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El sector inmobiliario comercial ha considerado desde hace mucho tiempo a los estacionamientos urbanos (garajes y plazas de aparcamiento) como una apuesta segura para inversores o propietarios. En gran parte se debe a la capacidad de ajustar rápidamente las tarifas de estacionamiento. Además, un garaje tiene un coste de mantenimiento mínimo en comparación con un apartamento o un edificio de oficinas.

La disponibilidad y la calidad de las opciones de aparcamiento afectan la forma en que los arrendatarios y compradores de oficinas o vivienda deciden su localización. Este es el caso de la instalación de parquímetros en las ciudades. 

La importancia del aparcamiento estructurado aumenta en zonas que no cuentan con un tren o medios públicos de transporte como alternativa viable. Además, a medida que se produce un mayor desarrollo en las áreas urbanas, muchos de los aparcamientos de superficie no alcanzan para atender la creciente densidad poblacional, lo que resulta en una mayor disminución del aparcamiento general de un área. En conjunto, esto ejerce una presión al alza sobre el valor de los aparcamientos, tanto en términos del consumidor como del inversor. 

Desde la perspectiva del inversor inmobiliario, los garajes y las plazas de aparcamiento proporcionan ingresos constantes y estables, altos rendimientos y potencial de crecimiento de ingresos a largo plazo. Tienen requisitos de capital recurrentes bajos en comparación con los activos inmobiliarios tradicionales, menor volatilidad de los ingresos a través de los ciclos del mercado y la capacidad de reaccionar inmediatamente a las condiciones del mercado y protegerse contra la inflación, ya que las tasas se pueden ajustar diariamente o incluso cada hora.

Los garajes y parkings son una especie de cobertura de inflación perfecta. Existe la oportunidad de cambiar el alquiler con más frecuencia. El aparcamiento es un aspecto de importancia crítica del desarrollo y el uso del suelo en prácticamente todas las ciudades y puede afectar significativamente el crecimiento urbanístico. 

La ley es más flexible con los garajes que con las viviendas. Los contratos de alquiler de plaza de garaje no entran dentro del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Se pueden establecer contratos de alquiler mensuales, por ejemplo. 

En materia de Propiedad Horizontal, el inversor inmobiliario debe comprobar que las normas de la comunidad no limiten las posibilidades de negocio. Por ejemplo, es bastante frecuente que una comunidad prohíba alquilar la plaza a una persona que no vive en el edificio, por motivos de seguridad.

Además el porcentaje de participación en la comunidad de vecinos suele ser pequeño, por la escasa superficie de la plaza, en ocasiones se aprueban derramas grandes cuyo gasto afecta notablemente la rentabilidad de la plaza. 
Otra precaución es asegurarse de que el garaje cuenta con toda la normativa en regla. Y ello también afecta a las puertas automáticas de un garaje o al número de extintores. 

De todas estas cuestiones se trata, desde una perspectiva práctica y profesional, en la guía de garajes y plazas de aparcamiento.
 

DATOS
Según el Observatorio Sectorial DBK de INFORMA, la facturación derivada del alquiler de plazas en aparcamientos en estructura y la gestión de plazas en aparcamientos regulados en superficie en España alcanzó en 2019 los 1.097 millones de euros, lo que se traduce en un incremento del 3,5%. Un estudio de ElParking, app de servicios integrales al conductor, estima que el sector del parking caerá el 15% a causa del Covid-19 en 2020, sufriendo las consecuencias del confinamiento hasta pasados 90 días del fin del Estado de Alarma. Entre los factores que afectan directamente al sector y que serán responsables de este descenso, ElParking señala, además de al confinamiento, al teletrabajo. 
El vehículo privado se impone como medio preferencial de transporte, en caso de necesidad de desplazarse, ya que el 78% de los usuarios encuestados afirma estar preocupado por un posible contagio. De este modo, el transporte público se ve como un medio más inseguro en el caso de los contagios de coronavirus, al estar asociado a una mayor aglomeración de pasajeros. 
Para Fátima Sáez del Cano, managing director Spain de Grosvenor Europe, señala al Periódico que las diferencias entre esta crisis y la anterior (la de 2008) son las que comienzan a abrir nuevas oportunidades de negocio. “Es probable que el ‘location, location’ de las oficinas en los centros masificados deje de ser una prioridad en beneficio de los parques empresariales y de los lugares de trabajo espaciosos y con parking. Y esta nueva realidad abre oportunidades de inversión”, señala. 
Miguel Arimont, fundador y ceo de LEM Loan e-Market (marketplace de compraventa de deuda inmobiliaria en España), asegura al Periódico que a corto y medio plazo la inversión en parking será muy viable para el inversor “porque es una inversión muy líquida y con mucha rotación” y recuerda que tiene mayor rentabilidad que con la vivienda. “Hay un gran interés en comprar parkings para alquilarlos, sobre todo en ciudades grandes como Madrid o Barcelona”. 
Asimismo, asegura que tiene todo el sentido del mundo que ahora con la situación de distanciamiento físico apostemos más por el vehículo privado para no tener que utilizar el transporte público. “Es una nueva forma de moverse, un nuevo hábito”, señala. Arimont insiste en que la inversión en parking es buena a corto y medio plazo “porque a largo plazo volverá a los niveles habituales, es una inversión muy concreta”, avisa. 
Así, explica que la rentabilidad de una vivienda en una capital, no en la “zona prime”, puede estar entre el 4-5%, mientras que la de un parking puede llegar al 6-7%, un punto porcentual más. “Además, el desembolso inicial que se requiere es menor que el de una vivienda. Nosotros tenemos en cartera plazas por 5.000-6.000 euros”, comenta el ceo de LEM Loan e Market.
Unos datos que corrobora Sandra Daza, directora general de Gesvalt. Hasta ahora venía siendo así sobre todo en las grandes ciudades. Durante el año pasado, la rentabilidad derivada de las plazas de garaje superaba el 6%, con picos de rentabilidad en determinados barrios, como por ejemplo Moncloa en la capital o Les Corts en Barcelona, donde la rentabilidad superaba el 7%. Por su parte, la rentabilidad bruta del alquiler residencial fue del 5,7%.
El sector del parking caerá el 15% a causa del Covid-19 en 2020, sufriendo las consecuencias hasta pasados 90 días del fin del estado de alarma
Los parkings siempre han sido un buena alternativa de inversión, “pero van a ser una mejor opción en el próximo año o incluso dos años”, señala Arimont. No obstante, insiste en que luego volverá a lo anterior, que aún así está por encima de la vivienda, “pero en este medio plazo se verá mayor aumento de esa rentabilidad”. 
El equipo de inversión en OPRE (Operational Real Estate) de CBRE España explica que la inversión en parkings tiene otra ventaja, más allás de la rentabilidad, que es que tienen un modelo de negocio sencillo con unos gastos fijos bajos y estables. Ahora bien, “vemos complicado que aumente la rentabilidad porque ya se encuentran en el rango de los activos alternativos más rentables”, puntualizan al Periódico.
Daza también asegura que existen otras ventajas más allá de la rentabilidad en la inversión en plazas de garaje respecto a la inversión en vivienda, como por ejemplo un menor precio, que a su vez pueda provocar que no sea necesario recurrir a la financiación, menores gastos de mantenimiento, “una rentabilidad más rápida (siempre y cuando se haya buscado una buena ubicación) y una mayor capacidad para liquidar el activo”.