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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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2 de febrero de 2021
 
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PROYECTO SOSTENIBLE PARA LA REHABILITACIÓN URBANÍSTICA DEL BID DE AZCA MADRID
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • RENAZCA, la sociedad compuesta por empresas propietarias de edificios en AZCA, ya tiene ganador de su concurso de ideas para la revitalización de la zona. 
  • Se trata de una propuesta presentada por el estudio de arquitectura Diller Scofidio + Renfro, con sede en Nueva York, junto con los paisajistas británicos Gustafson Porter + Bowman y el socio español b720 Fermín Vázquez Arquitectos. RENAZCA emprendió un proceso de selección entre más de 30 estudios para identificar a los cinco finalistas 
  • Diller Scofidio + Renfro realizó el HighLine en Nueva York, un parque de 2,3 kilómetros de longitud en pleno Manhattan 
  • RENAZCA ha contado con el apoyo de miembros del decanato de IE School of Architecture and Design, con mucha experiencia en la organización de concursos internacionales de esta índole. De este modo, diseñaron un proceso de selección en dos fases para identificar los equipos, presupuesto y estrategias más acordes con los retos a resolver.
La idea central del proyecto consiste en desplegar una superficie ajardinada –definida como una “gran pradera verde” o una “alfombra urbana”- en la supermanzana de Azca, rompiendo así con la tendencia a convertir las plazas madrileñas en explanadas duras de asfalto. La alfombra se compondrá de un amplio jardín central y quince microparques entre los edificios. “Este proyecto convertirá la zona de Azca en un espacio más conectado, abierto y accesible bajo el paraguas de la sostenibilidad, creando un ecosistema urbano de gran biodiversidad”, reza la definición aportada por Renazca. Según se ha comunicado, el parque incluirá especies vegetales autóctonas. Al mismo tiempo se eliminará el sistema de escaleras para el tránsito entre cambios de nivel, con un nuevo trazado más accesible para todo tipo de viandantes.

 
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Las imágenes vistas en la presentación presentan un entorno con exuberancia acuática, así como de césped, arbolado, flores, pérgolas y pabellones destinados a diversos usos. Otro de los puntos fuertes consiste en un sistema de sombra permanente para los meses más calurosos del año, que al mismo tiempo proporciona luz natural durante los más fríos. Sobre el tráfico rodado, la arquitecta Elizabeth Diller declaraba: “No podemos hacer desaparecer los coches, pero sí hacer más amigable su presencia”. En general, el peatón recobra en el proyecto de Diller + Scofidio un protagonismo perdido frente a los coches, ya que se pretende que el espacio de uso público sea capaz de convocar entre 200 y 10.000 personas en las actividades al aire libre que allí se programen. Se ha buscado, por tanto, dotar al espacio de un contenido que va más allá del estricto diseño urbanístico: en este sentido, se citan “un mercado de productos frescos, un parque infantil, una biblioteca al aire libre, un jardín de esculturas, cafeterías y bares, un invernadero, una zona de co-working al aire libre y un Fab lab” (espacio de producción de objetos materiales mediante tecnología controlada digitalmente).

Como parte de la estrategia para promover la biodiversidad en el lugar, se pretende replicar las tipologías vegetales existentes en la región de Madrid, plantando especies autóctonas y creando nuevos hábitats urbanos que promuevan la convivencia humana con especies de flora y fauna propias de la región. Por otro lado, la captación de agua de lluvia, canalizada mediante fuentes y juegos de agua -que rescatan el cauce de un río preexistente anterior a la construcción de AZCA y que atravesaba la súper manzana- permite almacenar dicha agua con la finalidad de autoabastecer el consumo para riego y fuentes. Algunas de las fuentes pueden vaciarse a los contenedores de agua para dar paso a escenarios de conciertos y otros usos.

AZCA será un referente para el espacio público de la ciudad, una zona más acogedora, segura y llena de vida en la que se pueda disfrutar de actividades de ocio y culturales durante todo el año. En este sentido, el proyecto propone incorporar un mercado de productos frescos, un parque infantil, una biblioteca al aire libre, un jardín de esculturas, cafeterías y bares, un invernadero e incluso una zona de coworking al aire libre y un FabLab. Todo ello hará de Azca un lugar de encuentro, no solo para los trabajadores, residentes y familias de la zona sino para todos los madrileños y visitantes de la ciudad.

Por último, los accesos vehiculares subterráneos del sitio han sido acondicionados para adaptarse de una manera más integral a la propuesta reduciendo el impacto visual de los coches y convirtiendo el entorno en un nuevo paraíso para el uso del peatón. Se eliminan las múltiples escaleras con un nuevo trazado de una red de vías de circulación accesible para personas con minusvalías así como para los servicios de emergencia y seguridad.

Según datos de CBRE, los edificios de oficinas de Azca suman una superficie total en torno a 460.000 m2, algo más un tercio del stock de Castellana.

Gracias a la rehabilitación de varios edificios, la superficie Grado A se ha duplicado en la última década, aunque la gran mayoría la llevaron a cabo en los últimos 5 años.

Tomando todo el eje Castellana, la superficie de calidad alta y media-alta (A y B+) ha aumentado en la última década 14p.p. (de un 64% a un 73%) mientras que en Azca lo ha hecho en 35 p.p (de un 35% a un 70%).

Tasa de desocupación Azca vs. CBD

La tasa de desocupación en Azca (total) en el cuarto trimestre de 2020 es del 8,1%, mientras que la tasa de desocupación en CBD (total) es del 6,1%. No obstante, la tasa de desocupación en edificios Grado A en Azca se reduce al 3,9%. 

El 32% del stock de oficinas de Castellana tiene algún tipo de certificado de sostenibilidad. En Azca, este porcentaje aumenta hasta el 45%, repartido entre 7 edificios. El 60% de los edificios tienen certificación LEED-Platino; el 25% LEED-Oro y el 15% LEED-Plata.
Castellana 81 ha sido el primer edificio de España y 5º de Europa en obtener la Certificación WELL Building Standard Oro en la categoría de Core&Shell.

Castellana 77, Castellana 81 y Torre Picasso son los únicos edificios con certificación LEED Platino en todo el eje de la Castellana, los tres situados en Azca. 

La superficie media alquilada en Azca (1.266 m2 en 2020) es históricamente mayor que en Madrid (1.067 m2 en 2020) y en el CBD (810 m2 en 2020). Concretamente, en los últimos cuatro años, la superficie media alquilada en Azca ha sido un 38% mayor que la del CBD.

El sector de Servicios a Empresa lidera el ranking con el 48% de la superficie contratada entre 2017 y 2020. Entre las empresas de este sector que más superficie han contratado en los últimos cuatro años encontramos a Accenture, WeWork, Deloitte, Grant Thornton, Spaces, Netflix, Dazn, Impact-Hub…

Los dos sectores dominantes, Servicios a Empresas e Informática y Tecnología, concentran el 70% de la superficie contratada desde 2017 en Azca.

Rentas: Azca vs. Prime

En 2008 el gap entre las rentas medias firmadas en edificios grado A en Prime vs. Azca era de 9,00 €/m2/mes. En 2020 ese gap se redujo en más de un 68%.

Aumento sostenido de las rentas en edificios Grado A desde 2012 (+51%), aproximándose ya en 2020 a las rentas históricas más altas alcanzadas en 2008.

 
ANTECEDENTES

20 de febrero de 2020

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LA REHABILITACIÓN URBANÍSTICA DEL BID DE AZCA MADRID REVALORIZARÁ LA ZONA UN 15% 
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La guía práctica inmoley.com de Centros comerciales abiertos. Business Improvement Districts (BIDs). Reurbanización urbanística.
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
El pasado año se firmó un convenio público-privado de dos millones de euros entre el ayuantamiento de Madrid y Merlin Properties. Las obras para rehabilitar tanto el espacio público como el espacio privado de uso público, en el entorno del edificio Picasso y la plaza principal de Azca, que lleva el mismo nombre, comenzarán en breve y tendrán un plazo de ejecución de cinco meses, aunque el «tiempo total dependerá, finalmente, de las constructoras», aseguran fuentes de la compañía inmobiliaria.
Merlin y GMP crean una empresa rehabilitadora de Azca denominada Renazca
Ver informe anterior relativo al BID de Azca.
La principal actuación consistirá en la demolición de la rampa que conecta los tres niveles de Azca (Ruiz Picasso, avenida de la Vaguada y Carlos Trías Bertrán) y que está situada en la esquina noroeste de la plaza de Pablo Ruiz Picasso. Actualmente, ese pasadizo «es el principal escollo para la recuperación» de la City madrileña, ya que crea zonas «inseguras e insalubres». En este sentido, la propuesta que ultima Merlin sustituye la rampa por un ascensor público y una escalera nueva que conectará Ruiz Picasso con la avenida de la Vaguada, «una conexión limpia y directa que permitirá en todo momento que el peatón sepa adonde se dirige, sin ningún obstáculo visual». El proyecto tiene como objetivo crear accesos despejados, evitar los recovecos y mejorar la iluminación para hacer el espacio más diáfano. «Azca será completamente permeable hacia la calle de Orense», aseguran desde Merlin. Asimismo, se cambiará el pavimento y se arreglarán falsos techos. También se crearán zonas ajardinadas y se plantarán árboles –seguramente abedules– en alcorques, creando una zona estancial y no de paso.
 
 
 

La avenida de la Vaguada será uno de los epicentros de la remodelación. Una pasarela exterior conectará Ruiz Picasso con esta calle, por delante del edificio Merlin, antiguo edificio Solluble. En la zona sur se propondrá prolongar el pasaje con una rampa que conectará la plaza con el edificio Serantes, actualmente sede de la oficina de Empleo.
El proyecto supone una mejora en la movilidad y accesibilidad entre los tres niveles de Azca, ya que se instalará un ascensor panorámico para conectarlos, que tendrá cuatro paradas y doble embarque.

El objetivo del área de Obras y Equipamientos que dirige Paloma García Romero es que este acuerdo no sea un hecho aislado, sino seguir firmando convenios con empresas de la zona para mejorar el lugar. «En las próximas semanas y meses nos reuniremos con empresas y propietarios de la zona para abordar las futuras actuaciones, así como la conservación del espacio», explica Blanca Pinedo, concejal presidenta del distrito de Tetuán. Pinedo aboga por que el entorno de Azca acoja diferentes actividades que sirvan de atractivo para revitalizar la zona.

Según informa el diario Cinco Días, Merlin y GMP crean una empresa rehabilitadora de Azca denominada Renazca, a la que se incorporarán otros grandes propietarios de esa zona de Madrid.

La compañía común creada por Merlin Properties y GMP está presidida por Miguel Oñate, directivo de Merlin y consejero de Distrito Castellana Norte –la promotora de la Operación Chamartín–. Como consejeros aparecen también Ismael Clemente (consejero delegado de Merlin), Francisco Montoro Alemán (presidente de GMP y miembro de la familia dueña de la inmobiliaria) y Xabier Barrondo (director general de GMP).

La empresa arranca ahora su actividad pero se espera que se incorporen a ella otros propietarios de inmuebles en Azca, según fuentes conocedoras de la iniciativa. Entre ellos se encuentran Pontegadea (family office de Amancio Ortega), El Corte Inglés, Mapfre, Mutua Madrileña o Corporación Financiera Alba, compañías con las que ya existen conversaciones avanzadas.

La idea de estas inmobiliarias es trabajar en una fórmula público-privada junto al Ayuntamiento de Madrid para realizar una mejora integral y definitiva de Azca, una zona llena de recovecos, desniveles, pasadizos degradados y que por la noche, fuera de horarios del tráfico de empleados de las oficinas, se convierte en un área donde aumenta la inseguridad.

Renazca será el impulsor de lo que se denomina en inglés como Business Improvement District (o distrito de negocios en desarrollo), una figura jurídica, utilizada en Reino Unido, EE UU en el Meatpacking District de Nueva York o en Alemania, que no tiene un encaje equivalente en la regulación española, como ya publicó este diario. En Europa se ha utilizado en planeamientos como King Cross and Saint Pancras en Londres, o en Hafen City en Hamburgo. El pacto municipal de Gobierno entre Ciudadanos y PP ya hablaba de esta figura y ambos partidos han reconocido la necesidad de mejora de ese entorno. Esa promesa ha sido reiterada por los alcaldes anteriores de distinto signo político sin grandes avances, aunque ya en la pasada legislatura de Manuela Carmena como regidora se avanzó en las mejoras de distintos puntos de Azca.

Los propietarios, a través de Renazca, financiarán la urbanización, además de firmar algún modelo de colaboración con el Ayuntamiento, que deberá controlar y aprobar la planificación de las obras. De momento se desconoce el cálculo de inversión en estas mejoras urbanísticas de Azca, pero se estima que superen los 20 millones de euros. La idea en el futuro es que Renazca se encargue incluso de algunos negocios como bares o galerías en la zona, que a su vez proporcionen recursos para organizar conciertos u otros eventos culturales.
 

ANTECEDENTES 10 de julio de 2019
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EL BID DE AZCA MADRID REVALORIZARÁ LA ZONA UN 15%
¿Qué guía práctica soluciona este tipo de casos?
La guía práctica inmoley.com de Centros comerciales abiertos. Business Improvement Districts (BIDs)
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
Zara, El Corte Inglés, Mapfre, Mutua Madrileña, Corporación Financiera Alba, Merlin Properties y GMP, entre otros, han tomado la decisión de llevar adelante un proyecto con financiación privada para rehabilitar por fin el área del distrito financiero de la capital de España en Madrid, 
El BID es una figura jurídica, utilizada en Reino Unido, EE UU y Alemania, que no tiene un encaje equivalente en la regulación española. En Europa se ha utilizado en planeamientos como King Cross and Saint Pancras en Londres, o en Hafen City en Hamburgo.
El BID es un instrumento que permitiría a AZCA (y a Madrid) luchar en igualdad de condiciones con otros distritos de negocios del mundo, para así atraer más empresas multinacionales, más inversión, más consumo y más bienestar.
AZCA podría servir de ejemplo en España para la proliferación del BID como herramienta de progreso y colaboración público/privada en todo el territorio nacional.
Ver informe (30 págs.)
Un BID (Business Improvement District) o un Distrito de Mejora de Negocio es un sistema mediante el que se pueden financiar servicios públicos ampliados en zonas urbanas deprimidas o desatendidas que requieran de mayor cuidado en ámbitos relacionados con la seguridad, la limpieza y el mantenimiento. El BID también es una herramienta muy útil para coordinar estrategias conjuntas de marketing y comunicación, que sirvan para dar mayor visibilidad, atraer más público y, en resumidas cuentas, revitalizar áreas de la ciudad que, por diferentes razones, no están alcanzando todo su potencial. El potencial de AZCA es evidente; podría ser una referencia internacional como centro de negocios y comercio, y equipararse con el Canary Wharf de Londres, La Défense de París, o incluso el FiDi (Financial District of Lower Manhattan) de Nueva York.

La articulación de un BID facilitaría enormemente la regeneración de AZCA, porque la esencia de un Distrito de Mejora de Negocio reside en la colaboración público/privada, entre propietarios de inmuebles, usuarios de edificios, comerciantes, residentes, y la autoridad correspondiente. La particularidad de los BID’s se encuentra en que la gestión de las zonas públicas pasa a ser privada, pero se financia con los fondos recaudados mediante un tributo municipal que solamente grava a las empresas que pertenecen al área de actuación.
En un Distrito de Mejora de Negocio, todos salen ganando. El Ayuntamiento cede determinadas competencias de gestión a los propios usuarios y propietarios de la zona, sin tener que asignar partidas presupuestarias extraordinarias. Solamente los beneficiados directamente por el BID (empresas y negocios pertenecientes a la zona correspondiente) soportan su coste, a cambio de poder liderar y decidir sobre las mejoras que sean necesarias en materia de seguridad, limpieza, mantenimiento, regeneración e incluso nueva construcción.

En última instancia, todos los ciudadanos del municipio se benefician del BID, porque pueden disfrutar (tanto de día como de noche) de una zona urbana regenerada y revitalizada, que atrae más talento a las empresas que operan en ella, que favorece una mayor afluencia de público a los negocios y tiendas, y que ofrece un espacio público susceptible de aprovechamiento para todo tipo de eventos públicos y privados.

Sólo en Nueva York se estimaba en 2007 que operaban 57 BID’s, dando servicio a más de 70.000 negocios locales y empresas.

Los BID’s de Nueva York son muy dispares: existen BID’s para calles comerciales muy acotadas y concretas, pero también hay ejemplos de BID’s para grandes distritos de negocios con alta densidad de oficinas (como AZCA).

Estudiar cuantitativamente el efecto de un BID sobre la limpieza o la seguridad de un Distrito de Mejora de Negocio es un ejercicio complejo, pero calcular el impacto sobre los precios inmobiliarios, no lo es tanto; es relativamente fácil tomar los precios y las rentas de oficinas y viviendas antes de la instauración de un BID, así como los precios desde ese momento en adelante, y compararlos con los precios de los inmuebles que no forman parte del BID.

Éste es el ejercicio que llevó a cabo Furman Center, comparando precios entre los años 2002 y 2007, para un total de 44 BID’s en toda la ciudad de Nueva York.

La primera conclusión a la que llegaron fue que los BID’s grandes de oficinas tenían un impacto mayor en los precios inmobiliarios que los BID’s comerciales más pequeños.

En segundo lugar, estimaron que el impacto positivo promedio del BID sobre los precios inmobiliarios fue del 15%, pero que dicho impacto quedó restringido a los inmuebles terciarios, sin afectar a los precios residenciales.

Una última conclusión interesante fue que los BID’s no producían ningún efecto contagio sobre los precios de los inmuebles colindantes, quedando muy restringido el impacto a los edificios pertenecientes a la zona de actuación.

AZCA podría considerarse un “BID grande de oficinas”, conforme a la clasificación que hace el Furman Center, por lo que sería fácil asumir que el impacto de un BID para esta manzana de Madrid sería también de un 15% al alza en la valoración de los inmuebles. 

Los factores que afectan a los precios inmobiliarios son muy variados y diversos, por lo que es difícil aislar una única causa para el alza de los precios. Además de los ciclos inmobiliarios y otras variables coyunturales, hay que tener en cuenta muchos otros factores.

Existen muchos beneficios inherentes a la constitución de un BID y que no son medibles cuantitativamente, o que no son de fácil medición, tales como el incremento de la seguridad, la mejora en la calidad de vida de los residentes y visitantes de la zona, el mayor nivel de limpieza o la mayor afluencia en tiendas y negocios. Tampoco es nada despreciable la ventaja que supone para las empresas usuarias de oficinas en un BID estar situadas en un entorno que favorece la atracción y retención de talento.

SÍNTESIS DEL PLAN DIRECTOR, DELIMITACION Y DIAGNÓSTICO.
8.- SINTESIS DE AZCA.
8.1.- SINTESIS DE ACTUACIONES PREVIAS SOBRE AZCA.
En síntesis, desde la creación del Centro Comercial, ha habido las siguientes actuaciones:
Aprobación definitiva por la comisión de Planeamiento y Coordinación del Área Metropolitana de Madrid con fecha de Julio de 1966. (El texto del acuerdo se encuentra en la Aprobación Definitiva del Proyecto de Urbanización de 29 Noviembre de 1967, Punto 3).
El Proyecto de Urbanización de la Manzana fue sometido a los siguientes trámites y aprobaciones:
o Informe favorable del Pleno del Excmo. Ayuntamiento de Madrid con fecha 27 de Octubre de 1967, imponiendo determinadas condiciones que fueron íntegramente aceptadas.
o Aprobación definitiva por la comisión de Planeamiento y coordinación del Área Metropolitana de Madrid con fecha 29 de Noviembre de 1967.
Estudio de Detalle de 1993 El Corte Inglés parcelas B-10 y B-12B (711/93/25515) ED del “APD 6/5” A.Z.C.A., (mencionado en el A.P.I. 06.03 posterior).
Plan Parcial de Ordenación del Centro Comercial en la Avenida del Generalísimo.
(Asociación mixta de Compensación de la Manzana “A” de a Zona comercial de la
Avenida del Generalísimo de Madrid. A.Z.C.A.) Ministerio de la Vivienda. Comisión del Área Metropolitana de Madrid.
Estatutos de la “Asociación de Conservación de la Manzana “A” de la Zona Comercial de la Avenida del Generalísimo de Madrid”. (CON-AZCA). Aprobados por la Comisión del Área Metropolitana de Madrid el 20 de diciembre de 1976. Inscritos en el Registro General de Entidades urbanísticas Colaboradoras el 20 de Junio de 1977. 

DATOS COMPLETOS EN EL INFORME ADJUNTO

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