| En los primeros
nueve meses de 2021 el volumen de inversión logística alcanzó
los 1.850M€, lo que supone un incremento del 167% comparado con el
mismo periodo de 2020. El volumen acumulado en lo que va de año
2021 es el más elevado desde 2017 y, del mismo modo, se registra
el mayor crecimiento interanual de los últimos cinco años.
Si atendemos al perfil del activo transaccionado, en el tercer trimestre
de 2021 la inversión logística se ha enfocado al producto
Core y Core+. No se han observado transacciones relevantes de compraventa
de activos con perfil value add y oportunista, si bien sí responden
a este último perfil las compras de suelo, que han contado con un
importante protagonismo en el tercer trimestre. Si analizamos la tipología
de inversor por volumen, los fondos y el capital internacional han liderado
la inversión logística durante el tercer trimestre de 2021.
En el tercer
trimestre, y pese al parón del verano, el apetito inversor continúa
creciendo en el sector logístico, lo que ha influido en la compresión
de las rentabilidades prime (hasta un 4,05% en Madrid y Barcelona). Esto
implica un descenso de 10 puntos básicos en Madrid y de 5 pb en
Barcelona respecto al trimestre anterior. Con estos datos, las rentabilidades
prime en logística se han comprimido por tercer trimestre consecutivo
este año, hasta situarse en los niveles más bajos registrados
por el sector.
PRESIÓN
AL ALZA SOBRE LAS RENTAS
•
En el tercer trimestre de 2021 la demanda de espacio logístico ha
seguido siendo elevada, generada por el auge del ecommerce, y los niveles
de oferta se mantienen relativamente limitados.
Esto ha provocado
una presión al alza sobre las rentas.
•
La renta prime en Madrid se incrementa un 3% con respecto al trimestre
anterior, situándose en 5,90 €/m 2/mes (+7% interanual). Este
nivel de renta es el más alto desde 2009.
•
En Barcelona, la renta prime se mantiene en 7,00 €/m?/mes (+3% interanual),
siendo el nivel de renta más elevado desde 2011.
•
El estudio reciente elaborado por JLL sobre el Futuro de la Logística
Inmobiliaria Global concluye que si bien se espera que el comercio
electrónico sea un impulsor clave de la demanda logística,
también prevemos que el crecimiento sea fuerte en otros sectores
industriales como la entrega urgente de paquetes, Logística de
Terceros (3PL), Sanidad y Ciencias de la vida y Construcción y Materiales.
A su vez, el
informe desvela que la disponibilidad limitada de terrenos con derecho
a compra y la falta de edificios en construcción disponibles se
perciben como los mayores obstáculos a la actividad de arrendamiento.
Los promotores se están enfocando a conseguir suelo urbanizable
y permisos de construcción de instalaciones logísticas en
muchos mercados. Esto es especialmente significativo en el caso de la logística
urbana.
•
Se espera que para finales de 2021 la subida de alquileres persista, debido
a la fuerte demanda impulsada por los operadores 3PL, la actividad del
ecommerce y la estabilización entre oferta y demanda.
EL SECTOR LOGÍSTICO
SIGUE MOSTRANDO FORTALEZA
En los primeros
nueve meses de 2021 el volumen de inversión logística rondó
los 1.850M€, lo que supone un incremento del 167% comparado con el
mismo periodo de 2020. El volumen acumulado en lo que va de año
2021 es el más elevado desde 2017 y, del mismo modo, se registra
el mayor crecimiento interanual de los últimos cinco años.
El volumen
de inversión logística durante el tercer trimestre de 2021
ronda los 300M€, cifra similar al mismo periodo de 2020. Respecto
al trimestre anterior, se produce un descenso significativo (79%), ya que
en el segundo trimestre de este año la inversión fue muy
elevada (superior a los 1.380M€), impulsada por la compra de una plataforma
de activos logísticos de Montepino por parte de Bankinter Investment,
por unos 900 millones de euros.
Si atendemos
al perfil del activo transaccionado, en el tercer trimestre de 2021 la
inversión logística se ha enfocado al producto
Core y Core+. No se han observado transacciones relevantes de compraventa
de activos con perfil value add y oportunista, si bien sí responden
a este último perfil las compras de suelo, que han contado con un
importante protagonismo en el tercer trimestre.
Si analizamos
la tipología de inversor por volumen, los fondos y el capital internacional
han liderado la inversión logística durante el tercer trimestre
de 2021.
Entre las transacciones
del tercer trimestre destaca por volumen la compra por parte de P3 Logistics
de un portfolio de cuatro activos logísticos (Project Centum) ubicados
en Ontigola (Toledo), Parets del Vallés (Barcelona) y dos en Torija
(Guadalajara) por unos 105M€. Otras transacciones relevantes
han sido la compra por parte de Savills Investment Management a UBS Asset
Management de dos activos logísticos en Leganés por unos
51,7M€ y en la JLL ha actuado como agente del vendedor junto a Cushman
& Wakefield, y la compra por parte de Starwood Capital Group a Meridia
Capital de dos activos logísticos en Alovera y Azuqueca (Guadalajara).
La limitada
disponibilidad de suelo se está convirtiendo en un problema en muchos
mercados, por lo que es probable que esta escasez ejerza mayor presión
sobre los niveles de oferta futura y podría empezar a restringir
los nuevos proyectos.
INVERSIÓN
El interés
inversor comprime las rentabilidades hasta su nivel más bajo
En el tercer
trimestre, y pese al parón del verano, el apetito inversor continúa
creciendo en el sector logístico, lo que ha influido en la compresión
de las rentabilidades prime (hasta un 4,05% en Madrid y Barcelona). Esto
implica un descenso de 10 puntos básicos en Madrid y de 5 pb en
Barcelona respecto al trimestre anterior. Con estos datos, las rentabilidades
prime en logística se han comprimido por tercer trimestre consecutivo
este año, hasta situarse en los niveles más bajos registrados
por el sector.
La demanda
inversora sigue muy focalizada en edificios más pequeños
para apoyar la distribución de última milla en las zonas
urbanas de las principales ciudades o en sus proximidades. A su vez, los
niveles de oferta continúan siendo muy ajustados y, cada vez más,
la oferta disponible es inferior a la demanda latente de los ocupantes,
sobre todo en las zonas prime de las grandes ciudades.
Los inversores
tienen la expectativa de que esto provocará una presión al
alza en los alquileres y el valor del suelo, sobre todo en estas zonas
prime. A su vez, continúa la demanda de productos con contratos
a largo plazo, de naves de almacenamiento en frío, infraestructuras
de obra nueva, naves bigbox y naves crossdocking.
Los resultados
del estudio de JLL sobre el Futuro de la Logística Inmobiliaria
Global sugieren que el actual crecimiento del sector logístico continuará
previsiblemente en el futuro, con perspectivas positivas sobre los fundamentos
que impulsarán la demanda de los usuarios.
Para finales
de año se espera que las rentabilidades prime se contraigan hasta
el 4% y para el conjunto de 2021 se alcance un récord histórico
de inversión logística en España.
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