| La escasez
de eventos pasados de materialización de los riesgos físicos
asociados al cambio climático dificulta notablemente la estimación
de sus costes. Por el contrario, las acciones para evitar o mitigar esa
materialización, que también tienen un coste, han de adoptarse
en el presente.
En consecuencia,
mientras que el coste de actuar se conoce con cierta precisión (las
inversiones necesarias), los beneficios (costes evitados al no materializarse
el riesgo) son mucho más inciertos. Una forma de ganar en certeza
consiste en analizar el impacto económico de desastres ambientales
ya observados, que, aunque no sean consecuencia directa del cambio climático,
sí comparten algunas de sus características.
El Mar Menor,
la laguna salada más grande de Europa, situada en la Región
de Murcia, ha experimentado en los últimos años un proceso
de degradación denominado eutrofitación. Este proceso se
debe al incremento de nutrientes, que provoca un inusitado aumento de fitoplancton
y estimula la proliferación de algas en la laguna. Esto, a su vez,
hace que la luz no pueda filtrarse adecuadamente, lo que ha provocado desde
2015 la destrucción de gran parte del ecosistema. La materia muerta
en descomposición resultante absorbe grandes cantidades de oxígeno,
lo que ha culminado, en varias ocasiones, en la aparición de grandes
cantidades de peces muertos en la costa.
Según
el informe de evolución y estado actual del Mar Menor del Instituto
Español de Oceanografía (2020), el análisis de series
temporales de 50 años pone en evidencia que los niveles de clorofila
en la laguna se mantuvieron dentro de rangos propios de un sistema de bajos
nutrientes hasta el episodio de proliferación de fitoplancton ocurrido
en 2015.
Este año
marca por tanto un punto de inflexión en la evolución ecológica
del Mar Menor.
Algunos trabajos
han intentado medir el coste económico de esta catástrofe
ambiental. Carvalho Machado Sáez (2020), por ejemplo, utiliza los
afiliados a la Seguridad Social en los municipios del Mar Menor en relación
con otros municipios circundantes, pero no logra encontrar resultados robustos
y estadísticamente significativos.
Otros trabajos,
en el ámbito político o de las ciencias medioambientales,
miden el impacto económico a partir del coste de restaurar la laguna,
sin recoger los costes económicos que ya puede estar teniendo la
degradación.
El propósito
de este recuadro es analizar si esta situación está afectando
a la valoración de vivir en el Mar Menor. Si en el Mar Menor se
genera actividad económica y es un lugar atractivo para el turista
o el residente, la valoración de esta utilidad presente y futura
se verá reflejada en el precio que se está dispuesto a pagar
por vivir y disfrutar de este entorno natural.
Desde el punto
de vista analítico es importante tener en cuenta que, en este caso,
se cuenta con un área afectada muy concreta, un periodo de tiempo
claramente definido en el que el fenómeno comienza (el año
2015), y la posibilidad de utilizar como grupo de control viviendas cercanas
y con características similares pero que no se ven afectadas por
el fenómeno del Mar Menor (la costa mediterránea Sur de Alicante).
La variable
a analizar es el precio por metro cuadrado de las viviendas vendidas en
las áreas de interés. Para ello, se utilizan las bases de
datos del Colegio de Registradores, donde se recogen cada una de las transacciones
de vivienda realizadas, especificando los metros cuadrados de los inmuebles
vendidos y su precio registrado, entre otras características. Se
agrupan las viviendas utilizando códigos postales y diferenciando
entre zonas afectadas por el deterioro ecológico (Mar Menor) y zonas
no afectadas (Sur de Alicante).
Se utilizan
las compraventas de viviendas del Sur de Alicante como grupo de control
porque esta área colinda con el Mar Menor y se encuentra a la misma
distancia de Murcia capital y Madrid en coche. El Sur del Mar Menor limita
con Cartagena, que es un área con características muy diferentes
a la zona costera que nos ocupa.
Para analizar
estadísticamente esta diferencia y confirmar si se ha producido
una evolución significativamente diferente de los precios en el
área del Mar Menor tras el fenómeno de deterioro ecológico,
se utiliza el procedimiento denominado de diferencias en diferencias. Este
procedimiento compara, a nivel de código postal, las viviendas vendidas
en las en las áreas del Mar Menor como grupo afectado, con las del
sur de Torrevieja, que sería el grupo no afectado o de control.
La hipótesis
de trabajo, es que, antes de 2015 no había diferencias relevantes
en la evolución de los precios de la vivienda en ambas áreas.
Sin embargo, a partir de entonces, los precios de los distritos del Mar
Menor se fueron quedando rezagados.
Un aspecto
técnico importante es descartar que esta diferencia en la evolución
de los precios se debe a un cambio en las características de las
viviendas vendidas en uno y otro territorio. Para ello, se utiliza una
submuestra de la estimación realizada anteriormente para viviendas
que se han vendido al menos dos veces en el periodo de análisis.
Al comparar antes y después en el tiempo transacciones sobre las
mismas viviendas, se controla por posibles cambios en la composición
de las viviendas vendidas que afecten a la evolución de los precios.
Desde el punto
de vista de la estabilidad financiera se plantean dos preguntas en este
contexto. Por una parte, cuál es el efecto riqueza asociado a esta
reducción en la tasa de retorno y, segundo, qué consecuencias
puede tener sobre las condiciones crediticias de aquéllos préstamos
que utilicen como colateral viviendas afectadas por un deterioro ecológico
de este tipo. Lógicamente, si este problema se circunscribe a un
área muy concreta como puede ser el Mar Menor, la estabilidad del
sistema financiero español no se vería amenazada. Pero si
se extiende a un ámbito mucho mayor, como podría ocurrir,
si, por ejemplo, como consecuencia del cambio climático, el nivel
del mar sube de forma significativa, las consecuencias podrían ser
materiales.
La primera
pregunta, el efecto riqueza, requiere una estimación del número
de viviendas existentes en los códigos postales afectados por el
Mar Menor. Para dar una estimación aproximada, aunque sea relativamente
burda, se utiliza información de las estadísticas catastrales.
Así, en el área del Mar Menor el número total de viviendas
en 2021 era de 117.000. Dado que la vivienda mediana es de 72 metros cuadrados,
y el precio mediano por metro cuadrado era 1.095 euros por metro cuadrado,
el valor total de las viviendas era de 9.224 millones de euros. La falta
de revalorización de estas viviendas en este periodo implica una
pérdida de riqueza de 4.150 millones de euros en el periodo de análisis,
relativo a un escenario donde la catástrofe ecológica no
se hubiera producido.
Una primera
aproximación a la segunda pregunta sobre las condiciones del mercado
crediticio se obtiene analizando la evolución de la hipoteca mediana
en ambas áreas. En el Mar Menor, la hipoteca mediana se ha mantenido
constante desde el año 2014 hasta el 2021 en alrededor de 60.000
euros. La hipoteca mediana en la zona del sur de Alicante pasó de
un nivel en 2014 de 44.000 euros a un nivel de más de 90.000 en
2021, un incremento de más de un 100%, que muestra el dinamismo
de un área frente al estancamiento de la otra. Los resultados sugieren
que un deterioro ecológico como el descrito tiene potencial para
reducir de modo significativo el valor del colateral disponible, dificultando
de este modo el acceso al crédito en las áreas afectadas.
En resumen,
este ejercicio, que estima de forma precisa un elevado impacto económico
del deterioro ambiental en la región del Mar Menor, pretende ilustrar
de forma más general la importancia de los riesgos físicos
del cambio climático sobre la estabilidad financiera y, en concreto,
sobre la riqueza de los hogares y la calidad de las carteras hipotecarias
de los bancos. En la medida que la materialización del cambio climático
ocasione daños ambientales comparables en otras zonas del Levante
de España, este análisis indica también que los daños
económicos y sus implicaciones para la estabilidad financiera podrían
ser significativos.
INFORME
DEL BANCO DE ESPAÑA
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