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En este informe se describe cómo el crecimiento del comercio electrónico durante la pasada década ha demostrado la relevancia que tiene el sector inmologístico en la cadena de suministro moderna. Los clientes logísticos necesitarán edificios adaptados, equipados con características adecuadas y ubicados en lugares idóneos para dar respuesta a las necesidades de la cadena de suministro y, sobre todo, a las de los consumidores finales que cada vez tienen mayores expectativas en cuanto al nivel de servicio. "La mayor demanda inmologística puede suponer un reto para los clientes que quieran desarrollar sus capacidades en los próximos años, especialmente en ubicaciones cercanas a los consumidores finales", explica Eva van der Pluijm-Kok, Responsable de investigación y estrategia de Prologis Europa. "La pandemia ha acelerado las tendencias estructurales, ha reducido la oferta nueva, aumentando la probabilidad de escasez de espacio. La automatización puede superar esta brecha mejorando la productividad y las capacidades y abriendo ubicaciones nuevas para usuarios logísticos". 
 

CUATRO ELEMENTOS CLAVE

Al analizar el vínculo entre el sector inmologístico y la automatización de las operativas de los clientes, este informe identifica cuatro elementos clave:          

• La aceleración de tendencias estructurales de la cadena de suministro, como por ejemplo el e-commerce, puede llevar a una escasez crítica de bienes inmologísticos
• La automatización tiene el potencial de aumentar los ingresos generados por metro cuadrado de espacio logístico
• El e-fulfillment debe doblar el tamaño de su negocio a lo largo de los próximos cinco años
• La automatización ofrece beneficios económicos para la inmologística

CINCO ELEMENTOS DIFERENCIALES IMPULSAN LA DEMANDA DE ESPACIO LOGÍSTICO A CORTO Y MEDIO PLAZO

• Comercio electrónico
• Acumulación de inventario
• Crecimiento económico
• Modernización de la cadena de suministro
• Demanda asociada a la pandemia 

MODELO DE SENSIBILIDAD 

Prologis ha creado un modelo de sensibilidad para evaluar el impacto de la automatización sobre la demanda: un escenario base, que incorpora una pequeña aceleración de la tendencia de implementación, y un escenario de implementación, en el que se duplica el ritmo de crecimiento de la automatización.

INMOLOGÍSTICA

Cada vez más, los usuarios de logística deben tener la ubicación correcta y el edificio adecuado equipado con las características adecuadas para aprovechar el poder de la cadena de suministro en evolución actual como fuente de ventaja competitiva. La automatización tiene la capacidad de desbloquear este potencial a lo grande.

El sector de bienes inmuebles logísticos ha enfrentado escasez en dos frentes clave: la escasez de mano de obra calificada y de espacio logístico bien ubicado. A esto se suma la severa contracción de la capacidad en la entrega de última milla: los remitentes y las empresas de paquetería no pueden manejar más paquetes y están rechazando negocios. Cada vez más, los clientes reconocen que la automatización puede ayudar a abordar estos problemas, y aquellos que no actúan ahora se están quedando atrás. Al examinar el vínculo entre los bienes inmuebles y la automatización en las operaciones de los clientes, identificamos cuatro conclusiones clave:

La aceleración de las tendencias estructurales de la cadena de suministro, como el comercio electrónico, podría provocar una escasez crítica de bienes inmuebles logísticos. En los EE. UU., La nueva oferta podría quedar por debajo de la demanda en hasta 140 millones de pies cuadrados (MSF) por año durante los próximos cinco años.  

La automatización ofrece beneficios económicos para la logística inmobiliaria. Los clientes que incorporan la automatización firman arrendamientos más largos y es más probable que renueven, lo que reduce el tiempo de inactividad y los costos relacionados.

Prologis Research señala cinco fuerzas discretas que impulsan la demanda de espacio logístico en el corto y mediano plazo:
 

• Comercio electrónico. Entre 2019 y 2024, se prevé que las ventas en línea en EE. UU. Aumenten de aproximadamente el 15% de los productos minoristas vendidos a más del 25%, 4 lo que da como resultado aproximadamente 100 MSF de demanda adicional por año además del crecimiento económico. 
• Construcción de inventario. El cambio de cadenas de suministro justo a tiempo a cadenas de suministro por si acaso podría impulsar los inventarios en un 5-10% o más. En los EE. UU., Esto se traduce en 57-114 MSF de demanda logística adicional por año en los próximos cinco años. 
• Crecimiento económico. En los EE. UU., El crecimiento cíclico de 1,5-2% se correlaciona con 150-175 MSF por año de demanda. 
• Modernización de la cadena de suministro. En mercados de distribución maduros como Europa y Japón, la modernización de la cadena de suministro es un importante impulsor de la demanda. En Europa, por ejemplo, las existencias logísticas modernas por hogar son aproximadamente 3 veces más bajas que en los EE. UU. 8 El proceso en curso de modernización de las redes de distribución de Europa ha dado como resultado que la absorción supere el crecimiento económico en 6 veces durante la última década. 
• Demanda relacionada con la pandemia. La creciente necesidad de equipos médicos e instalaciones de distribución de vacunas, junto con los mandatos de distanciamiento social en curso, deberían sumarse a las necesidades de espacio a corto plazo.

IMPULSORES DE LA DEMANDA INMOBILIARIA DE LOGÍSTICA, EE. UU.
 
La escasez de mano de obra y las limitaciones de capacidad están impulsando la necesidad de operaciones logísticas altamente productivas. Encontrar trabajadores capacitados y preparados es la principal preocupación de muchos usuarios de logística de cumplimiento electrónico. Al mismo tiempo, es probable que la disponibilidad de espacio logístico vaya de mal en peor, ya que los clientes buscan urgentemente desarrollar sus capacidades de cadena de suministro. La causa: las tasas de desocupación siguen siendo históricamente bajas y los inicios de construcción especulativa cayeron tanto en el segundo como en el tercer trimestre de 2020. 10Este desafío particular se ampliará en ubicaciones cercanas al consumidor final, donde las barreras para el suministro son más altas y se concentran las necesidades de cumplimiento electrónico que requieren mucha mano de obra y espacio. Un análisis del mercado más amplio muestra el potencial de un déficit de 50-140 MSF por año hasta 2024 en relación con los niveles normalizados de oferta (antes de considerar las mejoras de productividad o la demanda relacionada con la pandemia).

Los segmentos de automatización de más rápido crecimiento se centran en la productividad laboral y producen eficiencias de espacio mínimas.La mayoría de los adoptantes están más enfocados en acortar los tiempos de entrega de pedidos y mejorar la precisión para ofrecer niveles de servicio más altos y minimizar los costos de logística inversa que en aumentar la densidad de almacenamiento. Además de tener barreras más bajas para la implementación, las tecnologías móviles / semimóviles están bien posicionadas para resolver estos indicadores clave de rendimiento (KPI), lo que impulsa una adopción más rápida. Como se detalla en nuestra primera entrega, las tecnologías de automatización se pueden agrupar en dos categorías: automatización fija y móvil / semimóvil. Los sistemas de automatización completamente fijos (por ejemplo, AS / RS) pueden producir eficiencias de espacio significativas, pero las barreras para la implementación son altas. Dependiendo del tipo de automatización fija, las eficiencias de espacio pueden variar de cero a 50% + dado que se usa más espacio cúbico para almacenamiento y / o transporte, y los pasillos a su vez se reducen o eliminan.

La automatización aumenta el potencial de generación de ingresos del espacio logístico.Prologis Research construyó un modelo de sensibilidad para evaluar el impacto de la automatización en la demanda. Aunque la eficiencia del espacio no es un objetivo principal, el impacto de la automatización en la productividad podría conducir a un crecimiento más lento de la huella inmobiliaria si la adopción se acelera rápidamente; en este escenario, los usuarios permanecerían en el lugar en lugar de expandirse a instalaciones más grandes o mudarse a ubicaciones mejores (y, por lo general, más pequeñas) más cercanas a los consumidores finales. Modelamos dos escenarios: (1) un caso base que incorpora una ligera aceleración en las tendencias de adopción y (2) un caso de adopción extenso que duplica el ritmo de crecimiento de la automatización. Los resultados indican que la automatización podría llevar a una demanda de 36 a 60 MSF menos por año que si las operaciones se mantuvieran en sus niveles de productividad de 2019. Después de incorporar estas ganancias de productividad,

El modelo Prologis tiene en cuenta lo siguiente:

• Adopción de automatización más rápida y crecimiento de la productividad en las operaciones de cumplimiento electrónico debido a su intensidad de trabajo, así como a la escala del comercio electrónico. Esto eleva el múltiplo de la intensidad del espacio de comercio electrónico de 3.3x de ladrillo y mortero en 2019 a 2.9x en el escenario de adopción extendida.
• Adopción más rápida de tecnologías móviles y semimóviles, basada en las tendencias recientes y menores barreras de implementación, en comparación con la automatización fija completa como los sistemas AS / RS.
• Un enfoque en el espacio logístico moderno que puede adaptarse a una gama más amplia de tecnologías. Prologis Research estima que las existencias logísticas modernas totalizan aproximadamente 5 mil millones de pies cuadrados en los EE. UU.
• Es probable que la demanda de bienes inmuebles logísticos supere la oferta incluso después de tener en cuenta la implementación rápida y eficaz de la automatización. Dada la complejidad de rastrear las tasas de adopción en instalaciones que implementan múltiples soluciones y tecnologías de automatización, nos enfocamos en cambio en las probables ganancias en productividad. En el caso base, las mejoras en la productividad se derivan de la ampliación del comercio electrónico y la adopción de tecnologías móviles y semimóviles, así como de tecnologías de automatización fija modular, que producen eficiencias de espacio modestas. En el escenario de adopción acelerada, modelamos una mayor adopción de soluciones de automatización fijas completas que resuelven la densidad de almacenamiento. En resumen, los ingresos generados por pie cuadrado de espacio logístico crecerían entre un 10 y un 20% para las operaciones de comercio electrónico y entre un 3 y un 5% para las operaciones físicas, concentrando la creación de valor en las cadenas de suministro. En el escenario de adopción del tramo, la nueva demanda estaría aproximadamente 170 MSF por encima de los niveles normales de oferta. En el caso base, la demanda aún superaría la oferta en 290 MSF utilizando el punto medio de nuestras estimaciones de crecimiento cíclico, de comercio electrónico y de inventarios. Los impulsores de la demanda relacionados con la pandemia se excluyen de este análisis.

PONER LA AUTOMATIZACIÓN EN FUNCIONAMIENTO PRESENTA UN DESAFÍO.

Además de las barreras operativas para la implementación, un aumento del interés en las tecnologías de automatización ha llevado a largas listas de espera y tiempos de entrega sustanciales, especialmente para equipos más avanzados. Nuestro modelo asume que el 100% de las operaciones en las instalaciones modernas se reconfiguran para la automatización en el período de cinco años y que se logran las eficiencias totales del espacio. En la práctica, es posible que las operaciones que estén funcionando bien no se vuelvan a examinar hasta que las condiciones o un evento impulsen la acción, y existan otros reguladores de la productividad fuera de las tareas comúnmente automatizadas, como el tiempo de carga / descarga de vehículos. Las eficiencias de espacio obtenidas a través de la automatización a menudo se reconfiguran para acomodar actividades de valor agregado adicionales y SKU más grandes o se dejan como espacio abierto que disminuye la congestión y mejora la seguridad.