NOTICIAS INMOBILIARIAS PROFESIONALES.
NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

  • 1ª Revista Iberoamericana de construcción, urbanismo e inmobiliario. 

12 de abril de 2021
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©

LA CONTROVERTIDA PROPUESTA DEL DERECHO DE VUELO INMOBILIARIO A CAMBIO DE LA REHABILITACIÓN ENERGÉTICA
¿Qué guía práctica soluciona este tipo de casos? Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • El derecho de vuelo o sobreedificación se define como "derecho real limitado que faculta a su titular para edificar una o más plantas sobre o bajo un edificio total o parcialmente ajeno y para ejecutar las obras necesarias a tal fin, haciéndole propietario de lo construido e integrándole en el régimen de propiedad horizontal del inmueble."
  • Se trataría de (i) agotar la edificabilidad de las fincas en las zonas más complejas desde el punto de vista constructivo: las azoteas (“las remontas del Eixample de Barcelona”), que (ii) los ayuntamientos lo favorezcan para que la edificabilidad resultante sirva de moneda de pago por la rehabilitación del edificio (el promotor se queda con la edificabilidad como precio de la rehabilitación) y (iii) una versión de la misma idea para los barrios periféricos, donde se podrían buscar solares adyacentes aptos para la edificabilidad.
  • La idea tiene pros y contras. Entre los contras está el beneficio social. En muchas ciudades europeas y americanas se ha optado por la demolición forzosa de edificios obsoletos a fin de reconstruir nuevas viviendas en altura. El resultado es doble: mayor edificabilidad y mayor número de viviendas en zonas céntricas.
Rehabilitar un edificio es caro, muy caro. La partida de los fondos europeos está limitada a la rehabilitación energética, que sigue siendo cara. Muy cara. ¿De dónde sacar el dinero para pagar todo esto? En muchos foros inmobiliarios se está hablando de copiar la solución “las remontas del Eixample de Barcelona” para que la nueva edificabilidad que otorguen los ayuntamientos se entregue a los promotores inmobiliarios a cambio de que rehabiliten el edificio. En los años 50 el centro de Madrid se llenó de sobreedificaciones o derechos de vuelo. En 2012, la moda llegó a Barcelona pero con viviendas prefabricadas. Se construía sobre el edificio existente reforzando los cimientos cuando era necesario y ganando alguna planta al edificio. Lo que se sacaba se repartía entre los vecinos o iba al promotor inmobiliario precavido que se había reservando el derecho de vuelo del edificio. En estos casos los problemas son serios y ya no digamos si el peso añadido al edificio afecta a las resistencias de las infraestructuras. Es un tema muy serio para no hacerlo con pleno asesoramiento. Sólo en Barcelona hay 500.000 m² edificables en azoteas de edificios. Se calcula que en Barcelona hay unas 3.000 fincas que no han agotado la edificación permitida y que son susceptibles de estas actuaciones. Medio millón de metros cuadrados edificables.

 
DERECHO DE SUPERFICIE.

    PONGA A PRUEBA SU CONOCIMIENTO EN LA MATERIA. 
      SIMULADOR DE EXÁMENES ONLINE. GRATUITO. 
Según, el digital Ejeprime, aumentar la edificabilidad a cambio de reformar energéticamente las viviendas es la propuesta que la Asociación de Promotores y Constructores de España (Apce) que está comenzando a trasladar a las administraciones públicas para facilitar la renovación energética del parque de viviendas en España y, de esta forma, conseguir que sea más eficiente. 

“Hay que vencer las reticencias a rehabilitar y, para eso, hay que dar a los propietarios, ya sean pequeños o grandes, incentivos para hacerlo”, señala Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Apce, en una entrevista en EjePrime. 

La llegada de los fondos europeos del plan de recuperación Next Generation será el pistoletazo de salida para hacer más eficiente energéticamente las viviendas en España, algo fundamental para cumplir con los protocolos internacionales de lucha contra la emergencia climática. La Apce calcula que los fondos públicos para estas reformas ascenderán a 4.000 millones de euros en los próximos cuatro años, una cantidad que se elevará a 16.000 millones con el obligatorio acompañamiento privado. Los promotores apuestan que para incentivar a los propietarios y aprovechar al máximo estos recursos se concedan nuevas edificabilidades y también incentivos fiscales. 

“Las famosas remontas del Eixample de Barcelona son un buen ejemplo, pero en barrios periféricos se podrían buscar solares adyacentes aptos para la edificabilidad”, explica Gómez-Pintado. 

Esta nueva edificabilidad se pondría en manos de las diferentes comunidades de propietarios con la obligatoriedad de venderla y obtener así recursos para la rehabilitación energética de los edificios. La asociación de los promotores calcula que en los próximos cuatro años se destinarán 16.000 millones de euros a la rehabilitación energética de viviendas “Buscamos un círculo virtuoso en que las subvenciones europeas, los incentivos fiscales y la venta en el mercado de esa nueva edificabilidad favorezca que el propietario ponga su parte para llevar a cabo esa reforma del inmueble”, explica el presidente de los promotores españoles. El plan es, en todo caso, a largo plazo. La mayor parte del parque de viviendas de España tiene un certificado de eficiencia energética pobre. 

La Apce calcula que todas las viviendas anteriores a 2010 necesitarán algún tipo de reforma, que será mayor conforme la antigüedad del inmueble. “En todos habrá que actuar sobre fachadas, cubiertas y calderas”, subraya Gómez-Pintado. Todo ello con el objetivo de alcanzar la rehabilitación de medio millón de viviendas en los próximos tres años y de hasta 1,2 millones de unidades para 2030.

 
ANTECEDENTES

5 de julio de 2016

NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
PRECAUCIONES CON LA MODA INMOBILIARIA DEL DERECHO DE VUELO O SOBREEDIFICACIÓN
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del derecho de superficie. En los años 50 el centro de Madrid se llenó de sobreedificaciones o derechos de vuelo. Ahora la moda llega a Barcelona pero con viviendas prefabricadas. Se construía sobre el edificio existente reforzando los cimientos cuando era necesario y ganando alguna planta al edificio. Lo que se sacaba se repartía entre los vecinos o iba al promotor inmobiliario precavido que había reservando el derecho de vuelo del edificio. Ahora se está poniendo de moda, especialmente en el centro de Barcelona, pero ya no se hace obra, ahora se instala una vivienda prefabricada que se eleva con una grúa de gran tonelaje. Hay casos en los que no se han concedido previamente las licencias ni se han asegurado legalmente las conformidades de todos los vecinos. En estos casos los problemas son serios y ya no digamos si el peso añadido al edificio afecta a las resistencias de las infraestructuras. Es un tema muy serio para no hacerlo con pleno asesoramiento.
Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas
 
 
 

El derecho de vuelo o sobreedificación se define como "derecho real limitado que faculta a su titular para edificar una o más plantas sobre o bajo un edificio total o parcialmente ajeno y para ejecutar las obras necesarias a tal fin, haciéndole propietario de lo construido e integrándole en el régimen de propiedad horizontal del inmueble."
En principio, titular del vuelo lo serán el propietario o copropietarios de un edificio en comunidad ordinaria, o los copropietarios de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, puesto que conforme a la norma del artículo 396 del Código Civil el vuelo se incluye entre los elementos comunes, es decir, aquellos pertenecientes en copropiedad a todos los comuneros.

No obstante, centrándonos en el supuesto de los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, se ha de prestar especial atención a la calificación del vuelo como elemento común. En tal sentido, el hecho de que el vuelo se incluya entre los que el citado artículo 396 C.C. califica como elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute de los pisos o locales privativos de cada uno de los copropietarios, no supone que en todo caso constituya elemento común, pues la enumeración que se hace en ese artículo no es exhaustiva e, incluso, puede ser objeto de modificación.

De acuerdo con lo expuesto, el vuelo puede no ser un elemento común, y, por tanto, no tiene porque pertenecer a todos los comuneros, sino que puede corresponder en exclusiva a alguno de ellos, o incluso a un tercero ajeno a la comunidad de propietarios.

Adjuntamos un vídeo ilustrativo de idealista que se refiere a la empresa La Casa por El Tejado que construye viviendas industrializadas, es decir, crea un proyecto del inmueble, levanta la vivienda en fábrica y se monta por módulos en su ubicación original. “Trabajamos controlando el espacio en el que nos ocupamos, con construcciones ligeras en fábrica, con un impacto medioambiental mínimo y respetando al máximo el lugar donde se levantan. Hacemos un estudio pormenorizado de cuánto peso puede aguantar la estructura original, e intentamos que la parte nueva no rompa con el esquema de ciudad, manteniendo el entorno”, relata en el vídeo Gerardo Wadel, director de i+D y calidad de La Casa por el Tejado.
 
 

Los directivos y arquitectos de la compañía nos hablan del proceso que tienen que hacer desde que ‘descubren’ un inmueble que tiene la posibilidad de ampliar sus plantas hasta que finalmente consiguen poner a la venta los nuevos metros de edificabilidad.

“La firma, una vez analizado si es posible edificar, se reúne con la comunidad de vecinos para comprarles el llamado derecho de vuelo”, comenta Oriol Cugat, uno de los arquitectos del equipo de La Casa por El Tejado. A cambio, se compromete, por un lado, a rehabilitar el inmueble, su fachada, cumplir con la Inspección Técnica del Edifico, coloca el ascensor si no lo tiene y, por otro, ofrece una compensación económica a los vecinos en función del porcentaje que le corresponde a cada uno por su coeficiente de habitabilidad en la finca. 

“Creemos que es un proyecto en el que ganan todos. Ganan los vecinos que ven su comunidad renovada por la compra de un derecho que es muy difícil que ellos pudieran explotar. Gana el inversor que decide construir sobre el vuelo del edificio y tiene una casa en el centro y gana la propia ciudad que ve cómo se va regenerando su patrimonio”, añade Artés, CEO de la compañía.

Un proceso de edificación que además trata de conseguir el menor impacto sobre el inmueble y el entorno que lo rodea. “Actuar en el centro de la ciudad implica ir al revés de la visión urbanístico del boom inmobiliario”, destaca Gerardo Wadel, director de i+D y calidad. “Pero además, realizamos la construcción fuera del lugar, en fábrica y de forma industrializada. Lo que supone un ahorro de costes tanto en materiales, donde no usamos agua ni ningún producto de mezcla, lo que se llama construcción en seco, como en tiempo, ya que trabajamos pensando en el menor impacto sobre un inmueble que ya está habitado. A esto se une que la construcción es ligera, tenemos en cuenta que estamos añadiendo peso a la edificabilidad”, concreta Wadel.

Desde que el proyecto se aprueba, en la fábrica comienza a construirse la vivienda por módulos durante 8-10 semanas. “Nuestra intención no es ser fabricantes, es ser ensambladores. Poder construir en cualquier casa en cualquier lugar”, puntualiza el director de i+D.

Una vez completada la vivienda y la azotea acondicionada para acoger a sus ‘nuevos vecinos’ viene el proceso de transporte. “Somos capaces de montar la casa en 24 horas. Ninguna de nuestras casas es igual a la anterior. Cada una tiene sus características particulares”, comenta Joan Artés. “Entramos en el mundo de la industrialización. Hay que pensar como si estuviéramos hablando de un coche. Ensamblamos las partes de la que salen productos de calidad”, alega.

El proceso de montaje de estas viviendas es un auténtico espectáculo visual. Los módulos se trasladan desde la fábrica hasta la ubicación del inmueble y con una gran pluma elevamos las partes de la casa hasta ensamblarlas en su destino. “Pero lo que nos interesa a nosotros es toda la metodología que hay detrás de estas construcciones y poder trasladar este concepto a cualquier ciudad del mundo”, comenta Artés. La Casa por El Tejado ya ha realizado análisis de edificabilidad en Madrid, Pamplona, San Sebastián o, incluso, París.

En Barcelona, solo en L’Eixample hay 3.000 fincas donde es posible edificar y donde suman unos 800.000 metros cuadrados. Entre la Ciudad Condal, Madrid, Pamplona, San Sebastián pueden acumular más de 2 millones de metros cuadrados edificables en los vuelos de los edificios de las ciudades.

Una casa de estas características, es decir un ático en uno de los barrios céntricos de la Ciudad Condal cuesta entre 3.000 y 10.000 euros el metro cuadrado. En La Casa por el Tejado pone a la venta sus casas por unos 4.000-5.000 euros el metro cuadrado.

“No tratamos de alcanzar un boom ni tener la exclusiva en esto. Queremos un desarrollo sostenible. Cualquier promotor que quiera construir sobre un vuelo puede acudir a nosotros para conseguir ayuda y asesoramiento. Queremos compartir nuestro conocimiento, nuestra forma de construir”, concluye Joan Artés.

Copyright © inmoley.com Todos los derechos reservados. El uso anagramas,  símobolos o información sin autorización expresa de inmoley.com  y al margen de las condiciones generales de contratación de inmoley.com, será perseguido judicialmente.

ir a inicio de página
 
Volver a la página anterior