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29 de septiembre de 2020
 
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EL PERFIL DE LOS INQUILINOS BUILD-TO-RENT
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • ¿Por qué 2020 es el año de la consolidación del sector build-to-rent en España?
  • Según Emilio Portes, Head of Q&RM para JLL EMEA, la tendencia de construir para alquilar está pisando fuerte. Emilio Portes nos ayuda a hacer un balance de cómo está siendo 2020 para el sector en España. “En los próximos años veremos proyectos build-to-rent en la gran mayoría de las ciudades españolas. La demanda es una realidad y la oportunidad es buena”.
Es importante entender que, dentro del aspecto de la capacidad de compra de una persona, el tiempo de ahorro necesario para adquirir una casa está aumentando significativamente en algunas zonas de grandes ciudades españolas como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia. En estas urbes, no es raro encontrarse con tiempos de ahorro superiores a los 10-15 años, que es lo que se tarda en reunir el 20% de la entrada y el 10% de los impuestos requeridos para firmar la compraventa y la hipoteca. Durante este período, los jóvenes se encuentran con que su única opción es alquilar una vivienda. Esta tensión del mercado ofrece una oportunidad puesto que nos encontramos con un mercado “cautivo” con imposibilidad de acceso a la vivienda deseada.

 
“BUILD TO RENT” CONSTRUIR PARA ALQUILAR 
Forward Funding vs Forward Purchase


Emilio Portes, Head of Q&RM para JLL EMEA

Nacido en 2012 de la necesidad de dar salida a las viviendas construidas para los atletas de los Juegos Olímpicos de Londres, actualmente el sector build-to-rent (construir viviendas nuevas para destinarlas al alquiler) se encuentra en pleno auge en el continente europeo.

En España, pese a tener una corta trayectoria, el negocio está creciendo exponencialmente, tanto desde el lado de los inversores como del de los inquilinos. 

No es de sorprender si tenemos en cuenta que, según los últimos datos de Eurostat, en 2019 el 23,8% de la población vivía de alquiler a la espera de que esta cifra aumente hasta el 30%, dato más parecido a los  que se registrarán en Europa durante los próximos años.

Lo cierto es que la vivienda en alquiler ha sufrido un aumento de la demanda debido a dos factores. El primero es de índole sociodemográfica y responde al cambio de patrones respecto al concepto de la vivienda, siendo las generaciones más jóvenes las más propensas a “vivir de alquiler”. El segundo tiene origen económico y es relativo a las barreras con las que se encuentra una parte de la población cuando decide comprar una casa. Su incapacidad económica para hacer frente a los pagos iniciales necesarios les “obliga” a vivir de alquiler.

Es importante entender que, dentro del aspecto de la capacidad de compra de una persona, el tiempo de ahorro necesario para adquirir una casa está aumentando significativamente en algunas zonas de grandes ciudades españolas como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia. En estas urbes, no es raro encontrarse con tiempos de ahorro superiores a los 10-15 años, que es lo que se tarda en reunir el 20% de la entrada y el 10% de los impuestos requeridos para firmar la compraventa y la hipoteca. Durante este período, los jóvenes se encuentran con que su única opción es alquilar una vivienda. Esta tensión del mercado ofrece una oportunidad puesto que nos encontramos con un mercado “cautivo” con imposibilidad de acceso a la vivienda deseada.

El “boom” de la demanda ha permitido que el alquiler residencial se haga hueco entre las áreas más deseadas por los inversores auspiciado por su resiliencia y su potencial de crecimiento. Parte del éxito se debe también a la escasa presencia de inversores institucionales en el mercado. Según datos de JLL, actualmente solo un 9,3% del parque de viviendas está en manos de empresas especializadas, lo que pone sobre la mesa la clara necesidad y la oportunidad que encierra la profesionalización del sector.

En este contexto, según Emilio Portes, Director del negocio de Q&RM de JLL EMEA, podemos esperar que el sector del alquiler llegue a copar el 30% del total de viviendas en unos 5-10 años. El build-to-rent será uno de los negocios necesarios para cubrir la demanda de alojamiento residencial que veremos en estos años.

En el primer semestre del 2020 el negocio cerró operaciones por valor de 600 millones de euros.

¿Quiénes son los inversores en el mercado?

Desde el lado de la inversión, actualmente podemos distinguir varios perfiles activos según la ubicación.

Los inversores core (aquellos que apuestan por la seguridad y las rentas a largo plazo) son los más interesados en las zonas más consolidadas del mercado (determinadas zonas muy demandadas dentro de las grandes ciudades).

Frente a eso, los inversores core+ (tienen objetivos similares a los de los inversores core, pero tratan de lograr una mayor plusvalía) o value-added (buscan añadir valor a su cartera de inmuebles) copan las áreas menos consolidadas. Las coronas de Madrid y Barcelona son las más atractivas para los primeros, mientras que las ciudades secundarias como Málaga, Valencia, Sevilla o Palma de Mallorca están en el punto de mira de los segundos.

“El build-to-rent es un mercado incipiente, pero sano, en el que nos encontramos con distintos perfiles inversores que se adaptan al grado de madurez de los submercados. En los próximos años veremos proyectos de este tipo en la gran mayoría de las ciudades españolas. La demanda es una realidad y la oportunidad es buena” explica Portes.

Concretamente, de cara al futuro, el directivo augura una expansión del negocio hacia determinadas ciudades secundarias. Localidades como Bilbao, Pamplona o Alicante pueden ser un ejemplo del tipo de urbes que acogerán promociones build-to-rent. En cuanto al perfil de inversión, Portes asegura que, más que una diversificación, entrarán a formar parte del mercado un mayor número de jugadores con el mismo perfil que en la actualidad (promotores, fondos de inversión, SOCIMIs y aseguradoras, entre otros).

¿Cuál ha sido el impacto del COVID-19?

Tal y como explica Portes, la tendencia general es que el alquiler residencial se haya posicionado como uno de los sectores más resilientes a la pandemia. Como consecuencia, el negocio de build-to-rent ha registrado un impacto casi neutro. Los grandes interrogantes en torno a los plazos de desarrollo y entrega de los nuevos proyectos han quedado contrarrestados por la idoneidad del producto final.

“Sigue habiendo apetito inversor en las principales ciudades. Madrid y Barcelona son los polos de atracción de la inversión más fuertes, si bien es cierto que la demanda es muy sólida en ciudades secundarias y próximamente la oferta se trasladará allí para cubrir esa demanda” afirma Portes.

Tanto es así que en el primer semestre del año se cerraron operaciones por valor de 600 millones de euros en línea con los 1.700 millones con los que el sector cerró el ejercicio pasado. “Si la situación con la pandemia no empeora, el sector finalizará el año con unos datos de inversión superiores a 2019” augura Portes.
 

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