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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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7 de agosto de 2020
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©

CUANTIFICAR EL RIESGO EN BIENES INMUEBLES PUEDE SER EXTREMADAMENTE DIFÍCIL. 
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
  • Un principio fundamental de la inversión es la compensación entre riesgo y rentabilidad: cuanto mayor es el riesgo, mayor es la rentabilidad esperada y viceversa. Las inversiones en bienes inmuebles no son una excepción, pero cuantificar el riesgo en bienes inmuebles puede ser extremadamente difícil. 
Debido a esta dificultad, los inversores inmobiliarios tienden a centrarse en los rendimientos esperados mientras subestiman o ignoran los riesgos asociados. Si bien es posible que no podamos cuantificar todos los riesgos asociados con la inversión inmobiliaria, al menos podemos identificarlos. El riesgo de mercado se refiere a la posición de una propiedad en el ciclo económico. Hay cuatro componentes en el ciclo: recuperación, crecimiento, pico (hipersensibilidad) y recesión. El ciclo económico está en tras el impacto económico de la crisis de Covid-19. Sin embargo, los tipos de propiedad inmobiliaria pueden estar en diferentes puntos del ciclo en comparación con la nación en su conjunto. Los subtipos de propiedad pueden estar en puntos diferentes, por ejemplo la logística está en mejor posición que el hotelero. No todos los tipos de propiedades inmobiliarias presentan las mismas características de riesgo. Por ejemplo, las propiedades de arrendamiento neto de arrendatario único (STNL) pueden tener una alta certeza de flujo de efectivo. Las propiedades de STNL se alquilan al 100% a un solo arrendatario que tiene la obligación contractual no solo de pagar el alquiler, sino también de pagar los gastos operativos de la propiedad, como impuestos a la propiedad, seguros y mantenimiento, lo que traslada el riesgo operativo del propietario al arrendatario. A pesar de las menores fluctuaciones en el flujo de caja, las propiedades de STNL están sujetas a riesgo binario. Si el arrendatario desocupa o incumple su contrato de arrendamiento (es decir, riesgo de arrendatario), la propiedad puede pasar repentinamente de 100% ocupada a 100% vacante, dejando al propietario responsable de todos los gastos operativos y sin ingresos. Una forma de gestionar este riesgo es mediante la revisión de la solidez financiera del arrendatario, su solvencia y la naturaleza del negocio. 

 
ANÁLISIS Y GESTIÓN DEL RIESGO INMOBILIARIO.

 
Por el contrario, con propiedades en las que la rotación de arrendatarios es frecuente, las rentas de alquiler del mercado pueden cambiar y el propietario es responsable de los gastos operativos. Por lo tanto, el flujo de caja puede experimentar mayores fluctuaciones en comparación con STNL. Sin embargo, con varias unidades, un arrendatario que desocupa o no paga el alquiler puede no tener un impacto tan drástico en el resultado final como con una propiedad STNL. 

Un riesgo a menudo no reconocido para los inversores inmobiliarios es el riesgo de estructura de inversión. Todos los vehículos de inversión tienen sus fortalezas y limitaciones. Se debe utilizar la entidad legal apropiada en relación con la estrategia de inversión y los objetivos del inversor. Para los inversores que buscan exposición a los bienes inmuebles pero que desean mitigar el riesgo de liquidez, un fondo de inversión en bienes inmuebles (REIT/SOCIMI) que cotiza en bolsa puede ser apropiado. 

Lleve a cabo su Due Diligence inmobiliaria. El conocimiento de los diferentes riesgos inmobiliarios puede ayudar a mejorar las decisiones de inversión. A medida que adquiera conocimientos y experiencia en la realización de acuerdos, aumentará su conciencia de los riesgos. Es importante evaluar minuciosamente y llevar a cabo una diligencia debida exhaustiva en cada oportunidad de inversión inmobiliaria para asegurarse de que se sienta cómodo con ella antes de invertir. Los rendimientos proyectados deben ser proporcionales al nivel de riesgo que está tomando y dentro de las limitaciones de su propia tolerancia y capacidad de riesgo personal. 
 
 
“DUE DILIGENCE”, AUDITORÍA LEGAL INMOBILIARIA. 

 

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