| El Project
finance es la financiación a largo plazo de una inversión
de capital independiente, que son proyectos con flujos de efectivo y activos
que pueden identificarse claramente. Los flujos de efectivo de financiación
de proyectos inmobiliarios deberían ser suficientes para cubrir
los gastos operativos y para financiar los requisitos de reembolso de financiación.
Por lo general, la financiación se compone de deuda y capital acordados
con la vida útil del activo.
El Project
finance vs finanzas corporativas
Cuando una
corporación realiza una nueva inversión, puede utilizar los
flujos de efectivo de otras actividades operativas para financiar el nuevo
proyecto. También puede usar su solvencia crediticia general para
pedir dinero prestado y financiar el proyecto. La corporación también
podría emitir acciones con un horizonte temporal indefinido. En
la financiación de proyectos inmobiliarios, el capital utilizado
para financiar el proyecto generalmente se paga al final de un horizonte
temporal específico.
Cuando se trata
de financiar el Project Finance inmobiliarios, se incluyen varias consideraciones:
-
Aprovechar los
préstamos de construcción para financiación
-
Seguridad y prioridad
para varios prestamistas
-
Término
que coincide con el tiempo que lleva desarrollar y vender el proyecto.
-
Compensaciones
entre tasa de interés fija y flotante
Todos los diferentes
tipos de financiación se pueden usar, generalmente comprende lo
siguiente:
•
Deuda senior
• Deuda subordinada
• Capital
La deuda senior
es el capital más garantizado, mientras que el capital es el más
riesgoso de los tres.
Términos
y definiciones de la industria financiera de proyectos inmobiliarios
Para construir
un modelo financiero, debemos comprender los términos y definiciones
importantes que se usan con frecuencia en la financiación de proyectos
inmobiliarios:
•
Préstamo a valor (LTV): El cantidad de la deuda que financiará
un prestamista proporcionará como un porcentaje del valor de mercado
de los bienes inmuebles.
• Préstamo
a coste (LTC): La cantidad de financiación de deuda que un prestamista
proporcionará como porcentaje del coste de un desarrollo.
• Ingresos
operativos netos (NOI): Ingresos brutos de alquiler menos gastos operativos
(impuestos a la propiedad, seguros, mantenimiento, etc.).
• Tasa de
capitalización: NOI dividido por el valor de la propiedad, expresado
como un porcentaje.
• Período
de amortización: el número de períodos (meses o años)
que se tarda en completar el reembolso del principal de un préstamo.
• Plazo: El
período de tiempo que se acuerda la tasa de interés de un
préstamo hipotecario.
• Socio general
(GP): propietario de una sociedad con responsabilidad ilimitada, generalmente
un gerente que participa activamente en las operaciones.
• Socio limitado
(LP): Un inversor pasivo que tiene una capacidad limitada, en función
de la cantidad que ha invertido en el proyecto.
• Préstamo
de suelo: Financiación utilizado para adquirir un terreno sin NOI.
El valor a largo plazo será mucho más bajo que el de una
propiedad que genera ingresos.
• Proporción
de espacio en el piso (FSR): se utiliza para determinar el tamaño
de un edificio y controlar la densidad de desarrollo en una parcela.
• Área
de construcción bruta (GBA): la suma de todos los espacios de construcción
de pared a pared.
• Área
bruta alquilable (GLA): la suma de todo el espacio habitable cerrado.
• Área
bruta del sitio: las medidas bidimensionales de un sitio, basadas en sus
líneas de propiedad.
• Deducciones:
una parte del área bruta del sitio que no se puede construir, como
áreas de acceso público, carreteras, carriles, etc.
• Área
neta del sitio: el área bruta del sitio, menos las deducciones.
• Max GBA:
El área bruta de construcción, calculada en base a la FSR.
• Construcción
GBA: El área bruta de construcción, basada en planes de construcción.
• Área
vendible: El área bruta de construcción basada en la construcción,
menos todos los espacios comunes u otras áreas no vendibles.
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