| Según
informa el periódico Valencia Plaza, este decreto ha generado un
fuerte rechazo entre los promotores valencianos que ven visos de inconstitucionalidad
en el "intervencionismo" de la administración en el libre mercado,
a la vez que consideran que genera inseguridad jurídica. "Estamos
recibiendo consultas de inversores inmersos en operadores que tienen miedo
porque el intervencionismo que fija la norma es brutal", aseguran a este
periódico fuentes del mercado inmobiliario. La norma todavía
está pendiente de ser convalidada en Les Corts.
Según
Valencia Plaza, es precisamente la posibilidad de inmiscuirse en operaciones
privadas lo que ha hecho estallar a los promotores valencianos que se han
sentido excluidos en la elaboración de una norma que afecta a su
negocio. Aunque el conseller Dalmau aseguró que todos los agentes
-colegios profesionales, notarios, registradores y promotores- estaban
"encantados" con esta iniciativa, desde la Federación de Promotores
Inmobiliarios de la Comunidad Valenciana (Feprova) niegan este extremo.
"Este decreto ley deja mucho que desear. No entendemos que el Consell pueda
intervenir en todo tipo de viviendas. No tiene sentido. No nos han consultado
y no estamos encantados en absoluto", subrayan.
Explican que
por su parte "no ha habido aportaciones ni valoraciones". "Vemos atisbos
de intervencionismo en el mercado y consideramos que la norma genera perversiones.
Lo que regula el decreto ley es difuso en algunos casos y no genera atracción
a la inversión", explican desde Feprova. De hecho, los servicios
jurídicos de la federación ya estudian la posibilidad de
recurrirlo. "Estamos estudiándolo detenidamente", afirman para criticar
la "expropiación" encubierta que se desprende de la norma valenciana.
"Eso es intervención
en la unidad de mercado y en el derecho a la propiedad privada. No se ha
hecho con sosiego jurídico", reprochan los promotores que, asimismo,
argumentan que la Comunitat tendrá ahora una normativa que genera
inseguridad jurídica frente a otras autonomías como
Murcia o Castilla la Mancha, lo que ahuyentará a los inversores
de la autonomía valenciana. "Va a hacer mucho ruido y no va a atraer
nueces, sino a contraer el mercado en un momento como este en el que hay
que mantener el empleo y generarlo", recalcan.
Pero no solo
el espíritu de la norma ha disgustado al sector, sino también
su forma de tramitarlo. En este sentido, reprochan a Vivienda que se haya
aprobado una regulación tan importante mediante un decreto ley,
un formato que la Constitución Española recoge en su artículo
86 que está previsto para todas aquellas actuaciones urgentes que
un Gobierno debe realizar y que permite sortear los trámites que
debe superar un proyecto de ley como, por ejemplo, su debate en Les Corts,
presentación de enmiendas por parte de los grupos parlamentarios
o los informes del Comité Económico y Social (CES) o del
Consell Jurídic Consultiu (CJC).
"No creemos
que sea una cuestión de tanta urgencia como para aprobarse con esta
falta de transparencia y sin que nadie se entere", lamentan. Recuerdan
que el tanteo y retracto ya estaba regulado desde 2004 y la ampliación
de los derechos podría haber seguido el trámite habitual
para haber podido hecho aportaciones.
Desde Feprova
insisten en que si el objetivo es aumentar el parque público de
vivienda hay otras fórmulas como la colaboración público-privada
para mover suelo parado de titularidad autonómica. "Se convocaron
concursos, pero no ha habido nada más. Lo que se necesita es más
oferta en el mercado y la administración tienen muchos terrenos
para promover vivienda que, sin embargo, siguen totalmente sin uso", sostienen.
Incluso recuerdan
el proyecto de la Torre de Sociópolis, un edificio que lleva parado
desde 2011 y sobre el que hay proyectadas 184 viviendas de protección
pública. Aunque desde la Generalitat se ha intentado retomar las
obras, sigue abandonado, con okupas y sin un horizonte claro. "No son capaces
de sacarlo adelante, cuando ahí hay proyectadas 180 viviendas públicas.
En cambio, generan una especie de expropiación en las transmisiones
libres para incrementar el parque público", critican desde Feprova.
LIMITACIONES
DEL DECRETO
Estos derechos,
excepto cuando son sobre vivienda protegida, tienen dos limitaciones para
la Generalitat. Por un lado, la colisión con otros derechos de tanteo
o retracto que estuvieran reconocidos a su favor. Y por otro, una limitación
territorial que vendrá fijada en un Catálogo de Áreas
de Necesidad de la Vivienda que se elaborará antes de seis meses
desde que entre en vigor el decreto y que fijará las zonas en las
que la administración valenciana no dispone de medios suficientes
para satisfacer la necesidad de vivienda.
No obstante,
desde que entre en vigor el decreto y hasta que se apruebe el Catálogo
se considerará 'zona de necesidad' los municipios beneficiarios
de la línea del Fondo de Cooperación Municipal para la lucha
contra el despoblamiento y los incluidos en el Informe de Necesidad de
Vivienda de la Comunitat Valenciana 2020 realizado por el Observatorio
del Hábitat y la Segregación Urbana.
El objetivo,
según las mismas fuentes, es utilizar esta fórmula, muy recurrente
en capitales europeas como Berlín, Viena o Paris, para ampliar el
parque público. Pero, además, en este nuevo escenario se
quiere hacer partícipes a los ayuntamientos para que puedan ir incorporando
vivienda a sus parques municipales o, incluso, crearlos desde cero.
El decreto,
todavía pendiente de los informes favorables de la Abogacía
de la Generalitat y que el Consell espera aprobar la próxima semana,
se ampara en la Ley de Arrendamientos Urbanos cuya modificación
en su artículo 25.7 en marzo de 2019 abría la puerta a las
Comunidades Autónomas a regular el derecho de tanteo y retracto
en la compraventa de edificios.
El precio de
adquisición por parte de la Generalitat será el que estuviera
fijado para la compraventa o el que se pagó en el caso de los retractos.
Este será probablemente el principal obstáculo para Administración
autonómica, que tendrá que pagar precios de mercado para
ejercer el tanteo, mucho más altos que el que supone la promoción
de vivienda pública. En el caso de las subastas judiciales o venta
extrajudicial en sede notarial, el precio será también aquel
por el que se haya adjudicado el inmueble.
RECALIFICACIÓN
A VIVIENDAS PROTEGIDAS PERMANENTES
Otra de las
novedades del decreto de la Conselleria es la calificación de los
inmuebles. Y es que, a partir de la aprobación de la norma, todas
las viviendas adquiridas a través de estos mecanismos serán
viviendas protegidas permanentes. "De esta forma no se van a descalificar
con el transcurso de los años, sino que serán vivienda pública
para siempre porque hemos detectado que todas las políticas de vivienda
de los últimos años han supuesto una cantidad ingente de
recursos públicos y, sin embargo, a día de hoy estamos en
la casilla de salida porque no hay vivienda pública", inciden desde
este departamento.
EXCEPCIONES
La futura norma
valenciana señala que están sujetas a los derechos de tanteo
y retracto legal en favor de la Generalitat las viviendas de promoción
pública o bajo cualquier régimen de protección pública
en segundas y sucesivas transmisiones inter vivos, gratuitas u onerosas,
voluntarias o derivadas de un procedimiento de ejecución patrimonial.
Quedarán excluidas las transmisiones gratuitas a favor de descendientes,
ascendentes o cónyuge o pareja de hecho, salvo que la vivienda no
vaya a ser destinada a residencial habitual o permanente del nuevo titular.
NOTIFICACIÓN
DE VENTA
Los propietarios
de estos inmuebles protegidos deberán notificar a la Generalitat,
por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción,
la decisión de enajenarlos, especificando, el precio y forma de
pago proyectados, las condiciones esenciales de la transmisión,
así como los datos del interesado en la adquisición, con
referencia expresa al cumplimiento de los requisitos exigidos para acceder
a la vivienda. En 60 días la Generalitat deberá mostrar su
interés. El precio en ningún caso podrá superar el
precio máximo legalmente establecido en los casos de vivienda protegida.
COLABORACIÓN
MUNICIPAL
El anteproyecto
de decreto incluye que aquellos municipios que lo deseen puedan ejercer
los derechos de adquisición preferente y retracto o bien pedir a
la Generalitat que los ejercite a su favor en caso de no tener posibilidad
de llevar a cabo la tramitación administrativa. En estos casos,
la administración local será la que asuma el gasto.
Otra novedad
incluida en el decreto es la posibilidad de comprar inmuebles para entidades
sin ánimo de lucro que realicen funciones de inserción de
colectivos en situación de vulnerabilidad, pero también
hacerlo a favor de personas que hubieren consolidado un derecho subjetivo
a la vivienda y de las personas inscritas en el Registro de demandantes
de vivienda de protección pública.
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