener un descenso en las rentas pasa por aumentar la oferta. ¿Cómo se puede hacer esto? Con una legislación más restrictiva y controlada respecto a los alojamientos turísticos; con un marco legal estable que dé seguridad a inversores y tenedores de vivienda; con una mayor protección jurídica del propietario y de su propiedad; incentivando la fiscalidad para el propietario; y con políticas municipales que atraigan la inversión inmobiliaria y no la ahuyenten.

¿Qué impacto tendrá el Coliving para el sector promotor y para el inmobiliario en general? 

El Coliving da respuesta a nuevos escenarios sociales. Se trata de un formato que poco a poco va penetrando en el mercado residencial local y atiende a las necesidades de un modelo de comunidad cada vez más demandado. También recoge el guantea a desafíos de movilidad y temporalidad profesionales. En resumen, supone una alternativa habitacional. La flexibilidad y los servicios son requisitos cada vez más solicitados, y una parte cada vez más amplia de la población lo contempla como una posibilidad a medio plazo. Este formato (Coliving), implica compartir e interactuar y, por supuesto, antepone la experiencia a la propiedad. Requiere de una gestión profesionalizada que repercutirá en un mayor retorno de la inversión para el inversor y un rendimiento más que aceptable para el operador.
 

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